Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2019 г. N 09АП-72373/18

г. Москва

21 февраля 2019 г.

Дело N А40-42663/18

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Валюшкиной В.В., Кораблевой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФГКУ "Центральное ТУИО" Минобороны России на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.11.2018 по делу N А40-42663/18, принятое судьей Орловой Н.В., по иску ИП Константиновой Татьяны Васильевны к ФГКУ "Центральное ТУИО" Минобороны России, о взыскании 1 650 357 руб. 14 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Ситдыков И.И. по доверенности от 30.11.2017;

от ответчика: Степанова А.В. по доверенности от 08.10.2018;

УСТАНОВИЛ:

ИП Константинова Татьяна Васильевна обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ФГКУ "Центральное ТУИО" Минобороны России о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 1 650 357 руб. 14 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 ноября 2018 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ФГКУ "Центральное ТУИО" Минобороны России обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт использования нежилых помещений ООО "Фэлкон-А", ООО "Эвелин" с 2015 года, более того ИП Константиновой Т.В. были осуществлены конклюдентные действия, подтверждающие факт пользования спорными помещениями, такие как подписание акта приема-передачи, ежемесячное внесение арендной платы, а следовательно у ответчика отсутствует задолженность. Также заявитель обращал внимание судебной коллегии, что истцом нарушен досудебный порядок урегулирования спора.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей истца и ответчика, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 15 ноября 2018 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 09.02.2015 межу Министерством обороны Российской Федерации (Министерство), ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (Учреждение) и Индивидуальным предпринимателем Константиновой Татьяной Васильевной (арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным казенным учреждением на праве оперативного управления N 141/3/1/АИ-38.

Согласно п.1.1 договора, в порядке и на условиях, определяемых договором, Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а Арендатор обязуется принять имущество, расположенное по адресу: Московская обл., г. Красногорск, в/г Павшино, в/г 33/1, д. 17: нежилое здание "Магазин" общей площадью 286,8 кв.м. "Магазин" (литер А, инвентарный N 46:223:004:000011250:0001).

Срок договора установлен до 08.01.2016.

Объект принадлежит на праве собственности Российской Федерации и закреплен за учреждением на праве оперативного управления. От имени Российской Федерации права собственника в отношении объекта осуществляет Министерство. Полномочия собственника осуществляет Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации в соответствии с положением о Департаменте имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации (пункт 1.2 договора).

Судом установлено, что согласно п. 1.4. договора аренды от 09.02.2015 г. N 141/3/1/АИ-38, на момент заключения договора объект был фактически занят незаконными пользователями ООО "Фэлкон-А" и ООО "Эвелин".

По условиям п. 3.1.7 договора, Учреждение обязуется в течение 5 календарных дней с момента фактического освобождения объекта от третьих лиц предоставить Арендатору объект по акту приема-передачи (приложение N 1, являющееся неотъемлемой частью договора), который составляется и подписывается Учреждением и Арендатором в 4 экземплярах для каждой из сторон и для Уполномоченного органа и должен содержать сведения о техническом состоянии объекта на момент его передачи.

Мотивируя исковые требования, истец указал, что переданные в аренду помещения были освобождены от сторонних организаций только в марте 2016 года. До указанной даты пользование помещениями не осуществлялось.

Кроме того, истцом в период 27.02.2015 года - 10.02.2016 года на основании платежных поручений N 55 от 05.03.2015, N 60 от 10.03.2015, N 59 от 32015, N 110 от 06.04.2015, N 143 от 07.05.2015, N 179 от 09.06.2015, N 217 от 10.07.2015, N 267 от 13.08.2015, N 197 от 14.09.2015, N 337 от 12.10.2015, 138 от 14.04.2016 производилась оплата арендных платежей.

Общая сумма оплаченных денежных средств составила 1 650 357 руб. 14 коп.

Полагая, что денежные средства удерживаются ответчиком в отсутствие правовых оснований и являются для него неосновательным обогащением, истец обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению

имущества.

В соответствии с п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

В силу специфики арендных отношений при нахождении арендатора в предоставленных в аренду помещениях у арендодателя возникает право требовать от арендатора внесения арендных платежей за весь период такого пользования; условие договора о внесении арендной платы продолжает действовать до момента освобождения и передачи спорных помещений. Обязанность арендатора вносить арендную плату зависит от того, использовало ли общество, арендуемое имущество.

Арбитражный суд так же обоснованно отметил, что в рамках дела N А41-17165/15 были рассмотрены требования ФГКУ "Специальное ТУИО" Минобороны России к ООО "Фэлкон-А", ООО "Эвелин" о признании договора расторгнутым выселении, взыскании денежных средств.

Решением Арбитражного суда Московской области от 15 июня 2015 года по делу N А41-17165/15 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2015 г. суд перешел к рассмотрению дела N А41-17165/15 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Постановлением Десятого Арбитражного Апелляционного суда от 12.02.2016 г. решение Арбитражного суда Московской области от 15.07.2015 года по делу N А41-17165/15 отменено, договор N 141/3/АИ-352 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным казенным учреждением на праве оперативного управления от 02.11.2012 года признан расторгнутым; Общество с ограниченной ответственностью "Фэлкон-А", Общество с ограниченной ответственностью "Эвелин" суд обязал освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Красногорск, в/г Павшино, в/г 33/1, д. 17; с Общества с ограниченной ответственностью "Фэлкон-А" в пользу ФГКУ "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства Обороны РФ взысканы задолженность в размере 2 106 269, 98 руб., пени в размере 4 745 408, 69 руб. и штраф в размере арендной платы за текущий год в сумме 131 916, 70 руб.

При рассмотрении указанного дела N А41-17165/15 судом было установлено, что 02 ноября 2012 года между ФГКУ "Центральное ТУИО" Минобороны России и ООО "Фэлкон-А", на основании протокола N 1 "Заседания Комиссии по проведению аукциона на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за ФГКУ "Центральное ТУИО" Минобороны России", был заключен договор N 141/3/АИ-352 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственных казенным учреждением на праве оперативного управления, общей площадью 286,8 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу: Московская область, г. Красногорск, в\г Павшино, в\г 33/1, д. 17. Согласно п. 2.1 договора договор заключен на срок 11 месяцев и действует до 1 октября 2013 года включительно. 12.08.2014 года отделом порядка использования недвижимого имущества ФГКУ "Центральное ТУИО" Минобороны России была проведена проверка фактического использования объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Московская область, г. Красногорск, в\г "Павшино" (в\г N33/1), д. 17. В ходе проверки нежилого помещения, расположенного на первом этаже общей площадью 286,6 кв.м. Часть данного помещения площадью примерно 230 кв.м., установлено, что нежилое помещение используется в интересах ООО "Фэлкон-А" (продуктовый магазин), а вторая часть около 50 кв. м. используется ООО "Эвелин" (магазин вино - водочной продукции). На основании ст. 615 ГК ФГКУ "Центральное ТУИО" не давало согласияООО "Фэлкон-А" на сдачу имущества в субаренду.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.11.2017 г. по делу N А40- 144731/17-28-1332 суд взыскал с Индивидуального предпринимателя Константиновой Т.В. в пользу ФГКУ "Центральное ТУИО" Минобороны России пени за период с 10.03.2016 г. по 24.05.2017 г. в сумме 32.146 руб. 30 коп. с учетом снижения пени до двукратного размера ставки Банка России за просрочку внесения арендной платы.

В рамках рассмотренного дела судом установлено, на что момент заключения договора аренды от 09.02.2015 года N 141/3/1/АИ-38 помещения действительно были заняты третьими лицами, которые были выселены ФГКУ "Центральное ТУИО" Минобороны России лишь в судебном порядке, что усматривается из Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2016 г. NА41-17165/15, процесс принудительного выселения третьих лиц были инициирован истцом, уже после заключения соответствующего договора аренды с ответчиком 09.02.2015 г., следовательно, с момента вступления в законную силу судебного акта по делу А41-17165/15, свидетельствующего о выселении третьих лиц, ИП Константинова Т.В. могла пользоваться передаваемыми ей в аренду помещениями, то есть не ранее 12 февраля 2016 года.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь п. 2 ст. 69 АПК РФ, ч. 1 ст. 1102 ГК РФ, Постановлением Президиума ВАС РФ N 225/04 от 24.05.2005 пришел к обоснованому выводу о том, что неисполнение ответчиком своих обязанностей по передаче имущества, соответствующего условиям спорного договора, является основанием для взыскания с ответчика неосновательного обогащения в виде выплаченной истцом аренды арендной платы в заявленном размере за помещение, которое истец не мог использовать по назначению по вине ответчика, в связи с чем, по мнению суда апелляционной инстанции, арбитражный суд правомерно удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Доводы заявителя жалобы о том, что исковое заявление о выселении ООО "Фэлкон-А" и ООО "Эвелин" (об обязании третьих лиц освободить нежилое помещение) из спорного помещения было подано им 18 марта 2015 в рамках арбитражного дела N А41-17165/15 формально в отсутствие правовых оснований, являются необоснованными на основании следующего.

Ответчик указывает, что отсутствуют доказательства, подтверждающие факт использования спорных нежилых помещений Обществами "Фэлкон-А" и "Эвелин" с 2015 г., потому как ООО "Фэлкон-А" в своей апелляционной жалобе по делу N А41-7165/15 указало, что освободило нежилое помещение в декабре 2014 года.

Данный довод противоречит заключенному между истцом и ответчиком договору аренды федерального недвижимого имущества N 141/3/1/АИ-38 от 09.02.2015 г., согласно которому предмет аренды по состоянию на 09 февраля 2015 занят незаконными пользователями - ООО "Фэлкон-А" и ООО "Эвелин" (п. 1.4. Договора).

Кроме того, по тексту приобщенного к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу Общества "Фэлкон-А" ФГКУ "Центральное ТУИО" не подтверждает утверждение ООО "Фэлкон-А" об освобождении им спорного помещения в декабре 2014 года, а, напротив, настаивает на правомерности взыскания арендной платы с ООО "Фэлкон-А" за 2015 год.

На основании изложенного, Постановлением от 12 февраля 2016 года Десятый арбитражный апелляционный суд, рассматривая дело N А41-17165/15 по правилам первой инстанции, обязал ООО "Фэлкон-А" и ООО "Эвелин" освободить занимаемое нежилое помещение, постановление вступило в законную силу и не было оспорено сторонами по делу. Доводы ООО "Фэлкон-А" не были приняты судом апелляционной инстанции, поскольку не были документально подтверждены, и по мнению суда были направлены на необоснованное оспаривание суммы начисленной ему арендной платы за 2015 год.

Таким образом судебная коллегия полагает, что судом был установлен факт, что по состоянию на 10 февраля 2016 года ООО "Фэлкон-А" и ООО "Эвелин" занимали нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, г. Красногорск, в/г Павшино, в/г 33/1, д. 17, являющиеся объектом аренды, согласно заключенному между истцом и ответчиком Договору аренды по настоящему делу.

ФГКУ "Центральное ТУИО" данные обстоятельства не оспаривало.

Довод ответчика о том, что 27.02.2015 г. между ним и истцом был подписан двусторонний Акт приема-передачи спорного нежилого имущества, при этом истцом совершены конклюдентные действия признания факта использования помещений, так как на момент подписания данного Акта предмет аренды уже был свободен от незаконных пользователей, являются ошибочными и не обоснованными документально.

В соответствии с п. 1.4. заключенного между истцом и ответчиком Договора аренды на момент заключения Договора Объект фактически занят незаконными пользователями - ООО "Фэлкон-А" и ООО "Эвелин".

Согласно преамбуле заключенного договора, договор заключен на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению N 251214/0105004/01, то есть по типовой форме договора ответчика. Информация об указанном аукционе, включая аукционную документацию, размещена организатором торгов на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в сети "Интернет" по адресу: https://torgi.gov.ru/, - и содержит указание на то, что объект аренды занят незаконными пользователями.

В размещенную на указанном сайте организатором торгов аукционную документацию входят фотографии предмета аренды, приобщенные к материалам дела. Из указанных фотографий усматривается, что предмет аренды фактически представляет собой продуктовый магазин, оборудованный холодильным оборудованием, кассой, стеллажами, полками, заполненными товарно-материальными ценностями, платежными терминалами, принадлежащими третьим лицам (ООО "Фэлкон-А" и ООО "Эвелин"), Доказательств освобождения предмета аренды от указанного имущества и хозяйствующих третьих лиц в период действия договора аренды ответчиком не представлено.

В силу п. 3.1.7. Договора аренды учреждение обязуется в течение 5 календарных дней с момента освобождения Объекта от третьих лиц предоставить Арендатору Объект по акту приема-передачи.

В обоснование своих доводов ответчик ссылается на Акт приема-передачи нежилого имущества от 27.02.2015 г., который в материалы дела им не представлен.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

То есть, арендатор, не получивший от арендодателя предмет аренды физически свободным от третьих лиц (незаконных пользователей) вправе не уплачивать арендную плату (п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"), что подтверждается судебной практикой.

В случае же внесения переплаты арендатор вправе требовать от арендодателя возврата излишне уплаченной суммы арендной платы после расторжения договора, что прямо следует из разъяснений Постановления Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 N 4864/10 по делу N А56-6539/2009.

Согласно п. 7.8. Договора аренды по истечении срока, указанного в пункте 2.1 Договора, Договор может быть перезаключен на новый срок в порядке, предусмотренном частями 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

В соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

При этом согласно ч. 10 ст. 17.1. указанного Закона арендодатель вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, в случае наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, в случае возникновения каких-либо споров относительно арендной платы ответчик формально мог отказать истцу в заключении договора на новый срок.

Истец неоднократно обращался к ответчику с предложением заключить долгосрочный договор аренды.

Так, к материалам дела приобщено письменное Предложение о заключении договора, где истец сообщил ответчику, что планирует использовать арендуемое помещение для целей торговли, а также выразил намерение после 08 января 2016 г. заключить с ответчиком долгосрочный договор аренды (на 5 лет). Однако ответчик от заключения договора уклонился.

Как пояснил истец, исполняя условия договора аренды, несмотря на ненадлежащее исполнение своих обязательств ответчиком, он рассчитывал на заключение после истечения срока действия Договора (08.01.2016 г.) нового долгосрочного договора аренды с перерасчетом (взаимозачетом) произведенных по Договору аренды излишних (в отсутствие факта получения имущества от арендодателя свободным от прав третьих лиц) арендных платежей (переплаты).

Доводы ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора и о пропуске срока исковой давности, так же отклоняются судебной коллегией.

Так, по тексту направленных ответчику и приобщенных к материалам дела письменных возражений от 10.07.2017 г. истец сообщил, что суммы ранее полученных ответчиком арендных платежей должны быть возвращены истцу как необоснованно полученные и удерживаемые.

Представленные возражения были направлены ответчику в 2017 году, что подтверждается приобщенными к материалам дела почтовыми документами, и в силу ст. 165.1 ГК РФ считаются надлежащим образом доставленными и полученными ответчиком.

Кроме того, истец направил ответчику повторную письменную претензию от 19.02.2018 г. с требованием возвратить неосновательно полученную и удерживаемую ответчиком общую сумму арендных платежей по договору аренды федерального недвижимого имущества N 141/3/1/АИ-38 от 09.02.2015 г. в размере 1 650 357 рублей 14 коп. (за период с 27.02.2015 г. по 09.02.2016 г.).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2015) от 23.12.2015 г.: "Если из обстоятельств дела следует, что заявление ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора направлено на необоснованное затягивание разрешения возникшего спора, суд на основании ч. 5 ст. 159 АПК РФ отказывает в его удовлетворении. Из поведения ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения привело к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон".

С учетом изложенных обстоятельств, довод заявителя апелляционной жалобы на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, судебная коллегия считает отклоняет, поскольку он опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 ноября 2018 года по делу N А40-42663/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

В.В. Валюшкина М.С. Кораблева