Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2019 г. N 15АП-1333/19

город Ростов-на-Дону

04 апреля 2019 г.

дело N А32-16228/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мисника Н.Н.,

судей Глазуновой И.Н., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткаченко Е.С.,

при участии:

от истца: представитель Семенюк Максим Андреевич по доверенности от 10.09.2018;

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица- коммерческого банка "РОСЭНЕРГОБАНК" (акционерное общество) представитель Карнушин Вячеслав Евгеньевич по доверенности от 20.04.2018.

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества Коммерческий Банк "РОСЭНЕРГОБАНК"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2018 по делу N А32-16228/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью СК "Кубань Инвест"

(ОГРН 1162375004967, ИНН 2311209440)

к обществу с ограниченной ответственностью "Кубань Инвест"

(ОГРН 1092311004610, ИНН 2311119179)

при участии третьих лиц: коммерческого банка "РОСЭНЕРГОБАНК" (акционерное общество) (ОГРН 1027739136622, ИНН 6167007639)

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН 1042304982510, ИНН 2309090540)

о признании заключенным договора купли-продажи, регистрации перехода права собственности на котельную,

принятое судьей Пристяжнюком А.Г.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью СК "Кубань Инвест" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Кубань Инвест" (далее - ответчик) о признании заключенным договора купли-продажи от 11.04.2017 между ООО СК "Кубань Инвест" и ООО "Кубань Инвест" в части котельной - строения N 2 (назначение: нежилое, площадь: общая 25,8кв.м., количество этажей: 1, кадастровый номер 23:43:0126040:1420), расположенной по адресу: г. Краснодар, ПВО, ул.Заполярная, д. 35, регистрации перехода права собственности на котельную - строение N 2 на основании договора купли-продажи от 11.04.2017 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 142-143)).

Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи от 11.04.2017, однако переход права собственности на котельную - строение N 2 был приостановлен по причине отсутствия заявления со стороны продавца - ООО "Кубань Инвест".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены коммерческий банк "РОСЭНЕРГОБАНК" (акционерное общество) (далее - банк), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2018 по делу N А32-16228/2018 исковые требования удовлетворены.

Решение мотивировано тем, что стороны в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации совершили сделку в письменной форме, соглашение по всем существенным условиям договора сторонами достигнуто, расчеты произведены, имущество передано покупателю.

Суд первой инстанции указал, что факт исполнения сторонами договора купли-продажи судом установлен и подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.

В государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект истцу было отказано ввиду отсутствии заявления о государственной регистрации перехода права от продавца, подписанного полномочным представителем, а также наличия обременения в виде залога в пользу КЮ "РОСЭНЕРГОБАНК" по договору ипотеки земельного участка. Вместе с тем, из постановления арбитражного суда апелляционной инстанции от 12.08.2018 по делу N А32-32760/2017 следует прекращение залога на земельный участок и исключении записи об ипотеке из реестра. Однако обременение на спорный объект, возникшее как следствие в силу договора залога земельного участка, прекращено не было, не смотря на то обстоятельство, что спорный объект не являлся предметом залога, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 25.09.2018.

Конкурсный управляющий КБ "РЭБ" (АО), возражая против иска и заявляя о наличии залога на спорный объект, не представил доказательств наличия у ответчика обязательств перед банком, обеспеченных договором залога на спорный объект, а также не обосновал законность сохранения залога на спорный объект, учитывая, что ограничение (залог) было установлено на срок с 20.04.2016 по 29.12.2017.

Запись об обременении в виде залога на земельный участок, на котором расположен спорный объект по договору ипотеки земельного участка в пользу банка, была прекращена 30.03.2017, доказательств обратного суду первой инстанции представлено не было.

Также суд первой инстанции указал, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется.

Коммерческий банк "РОСЭНЕРГОБАНК" (акционерное общество) обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что решением нарушен предусмотренный законодательством порядок разрешения аналогичных споров. Прежде чем обратиться в суд с заявленными требованиями, необходимо признать запись об обременении недействительной либо получить согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом. Признание недействительным или прекращение сделки (договора залога) не влечет само по себе прекращения зарегистрированного в установленном порядке ограничения права. Заявитель жалобы указывает, что при формальном существовании непогашенной записи суд не вправе разрешать возникший между сторонами спор по существу.

При заключении договора купли-продажи объектов недвижимости, ООО "Кубань Инвест" не проявило должной степени заботливости и осмотрительности, не выяснило правовую принадлежность объектов недвижимости. На момент совершения сделки, то есть 11.04.2017, залог спорного имущества не был прекращен.

В отзыве на апелляционную жалобу истец апелляционную жалобу не признал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика, третьего лица.

В судебном заседании представитель третьего лица поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (земельный участок) по состоянию на 28.03.2019.

В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы в соответствии со статьей 262 данного Кодекса, принимаются и рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции по существу.

Суд, совещаясь на месте, определил: приобщить выписку к материалам дела.

Представитель третьего лица пояснил, что частного интереса в удовлетворении жалобы у банка нет, в основном вопрос ставится о законности решения.

Представитель истца пояснил, что в представленной выписке отсутствует информация о наличии каких-либо залоговых обременений в пользу АО КБ "РОСЭНЕРГОБАНК".

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО СК "Кубань Инвест" (покупатель) и ООО "Кубань Инвест" (продавец) заключен договор купли-продажи от 11.04.2017, по условиям которого продавец продал котельные-строения N 1, 2, нежилые помещения - строения 3, 4 с оборудованием, расположенные по адресу: г. Краснодар, ул. Заполярная, 35.

Согласно пункту 2 договора расчеты по договору произведены в полном объеме.

Имущество было передано по передаточному акту от 11.04.2017 (т. 1, л.д. 30-32).

На договоре проставлено четыре штампа о государственной регистрации права собственности от 13.06.2017, один из которых зачеркнут (т. 1, л.д. 33).

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 27.04.2017 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю указало, что с заявлением о регистрации спорной котельной не были представлены все необходимые документы, в частности, в представленной доверенности отсутствуют полномочия на государственную регистрацию на спорный объект недвижимости.

В сообщении об отказе в государственной регистрации от 27.07.2017 управление указало, что в государственной регистрации отказано в связи с неустранением причин, препятствующих государственной регистрации в отношении объекта. Управление указало на то, что в представленной доверенности отсутствуют полномочия на государственную регистрацию на спорный объект, а также на то, что спорный объект находится в залоге.

Истец в исковом заявлении указывает, что узнал об отсутствии регистрации на котельную-строение N 2 в марте 2018 года, считал, что истцу перешло право на спорное строение, которое он передал в аренду.

В выписках из ЕГРН, представленных на основании запросов от 17.04.2018, 25.09.2018 на объект недвижимости с кадастровым номером 23:43:0126040:1420, расположенный по адресу: г. Краснодар, ПВО, ул. Заполярная, д. 35, строение N 2, с назначением "котельная" правообладателем объекта на праве собственности указано ООО "Кубань Инвест". В пользу КБ "РОСЭНЕРГОБАНК" установлено ограничение прав и обременение объекта на срок с 20.04.2016 по 29.12.2017 на основании договора ипотеки земельного участка N 10714108/ДИ от 14.08.2015.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2018 по делу N А32-32760/2017 отменено определение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2018 об удовлетворении заявления КБ "РЭБ" (АО) в лице конкурсного управляющего - Государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов" к ООО "Кубань Инвест" о включении в реестр требований кредиторов требований, обеспеченных залогом имущества должника, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Кубань Инвест". В удовлетворении заявления о признании требования КБ "Росэнергобанк" (АО) обеспеченным залогом имущества должника отказано.

В постановлении по делу N А32-32760/2017 указано, что в обоснование требований банк ссылался на кредитный договор N 1071408 от 14.08.2015 и договор ипотеки земельного участка N 1071408/ДИ от 14.08.2015, заключенный между КБ "РЭБ" (АО) и ООО "Кубань Инвест". Суд установил, что на дату вынесения судебного акта в государственный реестр была внесена запись о прекращении спорного залога.

В отзыве на исковое заявление конкурсный управляющий ООО "Кубань Инвест" не возражал против заявленных требований.

В соответствии с положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно пункту 60 Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление 10/22) отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии с пунктом 61 Постановления 10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Фактическое исполнение договора купли-продажи сторонами не оспаривается, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорную котельную не является основанием для признания договора недействительным или незаключенным.

Согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 27.04.2017 и сообщению об отказе в государственной регистрации от 27.07.2017 регистрация спорного помещения не произведена в связи с отсутствием у представителя ответчика полномочий на перехода права собственности на спорный объект.

Таким образом, не выдав надлежащим образом заверенную доверенность, ответчик уклонился от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности.

В отказе от государственной регистрации государственный регистратор также ссылается на то, что данный объект недвижимости обременен на основании ипотеки земельного участка N 1071408/ДИ от 14.08.2015.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 данного Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

В случае отчуждения заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

Из положений пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 данного кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.10.2018 N 18-КГ18-177, сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу составляет конституирующий элемент этого института, без которого залог не может выполнять функции обеспечения обязательства, в том числе публично значимые. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Согласие залогодержателя на отчуждение объектов недвижимости в материалы дела не представлено.

Доводы заявителя жалобы сводятся к невозможности произвести регистрацию перехода права собственности на спорный объект, находящийся в залоге у банка. Суд апелляционной инстанции отклоняет данные доводы по следующим основаниям.

Выписка из ЕГРН содержит не только информацию об обременении земельного участка, но и срок данного обременения - до 29.12.2017. Таким образом, на момент вынесения решения указанный в выписке из ЕГРН срок, на который установлено обременение на земельный участок в пользу банка, истек. Заявитель жалобы не представил доказательств наличия собственного интереса в отказе в удовлетворении иска и обжаловании судебного решения, а также не пояснил, какие его права будут восстановлены в результате отмены решения.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2018 по делу N А32-32760/2017 банку было отказано в признании требований к ООО "Кубань Инвест" обеспеченными залогом имущества по тому же договору, которым обременено спорное строение, при этом суд апелляционной инстанции сослался на выписки из ЕГРН, согласно которым обременение прекращено 30.03.2017.

В представленной истцом выписке из ЕГРН на земельный участок от 28.03.2019 обременение в пользу банка отсутствует.

Заявитель жалобы не оспаривает вывод суда первой инстанции о том, что обязательства перед банком в виде залога по договору ипотеки на настоящий момент прекращены, однако указывает, что непогашенная запись о прекращении обременения препятствуют переходу права собственности на строение.

Вместе с тем, распоряжение залогодателем заложенным имуществом без согласия залогодержателя в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет ничтожности совершенной сделки по такому распоряжению. Наоборот, законодатель прямо предусмотрел иные последствия распоряжения залогодателем таким имуществом.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не содержит запрета на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, являющийся предметом залога, поскольку по общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется.

Согласно положениям статьи 39 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеки) при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 данного Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

С иском о признании сделки недействительной банк не обращался. Оспоримая сделка может быть признана недействительной судом только по иску лица, прямо указанного в законе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), а доказательств наличия вступившего в законную силу решения суда о признании сделки недействительной по иску залогодержателя банк не предоставил.

Переходом права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи банк не лишается права требовать досрочного исполнения обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество в случае, если обязательство об ипотеке сохранило свое действие.

Так как закон препятствий для перехода права на обремененный ипотекой объект не содержит, а у залогодержателя, не согласного со сменой собственника, есть предусмотренные законодательством об ипотеке специальные средства защиты, то тот факт, что на момент заключения договора купли-продажи запись об ипотеке в ЕГРН не была погашена, не является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.12.2018 по делу N А32-16228/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с коммерческого банка "РОСЭНЕРГОБАНК" (акционерное общество) (ОГРН 1027739136622, ИНН 6167007639) в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.Н. Мисник

Судьи

И.Н. Глазунова Р.Р. Илюшин