Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2019 г. N 12АП-16266/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 27 мая 2019 г. N Ф06-46552/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Саратов

14 февраля 2019 г.

Дело N А57-17055/2018

Резолютивная часть постановления объявлена "07" февраля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен "14" февраля 2019 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кусаиновой Г.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации МО "Город Саратов" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 31 октября 2018 года N А57-17055/2018 (судья Заграничный И.М.) по исковому заявлению Администрации муниципального образования "Город Саратов", ОГРН 1036405000280 к Акционерному обществу "Нефтемаш"-Сапкон", ОГРН 1026403672107, третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Киселев Валерий Евгеньевич о расторжении договора аренды N 1705 от 10.08.1999 земельного участка площадью 11 951 кв.м, с кадастровым номером 64:48:060122:2, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, Аткарская, 1 Аткарский проезд,

при участии в судебном заседании:

представителя администрации МО "Город Саратов" - Покрышевская М.С., по доверенности N 01-08/251 от 13.12.2018,

представителя акционерного общества "Нефтемаш"-Сапкон" - Ревзина С.А., по доверенности от 20.03.2015,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "город Саратов" (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Акционерному обществу "Нефтемаш"-Сапкон" (далее - АО "Нефтемаш-Сапкон") о расторжении договора аренды N 1705 от 10.08.1999 земельного участка площадью 11 951 кв.м, с кадастровым номером 64:48:060122:2, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, Аткарская, 1 Аткарский проезд.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области и Киселев Валерий Евгеньевич.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 31.10.2018 в удовлетворении иска отказано.

Администрация, не согласилась с принятым решением и обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования в полном объеме.

Ответчик, в соответствии со статьёй 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) и определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2019, представил отзыв на апелляционную жалобу, согласно доводам, которых, просил оставить обжалуемое решение без изменения, жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель администрации МО "Город Саратов" поддерживал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В судебном заседании представитель акционерного общества "Нефтемаш"-Сапкон" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, настаивал на законности принятого судебного акта.

Представители иных лиц в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 11.01.2019.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанных лиц о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации города Саратова от 23.07.1999 N 570-117 между Администрацией города Саратова и АО "Нефтемаш"-Сапкон заключен договор аренды земельного участка N 1705 от 10.08.1999 с кадастровым номером 64:48:060122:0002, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, Аткарская, 1-й Аткарский проезд, площадью 11 951 кв.м для проектирования и строительства 10 этажного жилого дома во Фрунзенском районе.

В соответствии с пунктом 1.1. договора он заключен на срок 25 лет. В соответствии с постановлением мэра г. Саратова N 135-365 от 30.03.2000 у САПКОО "Нефтемаш Сапкон" изъята часть земельного участка площадью 0,0201 по ул. Рабочая, 171 во Фрунзенском районе, предоставленного постановлением Администрации г. Саратова от 23.07.1999 N 570-117.

Таким образом, площадь земельного участка, находящегося в аренде у ответчика, уменьшилась до 11 750 кв.м.

В соответствии с письмом ОАО "Нефтемаш"-Сапкон N 11/485 от 21.04.2003 Комитет по архитектуре и градостроительству администрации города Саратова уведомлен о планируемой застройке спорного земельного участка путем строительства трех блок-секций.

В настоящее время построены две очереди жилого дома по адресу: г. Саратов, 13-й Белоглинский проезд, д.7 и г. Саратов, ул. Аткарская, д. 27/165. Застройщику выданы разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 64-47 от 31.05.2007 по многоквартирному дому по адресу: г. Саратов, 13-й Белоглинский проезд, д.7, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 64304000-92 от 30.12.2013 по многоквартирному дому по адресу: г. Саратов ул. Аткарская, д. 27/165.

Первая государственная регистрация права собственности на квартиру в жилом доме по адресу: г. Саратов, 13-й Белоглинский проезд, д. 7 произведена 08.11.2007, первая государственная регистрация права собственности на квартиру в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Аткарская, д. 27/165 произведена 20.02.2014.

Администрация указывает, что в настоящее время земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, в связи с чем арендные правоотношения по договору аренды N 1705 от 10.08.1999 прекращены.

На основании изложенного, истец обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: - органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Статьей 22 Устава города Саратова, утвержденного решением Саратовской городской Думы от 18 декабря 2005 г. N 67-649, определена структура органов местного самоуправления города которую составляют: - Саратовская городская Дума, именуемая - представительный орган; - Глава муниципального образования "Город Саратов", исполняющий полномочия председателя городской Думы; - администрация муниципального образования "Город Саратов" исполнительно-распорядительный орган; - контрольно-счетная палата - контрольный орган.

Органы местного самоуправления обладают собственными полномочиями по решению вопросов местного значения и исполнению отдельных переданных государственных полномочий.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Отношения сторон возникли из договора аренды земельных участков, и регулируются статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу статей 452, 619 ГК РФ и рекомендаций пункта 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 названного Информационного письма).

В отношении договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных в аренду на срок более чем пять лет, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрены специальные условия для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, а именно по требованию арендодателя такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Согласно нормам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора 12.01.2017 исх. N 1304/229 в адрес АО "Нефтемаш"-Сапкон направлено уведомление о расторжении спорного договора аренды земельного участка в связи с прекращением договорных отношений и приобретением права общей долевой собственности на земельный участок собственниками помещений в многоквартирных домах.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указывает, что в настоящее время на вышеуказанном земельном участке расположен многоквартирный дом.

Однако, согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пп. 4. п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Таким образом, в настоящее время, по мнению истца, весь спорный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, как установлено судом первой инстанции, на рассмотрении Арбитражного суда Саратовской области находилось дело N А57-18195/2014. 19.03.2015 по указанному делу вынесено решение, которое вступило в законную силу.

В рамках дела N А57-18195/2014 судом было установлено, что поскольку целью использования спорного земельного участка в соответствии с договором аренды земельного участка является строительство жилых домов и материалами дела подтверждается, что цель, в соответствии с которой ответчику был предоставлен в аренду земельный участок, частично достигнута, то в силу закона земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений построенных многоквартирных домов и право публичной собственности на земельный участок прекратилось после регистрации за первым собственником права собственности на квартиру в жилом доме по адресу: г. Саратов, 13-й Белоглинский проезд, д.7 (08.11.2007), права собственности на квартиру в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Аткарская, д. 27/165 (20.02.2014).

Соответственно, у истца прекратилась обязанность по уплате арендных платежей за пользование земельным участком под многоквартирными домами.

По земельному участку с кадастровым номером 64:48:060122:0002 проходит автомобильная дорога на пересечении улиц Рабочая, Аткарская, 1-й Аткарский проезд, относящаяся к землям общего пользования.

В целях определения площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом N 27/165 по ул. Аткарская г. Саратова, с элементами озеленения и благоустройства, находящийся в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:060122:0002 площадью 11 750 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, на пересечении улиц Рабочая, Аткарская, 1-й Аткарский проезд; определения площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом N 7 по 13-му Белоглинскому проезду г. Саратова, с элементами озеленения и благоустройства, находящийся в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:060122:0002 площадью 11 750 кв.м, расположенного по адресу: г. Саратов, на пересечении улиц Рабочая, Аткарская, 1-й Аткарский проезд, а также определения площади автомобильной дороги, проходящей по земельному участку с кадастровым номером 64:48:060122:0002, площадью 11 750 кв.м, расположенному по адресу: г. Саратов, на пересечении улиц Рабочая, Аткарская, 1-й Аткарский проезд, определением суда назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта N 667 от 29.12.2014 площадь автомобильной дороги, проходящей по земельному участку с кадастровым номером 64:48:060122:0002, площадью 11750 кв.м., расположенному по адресу: г. Саратов, на пересечении улиц Рабочая, Аткарская, 1-й Аткарский проезд, составила 667 кв.м. Площадь земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом N 27/165 по ул. Аткарская г. Саратова, с элементами озеленения и благоустройства, находящийся в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:060122:0002 площадью 11750 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, на пересечении улиц Рабочая, Аткарская, 1-й Аткарский проезд составила 3370 кв.м.

Площадь земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом N 7 по 13-му Белоглинскому проезду г. Саратова, с элементами озеленения и благоустройства, находящийся в границах земельного участка с кадастровым номером 64:48:060122:0002 площадью 11750 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, на пересечении улиц Рабочая, Аткарская, 1-й Аткарский проезд составила 4283 кв.м.

Таким образом, согласно заключения, площадь земельного участка не занятая многоквартирными домами и автомобильной дорогой, составляет 3 430 кв.м.

Указанное обстоятельство также подтверждается уведомлениями Комитета по управлению имуществом города Саратова по арендной плате на 2017 и 2018 годы, направленными в адрес АО "Нефтемаш"-Сапкон, исходя из площади земельного участка 3 430 кв.м.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 225/04 от 24.05.2005 года, если фактам, имеющим значение для рассматриваемого дела, уже дана оценка вступившим в законную силу судебным актом по спору между теми же лицами, то они не нуждаются в повторном доказывании, так как переоценка изученных доказательств не допустима.

Кроме того, на заявление ответчика по вопросу внесения изменений в проект планировки территории, письмом от 16.07.2018 N 0202-20/550 Администрация муниципального образования "Город Саратов" сообщает, что Комитетом по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов" подготовлен проект соответствующего постановления, который проходит процедуру согласования.

13.09.2018 Администрацией муниципального образования "Город Саратов" вынесено постановление N 2044 о подготовке проекта межевания территории, ограниченной ул. Белоглинской, 1-м Аткарским проездом, 13-м Белоглинским проездом, ул. Рабочей и ул. Аткарской во Фрунзенском районе города Саратова, соответственно, постановки на кадастровый учет.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды N 1705 от 10.08.1999 земельного участка площадью 11 951 кв.м, с кадастровым номером 64:48:060122:2, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, Аткарская, 1 Аткарский проезд.

В апелляционной жалобе не приведено иных доводов и доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства и его выводы, которые могли бы явиться основанием для отмены судебного акта.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 31 октября 2018 года N А57-17055/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

О.А. Дубровина В.Б. Шалкин