Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2019 г. N 10АП-23709/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15 апреля 2019 г. N Ф05-3891/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

31 января 2019 г.

Дело N А41-103250/17

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Боровиковой С.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Алибековой Д.Э.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Богородского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 19.10.2018 по делу N А41-103250/2017 (судья Петропавловская Ю.С.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Исмаилова Ботира Комиловича - Лазарев Е.Ю. (доверенность от 01.01.2019),

Администрации Богородского городского округа Московской области - Алексашина И.В. (доверенность от 07.11.2018 N 186).

Индивидуальный предприниматель Исмаилов Ботир Комилович (далее - ИП Исмаилов, предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации Богородского городского округа Московской области (с учетом изменения наименования ответчика) (далее - Администрация, ответчик) о взыскании убытков в размере 2 478 049 руб. 47 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования городское поселение Старая Купавна, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ФГБУ ФКП Росреестра по Московской области, МКУ УЖКХ МО "Город Старая Купавна Московской области" (далее - третьи лица).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.10.2018 (резолютивная часть объявлена 09.10.2018) исковые требования в части взыскания денежных средств удовлетворены.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы настаивает на том, земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:6809 был принят арендатором без каких-либо замечаний и в отсутствие претензий к арендодателю. Отмечает, что истец, участвуя в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, заключая договор аренды земельного участка, был осведомлен о существенных условиях договора, осознавал характер и существо правоотношений. Доказательства, подтверждающие умышленное введение истца ответчиком в заблуждение относительно существенных условий договора истцом суду представлены не были и материалы дела не содержат. Настаивает на том, неиспользование земельного участка, равно как и досрочное освобождение его не являются основаниями для невнесения арендной платы. Также считает несостоятельным вывод суда о наличии существенных недостатков переданного в аренду земельного участка, не позволяющих использовать его по целевому назначению. Отмечает, что орган местного самоуправления как арендодатель земельного участка не мог знать о наличии на земельном участке линейного сооружения, следовательно, истец не доказал, что ответчик должен и мог знать о наличии обременения земельного участка в виде напорного канализационного коллектора.

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьих лиц не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей третьих лиц.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 25.11.2015 между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор), на основании протокола признания аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для строительства, находящегося в Ногинском районе, несостоявшимся от 20.11.2015, заключен договор от 25.11.2015 N 103-2015-ф аренды земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:6809, площадью 4077 кв. м, расположенного в Московской области Ногинском районе, г.п. Старая Купавна, г. Старая Купавна, ул. Дорожная, рядом с д. 7, разрешенное использование - для размещения объектов коммунально-складского хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов (п. 1.1). Срок аренды установлен с 25.11.2015 по 24.09.2020 (пункт 2.1).

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре, размер годовой арендной платы определяется в соответствии с постановлением Администрации и составляет 1 430 000 руб.

Согласно пункту 4.3.1 договора арендатор имеет право использовать участок по условиям, установленным договором; арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением (пункт 4.4.2).

Договор заключен по результатам аукциона на право аренды, проведенного 20.11.2015 (лот N 7).

В соответствии с аукционной документацией минимальные и (или) максимальные параметры разрешенного строительства - для земельного участка, указанного в лоте N 7: максимальное количество надземных этажей - 5; минимальное количество этажей не нормируется, максимальный процент застройки - не более 30 %, минимальный процент паркинга - 30 %, минимальные отступы зданий 3 м.

30 июня 2016 года арендатором был получен градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) N RU50502105-MSK001859 (т. 1 л. д. 40), согласно разделу 2.1 которого "Информация о разрешенном использовании земельного участка: участок находится в пределах приаэродромных территорий, необходимо согласовать размещение объекта капитального строительства с собственниками аэродромов; основной вид разрешенного использования участка - для размещения объектов коммунально-складского хозяйства; условно-разрешенные виды использования участка не установлены; вспомогательные виды разрешенного использования - размещение объектов инженерно-технического и транспортного обеспечения. Требования к назначению, параметрам и размещению объекта: размещение объекта капитального строительства в соответствии с техническими регламентами (пункт 2.2). Согласно разделу 3 Информация о расположенных в границах участка объектах капитального строительства и объектах культурного наследия - такие объекты отсутствуют (т. 1 л. д. 44).

В кадастровой выписке на земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:6809 (т. 1 л. д. 46-50) каких-либо обременений и ограничений кроме аренды не зарегистрировано.

Между тем, предприниматель установил невозможность использования земельного участка по целевому назначению - для строительства, в связи с чем 15.09.2017 заявил о расторжении договора аренды.

Договор был расторгнут по соглашению сторон (т. 1 л. д. 94).

Между тем, в период действия договора аренды истцом вносилась предусмотренная договором арендная плата, которую истец считает своими убытками, поскольку земельный участок не мог использоваться по целевому назначению.

Требование к Администрации о возмещении убытков истец заявил в письме от 15.09.2017.

В ответе от 08.12.2017 Администрация возражала против требования истца, ссылаясь на то, что оплата арендных платежей за пользование участком предусмотрена действовавшим договором аренды, а соглашением о расторжении договора аренды возврат арендных платежей не предусмотрен.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд первой инстанции исковые требования в части взыскания денежных средств удовлетворил, исходя из их законности и обоснованности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), а арендатор обязан своевременно вносить плату (пункт 1 статьи 614 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 612 названного Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со статьями 15, 393 названного Кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 11.05.2018 была назначена судебная экспертиза, ее проведение поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Научно-Производственное предприятие "РУМБ" Минаевой Наталье Александровне, Ермохиной Наталье Викторовне. На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) имеются ли фактические обременения земельного участка 50:16:0602003:6809, площадь 4077 кв. м, местоположение: Московская область, Ногинский район, г.п. Старая Купавна, г. Старая Купавна, ул. дорожная, рядом с д. 7, не отраженные в аукционной документации на право заключения договора аренды земельного участка от 25.11.2015, существовали ли данные обременения на момент заключения указанного договора;

2) какова возможная площадь застройки земельного участка площадь 4077 кв. м, местоположение: Московская область, Ногинский район, г.п. Старая Купавна, г. Старая Купавна, ул. Дорожная, рядом с д. 7, с учетом обременений, указанных только в аукционной документации, а также дополнительных обременений (при их наличии);

3) возможно ли размещение объектов коммунально-складского хозяйства, в том числе с учетом представленных истцом коммерческих предложений на проектирование на земельном участке площадь 4077 кв. м, местоположение: Московская область, Ногинский район, г.п. Старая Купавна, г. Старая Купавна, ул. дорожная, рядом с д. 7, с учетом обременений, указанных только в аукционной документации, а также дополнительных обременений (при их наличии);

4) какие объекты вспомогательного использования (стоянка, разворотная площадка, дорога) либо здания (сооружения) могут быть размещены в охранной зоне и на каком расстоянии от имеющихся коммуникаций?

В соответствии с экспертным заключением эксперты сделали следующие выводы на поставленные вопросы.

По вопросу 1: на земельном участке имеются фактические обременения подземными коммуникациями, не отраженные в аукционной документации на право заключения договора аренды земельного участка от 25.11.2015.

При производстве экспертизы выполнена топографическая съемка с нанесением наземных и подземных инженерных коммуникаций. Проведено согласование расположения коммуникаций с эксплуатирующими организациями, на балансе которых они находятся.

По участку проходит напорный канализационный коллектор, принадлежащий ООО "Биотех-СК", охранная зона по 6 метров в обе стороны от трубы.

Газораспределительная сеть на участке недействующая и подлежит демонтажу. Информация о коммуникациях и обременениях участка на момент заключения договора не существовала.

Информация о зонах с особыми условиями использования территорий в сведениях Единого государственного реестра недвижимости отсутствует. Данная информация могла отсутствовать в Администрации перед началом заключения договора, так как на практике инженерные изыскания (топографо-геодезические, геологические изыскания) проводятся перед началом проектных работ.

По вопросу 2 экспертом разработан чертеж границ земельного участка с нанесением инженерных коммуникаций и охранных зон. Решением Совета депутатов муниципального образования "Город Старая Купавна Московской области" от 27.03.2018 N 76/11 утверждены Правила землепользования и застройки данного образования, включающие градостроительные регламенты, разработанные в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, согласно которым спорный земельный участок относится к градостроительной зоне П - производственная зона.

Минимальная площадь земельного участка для размещения складских объектов должна составлять не меньше 1000 кв. м, максимальная площадь застройки 60 %, отступ от границ участка для строительства объектов - 3 метра.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 50:16:0602003:6809 по сведениям названного реестра составляет 4077 кв. м, максимальная площадь застройки 60 % должна составлять 2446 кв. м, площадь охранной зоны канализации составляет 1079 кв. м.

Таким образом, фактически возможная площадь застройки составляет 1749 кв. м, то есть 44 %, и не противоречит градостроительным регламентам.

Линейные размеры площади застройки: север - 29,5 м, юг - 30,3 м, запад - 63,5 м, восток - 56,3 м.

По вопросу 3: размещение объектов коммунально-складского хозяйства, в том числе с учетом одного из представленных истцом коммерческих предложений на проектирование на земельном участке возможно с учетом обременений земельного участка, при выполнении условий: эксплуатирующей организации, на балансе которой стоит напорная канализация, выполнить ремонтные работы по устранению прорыва и очистки земельного участка от канализационных стоков; собственнику произвести расчистку и выкорчевку земельного участка от лесной растительности; собственнику выполнить инженерную планировку территории.

По вопросу 4: в связи с тем, что зона с особыми условиями использования территории трубопровода в настоящее время не установлена, указать ограничения в праве, установленные особым режимом использования, не представляется возможным.

До установления зоны с особыми условиями использования территории от существующего трубопровода и режима ограничения прав в ней ответить на вопрос суда не представляется возможным.

В охранных зонах канализации может быть запрещено: делать места для стоянки автотранспорта; производить высаживание деревьев и кустарников ближе чем на 3 м от трубы; изменять уровень грунта подсыпкой или его срезом; создавать дорожное покрытие из железобетонных плит; использовать ближе чем 15 м ударные механизмы от канализационного сооружения; блокировать проход к канализационным сетям колодцам и сооружениям; возводить постоянные и временные постройки; складировать материалы; заниматься строительными, свайными, взрывными, шахтными работами; вести грузоподъемные работы без разрешения собственников сетей.

При осуществлении каких бы то ни было работ на открытой территории охранной зоны их организатор должен: обеспечивать целостность и сохранность канализационных сооружений; вовремя убирать мусор, лед и снег, чтобы был свободный подъезд к канализационным сооружениям.

В силу пунктов 9 и 28 статьи 2 Федерального закона от 07.12.2011 3 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" канализационная сеть - комплекс технологически связанных между собой инженерных сооружений, предназначенных для транспортировки сточных вод; централизованная система водоотведения (канализации) - комплекс технологически связанных между собой инженерных сооружений, предназначенных для водоотведения.

Согласно части 1 статьи 14 названного Закона по договору водоотведения организация, осуществляющая водоотведение, обязуется осуществлять прием сточных вод абонента в централизованную систему водоотведения и обеспечивать их транспортировку и сброс в водный объект, а абонент обязуется соблюдать требования к составу и свойствам отводимых сточных вод, установленные законодательством Российской Федерации, производить организации, осуществляющей водоотведение, оплату водоотведения.

Таким образом, по канализационной трубе осуществляется водоотведение.

Экспертами определен правообладатель канализационной трубы - ООО "Биотех-СК".

Охранная зона канализационной трубы определена экспертами по 6 метров в каждую сторону.

Согласно пояснениям истца, в ходе начала эксплуатации земельного участка им обнаружены течь из трубы, в результате которой происходит заболачивание участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий; иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами (пункт 2 указанной статьи).

Исходя из изложенного нахождение на земельном участке линейного объекта влечет ограничение/обременение прав на этот участок.

В аукционной документации и в договоре аренды сведения о данном ограничении отсутствуют.

То обстоятельство, что истец, при наличии на участке данного объекта, не может использовать участок в соответствии с видом разрешенного использования и по целевому назначению, подтверждается экспертным заключением, в котором указано на запрет строительства объектов и осуществления иных действий в охранной зоне, которая должна устанавливаться у канализационных сетей; кроме того, эксперты указывают на возможность размещения складских объектов только при соблюдении ряда условий, необходимых для выполнения собственником участка и правообладателем канализационной трубы, что может повлечь дополнительные расходы у арендатора земельного участка.

На указанное арбитражный суд первой инстанции верно обратил внимание.

Арбитражный суд первой инстанции с учетом приведенного пришел к обоснованному выводу о том, что данные обстоятельства препятствуют истцу в пользовании земельным участком для предполагаемой ранее цели, и не были оговорены в аукционной документации и при заключении договора аренды, следовательно, не могли быть известны арендатору при заключении договора аренды.

Предмет аренды - земельный участок предоставлен истцу с существенными недостатками, за которые отвечает ответчик как собственник и арендодатель данного участка. Данные недостатки не позволили истцу использовать участок для цели, для которой участок приобретался.

Договор аренды земельного участка расторгнут сторонами.

Истец полагает, что, внося арендные платежи в период действия договора аренды, он понес убытки в размере этих арендных платежей.

Арбитражный суд первой инстанции с учетом приведенных обстоятельств верно квалифицировал спорную денежную сумму как неосновательное обогащение ответчика.

На основании изложенного заявленные требования подлежат удовлетворению.

В этой связи доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты арбитражным судом апелляционной инстанции в качестве верных.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19.10.2018 по делу N А41-103250/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Богородского городского округа Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

С.В. Боровикова В.Н. Семушкина