Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2019 г. N 09АП-66277/18

г. Москва

21 февраля 2019 г.

Дело N А40-153205/18

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Валюшкиной В.В., Кораблевой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Котурн" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 октября 2018 года по делу N А40-153205/2018 принятое судьей К.А. Кантор по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО "Котурн" о взыскании задолженности

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Лопатина Е.Б. по доверенности от 14.12.2018;

от ответчика: Бахметьев А.П. по доверенности от 28.02.2018;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Котурн" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.05.2015 по 18.03.2016 в размере 1.089.407 руб. 28 коп. по договору аренды от 02.09.2005 N 01-00709/05 и пени за просрочку платежа по договору за период с 06.05.2015 по 18.03.2016 в размере 611 руб. 96 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 октября 2018 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, принять новый судебный акт.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда г. Москвы от 10.01.2019 апелляционная жалоба Департамента городского имущества г. Москвы, была возвращена заявителю на основании ч. 5 ст. 263 АПК РФ, поскольку заявителем жалобы не были устранены обстоятельства послужившие основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Также, не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, в удовлетворении исковых требований ДГИ г. Москвы отказать полностью, указывая, что суммы арендной платы, превышающие рыночные ставки, уплате не подлежат, кроме того, суд первой инстанции необоснованно отклонил доводы ответчика об оспаривании ставки арендной платы при этом отказав в назначении экспертизы по делу.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, отзыв на жалобу не направила.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 16 октября 2018 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО "Котурн" заключен договор аренды от 02.09.2005 N 01-00709/05 на нежилое помещение площадью 73,80 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 6/2.

Договор заключен на срок с 01.07.2005 по 30.06.2020 (в редакции дополнительного соглашения от 17.06.2015).

На основании п. 6.1 арендатор ежемесячно не позднее 5-го числа каждого месяца вносит арендную плату без учета НДС в размере установленном настоящим Договором.

Как установил суд первой инстанции, в соответствии с дополнительным соглашением от 17.06.2015 ставка арендной платы на 2015 год установлена в размере 28 961 руб. 00 коп. за 1 кв. м в год.

18.03.2016 Департамент городского имущества и ООО "Котурн" заключили договор купли-продажи от N 59-3116, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 6/2, площадью 73,80 кв.м (этаж 1, пом. II, комн. 1-3), а покупатель принять и оплатить это имущество.

Однако, до заключения договора купли-продажи, установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком в период действия договора аренды с 01.05.2015 по 18.03.2016, в результате чего образовалась задолженность в размере 1 089 407 руб. 28 коп, согласно расчету суммы задолженности.

В целях соблюдения претензионного порядка, Департамент городского имущества направил в адрес ответчика претензии от 11.10.2017 N 33-6-288521/17-(0)-1 и N 33-6-288521/17-(0)-2, где ООО "Котурн" предлагалось устранить допущенные нарушения договора аренды в течение месяца с даты направления претензии и перечислить денежные средства в счет уплаты долга за указанные периоды на расчетный счет Департамента, однако до настоящего времени нарушения ответчиком не устранены, что явилось основанием для истца обратиться с исковыми требования в суд.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Как верно установлено судом первой инстанции, в рамках рассмотрения дела N А40-109604/14 судом был рассмотрен вопрос об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого объекта.

Решение суда первой инстанции по делу N А40-109604/14 вступило в законную силу 17.09.2015.

Как справедливо отметил суд первой инстанции, решением по вышеуказанному делу установлено, что "Департаментом городского имущества города Москвы издано распоряжение от 26.05.2014 г. N 6487 "О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 6/2, общей площадью 73,8 кв.м", а также направлен в адрес истца проект договора купли-продажи нежилого помещения, согласно условиям которого цена договора составила 30 242 373 рубля, который получен истцом 15.06.2014 г. Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора ценой выкупа, обратился к независимому оценщику ООО "Артес профи", получил отчет об оценке N 06034- ОЦ/2014, согласно которому по состоянию на 24.06.2014 г. цена объекта составляет 22 829 000 рублей. 03.07.2014 г. истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору, предложив заключить договор купли-продажи на условиях цены выкупа - 22 829 000 рублей. Ответчик предложение истца, изложенное в протоколе разногласий оставил без ответа. Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества."

Согласно подпункту 2 части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ преимущественное право может быть реализовано при условии отсутствия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 этого Закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, при рассмотрении настоящего заявления суд правомерно пришел к выводу, что задолженность у ответчика по арендным платежам по состоянию на 26.05.2014 должна отсутствовать, при этом настоящий спор возник в результате неуплаты ответчиком арендной платы за период с 01.05.2015 по 18.03.2016.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания задолженности и неустойки за период с 17.09.2015 по 18.03.2016, суд первой инстанции, с чем соглашается апелляционная коллегия, пришел к выводу, что поскольку судебный акт по делу N А40-109604/14 вступил в законную силу 17.09.2015, то с указанного момента обязанность ответчика по уплате арендных платежей прекращена, в связи с чем, исковые требования о взыскании задолженности за период с 17.09.2015 по 18.03.2016, а также неустойки за просрочку указанных платежей, удовлетворению не подлежат.

Однако, удовлетворяя исковые требования истца о взыскании задолженности с 01.05.2015 по 16.09.2015 суд установил следующее.

В соответствии дополнительным соглашением от 17.06.2015 ставка арендной платы на 2015 год установлена в размере 28 961 руб. 00 коп. за 1 кв.м в год.

Согласно расчету, представленному истцом задолженность ответчика за спорный период составляет 481 910 руб. 45 коп., что соответствует условиям дополнительного соглашения от 16.09.2015.

В связи с тем, что оплата арендных платежей ответчиком производилась не в полном объеме, суд первый инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в указанной части, где сумма задолженности составляет 481 910 руб. 45 коп.

Истцом также было заявлено о взыскании неустойки за период с 06.05.2015 по18.03.2016 в размере 611 руб. 96 коп.

Согласно ст. 330 ГК РФ, п. 7.1 договора аренды при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке, равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Поскольку суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования, сумма неустойки, подлежащая взысканию за период с мая 2015 по 16.04.2015 составляет 433 руб.65 коп.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Доводы заявителя жалобы об оспаривании ставки арендной платы, отклоняются судебной коллегией, поскольку ответчик, подписывая Дополнительное соглашение от 16.09.2015 к Договору аренды от 02.09.2005 N 01-00709/05, согласился с указанной в нем ставкой арендой платы, все условия согласованы сторонами в дополнительном соглашении, которое подписано и скреплено печатями.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

В пункте 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшем на момент заключения договора, предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

В пункте 3.4 договора установлено, что размер и сроки внесения арендной платы пересматриваются не более одного раза в год. Они пересматриваются арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в случаях изменения кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, сроков внесения арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления.

Расчет размера арендной платы произведен на основании результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, изменение условий договора, сторонами произведено в соответствии с положениями названной нормы права.

Довод жалобы о неправомерном отказе в ходатайстве о назначении судебной экспертизы по делу, также отклоняется судом, поскольку если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе, либо по ходатайству стороны.

Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Принимая во внимание заявленные требования, обстоятельства дела, а также учитывая, что в материалы дела представлены достаточные доказательства, необходимые для разрешения спора, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы в связи с отсутствием оснований, предусмотренных ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16 октября 2018 года по делу N А40-153205/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

В.В. Валюшкина М.С. Кораблева