Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2019 г. N 12АП-403/19

г. Саратов

12 февраля 2019 г.

Дело N А12-15845/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Волковой Т.В.,

судей Антоновой О.И., Борисовой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шавеевой З.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу отдела по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 декабря 2018 года по делу N А12-15845/2018 (судья Пятернина Е.С.),

по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Стоматолог" (ИНН 3438001388, ОГРН 1023405762896)

к отделу по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области (ИНН: 3438005142, ОГРН: 1023405765569)

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора - бюро независимой оценки индивидуального предпринимателя Белова А.А., общество с ограниченной ответственностью "Оценочная фирма "ВИРГО",

о признании рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества недостоверной, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, о признании договора заключенным,

при участии в судебном заседании: - от закрытого акционерного общества "Стоматолог" представитель Ястребова Мария Павловна по доверенности от 09.07.2018, выданной сроком на 3 года,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Стоматолог" (далее - ЗАО "Стоматолог", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области к отделу по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области (далее - отдел Администрации, ответчик) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в редакции заявления от 07.12.2018, об урегулировании разногласий, возникших по пункту 2.1 при заключении договора N 1 - КП купли-продажи недвижимости от 27.03.2018 встроенного помещения общей площадью 1368,8 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Урюпинск, пер. Дзержинского, дом N23 (кадастровый номер 34:38:010005:1352).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области 11 декабря 2018 года по делу N А12-15845/2018 исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с принятым судебным актом, отдел по управлению имуществом администрации городского округа город Урюпинск Волгоградской области обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Волгоградской области 11 декабря 2018 года отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.

Представитель закрытого акционерного общества "Стоматолог" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились.

Надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положения статьи 4 Федерального закона от 24.07.20017 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ).

Истец, письмом исх. N 141 от 14 ноября 2017 обратился к ответчику с предложением рассмотреть вопрос о выкупе арендуемого встроенного нежилого помещения общей 1 368,8 кв. м. (1-ый этаж площадью 955 кв.м., подвал площадью 413,8 кв.м.), расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Урюпинск, переулок Дзержинского, д. 23, кадастровый номер 34:38:010005:1352 в рамках реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Законом N 209-ФЗ.

Письмом исх. N 312 от 27 марта 2018 ответчик уведомил истца о решении Урюпинской городской думы принять условия приватизации муниципального имущества - встроенного помещения общей площадью 1 368,8 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Урюпинск, пер. Дзержинского, дом N23 (далее - "Помещение"). Приватизацию было решено осуществить с учетом преимущественного права истца.

Указанным письмом в адрес истца были направлены договор N 1 - КП купли-продажи недвижимости от 27.03.2018 г. (далее - "Договор"), титульный лист отчета N 005/Н об определении величины рыночной стоимости объекта недвижимости от 12.03.2018, выполненный ИП Беловым А.А., дата определения стоимости: по состоянию на 12 января 2018, сопроводительное письмо к отчету оценки ИП Белова А.А.

В соответствии с сопроводительным письмом к отчету N 005/Н Беловым А.А. стоимость помещения по состоянию на 06.03.2018 определена в размере 20 570 000 (двадцать миллионов пятьсот семьдесят тысяч) рублей 00 копеек, в том числе НДС (округлено).

Такая же выкупная цена отражена в пункте 2.1 направленного истцу Договора.

Пункт 2.2 Договора содержит положение о предоставлении рассрочки платежа сроком на 8 (восемь) лет, с начислением процентной ставки в размере 2,42 %, согласно Приложению N 1 к Договору.

Не согласившись с действительной рыночной стоимостью арендуемого объекта, указанной в проекте договора, общество обратилось к независимой оценочной организацию для определения действительной рыночной стоимости арендуемого объекта.

Согласно Отчету N 68/04-05 от 30.03.2018, выполненного ООО "ОФ "ВИРГО", рыночная стоимость оцениваемого имущества составляет 12 849 000 (двенадцать миллионов восемьсот сорок девять тысяч) рублей с учетом НДС, 10 889 000 (Десять миллионов восемьсот восемьдесят девять тысяч) рублей без учета НДС, оценка проведена по состоянию на 14.11.2017, то есть на дату обращения к ответчиком с письмом исх. N 141.

В связи с чем, 13.04.2018 ЗАО "Стоматолог" направило в адрес отдела Администрации письмом исх. N 47 протокол разногласий к договору, указав стоимость выкупаемого объекта в размере 10 889 000 рублей.

Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец обратился в отдел Администрации с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого объекта.

По результатам рассмотрения протокола разногласий, отдел Администрации письмом от 03.05.2018 N 493 направил в адрес общества отказ в согласовании протокола разногласий от 13.04.2018.

Договор купли-продажи спорного объекта сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта, которые послужили поводом для обращения истца в суд.

Принимая законное и обоснованное решение об удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Спор между сторонами возник в связи с реализацией истцом его права на приобретение в собственности муниципального имущества в порядке, предусмотренном нормами Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Согласно Отчету N 005/Н об определении величины рыночной стоимости объекта недвижимости от 12.03.2018, выполненного ИП Беловым А.А., рыночная стоимость нежилого помещения составляет в размере 20 570 000 рублей, в том числе НДС.

ЗАО "Стоматолог" в подтверждение своих доводов о недостоверности результатов оценки в материалы дела представлен Отчет N 68/04-05 от 30.03.2018, выполненного ООО "ОФ "ВИРГО", согласно которого рыночная стоимость оцениваемого имущества составляет 12 849 000 рублей с учетом НДС, 10 889 000 рублей без учета НДС.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, судом первой инстанции в рамках настоящего дела назначалась экспертиза.

В соответствии с экспертным заключением от 01.11.2018 N 0326/09-18, Отчет ИП Белова А.А. от 12.03.2018 N 005/Н не соответствует Федеральному закону N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности" и Федеральным стандартам оценки (ФСО N 1 - N 3), и несоответствия могли повлиять на определение рыночной стоимости объекта недвижимости (подробно несоответствия описаны в исследовательской части экспертного заключения). Рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 14.11.2017 с учетом НДС составляет 12 866 000, 00 рублей, без учета НДС составляет 10 904 000, 00 рублей.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что выполненный ИП Беловым А.А. Отчет от 12.03.2018 N 005/Н не отражает реальной рыночной стоимости спорного помещения и не может быть использован при определении цены продажи данного имущества.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12 разъяснил, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как указано было выше, истец обратился с заявлением в адрес ответчика о выкупе спорного имущества 14.11.2017.

Согласно подпункту 12 пункту 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом обложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Принимая во внимание требования указанной нормы права, суд считает, что в договоре должна быть указана стоимость выкупаемого имущества без учета налога на добавленную стоимость.

В рассматриваемом случае, обязанность для Администрации проведения оценки и ее результатов, не исключают права суда определять рыночную стоимость объектов, выкупаемых на основании Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при наличии разногласий по их цене у сторон договора купли-продажи, что согласуется с выводами, сформулированными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.07.2011 N 2419/11.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В силу положений статьи 16 указанного Закона, эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

В заключении, должны быть отражены объекты исследований, содержание и результаты исследований (пункты 6, 7 статьи 86 АПК РФ), оценка результатов исследований, выводы и их обоснование (пункт 8 статьи 86 АПК РФ).

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 АПК РФ).

В рассматриваемом случае представленное ООО АНОЭ "Медведица" заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого роду документам, содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценка результатов исследований, выводы и их обоснование.

Таким образом, довод апелляционной жалобы о том, что заключение эксперта 01.11.2018 N 0326/09-18 является ненадлежащим доказательством по делу, подлежит отклонению, так как данное заключение составлено экспертом с учетом норм действующего законодательства. Доказательств обратного, ответчиком не представлено.

Изучив полученное экспертное заключение, суд установил, что указанная в нем величина рыночной стоимости выкупаемого объекта является достоверной и может быть использована при определении цены продажи имущества.

При таких обстоятельствах, учитывая выводы судебной экспертизы, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований.

Выводы суда основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 декабря 2018 года по делу N А12-15845/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.В. Волкова

Судьи

О.И. Антонова Т.С. Борисова