Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2019 г. N 02АП-575/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 9 сентября 2019 г. N Ф01-3996/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Киров

30 апреля 2019 г.

Дело N А82-6710/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 апреля 2019 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетервака А.В.,

судей Горева Л.Н., Малых Е.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Богатырёвой Н.Н.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Ярославской областной общественной организации больных сахарным диабетом "ЩИТ"

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.12.2018 по делу N А82-6710/2018, принятое судом в составе судьи Чистяковой О.Н.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН 7601000992, ОГРН 1027600684100)

к Ярославской областной общественной организации больных сахарным диабетом "ЩИТ" (ИНН 7604308930, ОГРН 1167600050628)

о взыскании 38 658 руб. 80 коп. и расторжении договора,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (далее - истец, арендодатель, Комитет) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Ярославской областной общественной организации больных сахарным диабетом "ЩИТ" (далее - ответчик, арендатор, заявитель жалобы, Организация) о взыскании 38 658, 80 руб., в том числе 34 764, 50 руб. задолженности по договору аренды N 12028-З от 17.05.2017, 3894, 30 руб. неустойки, а также о расторжении указанного договора аренды.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 10.12.2018 исковые требования были удовлетворены: с ответчика в пользу истца взыскано 38 658, 80 руб., в том числе 34 764, 50 руб. долга, 3 894, 30 руб. пени за период с 11.07.2017 по 18.01.2018. Суд расторг договор аренды недвижимого имущества от 17.05.2017 N 12028-З и обязал ответчика из занимаемых нежилых помещений, общей площадью 102,2 кв.м, этаж 3, пом. 26-29, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Чкалова, д. 31.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя, суд первой инстанции не принял во внимание возражения ответчика о том, что арендованные помещения были переданы ему в состоянии, не позволяющем использовать их по назначению, в связи с чем обязанность арендодателя по передаче имущества нельзя считать исполненной, а значит, у арендатора не возникло обязанности вносить арендную плату за это имущество. Поясняет, что об отсутствии подключения помещений к системе электроснабжения здания, ответчик узнал только в июле 2017 года от подрядной организации, приглашенной для проведения ремонтных работ в арендованных помещениях, на основании чего в адрес арендодателя направлено письмо от 13.07.2017. Указывает, что на основании названного обращения 28.07.2017 с участием представителей арендатора, арендодателя и сетевой организации был составлен комиссионный акт обследования помещений, согласно которому подключение помещений к системе электроснабжения возможно только путем прокладки питающего кабеля с 1 этажа здания до щитовой на 3 этаже, при этом обнаружить данный недостаток при приемке помещений не представлялось возможным, он является скрытым. Поясняет, что договор аренды не содержит обязанности арендатора предпринимать меры по подключению помещений к системе электроснабжения, однако, в противном случае пользование помещением невозможно. В обоснование своей процессуальной позиции об отсутствии обязанности по оплате спорной задолженности ссылается на судебную практику и выводы, изложенные в постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018 по делу N А82-23352/2017, о доказанности факта ненадлежащего технического состояния объекта аренды (или его части).

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в ней, не согласился, решение суда просил оставить в силе.

Второй арбитражный апелляционный суд, учитывая, что 28 марта 2019 года стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды и акт о возврате помещений арендодателю, предложил истцу рассмотреть вопрос об отказе от части исковых требований.

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля 29 апреля 2019 года представил в апелляционный суд заявление об отказе от исковых требований в части расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений. Требования о взыскании задолженности по арендной плате истец поддерживает в полном объёме.

В соответствии с пунктом 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Учитывая тот факт, что стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды и ответчик освободил арендуемые помещения, суд апелляционной инстанции принимает отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля от части исковых требований и на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прекращает производство по делу в части расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений.

Апелляционная жалоба рассматривается в части обоснованности и законности взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьёй 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 АПК РФ в рамках заявленных доводов.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, оценивая представленные доказательства в их совокупности, анализируя позиции сторон настоящего спора, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Свидетельством о государственной регистрации права от 23.08.2007 подтверждается нахождение в собственности г.Ярославля нежилого помещения, общей площадью 335,5 кв.м., этаж 3, пом. 1-30, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Чкалова, д. 31 (л.д.15).

17 мая 2017 года по итогам конкурса между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества - помещения общей площадью 102,2 кв.м., этаж 3, пом. 26-29, расположенного по адресу: г. Ярославль, ул. Чкалова, д. 31 (далее - спорное помещение), в целях использования под осуществление видов деятельности согласно Уставу (л.д.3-5).

Порядок расчётов установлен разделом 3 договора, согласно пунктам 3.1-3.2 которого годовая арендная плата составляет 82 080,95 руб. с НДС или 6840,08 руб. в месяц с НДС / 5 796,68 руб. без НДС. Арендная плата должна быть уплачена арендатором в срок до 09-го числа текущего месяца. В пункте 3.3 договора стороны предусмотрели изменение ставки арендной платы в зависимости от уровня инфляции не чаще 1 раза в год.

Порядок досрочного расторжения договора установлен разделом 4 договора, согласно пункту 4.2.3 которого в связи с существенным нарушением условий договора он подлежит безусловному расторжению, арендатор выселению, в том числе при невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного настоящим договором срока платежа.

Ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы установлена в пункте 5.1 договора в виде пени, начисляемой за каждый день просрочки в размере 0,1 % от суммы задолженности.

Срок договора определен с 25.05.2017 по 24.05.2022 (пункт 7.1 договора).

Арендатор принял имущество по акту приёма-передачи от 15.06.2017, в котором указано, что электроснабжение находится в нерабочем состоянии, требует ремонта и замены электропроводки и электроприборов (л.д.7).

На основании уведомления арендодателя от 05.09.2017 N 4419, полученного арендатором 10.11.2017, размер арендной платы снижен до 4312,71 руб. без НДС в месяц (л.д.8-10).

По расчёту истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.07.2017 по 31.01.2018 составляет 34 764,50 руб., а сумма неустойки, предусмотренной пунктом 5.1 договора, за период с 11.07.2017 по 18.01.2018 - 3894,30 руб.

Претензионные требования о погашении задолженности по арендной плате и пени, а также предложение о досрочном расторжении договора аренды, изложенные в письмах Комитета от 14.11.2017, 18.01.2018 (л.д.4-14), оставлены Организацией без ответа и исполнения.

Неисполнение ответчиком претензионных требований послужило основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку её внесения.

Возражая предъявленным требованиям, ответчик указал, что арендуемое помещение передано в состоянии, не позволяющем его использовать по назначению: отсутствует электричество, что является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендной платы.

Установив факт просрочки уплаты арендных платежей и получения ответчиком уведомления от 18.01.2018 о погашении имеющейся задолженности с предложением о расторжении договора, в отсутствие доказательств обращения арендатора к арендодателю с требованием о соразмерном уменьшении размера арендной платы ввиду недостатка арендованного помещения в виде отсутствия электричества, суд первой инстанции пришёл к выводу об обоснованности требований истца о взыскании долга и пени.

Суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемой ситуации основания для удовлетворения исковых требований истца отсутствуют в силу нижеследующего.

Статьёй 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, согласно пункту 4 статьи 614 ГК РФ арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По смыслу данных норм основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер.

При наступлении таких обстоятельств арендатор обязан уведомить арендодателя и заявить о соразмерном уменьшении арендной платы. При этом требование о соразмерном уменьшении размера арендной платы в связи с существенным ухудшением условий пользования арендованным имуществом, является требованием об изменении условий договора аренды, которое осуществляется по соглашению сторон или в судебном порядке (статьи 450, 451 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что о наличии претензий арендатора к спорному помещению ввиду отсутствия энергоснабжения арендодатель был уведомлен в претензии от 13.07.2017, в которой указано, что фактически необходимо провести работы по монтажу всей системы электроснабжения от 1 до 3 этажа, просил устранить недостатки в срок до 01.08.2017, сообщил о том, что не намерен вносить арендную плату до приведения помещений в надлежащее состояние (л.д.102)

Письмом от 08.08.2017 N 3910 Комитет сообщил арендатору, что точка подключения электроэнергии арендуемых помещений, расположенных на 3-м этаже, находится в электрощитовой на 1-м этаже, а также подтвердил тот факт, что помещения отключены от подачи электроэнергии в связи с расторжением договора с предыдущим потребителем, указав, что для подключения электроэнергии необходимо обратиться в договорной отдел ПАО "МРСК Центра - "Ярэнерго" для заключения договора снабжения электрической энергией (л.д.103).

В повторной претензии от 29.08.2017 Организация просила Комитет пересмотреть вопрос о порядке и условиях устранения дефектов помещения, а в связи с невозможностью использования арендуемых помещений по назначению просила не взимать арендную плату по договору до момента устранения всех нарушений (л.д.106).

В ответе от 06.10.2017 N 4922 Комитет подтвердил позицию, изложенную в письме от 08.08.2017 N 3910, предложил расторгнуть договор аренды и возвратить арендуемое имущество (л.д.107).

Не согласившись с позицией арендодателя, в ноябре 2017 года Организация обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском к Комитету о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 17.05.2017 N 12028-3, об обязании безвозмездно устранить недостатки переданного в аренду имущества, а именно: подвести электроснабжение к арендованным помещениям и обеспечить выделение электрической мощности на помещения не менее 6 кВт, о признании обязанности Комитета по передаче имущества, передаваемого в аренду в надлежащем состоянии не выполненной и обязании не начислять арендную плату за пользование помещениями до момента устранения ответчиком имеющихся недостатков.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 24.05.2018 по делу N А82-23352/2017, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 27.09.2018, в удовлетворении иска отказано, в частности, требование о не начислении арендной платы оставлено без удовлетворения, так как данное требование не может быть расценено как требование о соразмерном уменьшении арендной платы, а общий и установленный на будущее время запрет на начисление арендной платы не соответствует существу отношений из договора аренды. При этом апелляционный суд указал, что наличие электроснабжения в спорных помещениях является необходимым условием для их использования в соответствии с назначением, указанным в пункте 1.1 договора аренды (т.е. для осуществления уставных видов деятельности истца - арендатора); данное обстоятельство в силу его очевидности не нуждается в дальнейшем доказывании (применительно к части 1 статьи 69 АПК РФ). В период после 15.06.2017 использование объекта аренды по его назначению было невозможно по причинам, зависевшим полностью от арендодателя, т.к. указанные причины заключались в ненадлежащем техническом состоянии объектов, составляющих общее имущество здания и не переданных истцу в качестве объекта аренды (или его части).

В постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 6 февраля 2019 года по делу N А82-23352/2017 указывалось, что в рамках дела А82-6710/2018 подлежали исследованию и оценке последствия технического состояния арендованного помещения с учётом встречного характера обязанности арендатора по внесению арендной платы.

Представленные в материалы дела документы свидетельствуют о том, что истец сдал в аренду помещение, не отвечающее элементарным техническим требованиям, им не были приняты надлежащие меры по восстановлению электроснабжения, что повлекло за собой невозможность использования помещения.

Данный недостаток являлся недостатком не только арендуемого помещения, а общего имущества здания.

Факт ненадлежащего исполнения истцом встречных обязательств по договору аренды, в частности, непринятие мер по восстановлению электроснабжения в арендуемом помещении после заключения договора от 17.05.2017 N 12028-3, подтвержден судебными актами по делу N А82-23352/2017 и не может быть оспорен в силу статей 16 (части 1, 3), 69 (часть 2) АПК РФ в рамках настоящего дела.

Таким образом, объект аренды был предоставлен арендатору с существенными нарушениями условий договора, которые препятствовали эксплуатации спорного помещения по назначению.

Факт отсутствия электроснабжения в спорных помещениях в период с 01.07.2017 по 31.01.2018, за который истцом начислена арендная плата, подтверждается материалами настоящего дела и был не оспорен истцом.

Учитывая непринятие арендодателем мер по восстановлению электроснабжения в помещениях и изменению условий оплаты по договору по требованию арендатора, в отсутствие сведений об эксплуатации помещений в заявленный истцом период, суд апелляционной инстанции считает, что необходимая по смыслу статьи 614 ГК РФ совокупность доказательств, дающих право на освобождение от внесения арендной платы в период с 01.07.2017 по 31.01.2018, доказана ответчиком.

Поскольку арендатор не мог использовать имущество в силу наличия препятствий к его использованию, то во взыскании арендной платы за соответствующий период и расторжении договора надлежит отказать.

При таких обстоятельствах апелляционную жалобу Организации следует удовлетворить, а решение суда первой инстанции отменить на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С истца в пользу ответчика подлежит взысканию 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля от иска в части расторжения договора аренды N 12028-З от 17 мая 2017 года и выселения Ярославской областной общественной организации больных сахарным диабетом "Щит" из занимаемых нежилых помещений общей площадью 102,2 квм, этаж 3, пом. 26-29, расположенных по адресу: г. Ярославль, ул. Чкалова, д. 31.

Производство по делу в указанной части прекратить.

Апелляционную жалобу Ярославской областной общественной организации больных сахарным диабетом "ЩИТ" удовлетворить в части взыскания с него в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля 38658 руб. 80 коп., в том числе 34764 руб. 50 коп. долга и 3894 руб. 30 коп. пени.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.12.2018 по делу N А82-6710/2018 в указанной части отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля 38658 руб. 80 коп., в том числе 34764 руб. 50 коп. долга и 3894 руб. 30 коп. пени - отказать.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН 7601000992, ОГРН 1027600684100) в пользу Ярославской областной общественной организации больных сахарным диабетом "ЩИТ" (ИНН 7604308930, ОГРН 1167600050628) 3000 рублей 00 копеек в возмещение расходов по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Арбитражному суду Ярославской области выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.В. Тетервак

Судьи

Л.Н. Горев Е.Г. Малых