Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2019 г. N 10АП-2855/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16 июля 2019 г. N Ф05-9515/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

29 апреля 2019 г.

Дело N А41-90001/18

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 апреля 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Немчиновой М.А.,

судей Семушкиной В.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Искендеровой Я.Г.,

при участии в заседании:

от истца ЗАО Управляющая компания "Виктори Эссет Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый Земельный" (ИНН: 7702602471, ОГРН: 1067746540201) - представитель не явился, извещен,

от ответчика ООО "Премиум Стандарт" (ИНН: 7710952230, ОГРН: 5137746112972) - Семенова Е.И. - представитель по доверенности N 14/19 от 14 апреля 2019 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Виктори Эссет Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый Земельный" на решение Арбитражного суда Московской области от 27 декабря 2018 года по делу N А41-90001/18, принятое судьей Кузьминой О.А., по иску Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Виктори Эссет Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый Земельный" к Обществу с ограниченной ответственностью "Премиум Стандарт" о взыскании задолженности по договору аренды земельных участков N А-ПЗ/150609 от 09 июня 2015 года, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество Управляющая компания "Виктори Эссет Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый Земельный" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Премиум Стандарт" (далее по тесту ООО "Премиум Стандарт"), в котором просило (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ):

- задолженность по договору аренды земельных участков N А-ПЗ/150609 от 09 июня 2015 года в размере 2 043 733 руб. 33 коп.;

- проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 113 575 руб.

- проценты за пользование чужими денежными средствами с 30 июня 2018 г. по день фактического исполнения обязательства исходя из ключевой ставки ЦБ РФ на сумму 2 043 733 руб. 33 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 декабря 2018 года по делу N А41-90001/18 с ООО "Премиум Стандарт" в пользу ЗАО УК "Виктори Эссет Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый Земельный" взыскана задолженность по договору аренды земельных участков N А-ПЗ/150609 от 09 июня 2015 года в размере 355 096,77 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 06 апреля 2017 года по 29 июня 2018 года в размере 33 375,79 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с 30 июня 2018 года по день фактического исполнения обязательства исходя из ключевой ставки ЦБ РФ на сумму 355 096,77 руб. В остальной части заявленных требований отказано. С ООО "Премиум Стандарт" в пользу ЗАО УК "Виктори Эссет Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый Земельный" взысканы расходы по оплате госпошлины в размере 6 084 руб. 12 коп. (л.д.142-144).

Не согласившись с данным судебным актом в части отказа в удовлетворении заявленных требований, ЗАО УК "Виктори Эссет Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый Земельный" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права (л.д.146-147).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда представитель ЗАО УК "Виктори Эссет Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый Земельный" не явился, в письменном ходатайстве просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель ООО "Премиум Стандарт" возражал против доводов апелляционной жалобы заявителя, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 09 июня 2015 года между ЗАО УК "Виктори Эссет Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый Земельный" (Арендодатель) и

ООО "Премиум Стандарт" (Арендатор) был заключен договор аренды земельных участков N А-ПЗ/150609 (л.д.9-12 т.1).

По условиям указанного договора Арендодатель предоставляет (передает) Арендатору во временное владение и пользование (аренду) земельные участки без зданий и сооружений, указанные в п.1.2 настоящего договора, а Арендатор принимает участки для их использования в соответствии с целевым назначением и условиями договора.

Согласно пункту 1.2 договора участками, подлежащими передаче Арендатору во временное владение и пользование, являются:

1.2.1. земельный участок, кадастровый номер: 50:08:050340:5, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, общая площадь 98000 кв.м., адрес объекта: Московская область, Истринский район, с/пос. Павло-Слободское, участок находится примерно в 100 метрах по направлению на северо-восток от ориентира с. Павловская Слобода (участок 1);

1.2.2. земельный участок, кадастровый номер: 50:08:050340:10, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, общая площадь 75095 кв.м., адрес объекта: Московская область, Истринский район, с/пос. Павло-Слободское, участок находится примерно в 1700 метрах по направлению на юго-запад от ориентира от с. Павловская Слобода (участок 2);

1.2.3. земельный участок, кадастровый номер: 50:08:050343:8, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, общая площадь 16807 кв.м., адрес объекта: Московская область, Истринский район, с/пос. Павло-Слободское, участок находится примерно в 1700 метрах на запад от с. Павловская Слобода (участок 3).

Срок аренды установлен - 36 месяцев с даты подписания сторонами акта приема-передачи земельных участков, предусмотренного п.1.4. договора, по дату возврата Арендатором участков Арендодателю по окончании срока аренды.

09 июня 2015 года между сторонами был подписан акт приема-передачи земельных участков к договору аренды земельных участков N А-ПЗ/150609 от 09 июня 2015 года (л.д.13).

Управлением Росреестра по Московской области произведена государственная регистрация указанного договора аренды (л.д.14).

Предъявляя настоящие исковые требования, ЗАО Управляющая компания "Виктори Эссет Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый Земельный" сослалось на то, что в нарушение принятых обязательств ООО "Премиум Стандарт" не вносило арендную плату, в связи с чем за период с 01 марта 2017 года по 29 июня 2018 года у ответчика образовалась задолженность по договору аренды земельных участков N А-ПЗ/150609 от 09 июня 2015 года в размере 2 043 733 руб. 33 коп., которую истец просил взыскать в свою пользу, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 113 575 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с 30 июня 2018 г. по день фактического исполнения обязательства исходя из ключевой ставки ЦБ РФ на сумму 2 043 733 руб. 33 коп.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Руководствуясь изложенными нормами, истец представил расчет задолженности, который составил 2 043 733 руб. 33 коп. за период с 01 марта 2017 г. по 29 июня 2018 г.

Определяя период пользования ответчиком спорными земельными участками, истец указал на то, что 08 мая 2018 года ЗАО УК "Виктори Эссет Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый земельный" направило в адрес ООО "Премиум Стандарт" уведомление N 2704-1-2018 от 27 апреля 2018 года, в котором сообщило, что срок действия договора заканчивается 09 июня 2018 года без дальнейшей пролонгации. В соответствии с пунктом 2.5 договора обществу необходимо освободить земельные участки, полученные по договору и возвратить участки Арендодателю по акту приема-передачи до окончания срока действия договора в состоянии пригодном для использования согласно категории и вида разрешенного использования (106-108).

Указанное уведомление было получено ООО "Премиум Стандарт" - 18 мая 2018 года, о чем свидетельствует почтовое уведомление (л.д.109 оборот).

Поскольку земельные участки не были возвращены ответчиком, истец 25 июня 2018 года уведомил ООО "Премиум Стандарт" о том, что подписание актов приема-передачи земельных участков в порядке возврата арендованных земельных участков состоится 29 июня 2018 года в 12.00 час. по адресу: граница земельного участка с кадастровым номером 50:08:050340:18, расположенном по адресу: участок находится примерно в 820 м. от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: Московская область, Истринский район, с/пос. Павло-Слободское, с. Павловская Слобода, ул. Садовая д. 22 (л.д.94-97).

29 июня 2018 года представитель ООО "Премиум Стандарт" не явился на осмотр земельных участков и подписание актов возврата, в связи с чем было составлено заключение выездной комиссии по осмотру и приемке земельных участков (л.д.98-100).

Акт приема-передачи (возврата) земельных участков к договору аренды земельных участков N А-ПЗ/150609 от 09 июня 2015 года подписан генеральным директором ЗАО УК "Виктори Эссет Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый земельный" Мехоношиным А.В. в одностороннем порядке 29 июня 2018 года (л.д.101).

Удовлетворяя исковые требования ЗАО УК "Виктори Эссет Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый земельный" в части, суд первой инстанции указал на том, что истцом не учтено, что 24 мая 2017 г. между арендодателем и арендатором заключено соглашение о расторжении спорного договора. Договор подписан генеральным директором арендодателя А.В.Мехоношиным и генеральным директором арендатора А.В.Ломовым. О фальсификации данного договора лицами, участвующими в деле, не заявлено. Суд первой инстанции указал, что договор аренды от 09 июня 2015 г. был подписан этими же представителями сторон договора. Пунктом 6.1. договора от 09 июня 2015 г. определено, что все изменения и (или) дополнения к настоящему Договору оформляются сторонами в письменной форме путем подписания уполномоченными представителями сторон дополнительных соглашений к договору, которые подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством РФ. Судом первой инстанции установлено, что соглашение о расторжении договора подписано уполномоченными представителями. Доказательств необходимости дополнительного согласования соглашения о расторжении договора судом не установлено, истцом не доказано. То обстоятельство, что соглашение не зарегистрировано в установленном порядке не может свидетельствовать о том, что у арендатора сохранилось обязательство вносить арендную плату. Соответственно, обязательство по внесению арендной платы возникло у ответчика лишь по 24 мая 2017 г.

Между тем, данные выводы суда первой инстанции нельзя признать правильными, поскольку они противоречат обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела письменным доказательствам.

Как следует из материалов дела, после направления 08 мая 2018 года уведомления о прекращении аренды земельных участков и возврате арендуемого имущества, в связи с истечением срока действия договора аренды от 27 апреля 2018 года, ЗАО УК "Виктори Эссет Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый земельный" направило 29 мая 2018 года в адрес ООО "Премиум Стандарт" акты приема-передачи (возврата) земельных участков Арендодателю, а также просило подписанные и заверенные Арендатором документы передать обществу не позднее дня окончания срока аренды (л.д.85).

Оригиналы актов приема-передачи (возврата) земельных участков к договору аренды земельных участков N А-ПЗ/150609 от 09 июня 2015 года в трех экземплярах с оригинальной подписью генерального директора ЗАО УК "Виктори Эссет Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый земельный" Мехоношина А.В. и печатью организации были вручены представителю ООО "Премиум Стандарт" 30 мая 2018 года (л.д.85), о чем свидетельствует отметка о вручении, а также направлены по почте 29 мая 2018 года (л.д.84).

Однако подписанные со стороны ООО "Премиум Стандарт" акты возврата земельных участков не были возвращены в адрес ЗАО УК "Виктори Эссет Менеджмент" Д.У. ЗПИФ недвижимости "Первый земельный".

Доказательства направления указанных актов, в материалы дела ответчиком не представлены.

В ходе судебного разбирательства установлено, что акт приема-передачи (возврата) земельных участков к договору аренды земельных участков N А-ПЗ/150609 от 09 июня 2015 года, датированный 24 мая 2017 года и соглашение о расторжении договора аренды земельных участков от 24 мая 2017 года были представлены ответчиком в суд первой инстанции в качестве приложения к возражениям на иск (л.д. 135-136).

При этом, ответчик указал на то, что данное соглашение было подписано между сторонами, в связи с заключением соглашения о порядке реализации условий договоров купли-продажи земельных участков от 24 мая 2017 года между ЗАО УК "Виктори Эссет Менеджмент" (Продавец) и ООО "Премиум Стандарт" (Покупатель) (л.д.123-127).

По условиям указанного договора Покупатель подтверждает заинтересованность в приобретении земельных участков, расположенных на территории Павло-Слободское с/пос. Истринского муниципального района Московской области.

Согласно пункту 2.1 договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями соглашения земельные участки, в том числе спорные земельные участки с кадастровыми номерами: 50:08:050340:5, 50:08:050340:10, 50:08:050343:8.

В пункте 3.1 соглашения сторона определили стоимость земельных участков.

К указанному соглашению приложен проект договора N П-ТЗ купли-продажи земельного участка (Приложение N 1 к соглашению), согласованный сторонами.

Однако документальных доказательств (договор купли-продажи, перечисление денежных средств, подписанные акты приема-передачи), подтверждающих факт заключения договора купли-продажи спорных земельных участков, в материалы дела не представлено.

Напротив, в материалы дела представлена переписка между сторонами, из содержания которой следует, что после 24 мая 2017 года ООО "Премиум Стандарт" продолжило арендовать спорные земельные участки и договор аренды продолжал действовать.

Так, из содержания письма N ПС 25/18 от 12 февраля 2018 года, адресованного ЗАО УК "Виктори Эссет Менеджмент", следует, что ООО "Премиум Стандарт" в соответствии с договором аренды земельных участков N А-ПЗ/150609 от 09 июня 2015 года и в целях исполнения предварительного договора купли-продажи от 27 августа 2017 года, заключенного между ООО "Премиум-Стандарт" и ООО УК "Брокеркредитсервис-Фонды недвижимости" Д.У. Комбинированным закрытым паевым инвестиционным фондом "ПНК Девелопмент" просит подготовить заявление на смену вида разрешенного использования с "под жилищное строительство" на "производственная деятельность" в Администрацию городского округа Истра Московской области в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:08:050343:8.

В письме N ПС27/18 от 13 февраля 2018 года ООО "Премиум Стандарт" в соответствии с договором аренды земельных участков N А-ПЗ/150609 от 09 июня 2015 года, заключенным между ООО "Премиум Стандарт" и ЗАО УК "Виктори Эссет Менеджмент" и для приведения конфигурации участков в соответствие с Правилами землепользования и застройки городского округа Истра Московской области, просило ЗАО УК "Виктори Эссет Менеджмент" согласовать разделение земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:5 и земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050340:10.

В письме от 08 июня 2018 года N ПС 54/18 ООО "Премиум Стандарт" сообщило ЗАО УК "Виктори Эссет Менеджмент", что в рамках комплексного освоения территории "Жемчужная Слобода" с индивидуальным парком "Балтия", включающего, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами 50:08:0050343:8, 50:08:0050340:10, 50:08:0050340:5 за период с декабря 2014 года по июнь 2018 года, провело значительную работу по созданию индустриального парка "Балтия". В связи с этим общество просило продлить действие договоров аренды земельных участков, в том числе договор N А-ПЗ/150609 от 09 июня 2015 года.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор аренды N А-ПЗ/150609 от 09 июня 2015 года продолжил свое действие после 24 мая 2017 года.

Кроме того, истцом в материалы дела представлены документы, подтверждающие обращение 09 августа 2018 года ЗАО УК "Виктори Эссет Менеджмент" в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о погашении регистрационной записи обременения на основании договора N А-ПЗ/150609 от 09 июня 2015 года.

Однако уведомлением от 21 августа 2018 года государственная регистрация была приостановлена ввиду отсутствия решения суда либо соглашения о расторжении договора аренды.

Согласно уведомлению ограничения (обременения) права аренды в отношении спорных земельных участков были погашены 23 августа 2018 года.

При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд считает, что задолженность по договору аренды земельных участков N А-ПЗ/150609 от 09 июня 2015 года подлежит взысканию с ответчика в пользу истца за период с 01 марта 2017 года по 29 июня 2018 года в размере 2 043 733 руб. 33 коп.

Истцом также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 113 575 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами с 30 июня 2018 года по день фактического исполнения обязательства исходя из ключевой ставки ЦБ РФ на сумму 2 043 733 руб. 33 коп.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Представленный истцом в материалы дела расчет процентов за пользование чужими денежными средствами признается судом апелляционной инстанции правильным, в связи с чем исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению в полном объеме.

В п. 65 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена. Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

При таких обстоятельствах с ответчика подлежат взысканию проценты, начисленные на сумму долга в размере 2 043 733 руб. 33 коп., с 30 июня 2018 г. по день фактического исполнения обязательства, исходя из ключевой ставки Банка России, которая будет действовать в соответствующие периоды.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в размере 33 787 руб. и за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.

В силу статьи 106 АПК РФ истцу из Федерального бюджета подлежит возврату излишне уплаченная платежным поручением N 464 от 25 октября 2018 года государственная пошлина за подачу иска в размере 4 719 руб.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 27 декабря 2018 года по делу N А41-90001/18 в обжалуемой части отменить.

Резолютивную часть решения суда первой инстанции изложить в следующей редакции.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Премиум Стандарт" в пользу Закрытого акционерного общества Управляющая компания "Виктори Эссет Менеджмент" Д.У.ЗПИФ недвижимости "Первый Земельный" задолженность по договору аренды земельных участков N А-ПЗ/150609 от 09 июня 2015 года за период с 01 марта 2017 года по 29 июня 2018 года в размере 2 043 733 руб. 33 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 113 575 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами с 30 июня 2018 года по день фактического использования обязательства исходя из ключевой ставки ЦБ РФ на сумму 2 043 733 руб. 33 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины за подачу иска в размере 33 787 руб. и за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.

Возвратить Закрытому акционерному обществу Управляющая компания "Виктори Эссет Менеджмент" Д.У.ЗПИФ недвижимости "Первый Земельный" из Федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину за подачу иска в размере 4 719 руб., уплаченную платежным поручением N 464 от 25 октября 2018 года.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

В.Н. Семушкина Л.В. Пивоварова