Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 марта 2019 г. N 15АП-1838/19

город Ростов-на-Дону

12 марта 2019 г.

дело N А32-36131/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.

судей И.Н. Глазуновой, Н.В. Нарышкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ламбрианиди А.А.,

при участии:

от истца: представитель Выговский Е.Э. по доверенности от 04.10.2016;

от ответчика: представитель не явился, извещен;

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 20.12.2018 по делу N А32-36131/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг"

к Администрации муниципального образования город Краснодар

при участии третьего лица: Департамента муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар

о расторжении договоров аренды земельного участка,

принятое судьей Левченко О.С.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования город Краснодар (далее - ответчик, администрация) о расторжении договора аренды земельного участка N 4300022233 (л/с N 314300150011957) от 09.12.2015 и об обязании администрацию принять земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:27287, общей площадью 6691 кв.м., расположенный в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодар по ул. Героев-Разведчиков, 4 по акту приема - передачи в течение месяца со дня вступления решения в законную силу; о расторжении договора аренды земельного участка N 4300022232 (л/с N 314300150011939) от 09.12.2015 и об обязании администрацию принять земельный участок с кадастровым номером 23:43:0142047:27286, общей площадью 6401 кв.м., расположенный в Прикубанском внутригородском округе г. Краснодар по ул. Героев-Разведчиков, 10, по акту приема - передачи в течение месяца со дня вступления решения в законную силу (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью строительно-инвестиционная корпорация "Девелопмент-Юг" обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2018 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило обжалуемое решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивированна тем, что договоры аренды, срок действия которых был пролонгирован в порядке ч. 2 ст. 621 ГК РФ, были расторгнуты в одностороннем порядке по требованию арендатора согласно положениям ст. 610 ГК РФ. Администрация письмами N 15/50.49 от 25.05.2018, N 14/50.49 от 25.05.2018 была уведомлена об отказе в продолжении арендных правоотношений. Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных отношений и освобождения арендованного имущества. Выводы суда об отсутствии оснований, указанных в ч. 2 ст. 450 ГК РФ, несостоятельны.

В судебном заседании апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.09.2015 по делу N А32-28662/2015 на администрацию была возложена обязанность заключить сроком до 03.12.2017 с обществом договоры аренды земельных участков:

- площадью 30704 кв.м., с кадастровым номером 23:43:0142047:27285, расположенного в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по ул. Героев-Разведчиков, 12;

- площадью 6401 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0142047:27286, расположенного в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по ул. Героев-Разведчиков, 10;

- площадью 6691 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0142047:27287, расположенного в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по ул. Героев-Разведчиков, 4;

- площадью 45993 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0142047:27288, расположенного в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по ул. Героев-Разведчиков, 6;

- площадью 49719 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0142047:27289, расположенного в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по ул. Героев-Разведчиков, 8.

Согласно пункту 1.3 договоров земельные участки представлены для размещения многоэтажного комплекса с объектами социальной инфраструктуры в соответствии с утвержденным проектом планировки жилого района.

Пунктами 9.3 договоров предусмотрены особые условия, в силу которых арендатор обязан обеспечить на участке строительство детского дошкольного учреждения на 150 мест в соответствии с утвержденным проектом планировки жилого района.

Не позднее 01.11.2017 общество должно было обратиться за разрешением на ввод объектов в эксплуатацию в порядке, установленном статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (пункт 9.4 договоров).

В связи с окончанием срока действия договоров N 4300022233, N 4300022232 письмами N 15/50.49 от 25.05.2018, N 14/50.49 от 25.05.2018 истец обратился к ответчику с предложением о расторжении указанных договоров.

Письмами от 07.06.2018 N 13598/26 и N 13601/26 Департамент муниципальной собственности и городских земель Администрации муниципального образования город Краснодар отказал в рассмотрении вопроса о расторжении спорных договоров, указав, что арендатором не исполнены обязательства по договорам, установленные пунктами 9.3 и 9.4 договоров.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения общества в суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствуют основания, поименованные в ч. 2 ст. 450 м ст. 620 ГК РФ, для досрочного расторжения договоров аренды по требованию арендатора. Принимая во внимание п.п. 9.3, 9.4 договоров, суд пришел к выводу, что арендатором не исполнена обязанность по договорам (строительство двух детских садиков), что исключает возможность расторжения спорных договоров.

Обращаясь с апелляционной жалобой, общество ссылается на то, что спорные договоры аренды, действие которых было возобновлено на неопределенный срок на основании ст. 610 ГК РФ, были расторгнуты в порядке ч. 2 ст. 621 ГК РФ. УФРС России по Краснодарскому краю было отказано в удовлетворении заявлений общества о государственной регистрации прекращения аренды в отношении спорных земельных участков.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со статьей 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было вручено или адресат не ознакомился с ним.

В силу части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 6.1 договоров таковые действуют по 03.12.2017.

В силу пункта 4.3.3. договоров арендатор имеет право досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации.

Пунктами 7.1 договоров предусмотрено, что действие настоящих договоров прекращается по истечении срока аренды участка, указанного в пункте 6.1. В течение десяти дней после истечения срока действия договора, если договор не возобновился на неопределенных срок, либо в случае отказа от договора или после досрочного его расторжения арендатор возвращает участок арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению. В случае отсутствия на участке имущества арендатора, участок считается возращенным арендодателю в день расторжения договора либо в день истечения срока, указанного в подпункте 3.2.4 пункта 3.2 раздела 3 настоящего договора.

Согласно пункту 7.2 договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации (пункт 7.3).

Учитывая разъяснения, содержащиеся в абзаце 12 пункта 4 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", поскольку арендодатель направлял арендатору предупреждение о прекращении договора, требования абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Конституционный суд Российской Федерации в Определении от 14.07.2011 N 980-О-О, ссылаясь на статью 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на то, что норма пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве любой из сторон отказаться от договора является гарантией прав сторон договора аренды в случае его заключения на неопределенный срок, а потому не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Таким образом, договоры аренды N 4300022233 от 09.12.2015 и N 4300022232 от 09.12.2015 на основании п.п. 7.1, 7.2 договоров и пункта 2 статьи 621 ГК РФ были продлены на неопределенный срок, поэтому арендатор на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ мог в любое время отказаться от договоров, предупредив арендодателя за три месяца.

Судебная коллегия обращает внимание на то, что в данном случае общество воспользовалось правом, предусмотренным ч. 2 ст. 610 ГК РФ, а не ст. 620 ГК РФ, которая регулирует порядок досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Общество 25.05.2018 вручило администрации письма N 15/50.49 от 25.05.2018, N 14/50.49 от 25.05.2018 с предложением о расторжении договоров аренды N 4300022233 от 09.12.2015 и N 4300022232 от 09.12.2015 в связи с окончанием срока их действия.

Таким образом, действия общества по направлению администрации уведомлений о прекращении арендных отношений соответствуют положениям части 2 статьи 610 и статьям 450, 450.1 ГК РФ.

Следовательно, такие уведомления с момента их получения арендодателем влекут юридические последствия в виде расторжения договоров аренды арендатором в одностороннем порядке в сроки, установленные в абз. 2 ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит доводы истца о расторжении договоров аренды с 25.08.2018 заслуживающими внимания.

Кроме того, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства, поэтому факт исполнения обществом п.п. 9.3, 9.4 договоров не влияет на возможность расторжения договоров арендатором, возобновленных на неопределенный срок, в порядке ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Судебная коллегия пришла к выводу о том, что избранный обществом способ защиты нарушенного права посредством предъявления иска о расторжении договоров аренды не восстановит нарушенных прав общества, поскольку договоры аренды N 4300022233 от 09.12.2015 и N 4300022232 от 09.12.2015 были фактически расторгнуты в августе 2018 года.

В свою очередь, обществом не представлено доказательств направления администрации актов приема-передачи земельных участков, доказательств уклонения администрации от приемки земельных участков, в связи с чем, в данной части апелляционная коллегия не находит оснований к переоценке выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования об обязании принять участки.

В силу абзаца 2 пункта 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае несогласия суда апелляционной инстанции только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.12.2018 по делу N А32-36131/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

И.Н. Глазунова Н.В. Нарышкина