Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 марта 2024 г. N 18АП-2402/24 по делу N А07-38681/2022

г. Челябинск

19 марта 2024 г.

Дело N А07-38681/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 12 марта 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2024 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Соколовой И.Ю., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дюмеевым Э.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2023 по делу N А07-38681/2022.

Индивидуальный предприниматель Вафина Валентина Ахмедзяновна (далее - истец, ИП Вафина В.А.) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения на первом этаже пятиэтажного жилого здания, общей площадью 46,50 кв.м, кадастровый номер 02:63:011514:1018, номер на поэтажном плане: N 9, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Белебеевский район, г. Белебей, ул. Красная, д. 103, путем изложения пунктов 2.2, 3.1.1 в следующей редакции:

- п. 2.2 - "Начальную цену продажи подлежащего приватизации муниципального имущества, определенную согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Белебеевский район, г. Белебей, ул. Красная, д. 103, N 127-2023 от 15.05.2023, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочный центр "Догма"", установить в размере 1 790 410 руб. без учета НДС:

- стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, которая зачтена в счет о платы приобретаемого арендуемого имущества, составила 532 887 руб.;

- цену продажи подлежащего приватизации муниципального имущества установить в размере 1 257 523 руб.";

- п. 3.1.1. - "Цена продажи Имущества по настоящему Договору составляет 1 257 523 руб." (с учетом уточнения предмета заявленных исковых требований, т. 2 л.д. 116-117).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки" (далее - третье лицо, ООО "Центр независимой оценки").

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2023 (резолютивная часть от 11.12.2023) исковые требования удовлетворены.

С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что не согласен с результатами проведенной по делу судебной экспертизы; что Администрация обратилась к специализированной организаций ООО "Агентство "Башоценка" за составлением мотивированного заключения, в котором специалисты ООО "Агентство "Башоценка" указали на неверный выбор экспертом объектов-аналогов и отсутствие корректировки стоимости объектов-аналогов на расположение относительно "красной линии". Апеллянт отметил, что в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции эксперт ООО "ЭОЦ "Догма" Валеева В.В. дала пояснения относительно представленного заключения ООО "Агентство "Башоценка", где частично согласилась с выводами ООО "Агентство "Башоценка" и произвела перерасчет стоимости отчуждаемого объекта с учетом произведенной корректировки, размер которой составил 1 837 435 руб. С учетом изложенного апеллянт полагал, что в заключении эксперта N 127-2023, выполненном ООО "ЭОЦ "Догма", допущены ошибки, повлиявшие на стоимость объекта оценки, что само по себе влечет факт назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы, в силу чего суд первой инстанции при вынесении решения не мог руководствоваться указанным заключением эксперта.

К апелляционной жалобе Администрацией было приложено дополнительное доказательство - пояснения эксперта на возражения ответчика от 05.10.2023, в приобщении которых было отказано судебной коллегией в силу наличия данного документа в материалах дела (т. 2 л.д. 64-67).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание их представители не явились.

От ИП Вафиной В.А. и Администрации поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие их представителей, которые в силу части 2 статьи 156 АПК РФ удовлетворены апелляционным судом.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

К дате судебного заседания в суда апелляционной инстанции от ИП Вафиной В.А. поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых истец просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.10.2022 Администрацией в адрес ИП Вафиной В.А. было направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, согласно которому было предложено приобрести в собственность за плату арендуемое имущество: нежилое помещение на первом этаже пятиэтажного жилого здания, общей площадью 46,50 кв.м, кадастровый номер 02:63:011514:1018, номер на поэтажном плане N 9, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Белебеевский район, г. Белебей, ул. Красная, д. 103 (т. 1 л.д. 8).

Администрация направила в адрес ИП Вафиной В.А. проект договора купли - продажи недвижимого имущества (помещений), находящихся муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условиями о рассрочке оплаты (далее также - проект договора, т. 1 л.д. 8 оборот - 11).

Согласно п. 2.2 проекта договора начальную цену продажи подлежащего приватизации муниципального имущества, определенную согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Белебеевский район, г. Белебей, ул. Красная, д. 103, N 22-988 от 19.10.2022, выполненному ООО "Центр независимой оценки", предложено установить в размере 3 820 000 руб. без учета НДС. С учетом стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которая зачтена в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, в размере 532 887 руб., цену продажи подлежащего приватизации муниципального имущества предложено установить в размере 3 287 113 руб.

В силу п. 3.1.1 проекта договора цена продажи имущества по настоящему договору составляет 3 287 113 руб.

Полагая, что цена, указанная в проекте договора, завышена, в целях установления и подтверждения рыночной стоимости объекта недвижимости, истцом была проведена независимая оценка у Частнопрактикующего оценщика Семёновой Ирины Николаевны.

Согласно отчету об оценке N 8266 от 01.11.2022, рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Белебеевский район, г. Белебей, ул. Красная, д. 103, установлена в размере 2 160 000 руб. (т. 1 л.д. 19-21).

Не согласившись с предложенной ценой выкупа арендуемого помещения, истец 11.11.2022 направил в адрес ответчика протокол урегулирования разногласий к проекту договора купли - продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условиями о рассрочке оплаты, с предложением установить начальную цену продажи подлежащего приватизации муниципального имущества в размере 2 160 000 руб., без учета НДС 20%, определенном частнопрактикующим оценщиком Семеновой Ириной Николаевной, а также определить цену продажи подлежащего приватизации муниципального имущества в размере 1 627 113 руб. с учетом стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которая зачтена в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в размере 532 887 руб. (т. 1 л.д. 15-16).

Письмом N 925 от 25.11.2022 Администрация отказала ИП Вафиной В.А. в подписании договора на предложенных истцом условиях (т. 1 л.д. 17).

Указанные обстоятельства, несогласие с редакцией договора, предложенной Администрацией в части вышеуказанных пунктов, послужили основанием для обращения ИП Вафиной В.А. в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

При рассмотрении спора, в связи с наличием между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, по ходатайству истца судом первой инстанции на основании статьи 82 АПК РФ определением от 17.03.2023 была назначена судебная экспертиза для определения того, соответствует ли Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке ФСО N 3" и иным федеральным стандартам оценки отчет N 22-988 от 19.10.2022, составленный ООО "Центр независимой оценки", по оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилое помещение, расположенной по адресу: Республика Башкортостан, г. Белебей, ул. Красная, дом 103, помещение 9, общей площадью 46,5 кв.м. (кадастровый номер: 02:63:011514:1018), а также для определения рыночной стоимости указанного объекта нежилого фонда без учета НДС 20% по состоянию на 24.10.2022.

По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение N 127-2023 от 15.05.2023, согласно которому отчет об оценке N 22-988 от 19.10.2022, составленный ООО "Центр независимой оценки", не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность на территории Российской Федерации, а именно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки ФСО N 1, 2, 3, утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, 298, 299; ФСО N 7/10, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 328. Экспертом установлено, что рыночная стоимость объекта нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Белебей, ул. Красная, дом 103, помещение 9, общей площадью 46,5 кв.м (кадастровый номер: 02:63:011514:1018) по состоянию на 24.10.2022, составила 2 148 492 руб. с учетом НДС 20%; 1 790 410 рублей без учета НДС 20% (т. 1 л.д. 91-159).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, приняв во внимание результаты проведенной по делу экспертизы, пояснения эксперта пришел к выводу о необходимости урегулирования, возникших между сторонами разногласий путем установления стоимости приватизируемого объекта в размере 1 257 523 рублей (без учета НДС), определенной в результате зачета стоимости неотделимых улучшений.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете д оговора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, положениями абзаца 2 пункта 1 статьи 432 ГК РФ к существенным условиям, подлежащим определению при заключении договора, помимо условия о предмете и условий, названных в законе, отнесены все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Следовательно, рассмотрением по существу преддоговорного спора по спорным условиям, заявленным истцом как существенные, будет достигнута цель внесения определенности в правоотношения сторон.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

На основании части 2 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ).

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ).

Согласно части 8 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, Администрацией в адрес ИП Вафиной В.А. было направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества, согласно которому было предложено приобрести в собственность за плату арендуемое имущество: нежилое помещение на первом этаже пятиэтажного жилого здания, общей площадью 46,50 кв.м, кадастровый номер 02:63:011514:1018, номер на поэтажном плане N 9, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Белебеевский район, г. Белебей, ул. Красная, д. 103, с установлением начальной ценой продажи подлежащего приватизации муниципального имущества, определенной согласно отчету об оценке, выполненному ООО "Центр независимой оценки", в размере 3 820 000 руб. без учета НДС. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, зачитываемая в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, была определена Администрацией в размере 532 887 руб. Всего цена продажи подлежащего приватизации муниципального имущества была установлена Администрацией в размере 3 287 113 руб.

Соответствие ИП Вафиной В.А. условиям для приватизации указанного объекта муниципального нежилого фонда, установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, Администрацией при рассмотрении дела в суде первой инстанции не оспаривалось (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

ИП Вафина В.А. не согласилась с указанной выкупной стоимостью недвижимого имущества, получила отчет об оценке N 8266 от 01.11.2022, выполненный Частнопрактикующим оценщиком Семёновой Ирины Николаевны, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Белебеевский район, г. Белебей, ул. Красная, д. 103, составила 2 160 000 руб.

В силу изложенного, имеющихся между сторонами разногласий относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, определением суда от 21.03.2023 была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО Экспертно-оценочный центр "Догма" Валеевой Виктории Викторовне.

Согласно экспертному заключению N 127-2023 от 15.05.2023, подготовленному экспертом Валеевой В.В., рыночная стоимость объекта нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Белебей, ул. Красная, дом 103, помещение 9, общей площадью 46,5 кв.м (кадастровый номер: 02:63:011514:1018) по состоянию на 24.10.2022, составила 2 148 492 руб. с учетом НДС 20%; 1 790 410 руб. без учета НДС 20%.

Эксперт Валеева В.В. пришла к выводу, что отчет об оценке N 22-988 от 19.10.2022, составленный ООО "Центр независимой оценки" не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность на территории Российской Федерации, а именно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки ФСО N 1, 2, 3, утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, 298, 299; ФСО N 7/10, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 328.

Суд первой инстанции, ссылаясь на отсутствие в деле доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные на комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, пришел к выводу, что экспертом надлежащим образом определена рыночная стоимость выкупаемого арендуемого недвижимого имущества.

Возникший преддоговорной спор был разрешен судом, условия п.п. 2.2., 3.1.1 договора были определены, исходя из определенной судебным экспертом рыночной стоимости объекта оценки в размере 1 790 410 руб. без учета НДС 20%.

Однако судом первой инстанции не были учтены следующие обстоятельства.

Администрация, не согласившись с выводами эксперта Валеевой В.В., приведенными в экспертном заключении N 127-2023 от 15.05.2023, обратилась в общество с ограниченной ответственностью "Агентство "Башоценка" (далее - ООО "Агентство "Башоценка") для изучения указанного экспертного заключения.

ООО "Агентство "Башоценка" выявили и отразили в заключении специалиста N АБ/1219/РЕЦ от 21.08.2023 неточности в применении объектов-аналогов относительно выхода на "красную линию".

С учетом заключения специалиста N АБ/1219/РЕЦ от 21.08.2023 ООО "Агентство "Башоценка", по запроса суда первой инстанции экспертом Валеевой В.В. были даны письменные пояснения на возражения ответчика от 05.10.2023 (т. 2 л.д. 64-67), в которых эксперт Валеева В.В. частично согласилась с замечаниями, указанными в заключении специалиста, произвела корректировку расчетов, в результате которых рыночная стоимость объекта нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Белебей, ул. Красная, дом 103, помещение 9, общей площадью 46,5 кв.м (кадастровый номер: 02:63:011514:1018) по состоянию на 24.10.2022 составила 1 837 435 руб. без учета НДС.

Указанные пояснения эксперта Валеевой В.В. судом первой инстанции не были приняты во внимание, им не была дана надлежащая судебная оценка, тогда как именно в письменных пояснениях на возражения ответчика от 05.10.2023 было приведено итоговое значение рыночной стоимости объекта нежилого фонда, которое подлежало применению при урегулировании возникшего преддоговорного спора.

Указание эксперта Валеевой В.В. на то, что "отклонение от итоговой стоимости объекта оценки, полученной Экспертом в ходе подготовки Заключения N 127-2023 от 15 мая 2023 г., составляет 2,6%, что нельзя считать существенным, так как данная величина лежит в пределах допустимых колебаний рынка (Приемлемым уровнем средней ошибки в мире считается 15%.)", не принято судом апелляционной инстанции, поскольку проведение по делу судебной экспертизы было поручено эксперту Валеевой В.В. для установления конкретного и единственно возможного значения рыночной стоимости объекта нежилого фонда - нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Белебей, ул. Красная, дом 103, помещение 9, общей площадью 46,5 кв.м (кадастровый номер: 02:63:011514:1018).

На основании статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 11 Федерального закона N 135-ФЗ отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет) является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В силу статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По смыслу изложенных правовых норм результат проведенной по делу судебной экспертизы по определению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки не должен допускать каких-либо корреляций, приемлемых уровней средней ошибки, а должен содержать конкретное значение запрошенной величины рыночной стоимости объекта оценки.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что урегулирование разногласий между сторонами при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты подлежало судом первой инстанции не только на основании заключения эксперта N 127-2023 от 15.05.2023, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочный центр "Догма", но также и с учетом пояснений эксперта Валеевой В.В. от 05.10.2023.

Таким образом, начальная цена продажи подлежащего приватизации муниципального имущества подлежала установлению в размере 1 837 435 руб. без учета НДС, цена продажи подлежащего приватизации муниципального имущества, с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества (532 887 руб.), - в размере 1 304 548 руб.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 532 887 руб. была определена самой Администрацией при предложении заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты, и ИП Вафиной В.А. в ходе судебного разбирательства не оспаривалась (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Решение суда первой инстанции подлежит изменению в части установления значений начальной цены продажи подлежащего приватизации муниципального имущества и цены продажи подлежащего приватизации муниципального имущества с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, поскольку судебный акт в указанной части не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Иные доводы апелляционной жалобы Администрации отклонены судом апелляционной инстанции как необоснованные и не опровергающие правильность принятого судебного акта по существу спора.

Доводы подателя апелляционной жалобы, заключающиеся в несогласии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы, признаны несостоятельными.

Заключение эксперта носит утвердительный, а не вероятностный характер, основано на достаточно исследованном материале. Доказательств некомпетентности назначенной судом экспертной организации, нарушений законодательства экспертом и иных злоупотреблений при проведении экспертизы в материалах дела не имеется. Эксперт в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности.

В экспертном заключении указано, что отчет об оценке N 22-988 от 19.10.2022, составленный ООО "Центр независимой оценки", которым руководствовалась Администрация, не соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность на территории Российской Федерации, а именно Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки ФСО N 1, 2, 3, утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, 298, 299; ФСО N 7/10, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 328.

В силу изложенных обстоятельств судебный эксперт пришел к выводу, что выявленные несоответствия существенно повлияли на величину рыночной стоимости объекта исследования.

Указанные обстоятельства Администрацией опровергнуты не были.

Само по себе несогласие апеллянта с выводами судебной экспертизы не является основанием для признания заключения эксперта недостоверным доказательством и назначения по делу повторной экспертизы. Противоречий или неполноты в проведенном исследовании ответчиком в материалы дела, в нарушение статьи 65 АПК РФ, не предоставлено. Изложенные в апелляционной жалобе доводы относительно содержания экспертного заключения не опровергают его достоверности как доказательства по делу, а являются субъективным мнением апеллянта относительно хода экспертного исследования и тех выводов, к которым пришел судебный эксперт.

С учетом изложенного, в отсутствие в материалах дела иного суд первой инстанции обоснованно признал экспертное заключение N 127-2023 от 15.05.2023 надлежащим и допустимым доказательством по делу.

Иная достоверная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, отличная от приведенной экспертом в пояснениях от 05.10.2023, достоверными и непротиворечивыми доказательствами Управлением подтверждена не была.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

В связи с подачей апелляционной жалобы лицом, освобожденным от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскание государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2023 по делу N А07-38681/2022 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем Вафиной Валентиной Ахмедзяновной (ИНН 025509478183, ОГРНИП 306025533100010) и Администрацией городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан (ИНН 0255012740, ОГРН 1060255000222) при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты - нежилого помещения на первом этаже пятиэтажного жилого здания, общей площадью 46,50 кв.м., кадастровый номер 02:63:011514:1018, номер на поэтажном плане: N 9, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, Белебеевский район, г. Белебей, ул. Красная, д. 103.

Изложить пункты 2.2 и 3.1.1 указанного договора в следующей редакции:

"2.2. Начальную цену продажи подлежащего приватизации муниципального имущества, определенную согласно заключению эксперта N 127-2023 от 15.05.2023, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочный центр "Догма", с учетом пояснений эксперта Валеевой В.В. от 05.10.2023, установить в размере 1 837 435 (один миллион восемьсот тридцать семь тысяч четыреста тридцать пять) рублей без учета НДС:

- стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, которая зачтена в счет о платы приобретаемого арендуемого имущества, составила 532 887,00 рублей;

- цену продажи подлежащего приватизации муниципального имущества установить в размере 1 304 548,00 (один миллион триста четыре тысячи пятьсот сорок восемь) рублей.

3.1.1. Цена продажи Имущества по настоящему Договору составляет 1 304 548,00 (один миллион триста четыре тысячи пятьсот сорок восемь) рублей.".

Внести соответствующие изменения в график платежей (приложение к договору купли-продажи).

Обязать Администрацию городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан (ИНН 0255012740, ОГРН 1060255000222) в течение 30 (тридцати) календарных дней внести соответствующие изменения в договор и направить истцу подписанный со своей стороны договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства с условием о рассрочке оплаты со всеми необходимыми приложениями.

Взыскать с Администрации городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан (ИНН 0255012740, ОГРН 1060255000222) в пользу индивидуального предпринимателя Вафиной Валентины Ахмедзяновны (ИНН 025509478183, ОГРНИП 306025533100010) 30 000 руб. - сумму расходов на оплату судебной экспертизы, 6 000 руб. - сумму расходов по оплате государственной пошлины.".

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2023 по делу N А07-38681/2022 оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи

И.Ю. Соколова В.А. Томилина