Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 февраля 2019 г. N 09АП-66553/18

город Москва

1 февраля 2019 г.

дело N А40-179796/18

Резолютивная часть постановления оглашена 28.01.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 01.02.2019.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующий судья Маркова Т.Т., судьи Лепихин Д.Е., Сумина О.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бабажановым Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.10.2018

по делу N А40-179796/18, принятое судьей Сизовой О.В.

по заявлению ООО "Киновелл" (ОГРН 1157746212106)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по г. Москве (ОГРН 1097746680822)

третье лицо: АО "Наука и инновации" (ОГРН 1117746621211)

о признании незаконным решения;

при участии:

от заявителя - Миронова К.В. по доверенности от 15.01.2019;

от заинтересованного лица - Скиперский А.С. по доверенности от 26.12.2018;

от третьего лица - не явился, извещен;

установил: решением арбитражного суда г. Москвы от 04.10.2018 признано незаконным и отменено решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии г. Москвы от 03.05.2018 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 18.10.2017 N 313/1176-Д и на Управление возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу, произвести государственную регистрации договора аренды от 18.10.2017 N 313/1176-Д.

Управление, не согласилось с выводами суда первой инстанции, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит судебный акт отменить, по мотивам, изложенным в жалобе.

Представитель третьего лица - АО "Наука и инновации" в судебное заседание не явился, с учетом своевременного опубликования сведения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ, дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Из материалов дела следует, что ООО "Киновелл" принадлежит на праве на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером N 77:15:0020321:340, расположенное по адресу: Москва, территория инновационного центра "Сколково", улица Нобеля, дом 1. Ряд помещений, комнаты и их части в здании переданы во временное владение и пользование третьим лицам по долгосрочным договорам аренды. При этом части помещений и комнат не являются изолированными или обособленными. Аренда зарегистрирована в Едином государственном реестре недвидимости (регистрационные номера: 77-77/011-77/011/005/2016-827/1; 77-77/011-77/011 /003/2016-1990/1).

18.10.2017 между ООО "Киновелл" (арендодатель) и АО "Наука и инновации" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений N 313/1176-Д.

По условиям договора арендодатель обязуется передать арендатору нежилое помещение (часть здания, принадлежащего арендодателю на праве собственности), обозначенное в поэтажном плане (Приложение 1 к договору) и описанное в Приложении 2 к договору площадью 94 кв.м.

Срок аренды по договору составляет 36 месяцев с даты передачи помещения арендатору (п. 3.1. договора). Помещение передано арендатору по акту приема - передачи 23.10.2017.

В силу положений ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 3.4. договора подача документов для государственной регистрации договора осуществляется арендодателем.

ООО "Киновелл" обратилось с заявлениями от 19.01.2018 N 77/006/227/2018-132, N 77-0-1-71/3263/2017-34 и в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве представлены документы для государственной регистрации договора аренды в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: Москва, улица Нобеля, дом 1.

Управлением принято решение о приостановлении осуществления заявленных к государственной регистрации действий.

03.05.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве вынесено решение об отказе в государственной регистрации договора аренды от 18.10.2017 N 313/1176-Д от 18.10.2017 по мотиву того, что предметом аренды является не обособленная или не изолированная часть комнаты 12, расположенная в помещение II, этаж 1.

Согласно уведомлению об отказе в государственной регистрации договора аренды от 03.05.2018 N 77/006/227/2018-132, N 77-0-1-71/3263/2017-34 государственная регистрация приостановлена в соответствии с п. п. 7, 34 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" по причине того, что форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствует требованиям законодательства (выявлено противоречие в части нумерации комнат между техническим планом, договором и сведениями ЕГРН; в техническом плане некорректно заполнена графа "расположение в строении"; помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании, вследствие чего объект недвижимости не является самостоятельным предметом гражданского оборота и не может выступать предметом договора.

Рассмотрев повторно материалы дела в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательным этапом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава - исполнителя.

Согласно п. 2 ст. 16 названного Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации предусмотрены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким основаниям, в том числе, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

При этом согласно п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего Федерального закона и, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Основанием для отказа государственной регистрации договора аренды послужило то, что передаваемая арендатору часть помещения не обособленная или не изолированная - часть комнаты 12, расположенная в помещение II, этаж 1 от других помещений стенами.

По мнению Управления Росреестра, кадастровый учет части неизолированного помещения не предусмотрен действующим законодательством, а регистрация договора аренды на часть здания, может быть произведена только после постановки на кадастровый учет изолированной части нежилого помещения, передаваемого в аренду.

Между тем, в соответствии с п. 5 ст. 44 Федерального закона о недвижимости, если в аренду передается часть здания, право на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), кадастровый учет такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания без соответствующего заявления.

Довод Управления о том, что основанием для кадастрового учета части здания в соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона должен быть технический план на эту часть помещений, является несостоятельным, поскольку, в данном случае основанием для кадастрового учета части здания в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона и в корреспонденции с п. 5 ст. 44 Закона является сам договор аренды.

В Едином государственном реестре недвижимости уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части зданий сведения о передаваемой в аренду части здания, так как право собственности на здание ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним а, значит, в соответствии с ранее действующими нормами Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ от 21.07.1997, само здание ранее поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости.

Сведения о здании и о его частях, содержавшиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в Государственном кадастре недвижимости на сегодняшний момент являются актуальными.

Сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения.

Арендодателем и арендатором в соответствии со ст. 607 Гражданского кодекс а Российской Федерации указаны в договоре аренды все данные, позволяющие определенно установить часть здания, подлежащую передаче арендатору в качестве объекта аренды. Указанные в договоре аренды данные содержатся в Едином государственном реестре недвижимости.

Оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды не имеется.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

При этом, учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

В данном случае заявитель обратился в регистрационный орган для регистрации договора аренды части здания, право собственности, на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, государственный кадастровый учет такой части здания осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления и представления дополнительных документов.

Таким образом, Управлением неправомерно отказано заявителю в государственной регистрации прекращения ограничений (обременений) в отношении рассматриваемого недвижимого имущества.

Следовательно, в данном случае имеются основания, предусмотренные ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которые одновременно необходимы для признания ненормативного акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а решения или действия незаконными.

Оснований для отмены судебного акта не имеется. Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.10.2018 по делу N А40-179796/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Т. Маркова

Судьи

Д.Е. Лепихин О.С. Сумина