Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2019 г. N 15АП-22094/18

город Ростов-на-Дону

07 февраля 2019 г.

дело N А32-4847/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 февраля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Малыхиной М.Н., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Бирюковой Е.В.,

при участии:

от истца - представитель Пимоненко А.Е. по доверенности от 06.12.2018,

от ответчика - представитель Зайцев А.В. по доверенности от 02.08.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

открытого акционерного общества "Российские железные дороги" на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Куликов О.Б.) от 26 ноября 2018 года по делу N А32-4847/2018 по иску открытого акционерного общества "Российские железные дороги" в лице филиала - Дирекции по комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта к ответчику: индивидуальному предпринимателю Толстякову Владимиру Ивановичу (ИНН 233500597603), при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, об определении размещения возмещения за изымаемый земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Российские железные дороги" в лице филиала - Дирекции по комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Толстякову Владимиру Ивановичу (далее - ответчик, предприниматель) об определении возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 23:12:0505000:189 площадью 95 967 +/- 542 кв. м. расположенный по адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 353173, Россия, Краснодарский край, Кореновский район, х. Пролетарский, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в размере: 6 807 993 (шесть миллионов восемьсот семь тысяч девятьсот девяносто три) рубля 00 копеек (НДС не облагается), который включает в себя: итоговую величин) рыночной стоимости 3 884 310 (три миллиона восемьсот восемьдесят четыре тысячи триста десять) рублей, размер убытков - 2 233 005 (два миллиона двести тридцать три тысячи пять) рублей, упущенную выгоду - 730 678 (семьсот тридцать тысяч шестьсот семьдесят восемь) рублей, об определении возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 23:12:0505000:178 площадью 4 432 +/- 117 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Россия. Краснодарский край, Кореновский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики. земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения в размере: 208 787 (двести восемь тысяч семьсот восемьдесят семь) рублей (НДС не облагается), который включает в себя: итоговую величин) рыночной стоимости - 174 684 (сто семьдесят четыре тысячи шестьсот восемьдесят четыре) рубля, размер убытков - 350 (триста пятьдесят) рублей, упущенную выгоду - 33 753 (тридцать три тысячи семьсот пятьдесят три) рубля.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.11.2018 возмещение за изымаемые земельные участки с кадастровым номером 23:12:0505000:189 площадью 95967 +/- 542 кв. м, и кадастровым номером 23:12:0505000:178 площадью 4432 +/- 117 кв. м, расположенные по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 353173, Краснодарский край, Кореновский район, х. Пролетарский, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения и почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Кореновский район определено в размере 13 307 271 рубль.

Не согласившись с принятым судебным актом, апеллянт обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, определив размер возмещения в сумме 7 018 780 рублей.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что размер возмещения следует определить в соответствии с отчетом об оценке ООО "Южный Региональный Центр Оценки - Веакон" от 23.06.2017 N 19/0117/1/2-14/И.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, дал пояснения по существу спора.

Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание явки не обеспечило, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом путем публикации определения суда на сайте арбитражного суда согласно пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57.

При названных обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть жалобу по существу в отсутствие представителя третьего лица в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, истец осуществляет реализацию проекта "Строительство обхода Краснодарского железнодорожного узла" в рамках комплексного инвестиционного проекта "Комплексная реконструкция участка им. М. Горького - Котельниково -Тихорецкая - Крымская с обходом Краснодарского железнодорожного узла".

В соответствии статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации Федеральным агентством железнодорожного транспорта Министерства транспорта Российской Федерации (МИНТРАНС РОССИИ) принято распоряжение от 14.10.2016 N ЕЛ-98-р "Об изъятии земельных участков путем выкупа для нужд Российской Федерации в целях обеспечения реализации проекта "Строительство обхода Краснодарского железнодорожного узла" в рамках комплексного инвестиционного проекта "Комплексная реконструкция участка им. М. Горького - Котельниково -Тихорецкая - Крымская с обходом Краснодарского железнодорожного узла" об утверждении перечня земельных участков, подлежащих изъятию для нужд Российской Федерации в рамках комплексного проекта.

Путем выкупа для нужд Российской Федерации изымаются земельные участки в Кореновском, Тимашевском и Калининском районах Краснодарского края.

Согласно пункту 2 преамбулы Распоряжения об изъятии истец обеспечивает проведение мероприятии направленных на подготовку и заключение соглашений об изъятии земельных участков для государственных нужд.

В соответствии с пунктом 19 Приложения N 2 к распоряжению Росжелдора от 14.10.2016 N ЕЛ-98-р, часть исходного земельного участка с кадастровым номером 23:12:0502022:9, площадью 95 965 кв. м, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, Кореновский район, х Пролетарский, относящегося к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", подлежит изъятию для государственных нужд.

Пунктом 20 Приложения N 2 к распоряжению Росжелдора от 14.10.2016 N ЕЛ-98-р, установлено, что часть исходного земельного участка с кадастровым номером 23:12:0502022:9, площадью 4 433 кв. м, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, Кореновский район, 1,5 км, х Пролетарский, относящегося к категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", подлежит изъятию для государственных нужд.

Право собственности ответчика на исходные земельные участки подтверждается записями о регистрации в Едином государственном реестре недвижимости от 19.10.2017 N 99/2017/31847308, от 19.10.2017 N 99/2017/31847415.

В результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 23:12:0502022:6 образован земельный участок с кадастровым номером 23:12:0505000:178 площадью 4 432 +/- 117 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Россия, Краснодарский край, Кореновский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, подлежит изъятию для государственных нужд. Границы сформированного земельного участка установлены в соответствии с действующим законодательством, сведения о границах внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19.10.2017 N 99/2017/31850134.

В результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 23:12:0502022:9 образован земельный участок с кадастровым номером 23:12:0505000:189 площадью 95967 +/- 542 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 353173, Россия, Краснодарский край, Кореновский район, х. Пролетарский, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, подлежит изъятию для государственных нужд. Границы сформированного земельного участка установлены в соответствии с действующим законодательством, сведения о границах внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 19.10.2017 N 99/2017/31850453.

В результате изъятия земельного участка для государственных нужд осуществляется прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок. Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом распоряжении об изъятии земельного участка для государственных нужд в соответствии с земельным законодательством (пункт 5 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 10 статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации распоряжение об изъятии размещено на официальном сайте администрации муниципального образования Кореновский район (http://www.korenovsk.ru/ob-izjatii-zemelnyh-uchastkov-putjom-v).

25 мая 2017 года соглашения об изъятии земельных участков были переданы ответчику.

В материалы дела представлены письма предпринимателя в адрес истца с обсуждением условий указанных соглашений.

Соглашения об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 23:12:0505000:178, 23:12:0505000:189 ответчиком не подписаны.

В письме от 25.05.2017 предприниматель сообщил истцу о том, что считает размер предложенного ему возмещения ненадлежащим, определил сумму возмещения путем получения отчета оценщика по своему к нему обращению.

В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с Распоряжением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с частью 10 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявший Распоряжение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято Распоряжение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка.

Решение об изъятии имущества в пользу Российской Федерации является основанием для регистрации этого права уполномоченным государственным органом.

Строительство объекта, для реализации которого изымается спорный земельный участок, предусмотрено Федеральной целевой программой "Развитие транспортной системы России (2010 - 2020 годы)", утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.12.2001 N 848.

В силу статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135 - ФЗ).

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

В силу принятия решения о развитии транспортной системы России Правительством Российской Федерации, "Строительство обхода Краснодарского железнодорожного узла", как часть Программы развития, имеет статус объекта государственной важности.

Его реализация связана со значительными затратами времени при императивно установленных сроках завершения строительства.

Срок реализации Федеральной целевой программы, решение о реализации которой принято Правительством Российской Федерации, не может быть поставлен в зависимость от момента определения размера возмещения за изъятие земельных участков площадью 95667 +/- 542 кв. м и 4432 +/- 117 кв. м.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.12.2017 по делу А32-46005/2017 прекращено право собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0505000:189 площадью 95967 +/- 542 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 353173, Россия, Краснодарский край, Кореновский район, х. Пролетарский, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения и также прекращено право собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 23:12:0505000:178 площадью 4 432 +/ - 117 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Россия, Краснодарский край, Кореновский район, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Указанные участки изъяты в собственность Российской Федерации для государственных нужд.

Вследствие этого спор по настоящему делу сводится к размеру возмещения в связи с таким изъятием.

На основании отчета об оценке ООО "Южный Региональный Центр Оценки -Веакон" от 23.06.2017 N 19/0117/1/2-14/И размер возмещения за изымаемые части земельных участков составляет 6 807 993 (шесть миллионов восемьсот семь тысяч девятьсот девяносто три) рубля 00 копеек (НДС не облагается), который включает в себя: итоговую величину, рыночной стоимости 3 884 310 (три миллиона восемьсот восемьдесят четыре тысячи триста десять) рублей, размер убытков - 2 233 005 (два миллиона двести тридцать три тысячи пять) рублей, упущенную выгоду - 730 678 (семьсот тридцать тысяч шестьсот семьдесят восемь) рублей; 208 787 (двести восемь тысяч семьсот восемьдесят семь) рублей (НДС не облагается), который включает в себя: итоговую величину рыночной стоимости - 174 684 (сто семьдесят четыре тысячи шестьсот восемьдесят четыре) рубля, размер убытков - 350 (триста пятьдесят) рублей, упущенную выгоду - 33 753 (тридцать три тысячи семьсот пятьдесят три) рубля.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Представитель предпринимателя, возражая относительно размера возмещения за изымаемые части земельных участков в рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы. Истцом ходатайство о назначении экспертизы не заявлялось.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.03.2018 по делу назначена судебная экспертиза.

Производство экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр экспертизы и оценки" Петруне Людмиле Николаевне (ИНН 2311139312, ОГРН 1112311008083).

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость размера возмещения за земельные участки с кадастровыми номерами: 23:12:0505000:178 площадью 4 432 кв. м, образованного из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:12:0502022:6 общей площадью 301000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, 1,5 км южнее х. Пролетарский; 23:12:0505000:189 площадью 95967 кв. м, образованного из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:12:0502022:9, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Кореновский район, площадью 173600 кв. м, изымаемые для государственных нужд, исходя из сложившихся условий сельскохозяйственного производства, по месту нахождения изымаемых земельных участков; рыночную стоимость размера возмещения определить без учёта стоимости убытков, связанных, с затратами на возведение строений, аналогичных существующим на изымаемых земельных участках, которая сторонами не оспаривается и определена в отчете об оценке N 19/0117/ДЗ/1.6.7, дата оценки 17.10.2017, дата составления отчёта 30.10.2017, выполненном ООО "ЮРЦО-Веакон", в размере 2 232 655 рублей; рыночную стоимость размера возмещения в том числе, с учётом невозможности выращивания овощных культур в поливных условиях на земельных участках (частях земельных участков) с кадастровыми номерами 23:12:0502022:9 на площади 21 647 кв. м, 23:12:0502022:6 на площади 263 699 кв. м, 23:12:0502022:5 на площади 43 400 кв. м, 23:12:0505000:82 на площади 67 176 кв. м, 23:12:0505000:48 на площади 42 456 кв. м., в связи с отсутствием доступа на земельные участки (части земельных участков) с кадастровыми номерами 23:12:0502022:9, 23:12:0502022:6, 23:12:0502022:5, 23:12:0505000:82, 23:12:0505000:48, общей площадью 438 378 кв. м, с целью выращивания поливных овощных культур, в период строительства железной дороги с марта 2018 года по декабрь 2018 года включительно.

В Арбитражный суд Краснодарского края поступило экспертное заключение, из содержания которого следует:

"Рыночная стоимость размера возмещения за земельные участки с кадастровыми номерами:

- 23:12:0505000:178 площадью 4 432 кв. м, образованного из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:12:0502022:6 общей площадью 301000 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, 1,5 км южнее х. Пролетарский,

- 23:12:0505000:189 площадью 95967 кв. м, образованного из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:12:0502022:9, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Кореновский район, площадью 173600 кв. м, изымаемые для государственных нужд, исходя из сложившихся условий сельскохозяйственного производства, по месту нахождения изымаемых земельных участков.

Составляет: 12 261 562 (двенадцать миллионов двести шестьдесят одна тысяча пятьсот шестьдесят два) рубля. В том числе: Рыночная стоимость размера возмещения с учетом невозможности выращивания овощных культур в поливных условиях на земельных участках (частях земельных участков) с кадастровыми номерами 23:12:0502022:9 на площади 21 647 кв. м, 23:12:0502022:6 на площади 263 699 кв. м, 23:12:0502022:5 на площади 43 400 кв. м, 23:12:0505000:82 на площади 67 176 кв. м, 23:12:0505000:48 на площади 42 456 кв. м, в связи с отсутствием доступа на земельные участки (части земельных участков) с кадастровыми номерами 23:12:0502022:9, 23:12:0502022:6, 23:12:0502022:5, 23:12:0505000:82, 23:12:0505000:48, общей площадью, 438 378 кв. м с целью выращивания поливных овощных культур, в период строительства железной дороги с марта 2018 года по декабрь 2018 года включительно, составляет: 1 287 296 (Один миллион двести восемьдесят семь тысяч двести девяносто шесть) рублей. НДС не облагается".

Эксперт, исследовав материалы дела, проанализировав количественные и качественные характеристики изъятого участка.

Правообладатель изъятых земельных участков постоянно инвестировал денежные средства в расширение материально-технической базы для обеспечения эффективного хозяйствования и получения максимальной отдачи от использования земельных участков для выращивания сельскохозяйственных культур.

Земельные участки входят в состав единого массива земель крестьянского (фермерского) хозяйства правообладателя, на которых выращиваются: лук репчатый, капуста различных сортов, морковь, картофель ранний, о чем свидетельствует статистическая информация, представленная в материалы дела.

Земельные участки использовались для выращивания сельскохозяйственных культур в составе овощного севооборота и участвовали в формировании денежных потоков от ведения бизнеса в составе иных объектов инженерной инфраструктуры, которые позволяли максимально эффективно использовать участки в обычных условиях хозяйствования и способствовали ресурсосбережению.

Возможность выращивания культур в составе и с использованием указанной инженерной составляющей позволяли землепользователю:

- получать максимальную урожайность при выращивании сельскохозяйственной продукции в год с наименьшими затратами;

- снижать затраты на выращивание за счет компактного местоположения при наличии машинотракторного парка непосредственно по месту положения изымаемых участков;

- реализовывать культуры на более ранних сроках, когда цены на урожай наиболее высокие, обеспечивая тем самым наиболее высокую доходность культур. С учетом вышеизложенного эксперт пришел к выводу, что коммерческий потенциал местоположения изъятых земельных участков оценивается как высокий и обеспечен:

* местоположением, обеспечивающим получение экологически чистой продукции;

* возможностью полива: система магистральных водопроводов;

* наличием развитой материально-технической базы, обеспечивающей возможность наиболее эффективно использовать землю сельскохозяйственного назначения, в том числе и изъятых участков для формировании денежных потоков в составе бизнеса по выращиванию сельскохозяйственных культур в составе имеющейся материально-технической базы, в том числе в условиях ресурсосбережения. Проанализировав рынок предложений по продаже земельных участков в Кореновском районе Краснодарского края, актуальных по состоянию на дату исследования, эксперт пришел к выводу, что аналогичных земельных участков, близких по местоположению и характеристикам на дату проведения исследования не выявлено.

То есть, обеспечить возможность ведения хозяйства в условиях, аналогичных условиям до изъятия, не представляется возможным по причине отсутствие к продаже земельных участков непосредственно в месте расположения производственной базы.

С учетом вышеизложенного эксперт пришел к выводу, что, учитывая отсутствие на рынке аналогов, а также принимая во внимание научно обоснованную методику оценки, содержащуюся в учебных материалах, которые приведены в экспертном заключении, и свидетельствующие о том, что в случае, когда речь идет об экономической составляющей, наиболее корректно учитывать степень влияния на стоимость экономической составляющей, определение размера возмещения, исходя из сложившихся условий сельскохозяйственного производства, по месту нахождения изымаемых земельных участков, следует производить с использованием методологии доходного подхода.

По результатам проведённой судебной экспертизы, определённая рыночная стоимость размера возмещения составила 10 974 266 рублей (без учета неоспариваемых сторонами убытков, которые эксперт не определял, в размере 2 232 655 рублей, связанных со сносом и восстановлением строений, аналогичных существующим, а также без учёта убытков в размере 1 287 296 рублей в связи с невозможностью выращивания поливных культур в период строительства объекта, на которые ответчик после проведения экспертизы не претендует в связи с получением гарантий обеспечения ему доступа на участки в период строительства).

Исследовав и оценив заключения эксперта, апелляционный суд пришел к выводу, что в выводах эксперта не имеется противоречий либо неясности, заключение составлено со ссылками на примененные методы исследования, соответствуют требованиям научности, объективности, обоснованности, достоверности и проверяемости, ответы даны по тем вопросам, которые поставлены судом; выводы эксперта носят категоричный, а не вероятностный характер; исследование проведено квалифицированным специалистам, обладающим специальными знаниями, экспертом дана подписка об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доказательств иного истцом не представлено, достоверность выводов надлежащим образом не опровергнута, доказательства какой-либо заинтересованности экспертов не выявлено. Заключение эксперта составлено в результате объективного и полноценного исследования.

В то же время, как верно указано судом первой инстанции, отчет об оценке N 19/0117/ДЗ/1.6.7, выполненный ООО "ЮРЦО-Веакон" имеет ряд недостатков.

Указанные недостатки выразились в следующем.

Оценщиком неверно определен состав объекта оценки: объектом оценки является не земельный участок (страница 1 Отчета), а размер возмещения (статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

До 01.04.2015 Земельным кодексом Российской Федерации при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд предусматривалась уплата выкупной цены за земельный участок.

С 01.04.2015 с учетом изменений внесенных в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", необходимым условием изъятия такого земельного участка является предоставление правообладателю предварительного и равноценного возмещения (статья 57 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Таким образом, как следует из данных норм, в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135 -ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) объектом оценки является именно размер возмещения за изымаемое имущество, а не земельный участок.

Указанная позиция подтверждена и обоснована в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015.

Оценщиком неправомерно применен сравнительный подход к оценке. Нарушена методология сравнительного подхода, ввиду неправильного выделения и применения элементов сравнения, таких как местоположение, экономические, материальные и технические характеристики, формирующие стоимость.

В соответствии с подпунктом "в)" пункта 22 Раздела VII Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611, установлены критерии, исходя из которых оценщиком принимается решение о применении того или иного подхода к оценке.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 N 297 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации.

Сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений (подпункт "а" пункта 22 ФСО N 7).

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

То есть, применяя данный подход оценщик должен обосновать действительную сопоставимость земельных участков, приводимых им в качестве аналогов, изымаемому земельному участку и доказать, что подобранные им для сравнения объекты-аналоги действительно идентичны изымаемому земельному участку.

Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Следовательно, при подборе объектов-аналогов в рамках сравнительного метода экономические, материальные и технические характеристики оказывают основное и непосредственное влияние на результаты оценки в рамках данного подхода.

В подпункте "е" пункта 22 ФСО N 7 определен перечень элементов сравнения, по которым в рамках сравнительного подхода осуществляется сравнение объекта оценки с другими объектами недвижимости.

На странице 71 Отчета N 19/0117/ДЗ/1.6.7 оценщиком выделены элементы сравнения в рамках сравнительного подхода, которые применялись им в расчетах из чего видно, что оценщиком нарушена методология оценки сравнительного подхода, так как в состав элементов сравнения им не были включены экономические характеристики земельного участка, что прямо противоречит подпункту "е" пункта 22 ФСО N7, а также противоречит самой формулировке объекта-аналога в соответствии с пунктом 10 ФСО N 1.

Таким образом, стоимость объекта оценки в Отчете N 19/0117/ДЗ/1.6.7 определена без учета дохода, который генерируется за счет экономических характеристик оцениваемого объекта недвижимости, то есть без учета его экономического плодородия, формируемого наличием:

* материальной базы, техники и оборудования;

* постоянно действующей системы поливочных водопроводов, заложенных на земельном участке, как инженерной составляющей экономического плодородия;

тепличного комплекса для выращивания рассады овощей на прилегающих

земельных участках, принадлежащих хозяйству;

источника водоснабжения непосредственно в границах землепользования крестьянского (фермерского) хозяйства, обеспечивающего возможность постоянного полива и подачи воды в систему поливочных водопроводов на земельном участке;

компактным местоположением земель крестьянского (фермерского) хозяйства. Местоположение объекта-аналога, как элемент сравнения в рамках сравнительного подхода, также не учитывался оценщиком, так как подбор аналогов осуществлен без учета того, что деятельность хозяйства привязана к системе поливных водопроводов, заложенных на земельных участках хозяйства, а также зависит от удаленности объектов-аналогов от материально-технической базы хозяйства.

Соответственно, подобранные оценщиком объекты-аналоги, расположенные в других муниципальных образованиях, не являются таковыми, так как расположены на значительном удалении от материально-технической базы хозяйства и не могут использоваться хозяйством без дополнительных материальных и временных затрат, которые также не учитывались и не определялись оценщиком в Отчете N 19/0117/ДЗ/1.6.7.

Кроме того, не сумев подобрать аналоги в рамках сравнительного подхода, оценщиком было принято решение о расчете корректировок на наличие на изымаемом земельном участке системы орошения.

Корректировка проводилась методом парных продаж. Оценщиком выбраны объекты-аналоги, расположенные на значительном удалении (более 100 км) от изымаемых земельных участков. За основу подбора приняты объявления на сайте domofond.ru, из которых невозможно установить насколько подобранный объект-аналог идентичен изымаемому земельному участку по характеристикам системы орошения. То есть, каким образом данные участки орошаются, где расположен источник водоснабжения.

Кроме того, как видно из отчета, оценщик пренебрег введением корректировок по таким важным элементам сравнения как расположение материально-технической базы хозяйства вблизи (менее 100 метров) изымаемого участка, а также не учел наличие тепличного комплекса для рассады, что позволяет почти полностью исключить потери и затраты, связанные с выращиванием и транспортировкой рассады к месту высадки в грунт.

Оценщик не обосновал отказ от применения доходного подхода в оценке, отчёт содержит противоречия.

На странице 81 Отчета N 19/0117/ДЗ/1.6.7 оценщик, обосновывая отказ от использования в оценке доходного подхода, утверждает об отсутствии возможности получить информацию об урожайности, затратах на сельскохозяйственные работы, а также других параметрах необходимых для использования данного подхода.

Данная информация не соответствует действительности, так как в этом же отчете для расчета упущенной выгоды (страница 87 Отчета) оценщиком применен доходный подход, а в качестве исходных данных использованы исходные данные, предоставленные правообладателем за 2014 - 2016 годы об урожайности сельскохозяйственных культур, ценах реализации и затратах на их выращивание, получить которые по его утверждению он не мог.

Принимая решение о использовании сравнительного подхода оценщик не учел, что изымаемый земельный участок используется правообладателем для сельскохозяйственного производства овощей в составе единого производственного комплекса и таким образом представляет собой объект, который постоянно генерирует потоки доходов правообладателя.

Вместе с тем, в соответствии с подпунктом "а" пункта 23 ФСО N 7, для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов применяется доходный подход.

Таким образом, оценщик необоснованно отказался от использования в расчетах доходного метода, нарушив, таким образом, установленные ФСО N 7 требования к оценке.

Все вышеперечисленные существенные нарушения оценщиком законодательства об оценочной деятельности привели к получению недостоверного результата оценки, который не может быть принят в качестве надлежащего доказательства по делу.

На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26 ноября 2018 года по делу N А32-4847/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

М.Н. Малыхина А.А. Попов