Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2019 г. N 10АП-1041/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 7 июня 2019 г. N Ф05-8044/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

11 марта 2019 г.

Дело N А41-74780/18

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратьевой Н.А.,

судей: Диаковской Н.В., Иевлева П.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ракша А.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 10.12.2018 по делу N А41-74780/18, принятое судьей О.В. Анисимовой, по заявлению ООО "ВеГаКа-Пластик" к Управлению Росреестра по Московской области о признании незаконным решения, третьи лица: ООО "Ресурс-Холдинг", ПАО "Сбербанк",

при участии в заседании:

от ООО "ВеГаКа-Пластик" - Федосеев С.В. по доверенности от 11.02.2019,

от Управления Росреестра по Московской области - Тридчикова О.В. по доверенности от 25.12.20218.

от ООО "Ресурс-Холдинг" - извещено, представитель не явился,

от ПАО "Сбербанк" - извещено, представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ВеГаКа-Пластик" (далее - ООО "ВеГаКа-Пластик", общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление, заинтересованное лицо) с заявленными требованиями (с учетом принятых судом уточнений):

- признать незаконным решение Управления Росреестра по Московской области N 36/001/777/2018-922 от 09.08.2018 об отказе в государственной регистрации права собственности;

- обязать Управление Росреестра по Московской области осуществить действия по регистрации перехода права собственности на следующие объекты: нежилое здание - проходная базисного склада коллоксилина, лит. 31Б, 31Б1, площадь: 136,1 кв. м КН объекта: 50:05:0070503:48; сооружение - ограда и ворота, лит. 37В, 37В1, протяженность: 542 м, КН 50:05:0070503:211; нежилое здание - базисный склад коллоксилина, лит. 32Б, площадь: 1 593,1 кв. м, КН 50:05:0070503:49; сооружение - противопожарный бассейн, лит. 32В, емкость: 1097 куб. м., КН 50:05:007501:1424; сооружение - наружное освещение территории базисного склада коллоксилина, лит. 13Л, протяженность: 2 150 м., КН 50:05:0070503:212; сооружение дорога на базисный склад, лит. 5Д, протяженность: 1 242 м, КН 50:05:0070504:1686; земельный участок площадью 11 597 кв. м., КН 50:05:0070503:6.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют ООО "Ресурс-Холдинг" и ПАО "Сбербанк".

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.12.2018 по делу N А41-74780/18 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе Управление просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей третьих лиц. ПАО "Сбербанк" представлен отзыв, в котором оно также просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.11.2016 по делу N А41-16101/16 ООО "ВеГаКа-Пластик" признано несостоятельным (банкротом), в его отношении открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен Федосеев С.В.

В соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" были проведены открытые торги по продаже имущества общества.

Согласно протоколу N 25471-ОТПП/1 о результатах открытых торгов от 15.03.2018 по лоту N 1 Недвижимое имущество - имущество обремененное залогом в пользу ПАО "Сбербанк России", по адресу г.Сергиев Посад Московское шоссе д. 22а: нежилое здание - проходная базисного склада коллоксилина, лит. 31Б, 31Б1, площадь 136,1 кв.м.; сооружение - ограда и ворота лит. 37В, 37В1, протяженность 542 м; нежилое здание - базисный склад коллоксилина лит. 32Б, площадь 1593,1 кв.м.; сооружение - противопожарный бассейн лит. 32В емкость 1097 кубм.; сооружение - наружное освещение территории базисного склада коллоксилина лит. 13Л, протяженность 2150 м; земельный участок площадью 11597 кв.м.; имущество не обремененное залогом по указанному выше адресу: административное здание литер Б, Б1, Б2, площадью 442,2 кв.м.; объект складского назначения лит. В площадью 79,2 кв.м.; нежилое здание литер Д площадью 48,7 кв.м.

В соответствии с протоколом о допуске от 15.03.2018, участниками торгов являются следующие лица ООО "Арт-Салют", ООО "Ресурс-Холдинг" и ООО "ТПК Ориент".

Победителем торгов признано ООО "Ресурс-Холдинг", предложившее максимальное предложение о цене имущества должника в размере 10 531 000 руб., которая не ниже начальной цены продажи, установленной для определенного периода торгов (л.д. 21).

16.03.2018 между ООО "ВеГаКа-Пластик" (продавец) и ООО "РесурсХолдинг" (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного имущества (л.д. 30). Договор и дополнительное соглашение к нему N 2 от 20.06.2018 подписаны сторонами, подписи скреплены печатями (л.д. 31-32). Имущество передано продавцом покупателю по акту приема-передачи от 26.04.2018, подписанным и скрепленным печатями сторон (л.д.33).

27.04.2018 в Управление были представлены документы на регистрацию перехода права собственности на указанные объекты (л.д. 48-55).

Уведомлениями от 07.05.2018 и 10.05.2018 государственная регистрация была приостановлена, по следующим причинам: на регистрацию представлены заявления не на все объекты, поименованные в договоре купли-продажи; в отношении ряда объектов зарегистрировано обременение в виде ипотеки, при этом согласия залогодержателя на заключение договора купли-продажи не представлено, судьба ипотеки договором не решена; в отношении ряда объектов в ЕГРН отсутствуют сведения о регистрации права собственности, сведения о постановке на кадастровый учет (л.д. 56-65).

Решением N 36/001/777/2018-922 от 09.08.2018 Управление Росреестра по Московской области отказало обществу в государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты, в связи с истечением трехмесячного срока приостановления и неустранением причин, препятствующих регистрации.

Не согласившись с данным решением Управления, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из достаточности документов, представленных на государственную регистрацию, и отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Согласно частям 1, 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты и т.д.

Статьей 26 Закона N 218-ФЗ предусмотрены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Так, согласно п. 5 ч. 1 указанной статьи, осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя: проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на государственную регистрацию перехода права собственности на реализованное имущество в ходе открытых торгов по продаже имущества предприятия - банкрота, представлены: заявления; свидетельства о государственной регистрации прав и выписки из ЕГРН о правах на объекты; протокол о результатах торгов; договор купли-продажи и акт приема-передачи имущества.

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 550, п. 1 ст. 551, п. 1 ст. 556 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Как было указано выше, договор купли-продажи сторонами подписан, подписи заверены печатями, имущество согласно перечню передано продавцом покупателю по акту приема-передачи.

При таких обстоятельствах верным является вывод суда первой инстанции о том, что фактический переход прав на объект от ООО "ВеГаКа-Пластик" к ООО "Ресурс-Холдинг" подтвержден материалами дела.

Документы, представленные в регистрирующий орган для юридического оформления данного перехода и внесения соответствующих записей в ЕГРН, соответствуют нормам ч.ч. 1, 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ.

Доводы апелляционной жалобы о наличии зарегистрированного обременения в виде ипотеки в отношении спорных объектов и отсутствии согласия залогодержателя на их реализацию, отклоняются апелляционным судом по следующим основаниям.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом.

В силу пункта 5 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) продажа заложенного имущества в соответствии с настоящей статьей влечет за собой прекращение залога в отношении конкурсного кредитора, по требованию которого обращено взыскание на предмет залога.

Как указано в пункте 12 постановления Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателей при банкротстве залогодателей", при рассмотрении споров, в том числе об обжаловании отказа в совершении записи о погашении ипотеки со стороны органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, судам необходимо учитывать, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве.

Кроме того, из уведомления о приостановлении государственной регистрации не следует, что данное обстоятельство явилось основанием для приостановления государственной регистрации.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на непредставление на государственную регистрацию документов, подтверждающих признание несостоявшимися первичных и повторных торгов, не может являться основанием к отказу в регистрации перехода прав собственности на объекты недвижимости, поскольку указанные документы не являются основаниями для осуществления государственной регистрации права (перехода права) которые перечислены в ст. 14 Законом N 218-ФЗ.

Кроме того, данное обстоятельство не явилось основанием для приостановления государственной регистрации.

Доводы апелляционной жалобы относительно наличия опечаток в кадастровых номерах и изменения предмета договора также подлежат отклонению апелляционным судом.

Как следует из материалов дела, в отношении объектов с кадастровыми номерами 50:05:007504:1686 и 50:05:007501:1424 конкурсным управляющим в целях исправления технической ошибки на государственную регистрацию прав (перехода прав) были предоставлены Дополнительное соглашение N 1, содержащее верный кадастровый номер объекта - 50:05:0070501:1424, а также Уведомление в котором конкурсный управляющий просил считать поданные Заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 27.04.2018 поданными для регистрации перехода прав на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 50:05:0070503:48 и 50:05:0070501:1424.

Из смысла ст. 426 ГК РФ, вопреки доводам апелляционной жалобы, следует, что договор купли-продажи имущества, заключенный конкурсным управляющим в ходе процедуры банкротства, не является публичным.

Следовательно, стороны договора вправе по своему усмотрению изменять предмет договора по итогам торгов, при условии, что его существенные условия не будут вступать в противоречия с предметом проведенных торгов.

Так, согласно Протоколу от 20.06.2018 стороны подтвердили, что по итогам торгов по продаже имущества Должника (Лот N 1), результаты которого оформлены Протоколом N 25471-ОТПП/1 от 15.03.2018, заключены два договора, предметом которых в совокупности являются объекты, составляющие Лот N 1.

Законом о банкротстве, а также иными федеральными законами не установлено ограничений возможности заключения нескольких договоров купли-продажи по результатам торгов единым лотом. При этом нормами гражданского права закрепляется принцип свободы договора.

Таким образом, в силу диспозитивности гражданского законодательства и ввиду отсутствия прямо выраженных ограничений, для определения возможности заключения нескольких договоров купли-продажи в рамках одного реализованного лота, по мнению апелляционного суда, необходимо установить, чтобы одновременно предметы заключаемых договоров в совокупности соответствовали составу лота; цены заключаемых договоров в совокупности соответствовали цене лота; обе стороны - продавец и покупатель - достигли согласия заключить несколько договоров; заключение нескольких договоров не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

В рассматриваемом случае, были соблюдены все перечисленные условия.

Таким образом, заключение продавцом и покупателем нескольких договоров купли-продажи по итогам торгов одним многосоставным лотом не может являться препятствием регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого от продавца к покупателю.

Также несостоятельна ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие размещения сведений о заключении Договора купли-продажи в ЕФРСБ, поскольку ни ст. 26, ни ст. 27 Закона N 218-ФЗ не содержат такого основания к приостановлению и отказу в государственной регистрации прав.

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с тем, что представленных на регистрацию документов достаточно для осуществления государственной регистрации прав. Каких-либо особенностей для проведения такой регистрации, в том числе представления каких-либо дополнительных документов, Законом N 218-ФЗ не предусмотрено.

При данных обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что заинтересованное лицо было обязано осуществить действия по государственной регистрации прав в порядке, предусмотренном Законом N 218-ФЗ, правомерен.

Следовательно, оспариваемое решение Управления Росреестра по Московской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, привело к нарушению прав и законных интересов, как заявителя, так и третьего лица - ООО "Ресурс-Холдинг".

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В целях устранения допущенных нарушений (п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ) суд первой инстанции правомерно обязал заинтересованное лицо осуществить предусмотренные законом действия по регистрации перехода прав на вышеупомянутые объекты.

Учитывая изложенное выше, апелляционный суд приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Из доводов заявителя, материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается.

Несогласие заявителя с оценкой установленных судом обстоятельств по делу не свидетельствует о неисследованности материалов дела судом и не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10.12.2018 по делу N А41-74780/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий

Н.А. Панкратьева

Судьи

П.А. Иевлев Н.В. Диаковская