Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2019 г. N 13АП-32393/18

г. Санкт-Петербург

23 января 2019 г.

Дело N А56-101352/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 января 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Ракчеевой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Нетрусовой Е.А.,

при участии:

от истца: представителя Ивановой Ю.А., доверенность от 26.12.2018,

от ответчика: представителя Нахнюка А.А., доверенность от 18.09.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (регистрационный номер 13АП-32393/201813АП-32393/2018) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2018 по делу N А56-101352/2018, рассмотренному в порядке упрощенного производства

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) "ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад", место нахождения: 190031, Санкт-Петербург, Казанская ул., д. 36, лит. Б, пом. 29-Н (310), ОГРН 1027810227884, ИНН 7826090547 (далее - Общество), о взыскании 473 296 руб. 15 коп. задолженности за период с 01.04.2017 по 27.07.2017, а также 197 002 руб. 17 коп. неустойки за периоды с 11.04.2017 по 30.03.2018 и с 29.07.2017 по 30.03.2018 по договору от 15.09.2005 N 00/ЗК-03458(17) аренды на инвестиционных условиях земельного участка N 1 площадью 40 329 кв. м с кадастровым номером 78:4121Б:1 (в дальнейшем 78:34:0412102:1), расположенного в р-не Долгоозерной улицы в Санкт-Петербурге (восточнее пересечения с Парашютной ул.).

Дело рассмотрено в порядке упрощенного производства на основании главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением от 23.10.2018 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просил отменить обжалуемый судебный акт и принять новый - об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Как указывает податель жалобы, в силу положений части 2 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) установленный в части 1 названной статьи порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества исключительно по результатам торгов не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а действовавшие на момент заключения договора статьи 38 и 38.1 ЗК РФ не предусматривали обязательность проведения торгов для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания считать договор аренды не возобновившимся на неопределенный срок после 30.07.2012; по смыслу разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ), изложенных в пункте 1 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если он заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

По мнению подателя жалобы, вывод суда первой инстанции относительно возникновения на арендуемый земельный участок права общей долевой собственности в связи с вводом в эксплуатацию созданных на нем жилых домов и последующей регистрацией права собственности на находящиеся в этих домах квартиры за отдельными покупателями, является неверным; в ходе рассмотрения дела N А56-60621/2014 было установлено, что, поскольку Общество не исполнило обязательства по строительству паркинга на земельном участке, который изначально был сформирован не для эксплуатации и благоустройства жилых домов, а для проектирования и строительства названных объектов, включая паркинг, такой участок по завершении строительства жилого комплекса не мог перейти в общую долевую собственность собственников помещений в этих жилых домах.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество просило оставить решение без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Комитета пояснил, что требование заявлено за пользование всей площадью земельного участка, в том числе и непосредственно занятого многоквартирными домами, расчет задолженности осуществлен исходя из размера арендной платы, предусмотренного в направленном в адрес Общества в 2015 году уведомлении; в 2015 году Комитет не осуществил раздел земельного участка, однако это не свидетельствует о прекращении обязанности по внесению арендной платы. Представитель Общества поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, во исполнение постановления правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2005 N 895 "О проектировании и строительстве жилого комплекса со встроенными помещениями и паркингом по адресу: Приморский р-н, Долгоозерная ул., уч. 1 (восточнее пересечения с Парашютной ул.)" (далее - Постановление N 895) Комитет по управлению государственным имуществом (арендодатель, правопредшественник Комитета; далее - КУГИ) и ООО "БалтСтройКомплект" (арендатор) 15.09.2005 заключили сроком до 07.02.2010 договор N 00/ЗК-03458(17), по условиям которого КУГИ обязался предоставить инвестору в пользование за плату земельный участок площадью 40 329 кв. м с кадастровым номером 78:4121Б:1, расположенный по указанному адресу, для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству жилого комплекса общей площадью не более 146 897,5 кв. м, а арендатор - перечислить в бюджет Санкт-Петербурга 339 794 831 руб. 69 коп. на развитие городской инфраструктуры (пункт 4.1).

Согласно пункту 4.10 договора арендатор обязан также вносить арендную плату за пользование участком (на момент заключения договора рассчитываемую в условных единицах) ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Пунктом 8.3 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней за нарушение порядка уплаты арендных платежей в размере 0,1% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением от 30.03.2009 N 4 в пункт 1.2 договора внесены изменения в части указания целей предоставления земельного участка, в частности стороны признали, что участок передается для проектирования и строительства жилого комплекса со встроенными помещениями и паркингом площадью не более 3391,2 кв. м.

Впоследствии на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 19.09.2006 N 1156 и дополнительного соглашения от 30.07.2007 N 2 к договору права и обязанности арендатора перешли от ООО "БалтСтройКомплект" к ООО "Городская ДомоСтроительная Компания", а на основании дополнительного соглашения от 06.02.2013 N 14 - к Обществу.

Дополнительным соглашением от 03.05.2011 N 12 стороны в соответствии с постановлениями правительства Санкт-Петербурга от 05.08.2008 N 964 и от 24.02.2009 N 222 внесли изменения в раздел 5 договора, которым предусмотрен график осуществления инвестиционного проекта, продлив срок реализации второго этапа названного проекта, включающего в себя производство строительных и иных работ и получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию, до 30.07.2012.

Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.

Комитет, ссылаясь на неисполнение Обществом обязательства по внесению арендной платы за период с 01.04.2017 по 27.07.2017 (дату регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу прекращения договора на основании уведомления Общества об одностороннем отказе от него, полученного Комитетом 13.03.2017 (вх. N 27079-32)), направил ему претензию от 30.03.2018 N 731-пр./18 с требованием о погашении образовавшейся задолженности в размере 473 296 руб. 15 коп. и уплате 201 771 руб. 36 коп. неустойки.

Поскольку требования, указанные в претензии, Общество оставило без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, посчитав заявленные требования необоснованными, отказал в иске.

Апелляционный суд, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального, приходит к следующим выводам.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что в спорный период с апреля по июль 2017 года договор между сторонами не действовал в связи с истечением срока, на который он заключался, невозможностью его возобновления в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, а также поступлением арендуемого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений построенных на нем Обществом жилых домов.

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор же, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В пункте 1 Постановления N 73 указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества также может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, при условии, что он заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что договор заключен 15.09.2005 без проведения торгов на основании Постановления N 895, принятого в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 26.05.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", то есть до вступления в законную силу как положений статьи 30.1 ЗК РФ, предусматривающих возможность продажи права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства исключительно на аукционе (Федеральный закон от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"), так и положений статьи 39.8 ЗК РФ, устанавливающей конкретные сроки аренды земельных участков в зависимости от целей их предоставления (Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Ссылка суда первой инстанции на статью 17.1 Закона N 135-ФЗ апелляционным судом отклоняется, поскольку в соответствии с частью 2 названной статьи предусмотренный Законом N 135-ФЗ порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о невозможности возобновления договора аренды на неопределенный срок нельзя признать правильным. Поскольку по истечении установленного дополнительным соглашением от 03.05.2011 N 12 к договору срока его действия и вплоть до 02.03.2017 ни одна из сторон не заявила о расторжении данного договора, суд апелляционной инстанции полагает, что он возобновился после 30.07.2012 на тех же условиях на неопределенный срок и действовал до 09.06.2017.

Вывод суда первой инстанции о том, что в связи с вводом в эксплуатацию в период с 2007 по 2012 годы на арендуемом земельном участке жилого комплекса, состоящего из 12 многоквартирных домов, участок площадью 40 329 кв. м перешел в общую долевую собственность собственников помещений в таких домах, также представляется неверным и противоречащим разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации (далее - ВС РФ) и ВАС РФ, данным в пункте 67 совместного постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности". В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие формирование названного участка для эксплуатации расположенных на нем многоквартирных домов. Участок предоставлялся Обществу как для строительства многоквартирных домов, так и паркинга.

Вместе с тем изложенное не привело к принятию неправильного судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Пунктом 4 названной статьи Кодекса установлено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 67 Постановления N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный учет, земля под многоквартирным домом остается в собственности соответствующего публично-правового образования, при этом собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Сторонами не оспаривается, что на помещения в многоквартирных домах, расположенных на арендованном Обществом участке, зарегистрировано право собственности граждан и других юридических лиц, следовательно, правовых оснований для взыскания арендной платы за части участка, занятые этими домами, не имеется. В судебном заседании представитель Комитета пояснил, что расчет задолженности по арендной плате произведен без учета площади участка, занятой такими домами.

Таким образом, учитывая, что Общество платежным поручением от 30.06.2017 N 10418 перечислило Комитету 2 500 090 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате, а также было лишено возможности использовать значительную часть участка, занятую многоквартирными домами, суд первой инстанции обоснованно отказал в иске.

Руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2018 по делу N А56-101352/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Судья

М.А. Ракчеева