Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2019 г. N 13АП-1631/19

г. Санкт-Петербург

23 апреля 2019 г.

Дело N А26-9866/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Жердевой Е. А.,

при участии:

от заявителя: Ненилина И. А., по доверенности от 13.02.2019;

от заинтересованного лица: не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1631/2019) ООО "Арсик-сервис" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.12.2018 по делу N А26-9866/2018 (судья Васильева Л.А), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Арсик-сервис" к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании недействительным отказа в согласовании передачи в залог третьему лицу прав по договорам аренды от 30.07.2009 N9457 и от 28.05.2012 N30492,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Арсик-сервис" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений по Республике Карелия (далее - Министерство) о признании недействительным отказа, изложенного в письме от 07.09.2018 N 45318/12.4-21, в согласовании передать в залог третьему лицу права по договору аренды от 30.07.2009 N9457 земельного участка с кадастровым номеров 10:01:0010133:11 и по договору аренды от 28.05.2012 N30492 земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010133:22, об обязании Министерства согласовать передачу в залог ООО КБ "Агросоюз" арендных прав спорных земельных участков на одиннадцать месяцев - до 23.07.2019.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 13.12.2018 в удовлетворении заявления отказано.

Общество в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, заявление удовлетворить.

Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что права аренды могут быть предметом ипотеки только в случае наличия государственной регистрации договора аренды, а договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

Податель жалобы указывает, что Общество после истечения сроков договоров аренды продолжает пользоваться земельными участками в отсутствие возражений арендодателя, следовательно, договоры аренды являются действующими и возобновлены на тех же условиях на неопределенный срок.

По мнению подателя жалобы, поскольку договоры аренды были зарегистрированы в установленном порядке, регистрационные записи не погашены, следовательно, возобновленные договоры аренды не являются вновь заключенными.

Как указывает податель жалобы, действующее законодательство не содержит запрета на передачу в залог прав по договорам аренды, возобновленным на неопределенный срок. При условии добросовестного пользования земельными участками, арендатор лишен права по распоряжению спорными земельными участками.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества доводы жалобы поддержал.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя Министерства, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Министерством (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 30.07.2009 N 9457 аренды, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду до 20.07.2014 земельный участок, общей площадью 1542 кв.м., с кадастровым номером 10:01:010133:22, расположенный на улице Крупской в городе Петрозаводске в юго-западной части кадастрового квартала 10:01:010133, с целью разрешенного использования для строительства торгово-административного здания (далее - договор от 30.07.2009).

Данный договор зарегистрирован в установленном порядке.

Дополнительным соглашением от 01.07.2014 N 3058, зарегистрированным в установленном порядке, срок аренды по договору от 30.07.2009 продлен до 18.12.2017.

Администрацией Петрозаводского городского округа (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 28.05.2012 N 30492 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору передан в аренду до 17.05.2015 земельный участок, общей площадью 986 кв.м., с кадастровым номером 10:01:0010133:11, расположенный в районе пересечения улиц Антикайнена и Красной в городе Петрозаводске, для организации наземной открытой гостевой стоянки автотранспорта (далее - договор от 28.05.2012).

Данный договор зарегистрирован в установленном порядке.

Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 16.11.2016 N 126/01 аренды, по условиям которого арендатору передан в аренду на 7 лет земельный участок, площадью 536 к.в.м., с кадастровым номером 10:01:0010126:288, расположенный на улице Крупской в городе Петрозаводске, для строительства подземных резервуаров для нужд пожаротушения (далее - договор от 16.11.2016).

Данный договор также зарегистрирован в установленном порядке.

В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств ООО "СК "Северо-Запад" по кредитному договору ООО "Арсик-сервис" (залогодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Агросоюз" (залогодержатель; ОГРН 1025600001130) заключён договор ипотеки от 31.07.2018 N Ю-КЛВ-0002-43/17-ДИ-3, по условиям которого залогодатель передает залогодержателю в залог права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:010133:22, 10:01:0010133:11 и 10:01:0010126:288, возникшие на основании вышеуказанных договоров аренды.

Письмом от 22.08.2018 исх. N 44149/12.4-21 Министерство не возражало против передачи в залог прав по договору от 16.11.2016 N 126/01 аренды земельного участка с кадастровым номером 11:0010126:288, при этом указало, что в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по договорам, заключенным на срок свыше 5 лет, согласие арендодателя не требуется.

Письмом от 09.08.2018 Общество уведомило Министерство о передаче ООО КБ "Агросоюз" арендных прав в залог на 11 месяцев - до 23.07.2019 по договорам аренды от 28.05.2012 N 30492 земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010133:11 и от 30.07.2009 N 9457 земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010133:22.

Письмом от 16.08.2018 Общество обратилось в Министерство с заявлением о согласовании передачи арендных прав по договору аренды от 30.07.2009 N 9457 земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010133:22 и договору аренды от 28.05.2012 N 30492 земельного участка с кадастровым номером 10:01:0010133:11 в залог на срок 11 месяцев - до 23.07.2019 ООО КБ "Агросоюз".

Письмом от 07.09.2018 N 45318/12.4-21 Министерство отказало в согласовании передачи в залог третьему лицу прав по договорам аренды от 30.07.2009 N9457 и от 28.05.2012 N30492, указав, что оба договора возобновлены на неопределенный срок, а передача прав аренды в соответствии с действующим законодательством возможна только в пределах срока действия договора аренды.

Считая отказ Министерства от 07.09.2108 N 45318/12.4-21 незаконным, нарушающим права заявителя, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы процессуального и материального права, сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы в силу следующего.

В силу пункта 3 статьи 335 ГК РФ если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона.

В соответствии с п. 1 ст. 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права.

Исходя из положений пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в том числе в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды в залог в пределах срока договора аренды с уведомлением арендодателя. Договором аренды может быть установлено иное.

Согласно условиям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и переданного в аренду на срок более чем пять лет, имеет право в пределах срока договора аренды передавать арендные права в залог с уведомлением арендодателя. Иное может быть установлено федеральными законами.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, также государственной регистрации не подлежат и не могут являться предметом договора об ипотеке.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Срок действия договоров от 30.07.2009 N 9457 и от 28.05.2012 N 30492 истек, таким образом, данные договоры возобновлены на неопределенный срок.

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 ГК РФ).

Поскольку договоры, продленные на неопределенный срок, не требуют государственной регистрации, то права из таких договоров не могут быть предметом ипотеки, что соответствует положениям пункта 1 статьи 5 Закона об ипотеке.

Судом установлено, что на момент заключения договора об ипотеке истекли сроки действия договоров аренды от 30.07.2009 и от 28.05.2012 N 30492 земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:010133:22 и 10:01:0010133:11.

Следовательно, права арендатора, вытекающие из договоров аренды недвижимого имущества - земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:010133:22 и 10:01:0010133:11, не подлежащие государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правомерный вывод об отсутствии оснований для признания недействительным изложенного в письме от 07.09.2018 N 45318/12.4-21 отказа Министерства в согласовании передачи в залог третьему лицу прав по договорам аренды от 30.07.2009 и от 28.05.2012.

Ссылка подателя жалобы на то, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в залог прав по договорам аренды, возобновленным на неопределенный срок, поскольку, по мнению Общества, аренда является действующей, не принимается апелляционным судом, в силу следующего.

Из условий договора ипотеки следует, что данный договор действует до полного исполнения сторонами обязательств по договору и заемщиком по кредитному договору, срок возврата кредита по которому не позднее 23.07.2019.

Между тем, в силу п. 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть прекращен на основании отказа от договора любой из сторон по истечении трех месяцев с момента направления отказа.

Пунктами 6.4 договоров предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельными участками после истечения сроков действия договоров при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив другую сторону не позднее, чем за один месяц до окончания срока действия договора.

При таких обстоятельствах, передача прав аренды в залог третьему лицу повлечет нарушение прав арендодателя на отказ от договоров аренды, установленный пунктами 6.4 договоров аренды.

Учитывая изложенное, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения апелляционным судом не установлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.12.2018 по делу N А26-9866/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

В.И. Желтянников И.А. Тимухина