Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 декабря 2018 г. N 09АП-63557/18

г. Москва

17 декабря 2018 г.

Дело N А40-115025/18

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ким Е.А.,

судей: Лялиной Т.А., Стешана Б.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ибрагимовым У.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Валовая 37" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01 октября 2018 года

по делу N А40-115025/2018, принятое судьей Масловым С.В.,

по иску ООО "Валовая 37"

к АО "Россельхозбанк", ЗАО "Проект-Град" о признании недействительным п. 3.1.2 договора ипотеки N 156300/0058-7.11/19 от 25 марта 2016 года в редакции дополнительного соглашения и признании заключенным договора аренды 3-е лицо - ООО "А101"

при участии в судебном заседании:

от истца - Хантимиров В.С., Лысова Ю.А., Шляпникова Д.М. по доверенности от 14.09.2018;

от ответчиков - от АО "Россельхозбанк" - Дышлюк А.А. по доверенности от 05.04.2018; от ЗАО "Проект-Град" - Дистель Е.Ю. по доверенности от 03.04.2018; Шлесина А.В. по доверенности от 27.08.2018;

от третьего лица - Дистель Е.Ю. по доверенности от 26.12.2017.

УСТАНОВИЛ:

ООО "Валовая 37" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АО "Россельхозбанк", ЗАО "Проект-Град" с учетом уточнения о признании недействительным п. 3.1.2 договора ипотеки (залога) от 25.03.2016 г. N 156300/0058-7.11/19 в редакции дополнительного соглашения от 22.05.2018 г. N 4 и признании заключенным договора аренды земельного участка с правом выкупа на условиях, определенных соглашением об опционе на заключение долгосрочного договора аренды с правом выкупа земельного участка от 03.12.2015 г., государственной регистрации договора аренды земельного участка с правом выкупа, в соответствии со ст.ст. 1, 10, 165, 168, 445, 550, 609 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01 октября 2018 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с Решением арбитражного суда первой инстанции, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в соответствии с которой просит решение отменить, исковые требования удовлетворить, считает, что судом первой инстанции неправильно истолкован п. 2.2 Соглашения об опционе, который, по мнению истца содержал запрет на передачу земельного участка в ипотеку, как отлагательное условие. Следовательно, истец правомерно направил акцепт, и договор аренды считается заключенным. Также полагает, что судом первой инстанции сделан неправильный вывод о недоказанности истцом факта злоупотребления банком правами при заключении оспариваемого договора ипотеки, в то время как истец представил доказательства, что банк знал о заключенном Соглашении об опционе, а именно: схему расположения земельного участка, приложения N 1 и N 2 к договору купли-продажи акций от 07.12.2015, в котором указывалось на обременение земельного участка.

Представитель истца доводы жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

Представители ответчиков и третьего лица возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 01 октября 2018 года на основании следующего.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в установленные Соглашением об опционе сроки с момента направления акцепта отлагательные условия, предусмотренные п. 2.2 Соглашения не наступили, право истца на акцепт прекратилось.

Согласно п. 1 ст. 429.2 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу соглашения о предоставлении опциона на заключение договора (опцион на заключение договора) одна сторона посредством безотзывной оферты предоставляет другой стороне право заключить один или несколько договоров на условиях, предусмотренных опционом. Опцион на заключение договора предоставляется за плату или другое встречное предоставление. Другая сторона вправе заключить договор путем акцепта такой оферты в порядке, в сроки и на условиях, которые предусмотрены опционом. То есть по соглашению об опционе фактически одна сторона предоставляет другой за плату безотзывную оферту, которая может быть акцептована в установленный срок. Таким образом, одна сторона вправе (но не обязана) в любое установленное договором время заключить определенный договор, в то время как другая сторона обязана заключить договор по требованию первой стороны.

Опционом на заключение договора может быть предусмотрено, что акцепт возможен только при наступлении определенного таким опционом условия, в том числе зависящего от воли одной из сторон. Из этого следует, что стороны соглашения о предоставлении опциона могут поставить его реализацию в зависимость от условий, которые находятся под влиянием стороны соглашения. То есть, стороны, основываясь на принципе свободы договора, положениях ст. 310 и ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут согласовать возможность одностороннего отказа от договора в случае ненаступления определенных условий. В данном случае отказ от опциона, по сути, будет приводить к прекращению оферты. В этом случае, очевидно, что на лицо, предоставившее оферту, должна возлагаться обязанность по возврату опционной премии.

Между ООО "Валовая, 37" и АО "Проект-Град" (ранее ЗАО "Проект-Град") 03.12.2015 заключено Соглашение об опционе на заключение долгосрочного договора аренды с правом выкупа земельного участка, в соответствии с которым Сторона 1 (АО "Проект-Град" посредством безотзывной оферты предоставляет Стороне 2 (ООО "Валовая, 37") право заключить долгосрочный договор аренды с правом выкупа Земельного участка ориентировочной площадью 35 000 (Тридцать пять тысяч) кв.м., ориентировочные границы которого указаны в приложении N 1, а координаты - в Приложении N 2 к Соглашению об опционе (п. 1, п. 2.1 Соглашения).

В соответствии с п. 2.2 Право на заключение договора аренды возникает у Стороны 2 при наступлении следующих условий:

- завершено формирование Земельного участка и постановка его на государственный кадастровый чет, что должно быть совершено Стороной 1 в течение 90 (Девяноста) дней с даты направления Стороной 2 уведомления о намерении заключить Договор аренды, которое, в свою очередь, может быть направлено в течение 24 месяцев с даты заключения Соглашения об опционе;

- право собственности Стороны 1 на Земельный участок надлежащим образом которое, в свою очередь, может быть направлено в течение 24 месяцев с даты заключения Соглашения об опционе;

- право собственности Стороны 1 на Земельный участок надлежащим образом зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что также должно быть совершено Стороной 1 в течение 90 (Девяноста) дней с даты поименованного выше уведомления о намерении заключить Договор аренды;

- отсутствуют обременения Земельного участка и ограничения на распоряжение Земельным участком, а также правопритязания третьих лиц в отношении него;

- обязанность по внесению платы за предоставление опциона исполнена Стороной 2 в соответствии с условиями заключенного Соглашения об опционе.

Таким образом, стороны договорились, что право на заключение Договора аренды возникает при условии формирования участка, который ориентировочно описан в приложениях к Соглашению, регистрации на него права собственности АО "Проект-Град", отсутствия обременения Земельного участка, а также внесение опционной премии. При этом, АО "Проект-Град" несет ответственность за исполнение условий, в зависимость от наступления которых стороны поставили возникновение у ООО "Валовая, 37" права на заключение Договора аренды.

То есть, стороны поставили возникновение права на заключение Договора аренды в зависимость от наступления условий, зависящих от воли как одной (формирование участка, регистрация права, отсутствие обременения), так и другой стороны (внесение опционной премии) Соглашения об опционе.

Стороны также предусмотрели, что каждая из сторон несет ответственность за исполнение условий, в зависимость от наступления которых поставлено возникновение права на акцепт (права на заключение Договора аренды). Однако, ни Соглашением об опционе, ни каким-либо иным юридически обязывающим документом, ни действующим законодательством не предусмотрена ответственность за необеспечение сторонами наступления условий для заключения Договора аренды.

Исходя из условий договора и вышеназванных норм права, можно сделать вывод, что в случае ненаступления условий для акцепта, Сторона 1 (АО "Проект-Град") должно вернуть опционную премию Стороне 2.

Как, правильно указано в апелляционной жалобе, ООО "Валовая, 37" письмом N 64-ЛЕТ от 03.06.2016, поступившим в АО "Проект-Град" 09.06.2016, обратилось к последнему с требованием осуществить выдел земельного участка. Следовательно, для наступления условий для заключения Договора аренды, в соответствии с условиями Соглашения об опционе не позднее 10.09.2016 (90 дней с даты получения уведомления в соответствии с п. 2.2 Соглашения) земельный участок, предусмотренный Соглашением об опционе ориентировочной площадью 35 000 кв.м, должен быть сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет, на него должно быть зарегистрировано право собственности АО "Проект-Град".

Однако, в указанный сроки земельный участок, поименованный в Соглашении об опционе, не сформирован, права АО "Проект-Град" на него не зарегистрированы, а, следовательно, условия, в зависимость от наступления которых Стороны поставили право на акцепт (право на заключение Договора аренды), не наступили, в связи с чем право на акцепт прекратилось. Опционная премия возвращена ООО "Валовая, 37" платежным поручением N 245 от 03.07.2018.

Ссылка истца на то, что земельный участок сформирован и на него зарегистрированы права АО "Проект-Град" не соответствует фактическим обстоятельствам дела и опровергается представленными доказательствами.

Действительно ответчиком были предприняты действия для осуществления раздела земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120114:518 таким образом, что был сформирован земельный участок площадью 35 000 кв.м. Однако, решением N 77/601/16-311318 от 17.08.2016 АО "Проект-Град" отказано в осуществлении кадастрового учета земельных участков, образованных в результате раздела. Данные факты признаются истцом.

Земельный участок с кадастровым номером 77:17:0120114:5861 площадью 29 577 кв.м, (а не 35 000 кв.м., как предусмотрено Соглашением об опционе) образован лишь в конце октября 2016 года, а не сроки, установленные Соглашением об опционе, в результате реализации градостроительных планов ответчика и города Москвы, в частности: постановки на кадастровой учет автомобильной дороги, входящей в улично-дорожную сеть города Москвы.

Необходимо отметить, что ни один из образованных в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120114:518 земельных участков не подпадает под описание (хоть и ориентировочное), содержащееся в Соглашении об опционе.

Более того, на дату уведомления от 03.06.2016 N 64-ЛЕТ земельный участок был обременен ипотекой в пользу АО "Россельхозбанк", то есть отсутствовало еще одно условие, в зависимость от наступления которого стороны поставили возникновение права на заключение Договора аренды.

Полагая, что при заключении Договора N 156300/058-7.11/19 от 25.03.2016 об ипотеке земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120114:518, АО "Проект-Град" и АО "Россельхозбанк" злоупотребили правами, в результате чего указанный договор ипотеки в силу ст. 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, истец просил признать недействительной ничтожную сделку - Договор N 156300/058-7.11/19 от 25.03.2016 об ипотеке земельного участка в редакции дополнительного соглашения N 4 от 22.05.2018, которым уточнен предмет залога и в залог предоставлены участки, образованные в результате разделения земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120114:518.

Суд первой инстанции правомерно, основываясь на законе и на материалах дела, сделал вывод о том, что Договор ипотеки N 156300/058-7.11/19 от 25.03.2016 не нарушает права ООО "Валовая, 37", не является ничтожной сделкой, так как при его заключении стороны действовали добросовестно. Заключенный договор ипотеки в редакции дополнительного соглашения N 4 от 22.05.2018 не нарушает и не может нарушать права истца - ООО "Валовая, 37"

В соответствии с п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). При установлении, осуществлении, защите гражданских прав участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (ст. 1 ГК РФ).

По своей правовой природе злоупотребление правом является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделок, влечет ничтожность этих сделок, как не соответствующих закону (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец полагает, что названный Договор ипотеки ничтожен по основаниям, предусмотренным ст. ст. 10, 168 Гражданского кодекса российской Федерации, так как при его заключении Банк, действуя разумно и осмотрительно, не мог не знать о наличии правопритязаний истца на спорный земельный участок, но злоупотребляя правами, совершил указанную сделку, чем нарушил права истца.

С данным доводом истца согласиться нельзя ввиду следующего.

Договор N 156300/058-7.11/19 от 25.03.2016 заключен между АО "Россельхозбанк" и АО "Проект-Град" в целях обеспечения надлежащего исполнения ООО "ГудРоадВэй" (после переименования - ООО "А101", о чем в материалы дела представлены соответствующие документы) обязательств по Кредитному договору N 156300/0058 от 04.12.2015. В соответствии с условиями Договора ипотеки АО "Проект-Град" передало Залогодержателю - АО "Россельхозбанк", земельный участок, свободный от расположенных на нем объектов недвижимого имущества, с кадастровым номером 50:21:0120114:518, общей площадью 2 167 515 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные дома.

То есть, при заключении Договора ипотеки стороны договора преследовали единственную законную и правомерную цель, которая обычно преследуется при заключении такого рода договоров, это обеспечение исполнение обязательств по кредитному договору.

До заключения Договора ипотеки, действуя добросовестно, разумно и с достаточной степенью осмотрительности, Банком была проведена проверка земельного участка, передаваемого в залог.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 90-16075619 от 16.03.2016 (за 9 дней до даты заключения Договора Ипотеки) какие-либо обременения и/или правопритязания истца на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0120114:518 отсутствовали.

Довод истца о том, что Банк должен был оценить риски правопритязания истца на участок исходя из его местоположения, поскольку спорный участок примыкает к территории Школы, строительство которого осуществляет истец, а устройство дорожной сети не предполагает самостоятельного использования данного участка, не основан на законе. Абсолютно любой земельный участок имеет смежных землепользователей по всем границам (примыкает к другим участкам), однако это не позволяет сделать вывод, что любой собственник любого смежного участка вправе претендовать на ту часть земельного участка, к которому он примыкает. Из публичных источников, на которые ссылается истец, не представляется возможным установить намерение истца приобрести права (аренда, собственность) на ту или иную часть земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120114:518.

Довод истца о том, что Банк должен был узнать о правопритязаниях истца на спорный земельный участок из Кредитного договора N 156300/0058 от 04.12.2015 и сделки, которую он финансировал - Договоров купли-продажи акций от 07.12.2015 и приложений к ним, в которых указано об обременениях земельного участка, не соответствует действительности и опровергается собранными по делу доказательствами.

К договорам купли-продажи акций от 07.12.2015 сторонами подписано четыре приложения, это: перечень дочерних обществ приобретаемой компании, перечень земельных участков, перечень судебных дел, перечень сделок, совершенных в рамках подготовки к заключению договора купли-продажи акций.

На стр. 34 Перечня земельных участков усматривается, что обременение земельного участка с кадастровым номером 50:12:0120114:518 правами аренды сроком на 10 лет имело место, и, продавец проинформировал об этом покупателя, указав данное обременение в приложении к договорам купли-продажи акций. В то же время обременение возникло в связи с заключением 22.08.2014 между АО "Проект-Град" и ООО "Гелиос" договора аренды земельного участка сроком на 10 лет, но никак в связи с заключением Соглашения об опционе.

В перечне сделок, совершенных в рамках подготовки к заключению договоров- купли-продажи Соглашение об опционе не поименовано.

В перечне судебных дел также отсутствуют сведения о правопритязаниях истца на земельный участок с кадастровым номером 50:12:0120114:518.

Какие-либо иные документы, прямо или косвенно упоминающие Соглашение об опционе также отсутствуют.

Таким образом, единственным источником сведений об обременениях земельного участка в пользу истца и/или его правопритязаниях может являться выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 90-16075619 от 16.03.2016, в которой такие сведения отсутствуют.

Таким образом, в действиях Банка при заключении Договора ипотеки N 156300/058- 7.11/19 от 25.03.2016 отсутствует недобросовестное поведение.

Как указывалось выше, стороны - АО "Проект-Град" и ООО "Валовая, 37" Соглашением об опционе от 03.12.2015 согласовали отлагательные условия, то есть поставили возникновение права на заключение Договора аренды в зависимость от условий, зависящих от воли сторон, одним из которых являлось отсутствие обременения земельного участка. До направления уведомления N 64-ЛЕТ от 03.06.2018 земельный участок с кадастровым номером 50:12:0120114:518, из которого подлежал формированию земельный участок, указанный в Соглашении об опционе, находился в залоге у Банка. То есть, у истца не возникло право на заключение Договора аренды.

Более того, иные условия, зависящие от воли сторон, предусмотренные п. 2.2 Соглашения об опционе, такие как формирование земельного участка и регистрация на него права собственности, в установленные Соглашением сроки не наступили, в связи с чем право истца на заключение договора аренды не возникло.

Следовательно, заключенный Договор ипотеки не нарушает и не может нарушать права истца.

В соответствии со ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ N 10 от 17.02.2011 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. В связи с чем, после раздела земельного участка с кадастровым номером 50:12:0120114:518, сторонами подписано дополнительное соглашение N 4 к Договору ипотеки, которым внесли изменения в предмет ипотеки, указав вместо земельного участка с кадастровым номером 50:12:0120114:518, все земельные участки, образованные в результате его раздела, в том числе земельный участок, в отношении которого истец просит признать заключенным договор аренды.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что само по себе не является основанием для признания решения необоснованным, в связи с чем, апелляционный суд полагает, что доводы жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, основанных на надлежащим образом проверенных и оцененных судом обстоятельствах и доказательствах по делу, и не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение и влияли на законность и обоснованность решения первой инстанции.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Расходы по государственной пошлине распределяются согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 01 октября 2018 года по делу N А40-115025/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.А. Ким

Судьи

Т.А. Лялина Б.В. Стешан