Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2019 г. N 05АП-2118/19

г. Владивосток

24 апреля 2019 г.

Дело N А51-20642/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 апреля 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Е.Н. Шалагановой, А.С. Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ю.Ф.Пашковым,

общества с ограниченной ответственностью "Инком",

апелляционное производство N 05АП-2118/2019,

на решение от 19.02.2019

судьи В.В. Краснова

по делу N А51-20642/2016 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) Ким Марины Сенуновны

к обществу с ограниченной ответственностью "Инком", Кривову Алексею Павловичу, Елизаровой Марине Яковлевне

третьи лица: Звалинская Мария Владимировна, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю

о признании сделок недействительными,

при участии:

от истца: Маркин Д.Н., по доверенности от 07.07.2017 сроком действия на 2 года, паспорт,

от ответчиков: ООО "Инком" - Рябуша С.С., по доверенности от 10.11.2017 сроком действия на 3 года, удостоверение адвоката, генеральный директор Звалинская М.В., выписка из ЕГРЮЛ, паспорт; Кривов Алексей Павлович, Елизарова Марина Яковлевна - не явились,

от третьих лиц: лично Звалинская М.В., паспорт; от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю - не явились,

УСТАНОВИЛ:

Ким Марина Сенуновна обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Инком" (далее по тексту - ООО "Инком", общество), Кривову Алексею Павловичу, Елизаровой Марине Яковлевне о признании договора купли-продажи от 01.06.2016, заключенного между обществом и Елизаровой М.Я., договора купли-продажи от 01.06.2016, заключенного между обществом и Кривовым А.П., по отчуждению земельного участка (кадастровый номер 25:28:040013:11) и нежилого здания (кадастровый номер 25:28:040013:1796), расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Тухачевского, 80, и решения общего собрания участников недействительными, и применении последствий недействительности указанных сделок (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнений).

Определениями суда от 04.10.2016 и 23.11.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю, Звалинская Мария Владимировна.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 19.12.2016 прекращено производство по делу в части признания решения собрания участников ООО "Инком" об одобрении сделок об отчуждении недвижимого имущества в связи с отказом истца от иска в этой части.

Определением суда от 29.08.2017 в порядке ст. 82 АПК РФ назначена судебная бухгалтерская экспертиза, а также судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено на период проведения судебных экспертиз.

Определением суда от 28.08.2018 производство по делу возобновлено.

Определением суда от 26.09.2018 в порядке статьи 82 АПК РФ по ходатайству истца назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено на период проведения повторной судебной экспертизы.

Определением суда от 30.01.2019 производство по делу возобновлено.

До вынесения решения истец отказался от требования об аннулировании записей в Едином государственном реестре недвижимости N 25-25/001-25/001/013/2016-9072/2 от 02.08.2016, N 25-25/001- 25/001/013/2016-9072/3 от 02.08.2016, N 25-25/001-25/001/013/2016-9070/2 от 02.08.2016, N 25-25/001-25/001/013/2016-9070/3 от 02.08.2016.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.02.2019 прекращено производство по делу в отношении исковых требований об аннулировании записей в Едином государственном реестре недвижимости N 25-25/001-25/001/013/2016-9072/2 от 02.08.2016, N 25-25/001- 25/001/013/2016-9072/3 от 02.08.2016, N 25-25/001-25/001/013/2016-9070/2 от 02.08.2016, N25-25/001-25/001/013/2016-9070/3 от 02.08.2016; признан недействительным договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество от 01.06.2016, предметом которого является 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 25:28:040013:11, общей площадью 25 300 кв.м, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Тухачевского, 80, и 1/2 доля в праве общей долевой собственности на нежилое здание, кадастровый номер: 25:28:040013:1796, площадью 1068 кв.м, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Тухачевского, д.80, заключенный между ООО "Инком" и Елизаровой Мариной Яковлевной; признан недействительным договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество от 01.06.2016, предметом которого является 1/2 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 25:28:040013:11, общей площадью 25 300 кв.м, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Тухачевского, д.80, и 1/2 доля в праве общей долевой собственности на нежилое здание, кадастровый номер: 25:28:040013:1796, площадью 1068 кв.м, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Тухачевского, д.80, заключенный между ООО "Инком" и Кривовым Алексеем Павловичем.

Также суд обязал Елизарову Марину Яковлевну и Кривова Алексея Павловича возвратить ООО "Инком" по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 25:28:040013:11, общей площадью 25 300 кв.м, адрес объекта: Приморский край, г.Владивосток, ул. Тухачевского, 80. Суд обязал Елизарову Марину Яковлевну и Кривова Алексея Павловича возвратить ООО "Инком" по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, кадастровый номер: 25:28:040013:1796, площадью 1068 кв.м, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Тухачевского, д.80.

Суд обязал ООО "Инком" возвратить Елизаровой Марине Яковлевне денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество от 01.06.2016 в размере 7700000 (семь миллионов семьсот тысяч) рублей, возвратить Кривову Алексею Павловичу денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество от 01.06.2016 в размере 8000000 (восемь миллионов) рублей, признал за ООО "Инком" право собственности на земельный участок, кадастровый номер 25:28:040013:11, общей площадью 25 300 кв.м, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Тухачевского, 80, право собственности на нежилое здание, кадастровый номер: 25:28:040013:1796, площадью 1068 кв.м, расположенное по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Тухачевского, д.80; прекратил 1/2 долю в праве общей долевой собственности Елизаровой Марины Яковлевны на земельный участок, кадастровый номер 25:28:040013:11, общей площадью 25 300 кв.м, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул.Тухачевского, 80, зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости за N 25-25/001-25/001/013/2016-9072/2 от 02.08.2016 и 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание, кадастровый номер: 25:28:040013:1796, площадью 1068 кв.м, расположенное по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Тухачевского, д.80, зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости за N 25-25/001-25/001/013/2016-9070/2 от 02.08.2016; прекратил 1/2 долю в праве общей долевой собственности Кривова Алексея Павловича на земельный участок, кадастровый номер 25:28:040013:11, общей площадью 25300 кв.м, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул.Тухачевского, 80, зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости за N 25-25/001-25/001/013/2016-9072/3 от 02.08.2016 и 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание, кадастровый номер: 25:28:040013:1796, площадью 1068 кв.м, расположенное по адресу: Приморский край, г.Владивосток, ул.Тухачевского, д.80, зарегистрированную в Едином государственном реестре недвижимости за N 25-25/001-25/001/013/2016-9070/3 от 02.08.2016.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО "Инком" обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске. В обоснование доводов жалобы указало, что оспариваемые сделки не являются крупными для общества, при проведении бухгалтерской экспертизы эксперт руководствовался редакцией Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО), не подлежащей применению. Отмечает, что решение суда не содержит вывода о том, признал ли суд сделку крупной или нет. ООО "Инком" также не согласно с выводом суда о том, что сделки были совершены в ущерб интересам общества и по заниженной цене. Полагает, что истец как участник общества не вправе оспаривать сделки по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Отмечает наличие существенных недостатков в заключении ООО "Краевой центр оценки", которое суд положил в основу решения, однако данные недостатки не были отражены в решении суда, оценка им не дана. В связи с этим по тексту жалобы ходатайствует о назначении повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции, проведение которой просит поручить государственному экспертному учреждению или ООО "Индустрия Сервис". Обращает внимание суда, что в проведении указанной повторной экспертизы судом первой инстанции было отказано, при этом при назначении всех трех экспертиз по делу суд принимал исключительно кандидатуры экспертов, предложенные истцом. Считает, что цена сделки является реальной, ущерба обществу не причинено, сделка заключена в интересах общества в отсутствие всяческого конфликта, который возник позднее, была экономически целесообразна для общества, покупатели не знали и не могли знать о причинении обществу каких-либо убытков спорными сделками.

В канцелярию суда от Ким Марины Сенуновны, Елизаровой Марины Яковлевны, Звалинской Марии Владимировны поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приобщены к материалам дела.

В заседание суда апелляционной инстанции ответчики Кривов Алексей Павлович, Елизарова Марина Яковлевна, а также третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не явились, о причине неявки не сообщили. Представители сторон не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие. Суд, руководствуясь статьями 156, 266 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Третье лицо Звалинская М.В. заявила ходатайство о приобщении к материалам дела копий следующих документов, приложенных к отзыву на апелляционную жалобу:

- выписки по счету за период 25.02.2015 по 22.01.2016 выданной Владивостокским филиалом ПАО КБ "КЕДР",

- выписки по счету за период 25.01.2016 по 11.06.2016, выданной Красноярской дирекцией ПАО КБ "КЕДР",

- выписки по счету за период 10.02.2016 по 05.07.2016, выданной филиалом ПАО "БИНБАНК" в г.Владивостоке,

- договора процентного займа N 040516 от 04.05.2016, заключенного между ООО "Инком" и ООО "Варяг",

- договора займа N 290316 от 16.03.2016, заключенного между ООО "Инком" и ООО "Импортер ДВ",

- разрешения на производство работ по строительству производственной базы N 36/91 от 18.10.1991,

- договора 1994 года аренды земельного участка площадью 25 300 кв.м для строительства производственной базы,

- выписки из решения N 159 исполнительного комитета Владивостокского городского совета народных депутатов от 31.03.1989 о согласовании земельного участка под проектирование производственной базы,

- постановления Администрации г. Владивостока N 2316 от 22.09.2003 о предоставлении ООО "Скит" в аренду земельного участка площадью 25300 кв.м, занимаемого объектом незавершенного строительства (производственная база с цехом по выпуску товаров для населения),

- акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2016 между ООО "Инком" и ООО "Импортер ДВ" по договору N 290316 об отсутствии задолженности,

- акта сверки взаимных расчетов за период января 2016 - март 2017 между ООО "Инком" и ООО "Варяг" об отсутствии задолженности по договору займа на 31.03.2017,

- договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.05.2011,

- выписки из ЕГРН N 77/100/022/2017-164 от 01.02.2017,

- акта о приемке выполненных работ N 1 от 05.12.2017, справки о стоимости выполненных работ и затрат, N 1 от 05.12.2017, акта о приемке выполненных работ N 2 от 06.12.2017, справки о стоимости выполненных работ и затрат N 2 от 06.12.2017 по ремонту систем освещения по объекту ООО "Инком" по адресу: г.Москва, ул.Плеханова, 4, строение 3.

Также представитель ООО "Инком" поддержало заявленное в апелляционной жалобе ходатайство о проведении повторной оценочной экспертизы. Суд определил разрешить ходатайства на стадии исследования материалов дела.

Представитель ООО "Инком" поддержал доводы апелляционной жалобы. Решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Звалинская Мария Владимировна поддержала доводы апелляционной жалобы. Решение суда первой инстанции просила отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возражал. Решение Арбитражного суда Приморского края считал законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО "Инком" и Звалинская М.В. поддержали свои ходатайства о приобщении дополнительных доказательств и проведении повторной экспертизы.

Представитель истца по ходатайствам возражал.

Суд, руководствуясь статьями 159, 184, 185, частью 2 статьи 268 АПК РФ, определил в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных письменных доказательств отказать, поскольку не признал причины невозможности представления доказательств в суд первой инстанции уважительными, при этом часть документов имеется в материалах дела.

Суд, руководствуясь статьями 87, 159, 184, 185 АПК РФ, определил в удовлетворении ходатайства о назначении повторной оценочной экспертизы отказать в связи с необоснованностью.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

Вместе с тем, назначение повторной экспертизы относится к праву арбитражного суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Исходя из конкретных обстоятельств настоящего спора, коллегия полагает, что имеющихся в деле доказательств достаточно для рассмотрения дела по существу.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела судом установлено, что ООО "Инком" зарегистрировано в качестве юридического лица 15.08.2008 с уставным капиталом 10 000 рублей.

Учредителями общества являются Ким М.С. с долей в уставном капитале 35%, Звалинская М.В. с долей 35% и Тесленко Е.Г. с долей 30%.

В период с 04.08.2008 по 16.09.2014 участник Ким М.С. исполняла обязанности генерального директора общества на основании протокола общего собрания участников N 1 от 04.08.2008.

С 16.09.2014 по настоящее время генеральным директором общества является Звалинская М.В. в соответствии с протоколом общего собрания участников общества N 17 от 16.09.2014.

ООО "Инком" являлось собственником нежилого здания с кадастровым номером 25:28:040013:1796, общей площадью 1068 кв.м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Тухачевского, д. 80 (запись в Едином государственной реестре недвижимости (далее - ЕГРН) за N 25-25/001-25/011/003/2015-9495/1 от 13.01.2016) и земельного участка под указанным нежилым зданием, площадью 25300 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 25:28:040013:11 (запись в ЕГРН за N 25-25/001-25/011/201/2016-6795/1 от 30.05.2016).

01.06.2016 между ООО "Инком" в лице генерального директора Звалинской М.В., с одной стороны, и Елизаровой М.Я., с другой стороны, заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество, в соответствии с условиями которого общество передало, а Елизарова М.Я. приняла в собственность недвижимое имущество:

- 1/2 долю в праве собственности на объект социального обеспечения населения, назначение: нежилое здание, площадь 1068 кв.м, количество этажей: 2, адрес (местонахождение объекта): Приморский край, г.Владивосток, ул. Тухачевского д. 80;

- 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, кадастровый номер 25:28:040013:11, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый объектом незавершенного строительства (производственная база с цехом по выпуску товаров для населения), общая площадь 25 300 кв.м, адрес объекта: Российская Федерация, Приморский край, г. Владивосток, ул. Тухачевского, д. 80.

В соответствии с п. 2 вышеуказанного договора, стоимость доли в праве собственности на нежилое здание составляет 1 000 000 (один миллион) рублей, оплачивается в течение 3 месяцев с момента подписания договора, стоимость доли в праве собственности на земельный участок составляет 7000000 (семь миллионов) рублей, оплачивается в течение 5 месяцев с момента подписания договора.

В материалах дела имеются доказательства частичной оплаты Елизаровой М.Я. в лице представителя Ибраева В.В. цены договора в сумме 7 700 000 (семь миллионов семьсот тысяч) рублей.

Также 01.06.2016 между ООО "Инком" в лице генерального директора Звалинской М.В., с одной стороны, и Кривовым А.П., с другой стороны, заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество, в соответствии с условиями которого общество передало, а Кривов А.П. принял в собственность следующее недвижимое имущество:

Кривов А.П. полностью оплатил стоимость приобретенного имущества.

Таким образом, в соответствии с условиями заключенных договоров купли-продажи от 01.06.2016, нежилое здание, площадью 1068 кв.м и земельный участок площадью 25 300 кв.м перешли от ООО "Инком" в общую долевую собственность Елизаровой М.Я. и Кривова А.П.

Общая стоимость имущества, переданного ООО "Инком" по условиям договоров купли-продажи от 01.06.2016 составила 16 000 000 (шестнадцать миллионов) рублей, из них 2 000 000 рублей за нежилое здание и 14 000 000 рублей за земельный участок.

Истец, являясь участником ООО "Инком", считает договоры купли-продажи от 01.06.2016 недействительными сделками, поскольку указанные сделки являются крупными и продажа недвижимого имущества произведена по заниженной цене, чем причинен значительный ущерб обществу и ему как участнику данного общества, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции посчитал, что требования истца являются обоснованными и удовлетворил иск в полном объеме.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии со статьей 65.2 ГК РФ участники корпорации (участники, члены, акционеры и т.п.) вправе оспаривать, действуя от имени корпорации (пункт 1 статьи 182), совершенные ею сделки по основаниям, предусмотренным статьей 174 настоящего Кодекса или законами о корпорациях отдельных организационно-правовых форм, и требовать применения последствий их недействительности, а также применения последствий недействительности ничтожных сделок корпорации.

Участник корпорации или корпорация, требующие возмещения причиненных корпорации убытков (статья 53.1) либо признания сделки корпорации недействительной или применения последствий недействительности сделки, должны принять разумные меры по заблаговременному уведомлению других участников корпорации и в соответствующих случаях корпорации о намерении обратиться с такими требованиями в суд, а также предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу.

Как разъяснено в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", участник корпорации, обращающийся в установленном порядке от имени корпорации в суд с требованием о возмещении причиненных корпорации убытков (статья 53.1 ГК РФ), а также об оспаривании заключенных корпорацией сделок, о применении последствий их недействительности и о применении последствий недействительности ничтожных сделок корпорации, в силу закона является ее представителем, в том числе на стадии исполнения судебного решения, а истцом по делу выступает корпорация (пункт 2 статьи 53 ГК РФ, пункт 1 статьи 65.2 ГК РФ).

В рассматриваемом случае истец, являясь участником общества, обращается с иском в интересах данного юридического лица о признании недействительным договоров, заключенного между юридическим лицом и его контрагентами, и такой спор связан с реализацией прав заявителя как участника общества на принадлежащее последнему имущество (активы).

На основании вышеизложенного коллегия отклоняет как необоснованный довод ООО "Инком" о том, что участник общества не вправе оспаривать сделку по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 174 ГК РФ, если данная сделка не является сделкой с заинтересованностью.

Таким образом, обращение в суд истца как участника общества в интересах корпорации положениям статьи 225.1 АПК РФ не противоречит, а потому сохранение судом первой инстанции процессуального статуса участника (истец) и общества (ответчик), изначально указанных в иске, не привело к принятию незаконного судебного акта.

В силу ст. 225.1 АПК РФ арбитражные суды рассматривают дела по спорам, связанным с созданием юридического лица, управлением им или участием в юридическом лице, являющемся коммерческой организацией, а также в некоммерческом партнерстве, ассоциации (союзе) коммерческих организаций, иной некоммерческой организации, объединяющей коммерческие организации и (или) индивидуальных предпринимателей, некоммерческой организации, имеющей статус саморегулируемой организации в соответствии с федеральным законом (далее - корпоративные споры), в том числе по споры по искам учредителей, участников, членов юридического лица (далее - участники юридического лица) о возмещении убытков, причиненных юридическому лицу, признании недействительными сделок, совершенных юридическим лицом, и (или) применении последствий недействительности таких сделок.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании пункта 1 статьи 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со статьей 46 Закона об ООО (здесь и далее - редакции, действовавшей на дату совершения оспариваемых сделок) крупной сделкой является сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет двадцать пять и более процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Крупными сделками не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, а также сделки, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами Российской Федерации и расчеты по которым производятся по ценам, определенным в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, или по ценам и тарифам, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества.

В соответствии с пунктами 8.3, 8.3.14 Устава ООО "Инком" решение вопросов об одобрении крупных сделок относится к компетенции общего собрания участников общества. Иной размер для крупной сделки, отличный от размера, указанного в статье 46 Закона об ООО, уставом общества не определён.

Апелляционный суд отмечает, что суд первой инстанции, рассмотрев требование о признании договоров недействительными и применении последствий недействительности сделок, не дал оценку доводам истца о том, что спорные сделки являются крупными, соответствующих выводов решение суда не содержит.

Согласно данным бухгалтерского баланса ООО "Инком" по состоянию на 31.05.2016 стоимость активов ООО "Инком" составляла 57 106 000 рублей. При этом стоимость отчуждаемого недвижимого имущества согласно данным бухгалтерского учета составляла 1475000 рублей за нежилое здание, 11 118 000 рублей за земельный участок.

Таким образом, согласно данным бухгалтерской отчетности общества на 31.05.2016 общая балансовая стоимость спорных земельного участка и нежилого здания составляла 12 593 000 руб., то есть 22,05 % от общей балансовой стоимости активов общества.

В связи с возникновением сомнений в правильности ведения бухгалтерского учета в ООО "Инком" и правильности отражения балансовой стоимости спорного недвижимого имущества, судом по ходатайству истца назначена судебная бухгалтерская экспертиза.

Согласно экспертному заключению N 1287/19 от 26.01.2018 первоначальная стоимость объектов основных средств "нежилое здание площадью 1 068 кв.м по адресу: г. Владивосток, ул. Тухачевского, д. 80, кадастровый номер 25:28:040013:1796, и земельный участок площадью 25300 кв.м с кадастровым номером 25:28:040013:11 по адресу: г. Владивосток, ул.Тухачевского, д. 80" определена ООО "Инком" не в полном соответствии с действующим законодательством.

Эксперт пришел к выводу о том, что при условии полноты представленных сведений о формировании цены основных средств: нежилого здания площадью 1068 кв.м с кадастровым номером 25:28:040013:1796 и земельного участка площадью 25300 кв.м с кадастровым номером 25:28:040013:11 по адресу: г. Владивосток, ул. Тухачевского, д. 80, и полноты сведений, отраженных в представленном бухгалтерском балансе ООО "Инком", цена перечисленных основных средств по состоянию на 31.05.2016 составляла 27,49% балансовой стоимости активов ООО "Инком".

При этом эксперт руководствовался статьей 46 Закона об ООО в редакции Федерального закона N 343-ФЗ от 03.07.2016 (далее - Закон N 343-ФЗ) и сопоставлял со стоимостью активов общества не балансовую стоимость имущества, а цену продажи основных средств, фактически оплаченную покупателями (15 700 000 рублей).

Однако в силу статьи 4 ГК РФ положения Закона об ООО в редакции Закона N 343-ФЗ подлежат применению только к сделкам, совершенным после даты вступления в силу Закона N 343-ФЗ, то есть после 01.01.2017.

Данная позиция подтверждается разъяснениями, содержащимися в пункте 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 27 от 26.06.2018 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность".

Учитывая, что в данном случае оспариваемые договоры заключены 01.06.2016, к отношениям сторон подлежат применению положения Закона об ООО в редакции, действовавшей до внесения изменений Законом N 343-ФЗ. Эксперт применил закон, не подлежащий применению.

При этом коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что даже в случае применения новой редакции Закона об ООО, решая вопрос о том, отвечает ли оспариваемая сделка количественному (стоимостному) критерию крупных сделок, с балансовой стоимостью активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату, необходимо сопоставлять цену (16 000 000 рублей) или балансовую стоимость отчужденного имущества, но не размер фактически уплаченных покупателем денежных средств (15 700 000 рублей), как это сделал эксперт.

В случае, если руководствоваться применимой редакцией Закона об ООО, при сопоставлении с балансовой стоимостью активов общества на 31.05.2016 (составляющей 57 106 000 рублей) установленную экспертом документально обоснованную балансовую стоимость спорных объектов основных средств ООО "Инком" (12 134 073,07 рублей), последняя составляет 21,25 % от общей балансовой стоимости активов общества, что также не превышает 25%.

Таким образом, спорные сделки не отвечают критерию крупных сделок.

Более того, в соответствии с пунктом 5 статьи 46 Закона об ООО суд отказывает в удовлетворении требований о признании вышеуказанных сделок недействительными, если при рассмотрении дела в суде доказано, что другая сторона по данной сделке не знала и не должна была знать о ее совершении с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней.

Пунктом 2 статьи 173.1 ГК РФ предусмотрено, что, поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность", закон не устанавливает обязанности третьего лица по проверке перед совершением сделки того, является ли соответствующая сделка крупной для его контрагента и была ли она надлежащим образом одобрена (в том числе отсутствует обязанность по изучению бухгалтерской отчетности контрагента для целей определения балансовой стоимости его активов, видов его деятельности, влияния сделки на деятельность контрагента). Третьи лица, полагающиеся на данные ЕГРЮЛ о лицах, уполномоченных выступать от имени юридического лица, по общему правилу, вправе исходить из наличия у них полномочий на совершение любых сделок (абзац второй пункта 2 статьи 51 ГК РФ).

Как было указано выше, из бухгалтерского баланса общества на 31.05.2016, с которым согласно пояснениям ответчиков, были ознакомлены покупатели, не следовало, что спорные сделки являлись крупными. При государственной регистрации перехода прав на спорные объекты ООО "Инком" в Управление Росреестра по Приморскому краю представлялась справка от 01.06.2016, подтверждающая, что отчуждаемые обществом объекты составляют менее 25% стоимости имущества общества на основании данных бухгалтерского баланса, сделки не являются крупными и не требуют согласия учредителей ООО "Инком" (т.1, л.д.91).

Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд полагает, что, действуя разумно и проявляя требующуюся по условиям оборота осмотрительность, у покупателей не могли возникнуть сомнения в несоблюдении порядка совершения спорных сделок, установленному статьей 46 Закона об ООО, даже в том случае, если сделки были бы крупными.

На основании вышеизложенного исковые требования о признании оспариваемых сделок недействительными по данному основанию не подлежат удовлетворению.

Истец в обоснование заявленных требований также ссылается на пункт 2 статьи 174 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

Таким образом, применительно к настоящему делу по основаниям, предусмотренным пункта 2 статьи 174 ГК РФ, подлежат доказыванию следующие обстоятельства:

- сделка заключена на заведомо и значительно невыгодных условиях,

- данные невыгодные условия были заведомо известны и очевидны для любого участника сделки в момент ее заключения.

Повторно проанализировав и оценив оспариваемые договоры в соответствии со статьей 431 ГК РФ, апелляционная коллегия не установила наличие в оспариваемых договорах вышеуказанных признаков.

Статья 421 ГК РФ устанавливает один из принципов гражданского законодательства - свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Указанный принцип, раскрывается, в том числе, через правило, согласно которому условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно части 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Таким образом, стороны свободны в заключении договора, в том числе и по вопросу установления его цены.

Действующее законодательство не обязывает продавца и покупателя производить оценку имущества перед заключением сделки по его продаже (покупке).

В связи с этим апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что ответчики должны были перед заключением договоров провести оценку рыночной стоимости приобретаемой недвижимости.

Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату заключения сделок судом первой инстанции была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Приморский альянс судебных экспертов" Хомчук Е.С.

Согласно заключению эксперта N 17-016/3 от 27.06.2018 рыночная стоимость объектов недвижимости суммарно составляет 22 307 694,90 руб., в том числе:

- здание по ул. Тухачевского, д. 80 - 6 516 862,58 рублей;

- земельный участок по ул. Тухачевского, д. 80 - 15 790 832, 32 рубля.

Судом первой инстанции в связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения эксперта N 17-016/3 от 27.06.2018 с учетом мнений лиц, участвующих в деле, назначено проведение повторной судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено ООО "Краевой центр оценки" в лице эксперта Оленниковой Е.Н.

Согласно экспертному заключению ООО "Краевой центр оценки" от 30.11.2018 рыночная стоимость объектов недвижимости на 01.06.2016 совокупно составляет 68 190 000 руб., в том числе 20 120 000 - здание, 48070000 рублей - земельный участок.

На основании изложенного суд посчитал установленным и доказанным факт отчуждения объектов недвижимости в ущерб интересам ООО "Инком" и истца, как участника общества, по цене значительно ниже их реальной рыночной стоимости на дату сделок, то есть на 01.06.2016.

Вместе с тем, как было указано выше, в предмет доказывания по настоящему делу согласно статье 174 ГК РФ входит установление того обстоятельства, что данные невыгодные условия были заведомо известны и очевидны для любого участника сделки в момент ее заключения.

Вывод суда первой инстанции о том, что ответчики по настоящему делу должны были знать о том, что оспариваемыми сделками наносится существенный вред ООО "Инком", ввиду продажи объектов недвижимости по заниженной в несколько раз цене, не соответствует материалам дела.

Так, согласно данным бухгалтерской отчетности общества на 31.05.2016, с которой были ознакомлены покупатели, что следует из пояснений ответчиков, общая балансовая стоимость спорных земельного участка и нежилого здания составляет 12 593 000 рублей: 1 475 000 рублей - нежилое здание, 11 118 000 рублей - земельный участок.

При этом ООО "Инком" приобрело спорное нежилое здание в виде объекта незавершенного строительства готовностью 66,5% по договору купли-продажи недвижимости N 33/14 от 12.02.2014 у ЗАО "Тайга" (право собственности ЗАО "Тайга" на данный объект было зарегистрировано 24.03.2006) за 1 000 000 (один миллион) рублей.

Согласно договору подряда от 06.04.2015 и акта сдачи-приемки работ N 1 от 22.04.2015 обществом были осуществлены работы по достройке объекта стоимостью 453 000 рублей.

После оформления разрешения на ввод в эксплуатацию от 23.11.2015 право собственности ООО "Инком" на объект социального обеспечения населения - нежилое здание площадью 1068 кв.м было зарегистрировано, о чем 14.01.2016 выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Земельный участок был приобретен обществом по договору купли-продажи N 7143 от 17.05.2016, заключенному с Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края, по цене 11 118 000 рублей.

Таким образом, действуя разумно и осмотрительно, проверяя правоустанавливающие и бухгалтерские документы продавца (ООО "Инком") на отчуждаемое имущество, Кривов А.П. и Елизарова М.Я. не могли предполагать, что стоимость имущества, указанная в спорных договорах, является заниженной.

Ссылку истца на кадастровую стоимость земельного участка (согласно выписке из ЕГРН от 05.05.2017 она составляла 62737000 рублей), коллегия отклоняет как не свидетельствующую с достоверностью о соответствии кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости с учетом следующего.

Кадастровая стоимость земельных участков устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ), статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), глава III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Для определения кадастровой стоимости земельных участков на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления (далее также - заказчик работ) проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Исходя из пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (утратили силу с 01.01.2019), государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществлялась на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

Удельный размер кадастровой стоимости участка является расчетной величиной, определенной на основе построения статистических моделей для соответствующих категорий земель муниципального района или кадастрового квартала, что следует из действовавшего на 01.06.2016 приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2007 N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов".

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Доказательств того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 25:28:040013:11 внесена в кадастр по результатам установления рыночной стоимости земельного участка, а не в результате применения метода массовой оценки (без учета индивидуальных характеристик и особенностей спорного земельного участка (наличие оврагов т.п.)), материалы дела не содержат.

Иная стоимость имущества, определенная экспертизой, однозначно не свидетельствует о том, что данная разница в стоимости возникла в результате недобросовестных действий лиц, заключивших оспариваемые договоры.

Кроме того, установленная судебным экспертом рыночная стоимость имущества носит рекомендательный характер, не является обязательной для сторон при заключении договора купли-продажи и не свидетельствует об убыточности оспариваемых договоров с учетом того, что доказательств наличия потенциальных покупателей, готовых купить спорное имущество в 2016 году за большую цену, чем установлена спорными договорами, не представлено.

Факты сговора директора ООО "Инком" и покупателей либо их иных совместных действий в ущерб интересам общества в настоящем деле не установлены. Несогласие истца с принятым ООО "Инком" управленческим решением о наличии данных обстоятельств не свидетельствует.

Более того, апелляционный суд не согласен с данной судом первой инстанции оценкой заключений экспертов.

Оценив заключение эксперта ООО "Приморский альянс судебных экспертов" Хомчук Е.С., апелляционная коллегия находит выводы эксперта соответствующими действующему законодательству, носящими последовательный и исчерпывающий характер.

В качестве возражения на указанное заключение истец представил рецензию Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" N 18/2018-КУ от 18.07.2018 и заключение специалиста Кривец В.В. N2882 от 24.07.2018, которые по своей сути являются рецензиями на заключение судебной экспертизы.

Оценив данные документы, коллегия не может принять их в качестве надлежащих доказательств о недостоверности, противоречивости либо незаконности выводов эксперта, поскольку указанные заключения получены истцом самостоятельно, составители заключений не предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложных заключений, а сами по себе заключения представляют собой субъективное мнение авторов относительно проведенной экспертизы, что не является объективным основанием для исключения экспертного заключения из доказательств по настоящему делу.

Более того, данные документы не содержат самостоятельных выводов по вопросу, поставленному перед экспертом (определение действительной рыночной стоимости спорного имущества), то есть в данной части выводы экспертизы не могут считаться опровергнутыми.

Ко всему прочему, в силу пункта 1.7. Положения об Экспертно-консультационном комитете регионального отделения Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков", утвержденным решением Совета РОО от 29.06.2012 (далее - Положение) Экспертно-консультационный комитет Приморского регионального отделения Российского общества оценщиков не имеет полномочий на исследование судебных экспертиз.

Допущенные в экспертном заключении отдельные недостатки, в частности, недостаточное обоснование отказа от доходного и затратного методов оценки, не повлияли на содержательную часть экспертного исследования.

На основании статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу. По ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание. Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

После проведения судебной экспертизы эксперт Хомчук Е.С. была опрошена в заседании суда первой инстанции 28.08.2018 и дала исчерпывающие пояснения на вопросы истца и суда, в том числе, обосновала отказ от применения затратного (недостаточность доступной информации для определения стоимости земельного участка) и доходного (не будет отражать реальную рыночную ситуацию ввиду незначительной плотности застройки и отсутствием прилегающей спланированной территории) подходов, пояснила, что сравнительный подход дал наиболее точную рыночную стоимость.

Согласно абзацу 2 статьи 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" эксперт имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

На основании пункта 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

При этом в пункте 13 ФСО N 1 указано, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункт 14 ФСО N 1).

На основании пункта 16 ФСО N 1 доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки (пункт 19 ФСО N 1).

Согласно пункту 24 ФСО N 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Таким образом, оценив заключение эксперта Хомчук Е.С. N 17-016/3 от 27.06.2018 по правилам статей 71 и 86 АПК РФ, заслушав устные пояснения указанного эксперта (аудиозапись судебного заседания 28.08.2018), апелляционный суд признает данное заключение надлежащим доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость спорного имущества по состоянию на дату продажи (01.06.2016).

Расхождение стоимости спорного имущества по спорным договорам с его оценкой согласно заключению эксперта Хомчук Е.С. не свидетельствует о существенном нарушении равноценности встречного предоставления.

При этом коллегия учитывает, что в процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы, вследствие чего основания для сомнений в правильности выводов эксперта у суда апелляционной отсутствуют.

Оценив экспертное заключение ООО "Краевой центр оценки" от 30.11.2018, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости на 01.06.2016 совокупно составляет 68 190 000 руб., в том числе 20 120 000 - здание, 48 070 000 рублей - земельный участок, коллегия полагает, что оно не отражает реальную рыночную стоимость спорного имущества ввиду следующего.

Указанное экспертом на стр.12 заключения разрешенное использование земельного участка - многоквартирные жилые дома не соответствует виду разрешенного использования на дату заключения оспариваемых сделок - для дальнейшей эксплуатации производственной базы с цехом по выпуску товаров для населения, который указан в выписке из ЕГРН и в договоре купли-продажи земельного участка, заключенного ООО "Инком" с Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края 17.05.2016.

Эксперт при описании рельефа местности указывает на наличие значительных уклонов и откосов, однако не отражает, что склоны занимают существенную долю площади земельного участка (примерно 40% согласно заключению Хомчук Е.С.), что привело к неверной корректировке на рельеф при применении сравнительного подхода.

При описании здания не в полном объеме отражены его характеристики, осмотр цокольного этажа экспертом не проводился, не отражено, что пространство цокольного этажа перегорожено и не может использоваться как склад, так как автомобиль для разгрузки туда заехать не может, цоколь не освещается (не проведено электричество).

Объект оценки отнесен экспертом к району крупных автомагистралей (по факту - вблизи дорог межрайонного значения).

При применении доходного подхода не учтено фактическое техническое состояние здания, которое по основаниям, приведенным ниже, не является новым объектом, несмотря на дату ввода в эксплуатацию (2015 год), а также неиспользование цокольного этажа.

В связи с вышеизложенным, учитывая все имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционная коллегия отклоняет доводы апеллянта о том, реальная рыночная стоимость спорного имущества существенным образом отличается от стоимости, определенной в спорных договорах купли-продажи, как не соответствующие материалам дела.

Доказательств того, что участникам оспариваемых сделок в момент их заключения было заведомо известно и очевидно, что указанными сделками обществу наносится ущерб, истцом в нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела также представлено не было.

Учитывая, что в материалах дела находятся заключения о рыночной стоимости спорного имущества, изготовленные специалистами в области оценки недвижимости, содержащие существенно разные величины, необоснован вывод суда первой инстанции о том, что для покупателей - физических лиц, не обладающих специальными познаниями в данной сфере, было безусловно очевидно, что они приобретают спорное имущество по явно заниженной цене в ущерб интересам общества.

Кроме того, апелляционный суд учитывает следующее.

Сделка не может быть признана недействительной на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной.

В связи с этим коллегия отклоняет как основанный на неверном толковании норм права довод истца о том, что экономическая целесообразность не входит в предмет доказывания по настоящему делу.

Как следует из материалов дела и не опровергнутых истцом пояснений ООО "Инком" и Звалинской М.В., в 2015 году земельный участок под спорным зданием находился у общества в аренде, арендная плата составляла 185 300 рублей в месяц. Этот уровень расходов покрывался за счет доходов от сдачи в аренду первого этажа здания.

Также ООО "Инком" на праве собственности принадлежат помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Плеханова д. 4 стр.3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 77-АО N 894442 от 20.12.2013 (т.1, л.д.41), а также выпиской из ЕГРП от 18.08.2016 (т.1, л.д.46).

Указанные помещения приобретены обществом по договору купли-продажи от 17.05.2011 по цене 32 300 000 рублей у ООО "Велес" за счет кредитных средств (т.2, л.д.142-146).

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Инком" по оспариваемым сделкам был продан самый дорогостоящий объект общества, не соответствует материалам дела.

Общество имело обязательство по возврату кредита. Доход поступал только от аренды помещений первого этажа в спорном здании и помещений в г.Москве, в целом исключительно покрывая затраты на содержание объектов недвижимости.

Оба объекта требовали вложений в ремонт и дооборудование.

ООО "Инком" не несло убытков от здания по ул.Тухачевского, 80 в г.Владивостоке, но и не имело никаких ресурсов для развития здания с целью получения большего дохода: это требовало значительных вложений.

Строительство спорного здания было начато на основании разрешения на производство работ N 36/91 от 18.09.1991.

Право собственности ЗАО "Тайга" на производственную базу готовностью 66,5% было зарегистрировано в 2006 году, что следует из текста договора купли-продажи от 12.02.2014.

То есть реальный возраст несущей конструкции здания, фундамента - более 20 лет. И всё это время здание стояло без крыши, не отапливалось, подвергалось воздействию осадков, перепадов температур, влажности, таким образом, постепенно разрушаясь.

Факт наличия у конструктивных элементов здания серьезного износа (трещины, коррозия несущих стальных элементов и т.п.), нехарактерного для нового объекта, введенного в эксплуатацию в 2015 году, подтвержден и экспертом Е.С. Хомчук в заседании суда первой инстанции.

Коммуникации к зданию подведены не были, здание металлическое, неотапливаемое.

Для оборудования спорного здания отоплением и соответственно увеличения до 250-1000 кВт потребляемой мощности электроэнергии (на 01.06.2016 указанная мощность составляла 15 кВт, что подтверждается договором N 5332 от 23.07.2014 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям), требовались значительные расходы, что подтверждается письмом ООО "ДВ Автоматика" от 14.12.2015 (т.9, л.д.39).

Из пояснений покупателей, а также заключений экспертов следует, что цокольный этаж здания не эксплуатируется, ворота не открываются, нет подъездных путей - они засыпаны грунтом, туда льется вода со склона, так как нет системы водоотвода. Для нормальной работы склада необходимо покупать и монтировать новую трансформаторную подстанцию.

По оценкам покупателей общий объем инвестиций, которые требуются для того, чтобы привести здание к состоянию, пригодному для работы как современного складского помещения, в котором возможна работа автопогрузчика, составляет около 30 млн. рублей (замена электрооборудования, подключение здания к канализации, устройство наливных полов, утепления стен, ремонт цокольного этажа, выравнивание рельефа, прокладка подъездных путей). Обратного истцом не доказано.

В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка с начала 2016 года увеличилась арендная плата до 423 260,15 рублей.

Таким образом, на протяжении января-апреля 2016 года ООО "Инком" платило повышенную арендную плату и терпело убытки.

В этих условиях во избежание убытков было принято решение о выкупе земельного участка, для чего были заключены договоры займа денежных средств N 040516 от 04.05.2016 с ООО "Варяг", N 290316 от 16.03.2016 с ООО "Импортер ДВ".

Прибыль от продажи спорных объектов была направлена на возврат всех долгов, в том числе по договорам займа, дальнейший ремонт помещений в Москве. Этим объясняется отчуждение спорного имущества сразу после выкупа земельного участка.

Цена продажи была определена ООО "Инком" исходя из рентабельности сделки (прибыль 3 000 000 рублей), реальной рыночной стоимости, ситуации на рынке (объекты с завышенной ценой выставлялись на продажу и не продавались годами), реального состояния здания.

На основании вышеизложенного апелляционная коллегия считает установленными обстоятельства, позволяющие считать оспариваемые сделки экономически оправданными для общества, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что объекты недвижимости по оспариваемым сделкам проданы обществом ответчикам по настоящему делу с целью вывода имущества из общества.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Сославшись на пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127, суд первой инстанции сделал вывод о том, что оспариваемые договоры купли-продажи объектов недвижимости от 01.06.2016 являются недействительными на основании статьи 10 и статьи 168 ГК РФ.

Между тем, вывод суда о злоупотреблении обществом своим правом при заключении оспариваемых сделок не соответствует нормам материального права Российской Федерации и сделан с нарушениями положений статей 10 и 168 ГК РФ и практики их применения.

Для квалификации названных сделок как ничтожных на основании ст.ст.10, 168 ГК РФ необходимо было установить наличие либо сговора между директором общества и покупателями, либо осведомленности покупателей о подобных действиях директора общества (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.11.2011 N 1795/11).

Дав оценку имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не установил факта злоупотребления правом ни со стороны ООО "Инком", ни со стороны покупателей. Также не установлено наличие сговора сторон договоров от 01.06.2016.

Нарушение органами управления общества обязанности действовать в интересах общества разумно и добросовестно, выразившееся, по мнению истца, в совершении сделок на предположительно невыгодных для общества условиях, само по себе не является основанием для признания недействительными сделок, совершенных ООО "Инком", на основании ст.10 ГК РФ.

Доводы истца о наличии корпоративного конфликта между истцом и обществом на 01.06.2016 не нашли подтверждения в материалах дела.

Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для признания спорных сделок недействительными, в связи с чем в удовлетворении требований о признании указанных сделок недействительными и, как следствие, применении последствий их недействительности следует отказать.

Также коллегия отмечает, что суд первой инстанции, применяя последствия недействительности сделок, помимо возврата сторонами всего полученного по сделкам признал за ООО "Инком" право собственности на земельный участок и на нежилое здание, а также прекратил по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанные объекты Елизаровой Марины Яковлевны и Кривова Алексея Павловича, что не соответствует положениям статьи 167 ГК РФ.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу части 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В абзаце втором пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Возможность применения последствий недействительности договора купли-продажи в виде признания права собственности за продавцом и прекращения права покупателя на спорное имущество действующим законодательством не предусмотрена.

При изложенных выше обстоятельствах, учитывая представленные в материалы дела доказательства в совокупности, выводы суда первой инстанции о доказанности истцом оснований для удовлетворения исковых требований противоречат нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.

Учитывая отказ истца от исковых требований об аннулировании записей в Едином государственном реестре недвижимости N 25-25/001-25/001/013/2016-9072/2 от 02.08.2016, N 25-25/001- 25/001/013/2016-9072/3 от 02.08.2016, N 25-25/001-25/001/013/2016-9070/2 от 02.08.2016, N 25-25/001-25/001/013/2016-9070/3 от 02.08.2016, принятый судом на основании статьи 49 АПК РФ, производство по делу в указанной части правомерно прекращено судом первой инстанции в силу ст.150 АПК РФ.

На основании части 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

С учётом изложенного доводы апелляционной жалобы признаются судебной коллегией обоснованными, исковые требования не подлежат удовлетворению, а обжалуемое решение арбитражного суда подлежит изменению ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).

По правилам статьи 110 АПК РФ с истца в пользу заявителя жалобы подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Судебные расходы, понесенные сторонами при рассмотрении дела в суде первой инстанции, в том числе по уплате государственной пошлины по иску, распределены дополнительным решением по настоящему делу от 12.03.2019, которое сторонами не обжаловалось, в связи с чем указанные расходы апелляционной коллегией не распределяются.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 19.02.2019 по делу N А51-20642/2016 изменить.

Прекратить производство по делу в отношении исковых требований об аннулировании записей в Едином государственном реестре недвижимости N 25-25/001-25/001/013/2016-9072/2 от 02.08.2016, N 25-25/001- 25/001/013/2016-9072/3 от 02.08.2016, N 25-25/001-25/001/013/2016-9070/2 от 02.08.2016, N25-25/001-25/001/013/2016-9070/3 от 02.08.2016.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Ким Марины Сенуновны в пользу общества с ограниченной ответственностью "Инком" 3000 (три тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Е.Н. Шалаганова
А.С. Шевченко

Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.

Открыть документ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.