Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2019 г. N 20АП-120/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 29 июля 2019 г. N Ф10-2168/19 настоящее постановление изменено

г. Тула

28 февраля 2019 г.

А09-4941/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25.02.2019.

Постановление изготовлено в полном объеме 28.02.2019.

Дело N А09-4941/2018

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В, судей Заикиной Н.В. и Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коверовой А.Ю., при участии от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Карат" - Прохорова Д.С. (доверенность от 13.07.2016 серии 31 АБ 0948102), в отсутствие истца - индивидуального предпринимателя Кормачевой Елены Михайловны, третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "ТопРэйт", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Корпачевой Елены Михайловны на решение Арбитражного суда Брянской области от 23.11.2018 по делу N А09-4941/2018 (судья Макеева М.В.),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Корпачева Елена Михайловна (Брянская область, г. Клинцы, ОГРНИП 315325600032366, ИНН 320300911284) (далее - предприниматель, ИП Корпачева Е.М.) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Карат" (г. Белгород, ОГРН 1043107021627, ИНН 3123108352) (далее - ООО "ТД "Карат") о взыскании 185 000 рублей возмещения затрат на произведенный по инициативе ООО "ТД "Карат" капитальный ремонт (расходы), 2 580 000 рублей за односторонний отказ арендатора от исполнения договора, 33 755 рублей 89 копеек задолженности по переменной части арендной платы, 37 059 рублей государственной пошлины (т. 1, л. д. 8 - 10).

Определением от 25.09.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ТопРэйт" (г. Москва, ОГРН 1137746314474, ИНН 7716742694) (далее - ООО "ТопРэйт") (т. 2, л. д. 37 - 38).

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 185 000 рублей в возмещение затрат на произведенный по инициативе ООО "ТД "Карат" капитальный ремонт (расходы), 1 290 000 рублей за односторонний отказ арендатора от исполнения договора, 27 750 рублей государственной пошлины; отказался от требования о взыскании 33 755 рублей 89 копеек задолженности по переменной части арендной платы (т. 2, л. д. 53 - 56). Определением от 14.11.2018 уточнение исковых требований и отказ от части требований принято судом к рассмотрению (т. 3, л. д. 5 - 6).

Решением суда от 23.11.2018 исковые требования ИП Корпачевой Е.М. к ООО "ТД "Карат" удовлетворены частично: с ООО "ТД "Карат" в пользу ИП Корпачевой Е.М. взыскано 185 000 рублей в счет оплаты ремонтных работ, а также 3 444 рублей 08 копеек в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Производство по делу в части взыскания 33 755 рублей 89 копеек задолженности по переменной части арендной платы прекращено.

В остальной части исковых требований отказано.

ИП Корпачевой Е.М. из федерального бюджета возвращено 8 971 рубль государственной пошлины (т. 3, л. д. 13 - 28).

Суд отклонил довод ответчика о том, что работы производятся за счет средств арендатора только в том случае, если проведение данных работ вызвано действиями и/или бездействиями арендатора (его сотрудников, посетителей), поскольку он основан на неверном толковании пункта 2.2.6 договора от 20.03.2017 N 1602/17.

Оценив текст спорного пункта договора и действительную волю сторон, суд посчитал, что положения абзац 2 пункта 2.2.6 договора регламентируют порядок оплаты работ за счет средств арендатора, если их проведение является инициативой арендатора, что имело место в данном случае.

Факт выполнения работ на сумму 185 000 рублей подтверждается актом приема-сдачи работ от 10.05.2017 N 1 и ответчиком не оспаривается; расчеты по договору подряда от 10.04.2017 N 23/04/2017, заключенному между ООО "ТопРэйт" и обществом с ограниченной ответственностью "ИЛЬДИО-Строй" (далее - ООО "ИЛЬДИО-Строй"), сторонами произведены полностью без претензий по объему, качеству и стоимости выполненных работ.

Поскольку 10.10.2018 (то есть в период рассмотрения дела) между ООО "ТопРэйт" (цедент) и ИП Корпачевой Е.М. (цессионарий) был заключен договор уступки требования N 1, обстоятельств существенного значения личности кредитора для должника в материалы дела не представлено, требование по оплате работ не было исполнено, суд посчитал обоснованным требование истца о взыскании с ответчика оплаты ремонтных работ в сумме 185 000 рублей.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании 1 290 000 рублей за односторонний отказ от исполнения договора, суд исходил из следующего.

В рассматриваемый период (с даты заключения договора до прекращения действия договора в связи с односторонним отказом арендатора от договора) договор аренды действовал как договор, заключенный на неопределенный срок, к которому не подлежит применению условие пункта 6.13 договора аренды, обязывающее арендатора выплатить арендодателю денежную сумму в размере фиксированной части арендной платы за два месяца аренды в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора.

В данном случае право арендатора на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено нормой абзаца 2 части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем условие договора аренды о выплате денежной суммы в случае осуществления арендатором этого права в период действия договора аренды, как краткосрочного, применительно к краткосрочному договору аренды является ничтожным, как противоречащее существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (часть 2 статьи 168 и статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку арендодатель не воспользовался своим правом на государственную регистрацию договора аренды, срок договора аренды остался неопределенным, в связи с чем у арендатора не возникла обязанность по выплате арендодателю денежной суммы за односторонний отказ от исполнения договора.

Указал, что заключение сторонами дополнительного соглашения от 14.09.2017 N 5, которым был изложен в новой редакции пункт 6.13 договора аренды (указан минимальный размер платы за односторонний отказ арендатора от договора аренды) не имеет существенного значения при разрешении настоящего спора, поскольку это условие подлежало бы применению к правоотношениям сторон лишь в случае государственной регистрации рассматриваемого договора аренды как долгосрочного либо заключения его как краткосрочного, но на определенный срок, чего в данном случае сделано не было.

При подаче иска истцом была уплачена государственная пошлина в сумме 37 059 рублей. Государственная пошлина по делу с учетом уменьшения истцом размера исковых требований составляет 28 088 рублей.

Не согласившись с судебным актом, ИП Корпачева Е.М. обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение в части отказа во взыскании 1 290 000 рублей за односторонний отказ от исполнения договора и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований (т. 3, л. д. 59 - 65).

Полагает, что суд первой инстанции пришел к не верному выводу о том, что договор заключен на неопределенный срок, в связи чем у арендатора не возникла обязанность согласно пункту 6.13 договора по выплате арендодателю денежной суммы в размере фиксированной части арендной платы за два месяца аренды за односторонний отказ арендатора от исполнения договора, так как пункт 6.13 договора арендатором не оспорен и договор со стороны арендатора подписан без разногласий и оговорок о сроках действия договора, также данные положения договора нашли отражение в дополнительном соглашении от 14.09.2017 N 5, в связи с чем пункт 6.13 договора считает действующим.

Указывает, что особой оговорки пункт 6.13 договора не имеет, как пункт 6.1 о сроках действия договора не содержит особых условий о том, что в случае, если договор заключен как краткосрочный, то арендатор освобождается от выплаты денежной суммы в размере фиксированной части арендной платы за два месяца аренды за односторонний отказ арендатора от исполнения договора.

По мнению заявителя, условия о государственной регистрации не имеют значения для правовой квалификации отношений между сторонами договора, поэтому вывод суда первой инстанции относительно последствий ее отсутствия также неверен, что подтверждается многочисленной судебной практикой по этому вопросу.

Ответчик является коммерческой организацией и, действуя в рамках своей предпринимательской деятельности, должен проявлять разумную степень осторожности и осмотрительности при заключении сделок; в противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъекта такого поведения.

Исходя из этого, заявитель полагает, что арендатор не является слабой стороной договора, а является равноправным участником правоотношений.

Указывает, что данные выводы подтверждаются определением Верховного Суда Российской Федерации от 17.04.2015 N 305-ЭС15-3664 по делу N A40-17579/2014.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "ТД "Карат" просит оставить решение в части отказа в удовлетворении требований предпринимателя о взыскании денежной суммы в размере 1 290 000 рублей и в части прекращения производства по требованию о взыскании 33 755 рублей 89 копеек без изменения, в остальной части принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований ИП Корпачевой Е.М.; оставить апелляционную жалобу без удовлетворения (т. 3, л. д. 102 - 104).

Полагает, что договор заключен на неопределенный срок, что дает арендодателю право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендодателя за 4 месяца, как установлено условиями договора, и лишает истца права взимать плату с ответчика за односторонний отказ от договора.

ООО "ТД "Карат" не согласно с решением суда в части взыскания 185 000 рублей расходов на ремонт, поскольку в материалы дела не представлено документов, подтверждающих факт затрат в указанной сумме.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "ТД "Карат" возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить обжалуемое решение суда без изменения, а апелляционную жалобу ИП Корпачевой Е.М. - без удовлетворения. Истец и третье лицо в суд не явились.

Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие иных, участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, на основании статей 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 23.11.2018 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 20.03.2017 между ООО "ТопРэйт" (арендодатель) и ООО "ТД "Карат" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1602/17 (т. 1, л. д. 43 - 65), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого помещения V, общей площадью 54,2 кв. м, находящегося на первом этаже дома по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 4 (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.6 договора арендодатель имеет право производить ремонт помещения/здания, входной группы и лестницы, конструкций, обеспечивающий доступ в помещение с целью восстановления их ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей (далее - капитальный ремонт), в том числе неотложный капитальный ремонт.

Указанные работы производятся за счет средств арендатора, если их проведение является инициативой арендатора и/или проведение работ необходимо вследствие повреждения и/или порчи помещения/здания или его отдельных конструкций из-за действий и/или бездействия арендатора (сотрудников арендатора, посетителей арендатора).

Согласно пункту 4.1 договора арендные платежи состоят из фиксированной части арендной платы и переменной части арендной платы.

Как указывает истец, фиксированная часть арендной платы за помещение в период с 01.07.2017 по 31.08.2017 составляла 1 930 500 рублей в месяц, с 01.09.2017 - 1 290 000 рублей в месяц (пункты 4.2.2, 4.2.3 договора).

Сумма переменной части арендной платы рассчитывается ежемесячно исходя из фактического потребления арендатором коммунально-эксплуатационных услуг (п. 4.3. договора).

Согласно пункту 4.9 договора арендатор обязуется выплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере 1 290 000 рублей не позднее 31.03.2017. Арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать в зачет из суммы обеспечительного платежа суммы подлежащей уплаты арендной платы, начисленной и подлежащей уплате арендодателю неустойки в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору, а также принимать в зачет суммы в качестве компенсации каких-либо расходов или убытков, понесенных арендодателем вследствие нарушений или ненадлежащего выполнения арендатором принятых обязательств.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, а для третьих лиц - с даты его государственной регистрации.

Срок действия договора исчисляется с момента его подписания сторонами и оканчивается в последний день срока аренды.

Срок аренды по настоящему договору устанавливается с даты подписания акта приема-передачи на 5 лет.

Стороны особо обговаривают, что с даты подписания настоящего договора он будет считаться заключенным и вступившим в силу как краткосрочный договор, действующий до государственной регистрации, но не более 11 месяцев.

В случае не регистрации долгосрочного договора в течение срока действия краткосрочного договора стороны обязуются в последний день срока действия краткосрочного договора заключить новый краткосрочный договор на тех же существенных условиях, за исключением условия о размере арендной платы, со сроком его действия до государственной регистрации, но не более 11 месяцев.

Окончание срока действия настоящего договора или его досрочное расторжение не освобождает стороны от ответственности за его нарушение и не прекращает финансовые обязательства сторон, возникшие в период его действия.

В соответствии с пунктом 6.13 арендатор имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и расторгнуть его во внесудебном порядке при условии обязательного уведомления арендодателя не менее чем за 4 месяца до даты расторжения. Датой расторжения договора является дата истечения срока 4-месячного срока со дня получения арендодателем уведомления или получения арендодателем (его представителем) указанного уведомления под расписку.

В случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора и его досрочного расторжения, арендатор обязуется выплатить арендодателю денежную сумму в размере, соответствующем фиксированной части арендной платы за два месяца аренды, путем перечисления соответствующей суммы на расчетный счет арендодателя в срок не более 5 рабочих дней с момента предъявления арендодателем соответствующего требования.

В случае неисполнения арендатором предусмотренного обязательства и неоплаты указанной суммы в установленный договором срок, арендодатель вправе зачесть сумму из обеспечительного платежа.

В случае если суммы обеспечительного платежа недостаточно, в том числе после погашения задолженности арендатора по иным платежам, то арендатор обязуется перечислить сумму разницы между размером, соответствующем фиксированной части арендной платы за два месяца аренды, и обеспечительным платежом, на расчетный счет арендодателя в срок не более 5 рабочих дней с момента предъявления арендодателем соответствующего требования.

Настоящий договор подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке, которая осуществляется арендодателем своими силами и за свой счет (пункт 9.1 договора).

Помещение было передано арендатору по акту приемки-передачи нежилого помещения от 05.04.2017 (т. 1, л. д. 93 - 94).

Между сторонами 05.04.2017 было заключено дополнительное соглашение к договору, в соответствии с которым арендодатель обязался по инициативе арендатора своими или привлеченными силами в срок по 10.05.2017 включительно провести работы в помещении по замене входной группы (двери) на оконную витрину (т. 1, л. д. 83 - 84).

Арендодателем были произведены работы по замене входной группы (двери) на оконную витрину, стоимость которых составила 185 000 рублей.

В связи с переходом права собственности на помещение от ООО "ТопРэйт" к Корпачевой Е.М. между ИП Корпачевой Е.М. и ООО "ТД "Карат" было подписано дополнительное соглашение от 06.09.2017, в соответствии с которым арендодателем по договору является ИП Корпачева Е.М. (т. 1, л. д. 88 - 90)

ООО "ТД "Карат" 28.07.2017 направило в адрес истца письмо N 103, в котором уведомило об отказе от исполнения договора и просило считать договор аренды нежилого помещения N 1602/17 от 20.03.2017 расторгнутым по истечении четырех месяцев со дня получения указанного уведомления (т. 1, л. д. 23). Уведомление получено ответчиком по почте 03.08.2017, а также по почте DHL 31.07.2017.

Помещение было передано арендодателю по акту возврата нежилого помещения от 30.11.2017 (т. 1, л. д. 97 - 98), договор аренды прекратил свое действие с 01.12.2017. Данный факт сторонами не оспаривается.

В претензии от 09.11.2017 истец предлагал ответчику в добровольном порядке произвести возмещение затрат на произведенный по инициативе арендатора ремонт в размере 198 000 рублей и уплатить денежную сумму в размере 2 580 000 рублей (т.1, л. д. 102 - 104). Претензия была направлена ответчику 09.11.2017, что подтверждается описью вложения в ценное письмо и почтовой квитанцией (т. 1, л. д. 105 - 106) и, согласно сведениям с официального сайта ФГУП "Почта России", получено адресатом 17.11.2017.

Истец направил в адрес ответчика требование от 08.02.2018 о погашении задолженности по переменной части арендной платы в сумме 33 755 рублей 89 копеек (т. 1, л. д. 147 - 148). Требование было направлено ответчику 08.02.2018. что подтверждается почтовой квитанцией (т. 1, л. д. 149) и, согласно сведениям с официального сайта ФГУП "Почта России", получено адресатом 16.02.2018.

Ссылаясь на то, что в добровольном порядке требования, изложенные в претензиях, ответчиком исполнены не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения заявленных исковых требований и отказа от части исковых требований) (т. 1, л. д. 8 - 10; т. 2, л. д. 53 - 56).

Суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании стоимости затрат на произведенный по инициативе арендатора ремонт в размере 185 000 рублей исходя из следующего.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В обоснование требований о взыскании стоимости затрат на произведенный по инициативе арендатора ремонт в размере 185 000 рублей истец ссылается на пункт 2.2.6 договора и дополнительное соглашение от 05.04.2017 к договору аренды.

Суд первой инстанции обоснованно не принял во внимание довод ответчика о том, в соответствии с пунктом 2.2.6 договора работы производятся за счет средств арендатора только в том случае, если проведение данных работ вызвано действиями и/или бездействиями арендатора (сотрудников арендатора, посетителей арендатора), поскольку основан на неверном толковании условий пункта 2.2.6. договора.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно пункту 2.2.6 договора арендодатель имеет право производить ремонт помещения/здания, входной группы и лестницы, конструкций, обеспечивающих доступ в помещение с целью восстановления их ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей, в том числе неотложный капитальный ремонт.

Указанные работы производятся за счет средств арендатора, если их проведение является инициативой арендатора и/или проведение работ необходимо вследствие повреждения и/или порчи помещения/здания или его отдельных конструкций (в том числе входной группы и лестницы, конструкций, обеспечивающих доступ в помещение) из-за действий и/или бездействия арендатора (сотрудников арендатора, посетителей арендатора).

Как установлено судом первой инстанции, из буквального толкования условий, изложенных во втором абзаце пункта 2.2.6. договора, следует, что:

1) указанные работы производятся за счет средств арендатора, если их проведение является инициативой арендатора и проведение работ необходимо вследствие повреждения и/или порчи помещения/здания или его отдельных конструкций (в том числе входной группы и лестницы, конструкций, обеспечивающих доступ в помещение) из-за действий и/или бездействия арендатора (сотрудников арендатора, посетителей арендатора);

2) указанные работы производятся за счет средств арендатора, если их проведение является инициативой арендатора или проведение работ необходимо вследствие повреждения и/или порчи помещения/здания или его отдельных конструкций (в том числе входной группы и лестницы, конструкций, обеспечивающих доступ в помещение) из-за действий или бездействия арендатора (сотрудников арендатора, посетителей арендатора).

В первом варианте ясно указано на то, что работы производятся за счет средств арендатора при наличии одновременно двух условий: если их проведение является инициативой арендатора и проведение работ необходимо вследствие повреждения и/или порчи помещения/здания или его отдельных конструкций из-за действий и/или бездействия арендатора.

Наличие союза "или" во втором варианте предполагает два основания для производства работ за счет средств арендатора, любого из которых в отдельности достаточно для оплаты работ арендатором:

- или их проведение является инициативой арендатора (независимо от повреждения и/или порчи в результате действий или бездействия арендатора),

- или проведение работ необходимо вследствие повреждения и/или порчи помещения/здания или его отдельных конструкций из-за действий или бездействия арендатора (сотрудников арендатора, посетителей арендатора) и в этом случае инициатором может выступать не арендатор, а арендодатель с отнесением расходов на арендатора.

Именно такому толкованию условий договора соответствует заключение сторонами 05.04.2017 дополнительного соглашения к договору, в соответствии с которым арендодатель обязался, по инициативе арендатора, своими или привлеченными силами в срок по 10.05.2017 включительно, провести работы в помещении по замене входной группы (двери) на оконную витрину (т. 1, л. д. 83 - 84).

Оценив текст спорного пункта договора и действительную волю сторон, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что положения второго абзаца пункта 2.2.6. договора регламентируют порядок оплаты работ за счет средств арендатора, если их проведение является инициативой арендатора, что и имело место в данном случае.

Между ООО "ТопРэйт" (заказчик) и ООО "ИЛЬДИО-Строй" (подрядчик) 10.04.2017 был заключен договор подряда N 23/04/2017 (т. 1, л. д. 133 - 134), по условиям которого подрядчик обязался по заданию заказчика в сроки, установленные договором (в период с 10.04.2017 по 10.05.2017), своими и/или привлеченными силами и средствами выполнить работу, указанную в пункте 1.2 договора и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязался оплатить надлежаще выполненный и принятый результат работ (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора подряда подрядчик обязался выполнить работы согласно сметному расчету: демонтаж с сохранением дверных конструкций из алюминиевого профиля "SCHUCO" и установку на их месте витражного остекления с установкой ригеля из алюминиевого профиля "SCHUCO"; монтаж изделий на объекте по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 4.

Цена договора была определена сторонами в пункте 3.1 в размере 185 000 рублей.

Факт выполнения работ на сумму 185 000 рублей подтверждается актом приема-сдачи работ от 10.05.2017 N 1 (т. 1, л. д. 146) и ответчиком не оспаривается. Более того, представитель ответчика в судебном заседании подтвердил, что эти работы были выполнены по его инициативе и являлись необходимыми для осуществления им деятельности в арендуемом помещении.

Из представленного истцом информационного письма ООО "ТопРэйт" от 12.11.2018 N 158 следует, что расчеты по договору подряда от 10.04.2017 N 23/04/2017 сторонами произведены полностью, претензий у сторон не имеется, оплата работ произведена в размере 185 000 рублей (т. 2, л. д. 74).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии обязанности ответчика оплатить стоимость вышеуказанных ремонтных работ, произведенных по его инициативе, поскольку она обусловлена добровольно принятым им на себя при заключении договора аренды обязательством согласно пункту 2.2.6 договора аренды.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие в материалах дела письменных документов о согласовании сроков проведения ремонтных работ между арендодателем и арендатором в соответствии с пунктами 2.2.7, 2.2.8 договора аренды не имеет существенного значения при разрешении настоящего спора, поскольку факт производства ремонтных работ ответчиком не оспаривается.

Между ООО "ТопРэйт" (цедент) и ИП Корпачевой Е.М. (цессионарий) 10.10.2018 был заключен договор уступки требования (цессии) N 1 (т. 2, л. д. 50 - 51), согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает требования в полном объеме к ООО "ТД "Карат" по договору аренды нежилого помещения от 20.03.2017 N 1602/17, дополнительному соглашению от 05.04.2017 N 1 в части требований об оплате должником стоимости работ, произведенных по инициативе ООО "ТД "Карат" ООО "ИЛЬДИО-Строй" на основании договора подряда от 10.04.2017 N 23/04/2017 (пункт 1 договора); стороны согласовали сумму передаваемого требования в размере 185 000 рублей (пункт 3 договора).

Поскольку копия указанного договора уступки требования была передана представителю ответчика (т. 2, л. д. 48 - 49), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик не вправе не исполнять обязательство новому кредитору (истцу) на основании статьи 385 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Тот факт, что договор цессии был заключен в период рассмотрения настоящего дела, не освобождает ответчика от обязанности оплатить истцу стоимость ремонтных работ, поскольку после получения требования об оплате этих работ ответчик не произвел их оплату ни на счет первоначального кредитора - ООО "ТопРэйт", ни на счет истца.

Согласно статье 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение.

Обстоятельств, свидетельствующих о том, что личность кредитора имеет существенное значение для должника, из материалов дела не усматривается.

В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Наличие у первоначального кредитора права требования, переданного новому кредитору, подтверждается материалами дела.

Указанный договор уступки прав (требований) составлен в соответствии с положениями статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации; форма договора сторонами соблюдена, предмет определен, передаваемые права не связаны неразрывно с личностью кредитора, а личность кредитора по обязательствам не имеет существенного значения для ответчика.

Таким образом, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что сделка по передаче прав первоначального кредитора новому кредитору не противоречит нормам гражданского законодательства Российской Федерации и иным нормативно-правовым актам, в связи с чем истец вправе требовать от ответчика оплаты ремонтных работ в сумме 185 000 рублей.

Отказывая в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика 1 290 000 рублей за односторонний отказ от исполнения договора, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Как указано выше, 28.07.2017 ООО "ТД "Карат" направило в адрес истца письмо N 103, в котором уведомило об отказе от исполнения договора и просило считать договор аренды нежилого помещения от 20.03.2017 N 1602/17 расторгнутым по истечении четырех месяцев со дня получения указанного уведомления (т. 1, л. д. 23); помещение было передано арендодателю по акту возврата нежилого помещения от 30.11.2017 (т. 1, л. д. 97 - 98), договор аренды прекратил свое действие с 01.12.2017; данный факт сторонами не оспаривается.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон договора аренды в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, в при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом, законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Таким образом, существенное значение при разрешении настоящего спора имеет установление факта заключения рассматриваемого договора аренды на определенный либо на неопределенный срок.

Пунктом 6.1 договора аренды предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, а для третьих лиц - с даты его государственной регистрации. Срок действия договора исчисляется с момента его подписания сторонами и оканчивается в последний день срока аренды. Срок аренды по договору устанавливается с даты подписания акта приема-передачи на 5 лет. Стороны особо обговаривают, что с даты подписания договора он будет считаться заключенным и вступившим в силу как краткосрочный договор, действующий до государственной регистрации, но не более 11 месяцев. В случае не регистрации долгосрочного договора в течение срока действия краткосрочного договора стороны обязуются в последний день срока действия краткосрочного договора заключить новый краткосрочный договор на тех же существенных условиях, за исключением условия о размере арендной платы, со сроком его действия до государственной регистрации, но не более 11 месяцев.

В соответствии с частью 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из смысла указанных положений, для того, чтобы договор аренды считался заключенным сроком на 5 лет, он должен был быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

В данном случае государственная регистрация договора аренды произведена не была, в связи с чем он не может считаться заключенным сроком на 5 лет.

Стороны договора особо обговорили, что с даты подписания договора он будет считаться заключенным и вступившим в силу как краткосрочный договор, действующий до государственной регистрации, но не более 11 месяцев.

Государственная регистрация не является событием, которое должно неизбежно наступить по смыслу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указание в качестве срока формулировки "не более 11 месяцев" свидетельствует лишь об установлении возможного предельного срока краткосрочного договора аренды, но не о согласовании сторонами определенного срока (например, 11 месяцев). Соответственно срок краткосрочного договора мог составлять любой период времени в пределах 11 месяцев. При таких обстоятельствах суд соглашается с позицией ответчика о том, что рассматриваемый договор аренды был заключен на неопределенный срок.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и тому подобное).

В данном случае проект договора аренды был подготовлен арендодателем, в связи с чем толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента истца, то есть в пользу ответчика (арендатора).

С учетом указанных разъяснений и наличия оснований для толкования условий договора в пользу ответчика суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемый период (с даты заключения договора до прекращения действия договора в связи с односторонним отказом арендатора от договора) договор аренды действовал как договор, заключенный на неопределенный срок, к которому не подлежит применению условие пункта 6.13 договора аренды, обязывающее арендатора выплатить арендодателю денежную сумму в размере фиксированной части арендной платы за два месяца аренды в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора.

В данном случае право арендатора на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено императивной нормой (абзацем вторым части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем условие договора аренды о выплате денежной суммы в случае осуществления арендатором этого права в период действия договора аренды, как краткосрочного, применительно к краткосрочному договору аренды является ничтожным, как противоречащее существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (часть 2 статьи 168 и статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При наличии государственной регистрации договора аренды он считался бы заключенным на определенный срок - 5 лет, и в этом случае условие пункта 6.13 договора аренды, обязывающее арендатора выплатить арендодателю денежную сумму в размере фиксированной части арендной платы за два месяца аренды в случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора, закону не противоречило бы и подлежало бы применению к правоотношениям сторон. Поскольку арендодатель не воспользовался своим правом на государственную регистрацию договора аренды, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что срок договора аренды остался неопределенным, в связи с чем у арендатора не возникла обязанность по выплате арендодателю денежной суммы за односторонний отказ от исполнения договора.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение сторонами дополнительного соглашения от 14.09.2017 N 5 (т. 2, л. д. 26), которым был изложен в новой редакции пункт 6.13. договора аренды (указан минимальный размер платы за односторонний отказ арендатора от договора аренды) не имеет существенного значения при разрешении настоящего спора, поскольку это условие подлежало бы применению к правоотношениям сторон лишь в случае государственной регистрации рассматриваемого договора аренды как долгосрочного либо заключения его как краткосрочного, но на определенный срок, чего в данном случае сделано не было.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика 1 290 000 рублей за односторонний отказ от исполнения договора.

Оснований для переоценки указанных выводов и обстоятельств у суда апелляционной инстанции не имеется.

Проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с выводами суда и установленными обстоятельствами, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого обжалуемого законного и обоснованного судебного акта суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей, уплаченная по платежному поручению от 20.12.2018 N 308 (т. 3, л. д. 73), относится на заявителя - ИП Корпачеву Е.М.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 23.11.2018 по делу N А09-4941/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Корпачевой Елены Михайловны (Брянская область, г. Клинцы, ОГРНИП 315325600032366, ИНН 320300911284) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

Н.В. Заикина М.М. Дайнеко