Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2019 г. N 20АП-8956/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 17 мая 2019 г. N Ф10-1903/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Тула

5 февраля 2019 г.

Дело N А68-13839/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04.02.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 05.02.2019.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Рыжовой Е.В. и Заикиной Н.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Осиповой Д.И., при участии от истца - Гаврилушкиной Г.И. (доверенность от 28.12.2018, паспорт), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Хим-Эласт" на решение Арбитражного суда Тульской области от 07.11.2018 по делу N А68-13839/2017 (судья Рыжикова Н. А.), принятое по иску муниципального унитарного предприятия "Комбинат школьного питания" (ИНН 7113001590, ОГРН 1027102872620) в лице конкурсного управляющего Белобрагиной Натальи Борисовны к администрации муниципального образования город Ефремов (ИНН 7113006013, ОГРН 1147154070667), обществу с ограниченной ответственностью "Хим-Эласт" (ИНН 7113065690, ОГРН 1057101789931) третьи лица: публичное акционерное общество "Сбербанк", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Тульской области, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 71:27:010301:89; признании недействительными результатов межевания земельного участка с кадастровым номером 71:27:010301:89; снятии земельного участка с кадастровым номером 71:27:010301:89 с кадастрового учета,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное унитарное предприятие "Комбинат школьного питания" (далее - истец, комбинат) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ) к администрации муниципального образования город Ефремов (также - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Хим-Эласт" о признании 2 недействительным заключенного между администрацией муниципального образования город Ефремов и обществом с ограниченной ответственностью "Хим-Эласт" договора купли-продажи земельного участка от 11.01.2017 с кадастровым номером 71:27:010301:89 общей площадью 6599 кв. м, расположенного: Тульская область, район Ефремовский, г. Ефремов, ул. Строителей, д. 2, в части продажи обществу с ограниченной ответственностью "Хим-Эласт" земельного участка, необходимого муниципальному унитарному предприятию "Комбинат школьного питания" для эксплуатации и использования по целевому назначению нежилого здания (картофелехранилище) с кадастровым номером 71:27:010301:225, с почтовым адресом: Тульская область, Ефремовский район, г. Ефремов, ул. Заводская, находящегося в границах точек, указанных в заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью "Тульский городской центр градостроительства и землеустройства" N 17263 от 28.06.2018; применении последствия недействительности сделки в указанной части, обязании ООО "Хим-Эласт" возвратить администрации муниципального образования город Ефремов по акту приема-передачи земельный участок площадью 2 551 кв. м, расположенный по адресу: Тульская область, район Ефремовский, г. Ефремов, ул. Строителей, д. 2, а администрацию муниципального образования город Ефремов возвратить ООО "Хим-Эласт" денежные средства за земельный участок площадью 2 551 кв. м.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 07.11.2018 иск удовлетворен.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик (ООО "Хим-Эласт") обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Тульской области от 09.07.2015 по другому делу N А68-11570/2014 МУП "Комбинат школьного питания" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утверждена Белобрагина Н.Б.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области от 30.03.2016, за МУП "Комбинат школьного питания" на праве хозяйственного ведения имеется картофелехранилище, назначение: нежилое здание, площадь 443,4 кв. м, местонахождение: Тульская область, Ефремовский район, г. Ефремов, ул. Заводская, кадастровый номер 71:27:010301:225. Право хозяйственного ведения на указанный объект недвижимости у МУП "Комбинат школьного питания" возникло в силу Постановления главы муниципального образования город Ефремов и Ефремовский район Тульской области "О закреплении недвижимого муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием "Комбинат школьного питания" от 26.05.2004 N 641.

МУП "Комбинат школьного питания" направило в адрес администрации муниципального образования город Ефремов письмо от 07.10.2016 с просьбой дать разрешение на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования, расположенного по адресу: Тульская область, Ефремовский район, г. Ефремов, ул. Заводская, под указанным картофелехранилищем.

Письмом от 27.10.2016 N СБ 23-38/5515 администрация муниципального образования город Ефремов сообщила, что испрашиваемый земельный участок администрация не может предоставить МУП "Комбинат школьного питания" в аренду, так как объект недвижимости. картофелехранилище находится на земельном участке, который является частной собственностью.

Согласно топографическому плану указанное картофелехранилище расположено на земельном участке с кадастровым номером 71:27:010301:89.

В соответствии с кадастровой выпиской на земельный участок и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 15.09.2017, земельный участок с кадастровым номером 71:27:010301:89 общей площадью 6599 кв. м принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Хим-Эласт".

МУП "Комбинат школьного питания" придя к выводу о том, что не может реализовать свое право на земельный участок, так как ООО "Хим-Эласт" приобрел право собственности на земельный участок в том числе, находящийся под объектом недвижимости - картофелехранилищем, закрепленном за МУП "Комбинат школьного питания" на праве хозяйственного ведения, направило в адрес ООО "Хим-Эласт" письмо от 26.10.2016 с предложением заключить с МУП "Комбинат школьного питания" договор аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации картофелехранилища, указав, что согласно произвести межевание и кадастровый учет земельного участка, необходимого для эксплуатации картофелехранилища за свой счет; которое последний оставил без ответа и удовлетворения.

МУП "Комбинат школьного питания", с учетом изложенных обстоятельств, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В соответствии с пунктами 71, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. Под заинтересованностью лица следует понимать наличие у него юридически значимого интереса в данном деле. Заинтересованными являются участники сделки, либо лица, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Исходя из подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением. Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11 следует, что статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Выбор способа защиты исключительного права на землепользование зависит от дальнейших намерений собственника объекта недвижимости в отношении земельного участка. В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

В соответствии с Постановлением главы муниципального образования город Ефремов и Ефремовский район Тульской области "О закреплении недвижимого муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием "Комбинат школьного питания" от 26.05.2004 N 641, у МУП "Комбинат школьного питания" в соответствии со статьей 552 ГК РФ возникло исключительное право пользования земельным участком под картофелехранилищем и преимущественное право на приватизацию земельного участка. При этом, данное право принадлежало истцу на момент отчуждения спорного земельного участка ООО "Хим-Эласт", в связи с чем совершение оспариваемой сделки создало неустранимые препятствия в осуществлении права истца.

Сделка по продаже земельного участка ООО "Хим-Эласт" нарушает требования земельного и гражданского законодательства об исключительном праве на приватизацию земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, и права МУП "Комбинат школьного питания" на приобретение в собственность земельного участка, занятого объектом, в связи с чем, суд обоснованно признал сделку ничтожной.

Согласно заключению эксперта от 26.06.2018 N 17263 нежилое здание (картофелехранилище) с кадастровым номером 71:27:010301:225 с почтовым адресом: Тульская обл., Ефремовский район, г. Ефремов, ул. Заводская, располагается на земельном участке с кадастровым номером 71:27:010301:89 по адресу: Тульская обл., Ефремовский район, г. Ефремов, ул. Строителей, д. 2; земельный участок с кадастровым номером 71:27:010301:89 является делимым, так как на нём расположено два обособленных здания, каждое из которых имеет исторически сложившуюся территорию пользования и обособленный доступ от земель общего пользования. Представлен вариант раздела земельного участка с образованием земельных участков для эксплуатации на нём зданий

Судом области установлено, что картофелехранилище, принадлежащее истцу, в результате формирования земельного участка с кадастровым номером 71:27:010301:89, оказалось расположенным внутри (вкрапленным) него, что влечет несоблюдение требований по надлежащему их обслуживанию, размещению, эксплуатации, что свидетельствует о формировании спорного земельного участка вопреки требованиям пунктов 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая положения п. 2 ст. 167, ст. 180 ГК РФ, принимая во внимание, что земельный участок с кадастровым номером 71:27:010301:225 является делимым, суд области пришел к правомерному выводу о том, что в данном случае возможно признание сделки с недвижимостью недействительной в части, затрагивающей права и интересы истца.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применение последствий недействительности сделки является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРП.

Таким образом, в порядке применения последствий недействительности части сделки, суд области правомерно обязал ООО "Хим-Эласт" возвратить администрации по акту приема-передачи земельный участок площадью 2 551 кв. м, а администрацию - возвратить ООО "Хим-Эласт" денежные средства, полученные во исполнение недействительной части сделки (определение Верховного Суда РФ от 01.04.2016 N 310-ЭС16-1738).

Доводы жалобы о необходимости применения иных последствий признания сделки недействительной (сохранение права собственности заявителя на соответствующую часть земельного участка с возмещением истцу его стоимости), подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм материального права.

Сохранение права собственности на спорную часть земельного участка за заявителем не приведет к восстановлению нарушенных прав истца с учетом отсутствия факта перехода к заявителю права собственности на картофелехранилище.

Руководствуясь статьями 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 07.11.2018 по делу N А68-13839/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Е.В. Рыжова Н.В. Заикина