Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2018 г. N 15АП-14287/18

город Ростов-на-Дону

13 декабря 2018 г.

дело N А32-17235/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Барановой Ю.И.

судей Новик В.Л., Шапкина П.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.,

при участии:

от истца - представитель не явился, извещен;

от ответчика - представитель Скоробогатский А.Н. по доверенности от 25.09.2018, паспорт;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации МО г. Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 18.07.2018 по делу N А32-17235/2017

по иску администрации МО г. Краснодар

к ООО "АМ-Авто"

о расторжении договора,

принятое в составе судьи Данько М.М.,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в суд к ООО "АМ-Авто" со следующими требованиями:

расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.05.2012 N 4300017744, заключенный администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "AM-Авто";

обязать ООО "AM-Авто" вернуть арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок с кадастровым номером 23:43:0140001:181 общей площадью 544 кв. м, расположенный в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по ул. Ростовское Шоссе, 17/1, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи земельного участка.

Решением суда от 18.07.2018 в иске отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что суд первой инстанции не исследовал вопрос правомерности заключения и действительности договора.

В судебное заседание истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика представил суду для приобщения к материалам дела письмо департамента об отказе в выдаче разрешения на строительство.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с решением, оформленным постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 03.04.2012 N 2591 "О предоставлении ООО "АМ-Авто" земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара", администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "АМ-Авто" 17.05.2012 подписан договор N 4300017744 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140001:181 площадью 544 кв. м, имеющего адрес: Прикубанский внутригородской округ города Краснодара, ул. Ростовское Шоссе, 17/1, с разрешенным использованием: для строительства магазина автозапчастей, сроком действия до 03.04.2022.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.06.2012, регистрационной записи присвоен номер 23-23-01/497/2012-475.

Земельный участок предоставлялся обществу по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, заключению договора предшествовала публикация о предстоящем предоставлении участка для строительства в газете "Краснодарские известия" от 18.11.2009.

Согласно пункту 4.1.5 договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Актом осмотра от 18.11.2016 N 3049 установлено, что земельный участок не огорожен, свободен от зданий, строений и сооружений.

В письме департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 16.11.2016 N 29/12713 указано, что разрешение на строительство объекта на этом земельном участке не выдавалось.

Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика по его юридическому адресу было направлено предписание от 22.09.2016 N 29994.26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня его получения.

В связи с не устранением в установленный арендодателем срок нарушений, ответчику было направлено уведомление от 10.02.2017 N 1540/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.

Неподписание соглашения и невозвращение земельного участка послужило основанием для обращения администрации в суд с рассматриваемым в настоящем деле иском.

Придя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Общие основания и порядок прекращения договора аренды указаны в статье 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с его неосвоением для строительства представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Истец указал, что согласно договору аренды земельного участка ответчик обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

Между тем, п. 1 ст. 7 ЗК РФ предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием (определение Верховного Суда РФ от 14.03.2017 N 18-КГ-14).

В связи с этим, суд первой инстанции правомерно отклонил ссылку администрации на положения пункта 4.1.5 договора аренды.

Судом установлено, что расторгаемым администрацией договором аренды конкретные сроки освоения переданного ответчику земельного участка не предусмотрены.

То есть из срока неиспользования участка следует исключить время, необходимое для освоения земельного участка, а именно время необходимое для проведения инженерных изысканий, получения градостроительного плана земельного участка, проведения работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получения разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному и неисправимому арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что спорный земельный участок предоставлен для строительства магазина автозапчастей.

Согласно п. 4.1.11 договора аренды, запрещается строительство новых объектов до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство.

Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ установлено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом.

Следовательно, только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Арендатором в дело представлены документы, подтверждающие ведение им деятельности, направленной на освоение участка.

Арендатор в связи ограниченным доступом к участку - металлическое дорожное ограждение со стороны ул. Ростовское Шоссе (автомобильная дорога "А-136 подъездная дорога от автомобильной дороги М-4 "Дон"), 13.11.2014 и позже обращался в ФКУ Упрдор "Черноморье" Федерального дорожного агентства с запросом о возможности демонтажа ограждения, осуществления примыкания (санкционированного съезда к участку) и согласования размещения объекта дорожного сервиса на арендуемом земельном участке с владельцем автодороги "А-136 подъездная дорога от автомобильной дороги М-4 "Дон" ФКУ Упрдор "Черноморье".

Также, 31.03.2015 учреждение согласовало размещение объекта дорожного сервиса - магазин автозапчастей, при этом указав на возможность доступа к участку путем осуществления примыкания (санкционированного съезда к участку) только с существующего примыкания, расположенного на удалении от арендуемого обществом участка (км. 2+600 слева А136). Арендатор, запросив у владельца дороги технические условия на возможность строительства съезда в указанном месте, получил отказ письмом от 23.11.2016.

Кроме того, суд установил, что общество в период с 2012 по 2017 год осуществляло надлежащий уход за участком, не допуская его засорения и зарастания травой, что подтверждается представленными в дело копиями договоров и актов выполненных работ.

В 2012 году на основании договора от 05.10.2012 осуществлен демонтаж водозаборной скважины глубиной 30 м, что подтверждается атом выполненных работ N 12 от 12.12.2012.

09.06.2015 на основании заявления арендатора был изготовлен и утвержден приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар N 627-ГП градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 23:43:0140001:181.

30.03.2015 ООО "Краснодар Водоканал" на обращение арендатора предоставил информацию об отсутствии возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения.

28.03.2016 Филиал АО "НЭСК-злектросети "Краснодарэлектросеть" предоставило сведения об отсутствии его сетей по адресу участка, заявителю было предложено установить своими силами иных поставщиков электроэнергии, у которых электросетевого хозяйства находятся ближе к участку.

16.05.2016 на основании задания на проектирование исполнителем - ООО "ЗКО-Град" было осуществлено проектирование двухэтажного здания магазина автозапчастей, проект согласован с арендатором.

11.08.2016 получено согласование размещения объекта в зоне воздушных подходов аэродрома "Краснодар-Центральный" N 357/19.

Арендатор обратился в Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара за разрешением на строительство и получил отказ N 29/12629-1 от 14.10.2016.

06.06.2017 было подано повторное заявление, на которое получено решение N 29/6613-1 об отказе в выдаче разрешения на строительство.

Также, в суд апелляционной инстанции арендатор представил доказательства обращения Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Краснодара за разрешением на строительство и получения отказа в его выдачи 10.12.2018, а также доказательства обращения в ФБУ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" 30.03.2018.

Договор аренды, может быть, расторгнут судом лишь при условии, что истцом представлены доказательства, подтверждающие не только факт нарушения ответчиком договора аренды, но и факт возникновения у истца в связи с этим ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды. Кроме того, прекращение договорных отношений по смыслу норм ГК о расторжении договора - это крайняя мера, применяемая к арендатору, когда нарушения договора действительно существенны, напротив арендатор, очевидно, бездействовал, проявляя недобросовестность, при этом все возможные другие меры воздействия исчерпаны и не принесли результатов, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Т.е. стороны должны принять меры к сохранению договорных отношений, особенно в условиях не равенства сторон.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно отметил, что администрацией не представлено доказательств причинения ущерба неведением обществом строительства на участке. Напротив, в материалах дела нашли подтверждение осуществление ответчиком действий по надлежащему уходу за участком, а также меры, предпринимающиеся обществом для его освоения, что свидетельствуют о добросовестности общества как арендатора.

Истец указал, что земельный участок в соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар расположен в границах зоны планируемого к размещению объекта федерального назначения - дорога.

Вместе с тем, суд учел, что договор аренды заключался в период, когда в соответствии с генеральным планом, участок находился в зоне - общественно деловая зона местного значения, изменения в генеральный план в соответствующей части были внесены 25.02.2016.

Кроме того, в соответствии с п. 5.1 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, принятыми Решением городской Думы г. Краснодар от 30.01.21007г. N 19 (с изменениями на 16.07.2018 г.) в зонах инженерной и транспортной инфраструктуры допускается вид разрешенного использования земельного участка -объекты придорожного сервиса (размещение автозаправочных станций, магазином сопутствующей торговли, размещение автомобильных моек и т.д.)

В связи с изложенным, указанные доводы заявителя не могут быть приняты.

Апелляционный суд исходит из того, что ответчик действовал как добросовестный участник правоотношений, принимая меры к исполнению договора, однако внесение соответствующих изменений в генеральный план муниципального образования может быть положено в основание прекращения арендных отношений в силу существенного изменения обстоятельств, которое стороны не могли предвидеть при заключении сделки. Основания недействительности договора судом не установлены.

Данные обстоятельства исключают возможность признания ответчика нарушившим существенные условия договора и расторжения данного договора в одностороннем порядке по инициативе истца правомерным.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения требований отсутствуют, в иске отказано правомерно.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.07.2018 по делу N А32-17235/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

В.Л. Новик П.В. Шапкин