Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2019 г. N 17АП-738/19

г. Пермь

16 апреля 2019 г.

Дело N А60-50662/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 апреля 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю.В.,

судей Дюкина В.Ю., Семенова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.,

при участии представителя истца, Администрации города Екатеринбурга, - Турыгиной Ю.В., по доверенности от 26.12.2018,

представителя ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Морион-Эрми", - Безрукова А.М., по доверенности от 27.02.2019,

лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Морион-Эрми",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 ноября 2018 года

по делу N А60-50662/2018,

принятое судьей Италмасовой Е.Г.,

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Морион-Эрми" (ОГРН 1026605247569, ИНН 6671108839)

о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Морион-Эрми" (далее - общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 15.06.2015 N 4-1565; обязании общество передать администрации по акту приема-передачи земельный участок, площадью 1832 кв.м, имеющий кадастровый номер 66:41:0401020:8, расположенный по улице Малышева в городе Екатеринбурге в течении 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу в надлежащем состоянии. Истец просил указать, что решение является основанием для погашения регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды от 15.06.2015 N 4-1565 в едином государственном реестре недвижимости.

Решением суда от 30.11.2018 исковые требования удовлетворены, расторгнут договор аренды земельного участка от 15.06.2015 N 4- 1565, заключенный между администрацией и обществом, на последнее возложена обязанность передать администрации по акту приема-передачи земельный участок площадью 1832 кв. м, имеющий кадастровый номер 66:41:0401020:8, расположенный по улице Малышева в городе Екатеринбурге в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу в надлежащем состоянии. Суд указал, что решение является основанием для погашения регистрационной записи о государственной регистрации договора аренды от 15.06.2015 N 4-1565 в Едином государственном реестре недвижимости.

Ответчик с решением суда от 30.11.2018 не согласен, в апелляционной жалобе просит его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение администрацией прав ответчика, в связи с чем ответчик не мог осуществить строительство в течение трехлетнего нормативно-установленного срока. Ссылается на то, что не мог осуществить строительство, поскольку земельный участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В качестве таких обстоятельств ссылается на протокол Архитектурно градостроительного совета от 10.08.2017 N 9/42/21.12094, на невозможность осуществлять строительство ввиду установления охранных зон объекта культурного наследия только 26.08.2016 на основании Приказа Управления государственной охраны объектов культурного наследия Свердловской области, а также необходимости переформирования земельного участка.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Истец в суде апелляционной инстанции с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, выражает согласие с выводами суда первой инстанции и просит решение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, собственником земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401020:8, площадью 1832 кв. м, расположенного по улице Малышева в городе Екатеринбурге является муниципальное образование "город Екатеринбург" (л.д. 24 т. 1).

На основании Постановления Администрации города Екатеринбурга от 11.06.2015 N 1531 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 15.06.2015 N 4-1565 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401020:8, площадью 1832 кв. м, расположенный по улице Малышева в городе Екатеринбурге для строительства и дальнейшей эксплуатации гостинично-административного комплекса с подземной парковкой (п. 2.1.5).

Пунктом 2.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с условиями его предоставления, а также получить разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после окончания строительства.

Срок, на который заключен договор, составляет 5 лет.

По условиям подп. 4 п. 5.2 договора досрочно настоящий договор расторгается в случаях нарушения арендатором других условий настоящего договора.

Согласно пункту 5.3 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды после направления арендатору письменного предупреждения об устранении нарушений и не устранения его арендатором по истечении 10-дневного срока со дня получения предупреждения.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 15.06.2015.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке, регистрационная запись от 01.10.2015 N 66-66/001-66/001/381/2015-1092/1.

Обращаясь в суд, администрация указала, что ответчик не исполнил обязанность, предусмотренную договором аренды по освоению земельного участка, не начал строительство объекта.

Направленная в адрес ответчика претензия от 16.07.2018 о необходимости устранения допущенных нарушений условий договора аренды в течение 10-дневного срока со дня получения предупреждения, оставлена обществом без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа арендодателя от договора связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора, администрация указала, что общество по истечении трех лет с даты заключения договора, не использует участок по назначению, разрешительные документы на строительство не поучены и к строительству общество не преступило.

Пунктом 2.4 договора аренды земельного участка предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с условиями его предоставления, а также получить разрешение на строительство, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после окончания строительства.

Земельный участок предоставлялся для строительства и дальнейшей эксплуатации гостинично-административного комплекса с подземной парковкой.

Согласно информации, полученной из Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации города Екатеринбурга, до 01.01.2016 ООО "Морион-Эрми" разрешение на строительство объекта по ул. Малышева в г. Екатеринбурге не выдавалось (служебная записка от 26.06.2018 N 1559/51/21.12-10).

Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области сообщило, что с 01.01.2016 разрешение на строительство по адресу по ул. Малышева в г. Екатеринбурге ООО "Морион-Эрми" также не выдавалось (Письмо вх. N 7338/002/0138 от 22.06.2018).

Согласно акту обследования земельного участка от 13.08.2018 N 907/42018 земельный участок представляет собой огороженную территорию, на которой расположено здание со следами разрушения (стены верхнего этажа обвалились, окна отсутствуют). Признаков производства строительных работ (рытья траншей, котлованов, наличия на участке техники и механизмов) визуальным осмотром не выявлено.

Таким образом, обязанность, предусмотренная пунктами 2.1.5, 2.4 договора аренды земельного участка до настоящего времени не исполнена, земельный участок не освоен, к строительным работам арендатор не приступил.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Градостроительный план земельного участка в силу пункта 7 статьи 51 ГрК РФ является одним из оснований для получения разрешения на строительство. При этом ГПЗУ должен быть выдан не ранее, чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство. Т.е. срок действия имеющегося ГПЗУ истекает 29.02.2019.

Градостроительный план получен 29.02.2016. Каких-либо объективных причин, препятствующих получению разрешения на строительство, не указано.

Одним из принципов земельного законодательства является рациональное использование и охрана земель, а также вовлечение земельных участков в гражданский оборот.

Право на освоение земельного участка и подготовку к строительству возникает у лица с момента государственной регистрации права аренды земельного участка, именно с этого момента лицо является законным правообладателем земли.

На основании ГПЗУ возможно начало градостроительного проектирования.

Иных документов, необходимых для получения разрешения на строительство и перечисленных в статье 51 ГрК РФ, ответчиком не представлено.

Ответчиком не подготовлена проектная документация объекта капитального строительства и положительное заключение ее экспертизы, документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.

Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что действия арендатора не свидетельствуют о принятии им достаточных и возможных мер для начала освоения участка и начала проведения строительных работ на нём. Поведение ответчика являлось пассивном, никакие из отказов или бездействия уполномоченных органов им не оспаривались, кроме того, срок действия ГПЗУ истекает через два месяца (на момент рассмотрения дела судом первой инстанции), что расценено судом как свидетельствующее о невозможности достижения целей предоставления земельного участка.

Ответчик в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств того, что неиспользование земельного участка течение трех лет после заключения договора для осуществления строительства, вызвано объективными обстоятельствами.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт не использования земельного участка в целях, согласованных в договоре (отсутствие проектной и разрешительной документации, а также доказательств начала строительных работ).

Право на освоение земельного участка и подготовку к строительству возникает у лица с момента государственной регистрации права аренды земельного участка, именно с этого момента лицо является законным правообладателем земли.

На основании ГПЗУ возможно начало градостроительного проектирования.

Иных документов, необходимых для получения разрешения на строительство и перечисленных в статье 51 ГрК РФ, ответчиком не представлено.

Ответчиком не подготовлена проектная документация объекта капитального строительства и положительное заключение ее экспертизы, документы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.

Суд первой инстанции пришел к выводу о пассивном поведении арендатора, указал на истечение срока действия ГПЗУ, что делает невозможным достижения целей предоставления земельного участка.

В силу статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, является основанием для прекращения договора аренды земельного участка.

Доказательства, свидетельствующие о том, что после заключения договора аренды арендатор с должной степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, добросовестно, последовательно, в короткие сроки произвел освоение земельного участка, материалы дела не содержат.

Общество имело возможность оспорить в судебном порядке действия (бездействие) уполномоченных органов, однако, таким правом в полной мере не воспользовалось, приняв на себя риск наступления неблагоприятных последствий.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30 ноября 2018 года по делу N А60-50662/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В. Скромова

Судьи

В.Ю. Дюкин В.В. Семенов