Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2019 г. N 13АП-29568/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июля 2019 г. N Ф07-5932/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

12 февраля 2019 г.

Дело N А56-73595/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Самарчук Ю.В.

при участии:

от истца: Соломатова Ю.В. (доверенность от 11.07.2018)

от ответчика: Павлова В.О. (доверенность от 09.01.2019)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-29568/2018) общества с ограниченной ответственностью "Норманн ЛО" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2018 по делу N А56-73595/2018 (судья Галенкина К.В.), принятое по иску закрытого акционерного общества "Санкт-Петербургская консультационная компания"

к обществу с ограниченной ответственностью "Норманн ЛО"

о взыскании задолженности, пеней и обращении взыскания,

установил:

Закрытое акционерное общество "Санкт-Петербургская консультационная компания" (далее - ЗАО "Санкт-Петербургская консультационная компания", истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Норманн ЛО" (далее - ООО "Норманн ЛО", ответчик) о взыскании 53 473 750 руб. задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 29.03.2016 N 21/12-2015, пеней, начисленных на сумму взысканной задолженности в размере 53 473 750 руб., исходя из ставки 0,03% за каждый день просрочки, начиная с 01.06.2018 по день фактического исполнения обязательства, обращении взыскания на заложенное имущество - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирных среднеэтажных жилых домов от 5 до 8 этажей включительно, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе деревни Разметелево, общая площадь участка 29 750 кв.м, кадастровый номер 47:07:1014008:102.

Решением от 21.09.2018 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, ООО "Норманн ЛО" обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, указав, что в соответствии с п. 5.2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.03.2016 N 21/12-2015 ответчик уплатил сумму в размере 46526250 руб., в связи с чем на основании ст. 352.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), у истца не имеется оснований требовать обращения взыскания на земельный участок. Кроме того, сославшись на п. 24 постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 N7, ответчик указал, что истец на основании п. 5.2.3 договора вправе требовать либо передачи ему квартир, либо возмещения убытков. Между тем истцом заявлено требование о взыскании задолженности.

В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, на основании договора N 21/12-2015 купли-продажи недвижимого имущества от 29.03.2016 истец продал, а ответчик купил и обязался оплатить недвижимое имущество: - земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения многоквартирных среднеэтажных жилых домов от 5 до 8 этажей включительно, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, в районе дер. Разметелево, общая площадь участка 29 750 кв.м, кадастровый номер 47:07:1014008:102; - аптека, назначение: нежилое, общая площадь 151,7 кв.м, инв. N СМ6399, лит. Б, б, адрес объекта: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Разметелево, кадастровый (условный) номер: 47-47-12/018/2011-358; - лагерь трудового отдыха, назначение: нежилое, общая площадь 2112,4 кв.м, инв. N СМ6399, лит. А, адрес объекта: Ленинградская область, Всеволожский район, д. Разметелено, кадастровый (условный) номер: 47-47-12/018/2011-359.

Право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за ответчиком 30.06.2016.

В соответствии со статьями 334.1, 448, 449 ГК РФ в связи с рассрочкой оплаты цены недвижимого имущества одновременно зарегистрирован залог (ипотека) недвижимого имущества в силу закона.

Недвижимое имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 29.03.2016.

Цена недвижимого имущества составляет 110 000 000 руб. Порядок оплаты цены недвижимого имущества определен разделом 5 договора купли-продажи и состоит из двух платежей, обязательства по первому платежу в размере 46 526 250,00 руб. выполнены ответчиком в полном объеме. Обязательства по второму платежу в размере 53 473 750 руб. должны были быть исполнены ответчиком путем передачи истцу квартир в жилом доме, построенном ответчиком на земельном участке, полученном по договору, не позднее 31.05.2018.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что ответчик свои обязательства по договору не выполнил, строительство жилого дома на земельном участке не ведется, квартиры не возводятся, что очевидно свидетельствует о нарушении покупателем сроков оплаты полной цены договора, в связи с чем истец направил ответчику претензию с требованием оплатить задолженность по договору купли-продажи. Ссылаясь на то, что претензия оставлена без ответа, оплата цены недвижимого имущества не осуществлена, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 488 ГК РФ, в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1).

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (пункт 3).

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его полной оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно условиям заключенного сторонами договора (пункты 3.1.1, 5.2) оплата земельного участка осуществляется в рассрочку. Учитывая, что договором не установлено иное, в отношении земельного участка возник залог в силу закона, о чем в ЕГРН сделана запись N 47-47/012-47/012/018/2016- 4430/1 от 30.06.2016.

Данный залог обеспечивает обязательства не по выплате первых трех платежей (пункт 5.2.2 договора), а по оплате всей цены договора.

Кроме того, оставшаяся цена договора в размере 53 473 750 руб. должна была быть оплачена квартирами эквивалентными по стоимости указанной сумме.

Доводы жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права, в связи с чем отклонены апелляционным судом.

Цена договора определена сторонами в рублях, порядок расчетов предусмотрен путем рассрочки, при этом форма расчетов предусмотрена как денежная, так и путем передачи недвижимости на эквивалентную сумму.

Таким образом, передача недвижимости (квартир) не является исполнением обязательства по договору в натуральной форме, а является платежным средством за переданный в собственность товар.

При таких обстоятельствах, учитывая, что доказательства оплаты полной стоимости земельного участка в материалы дела не представлены, требования, заявленные истцом на основании п. 3 ст. 488 ГК РФ, правомерно признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворения.

Начисление пеней в размере 0,03% за каждый день просрочки, исходя из суммы долга 53 473 750 руб., начиная с 01.06.2018, обусловлено п. 6.2 договора и ст. 330 ГК РФ.

Расчет судом проверен и признан правильным.

Руководствуясь ст. ст. 340, 348, 349 ГК РФ, ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также заключением специалиста N 118 от 29.05.2018, в котором рыночная стоимость земельного участка определена в размере 137 152 000 руб., то есть 80 процентов от указанной суммы составляет 109 721 600 руб., суд пришел к правильному выводу, признав, что начальная продажная цена земельного участка подлежит установлению в размере 80% от его рыночной стоимости, а именно в размере 109 721 600 руб.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, были предметом исследования суда первой инстанции, не опровергают его выводов, направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств и выражают несогласие с произведенной оценкой доказательств.

Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2018 по делу N А56-73595/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина