Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2019 г. N 15АП-1060/19

город Ростов-на-Дону

06 мая 2019 г.

дело N А32-32881/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела арбитражным судом первой инстанции, дело N А32-32881/2018

по иску администрации города Сочи

к индивидуальному предпринимателю Степанову Александру Васильевичу

при участии третьего лица: финансового управляющего Степанова Александра Васильевича - Родионова Андрея Анатольевича

о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Степанову Александру Васильевичу (далее - предприниматель) о взыскании задолженности за пользование земельным участком за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 в сумме 239 307,50 руб., пени за период с 21.09.2017 по 15.01.2018 в сумме 13 370,81 руб., о расторжении договора.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком как арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей. Несвоевременная оплата арендных платежей дает истцу право на взыскание неустойки за период с 21.09.2017 по 15.01.2018, начисленной на основании пункта 6.2 договора. Также администрация просит расторгнуть договор от 28.04.2008, заключенный между сторонами.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20.09.2017 по делу N А40-130600/2017-101-47ИП в отношении индивидуального предпринимателя Степанова Александра Васильевича введена процедура реструктуризации долгов гражданина.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен финансовый управляющий Родионов Андрей Анатольевич.

Дело рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

17.10.2018 судом принято решение путем подписания резолютивной части решения, согласно которой исковые требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 239 307,50 руб. основного долга, 13 370,81 рублей неустойки, расторг договор аренды земельного участка от 28.04.2008 N 4900004618, также взыскал с индивидуального предпринимателя Степанова Александра Васильевича в доход федерального бюджета 14 054 руб. государственной пошлины.

Ходатайство о составлении мотивированного текста решения от сторон не поступало.

С принятым судебным актом не согласился ответчик, обжаловал его в порядке определенном главой 34 АПК РФ, просил решение суда первой инстанции отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- договор аренды заключен с ответчиком как с физическим лицом, в связи с чем спор не подведомственен арбитражному суду;

- ответчик не был надлежащим образом извещен о судебном разбирательстве.

Определением от 22.02.2019 суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, ввиду ненадлежащего извещения ответчика о месте и времени судебного разбирательства.

Стороны явку представителей в судебное разбирательства не обеспечили, будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

От ответчика поступили дополнения к апелляционной жалобе, в которых ответчик указал, что им была в добровольном порядке осуществлена оплата задолженности в сумме 239 307,50 руб. суммы основной задолженности, 13 370,81 руб. неустойки, а также 14 054 руб. государственной пошлины, в связи с чем ответчик просил отказать в расторжении договора.

Дело рассматривалось в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между администрацией города Сочи (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Степановым Александром Васильевичем (арендатор) был заключен договор N 4900004618 от 28.04.2008 года, по которому арендодатель предоставил во временное владение и пользование, а арендатор принял на условиях договора земельный участок площадью 470 кв.м., в том числе 94 кв. в "красных линиях" ул. Первомайской с кадастровым номером 23:49:0204027:40, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Первомайская 6, для эксплуатации блока обслуживания. Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б. Категория земель - земли населенных пунктов (п. 1.1).

Согласно пункту 1.2 договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору.

Срок действия договора - с государственной регистрации по 17.05.2056 года (п.2.1).

Условия договора распространяют свое отношение на отношения, возникшие с 17.05.2007 года (п. 2.3).

В соответствии с пунктами 3.1,3.2 договора исчисление арендной платы устанавливается с 17.05.2017 по 16.05.2056, расчет арендной платы за участок изложен в приложениях к договору.

Согласно пункту 3.3 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и по пене.

В силу пункта 3.5 договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен.

Согласно пункту 5.2.4 арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Пунктом 6.2 договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии с пунктом 8.3 договора расторжение договора по инициативе арендодателя допускается в случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно приложению сумма годовой арендной платы составляет 56 969,64 руб.

Договор зарегистрирован 25.09.2008, сделана запись N 2323-50/031/2008-269.

Дополнительным соглашением N 1 от 11.12.2012 администрацией установлено изменение годового размера арендной платы, который составил 397 475 руб.

Указанное соглашение предпринимателем не подписано.

Согласно выписке из ЕГРН от 10.08.2018 земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204027:40 владеет на праве собственности муниципальное образование г.-к. Сочи. Регистрация права собственности произведена 18.03.2010.

Как указал истец, за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 ответчиком арендная плата не вносилась, в связи с чем образовалась задолженность в размере 239 307,50 руб., а также начислена пеня в сумме 13 370,81 руб.

В претензиях от 12.02.2018 N 2320/02-05-16 и от 19.03.2018 N 041/02-05-2017, направленных 16.02.2018 и 20.03.2018 соответственно, истец просил погасить задолженность, предложил расторгнуть договор.

Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения в суд с иском.

Довод апеллянта о том, что администрация сформировала свои требования к ответчику как к физическому лицу, несостоятелен. В тексте иска администрация прямо указала на наличие у ответчика статуса индивидуального предпринимателя, к иску приложена выписка ЕГРИП. Кроме того, подведомственность спора определяется не волей истца, но нормами процессуального закона.

Согласно статье 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием юридических лиц, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке.

В обзоре судебной практики N 1 за 2014 год (4-й вопрос 6-го раздела) Верховный Суд Российской Федерации указал, что по смыслу норм процессуального законодательства и с учетом разъяснений высших судебных инстанций гражданин может быть лицом, участвующим в арбитражном процессе в качестве стороны исключительно в случаях, если на момент обращения в арбитражный суд он имеет государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно выписке из ЕГРИП от 13.08.2018 (на момент обращения в суд с иском) Степанов Александр Васильевич является индивидуальным предпринимателем.

Таким образом, спор подведомственен арбитражному суду.

При принятии решения об обоснованности заявленных требований суд апелляционной инстанции полагает необходимым руководствоваться следующим.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В соответствии со ст. 36 Конституции РФ, п. 7 ст. 1 ЗК РФ, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст.424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Как следует из искового заявления, иск заявлен администрацией г. Сочи в качестве договорного (вытекающего из нарушения договорного обязательства).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 28.08.2008 N 4900004618, дополнительного соглашения к нему N 1 от 11.12.2012, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке.

Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" к названным сделкам неприменима.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из материалов настоящего дела усматривается, что спорный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, на что прямо указано в Постановлениях главы города Сочи Краснодарского края от 24.11.2003 N 689/7 и от 25.04.2005 N 1500, а также в самом договоре.

На момент заключения договора аренды от от 28.08.2008 N 4900004618, дополнительного соглашения к нему N 1 от 11.12.2012, в силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", земельный участок относился к категории земель особо охраняемых природных территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов) и являлся федеральной собственностью, полномочиями по распоряжению которой орган местного самоуправления не обладал.

Такие полномочия могли возникнуть у администрации только с 17.12.2008 после вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях".

Указанный договор подписан сторонами до регистрации права собственности муниципального образования на земельный участок, то есть в период, когда местное самоуправление не располагало полномочиями по распоряжению им.

Договор заключен департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи, однако указанный орган к числу правомочных распоряжаться землями курорта в указанный период не относился.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

В силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи" на момент подписания договора от 02.03.21998 г. N 658 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0105003:4 относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, являлся объектом федеральной собственности (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки), полномочиями по распоряжению которым орган местного самоуправления не обладал.

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории.

Согласно части 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, осуществляет Правительство Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (признано утратившим силу постановлением Правительства Российской Федерации от 14.04.2003 N 217) к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наряду с иными полномочиями, предоставленными ему законодательством Российской Федерацией, в частности, отнесена передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основании заключаемых с ними договоров.

Пунктом 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом поручено предоставить комитету по управлению государственным имуществом города Сочи права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наделен комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.

Пунктом 2 Постановления Правительства РФ от 04.12.1995 N 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" было предусмотрено право Госкомимущества России наделять комитеты по управлению имуществом субъектов Российской Федерации правами и полномочиями территориальных агентств Госкомимущества России. Постановлением Правительства РФ от 03.06.2002 N 377 "Об утверждении Положения о Министерстве имущественных отношений Российской Федерации" Постановление Правительства Российской Федерации от 4 декабря 1995 г. N 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" признано утратившим силу.

Согласно Распоряжению Госкомимущества РФ от 29 августа 1997 г. N 746-р "Об утверждении Положения о порядке создания территориальных органов Госкомимущества России" при создании своего территориального органа Госкомимущество России отменяет решение о наделении правами территориального агентства комитета по управлению имуществом соответствующего субъекта Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.97 N 1644 "Вопросы Министерства государственного имущества Российской Федерации" Мингосимущество России является правопреемником Госкомимущества России, в том числе и в части наделения комитетов по управлению имуществом правами и полномочиями территориального агентства Госкомимущества России (в том числе и по закреплению и передаче в аренду объектов федеральной собственности).

Письмом Мингосимущества РФ от 7 мая 1998 г. N ЮМ-3/5016 "О порядке реализации распоряжения Мингосимущества России от 23.03.98 N 252-р" Мингосимущество России подтвердило, что все полномочия по приватизации, управлению и распоряжению объектами федеральной собственности, которые были переданы комитетам по управлению государственным имуществом как территориальным агентствам Госкомимущества России, действительны до введения в действие "Положения об органе по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации, наделенном полномочиями территориального органа Мингосимущества России".

Указом Президента РФ 17 мая 2000 г. N 867 Министерство государственного имущества РФ преобразовано в Министерство имущественных отношений Российской Федерации.

Минимущество Российской Федерации и администрация Краснодарского края подписали 10.04.2001 соглашение об обязательствах Министерства имущественных отношений Российской Федерации и Главы администрации Краснодарского края при наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации.

На основании приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" полномочия по распоряжению земельными участками федерального уровня собственности в Краснодарском крае были возложены на Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю было образовано на основании приказа Минимущества России от 08.11.2003 N 495, в связи с изданием которого утратил силу приказ Минимущества России от 09.04.2001 N 69, наделивший Департамент имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Минимущества России.

С момента образования Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю оно осуществляло полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Краснодарского края (приказ Минимущества России от 08.11.2003 N 495).

И только с принятием Федерального закона N 244-ФЗ т 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и с определяемого нормами указанного закона момента возникновения права муниципальной собственности, администрация была правомочна распоряжаться спорным земельным участком.

Поскольку договор заключен лицом, не имеющим права на распоряжение спорным земельным участком из состава земель федерального курорта, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка договора аренды от 28.08.2008 N 4900004618, дополнительного соглашения к нему N 1 от 11.12.2012.

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

Ввиду ничтожности договора, апелляционный суд квалифицирует спорные правоотношения как кондикционные в силу принципа платности землепользования.

Согласно правилам статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Плата за землю относится к регулируемым и для целей кондикционного взыскания определяется равной арендной плате (В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным. В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата).

В основу расчета исковых требований истцом положено дополнительное соглашение N 1 от 11.12.2012, размер арендной платы по которому составил 397 475 руб.

Дополнительным соглашением N 1 от 11.12.2012 сторонами согласовано изменение годового размера арендной платы, который составил 397 475 руб.

Проверка представленного в подтверждение размера исковых требований расчета истца на соответствие нормам материального права является обязанностью суда (статьи 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 декабря 2006 года N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству" - сохраняет свою силу до принятия соответствующих решений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации - пункт 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04 июня 2014 года N 8-ФКЗ).

Необходимость проверки расчета иска на предмет его соответствия нормам законодательства, регулирующего спорные отношения, как подлежащего оценке письменного доказательства по делу, по смыслу ст. ст. 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации входит в стандарт всестороннего и полного исследования судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств. Указанное подтверждается судебной практикой Верховного Суда Российской Федерации (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 19 октября 2016 года N 305- ЭС16-8324, от 27 декабря 2016 года N 310-ЭС16-12554, от 29 июня 2016 года N 305- ЭС16-2863).

Размер арендной платы за землю в спорный период императивно установлен Постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - постановление N 1699), вступающего в силу со дня официального опубликования (02.08.2016).

Указанным постановлением утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Сочи.

Пунктом 7 Постановления N 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участок ( подпункт "б").

Однако, как было указано ранее, в материалах дела, сведения о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка на спорный период либо близкий к нему отсутствуют.

Определением от 04.04.2019 суд предложил сторонам представить актуальные сведения о рыночной стоимости земельного участка (на спорный период).

В определении суд указал, что в случае неисполнения определения суда, исходя из принципа состязательности судебного процесса и положений статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при проверке расчета суд будет руководствоваться сведениями о кадастровой стоимости спорного участка (по сведениям публичной кадастровой карты таковая составляет 9 629 505,70 руб.).

Однако сторонами определение суда не исполнено, сведения о рыночной стоимости спорного земельного участка не представлены.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции полагает возможным руководствоваться кадастровой стоимостью земельного участка, равной 9 629 505,70 руб. Сведения о таком размере кадастровой стоимости содержатся в публичной кадастровой карте.

Указанное основано на том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Кадастровая стоимость представляет собой наиболее вероятную цену объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом. При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости. Применение методов массовой оценки предполагает определение кадастровой стоимости путем группирования объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики. При проведении массовой оценки используются сравнительный и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке. Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного или доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

Таким образом, в отсутствие иной информации, суд исходит из того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка соответствует его рыночной стоимости.

Определением от 04.04.2019 суд истребовал в порядке статьи 66 АПК РФ истребовать у Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Краснодарскому краю сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204027:40 в период с 01.01.2018 по 30.06.2018 с указанием дат и оснований установления и изменения таковой.

Согласно ответу, последний раз кадастровая стоимость спорного земельного участка устанавливалась на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края N 2640 от 14.12.2016.

Спорный участок поставлен на кадастровый учет в 2008 году. При отсутствии сведений о специфике оснований формирования кадастровой стоимости спорного земельного участка, суд исходит из того, что таковая в общем порядке была определена по состоянию на 01.01.2016.

Так, согласно пункту 2 названного приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края N 2640 от 14.12.2016, кадастровая стоимость земельных участков и средние значения кадастровой стоимости земель населенных пунктов на территории Краснодарского края определены по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Краснодарского края по состоянию на 1 января 2016 года.

Поскольку иные сведения о рыночной стоимости спорного участка суду не представлены, для разрешения спора суд исходит из общеизвестного уровня повышения цен на размер коэффициента инфляции, ежегодно устанавливаемого федеральным законом и соответственно для определения рыночной стоимости спорного земельного участка на 2018 год (поскольку иск заявлен о взыскании арендной платы за первый-второй кварталы 2018) суд увеличивает указанную выше кадастровую стоимость участка на коэффициенты инфляции 2017 и 2018 годов.

Согласно Федеральному закону от 19 декабря 2016 г. N 415-ФЗ "О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов" уровень инфляции в 2017 году равен 4%.

Согласно Федеральному закону от 05.12.2017 N 362-ФЗ "О федеральном бюджете на 2018 и плановый период 2019 и 2020 годов" уровень инфляции в 2018 году равен 4%.

Таким образом, расчет кондикционной платы за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 выглядит так: 9 629 505,70 руб. x 1,04 х 1,04 x 1,5% / 365 дней x 181 день = 77 472,51 руб.

Как было указано ранее, ответчиком в добровольном порядке осуществлена оплата задолженности в сумме 239 307,50 руб. суммы основной задолженности, 13 370,81 руб. неустойки, в обоснование чего был представлен чек-ордер от 24.04.2019 на сумму 252 678,31 руб.

Таким образом, сумма переплаты составила 161 151,80 руб. (252 678,31 руб. - 77 472,51 руб.).

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что у ответчика отсутствует задолженность перед истцом по оплате фактического использования спорного земельного участка.

Соответственно, в удовлетворении иска в части требования о взыскании задолженности надлежит отказать.

Администрацией также заявлено требование о взыскании пени за период с 21.09.2017 по 15.01.2018 в сумме 13 370,81 руб.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме.

Ввиду того, что договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, оснований полагать согласованным применение такой меры ответственности как договорная пеня не имеется.

Кроме того, истцом было заявлено требование о расторжении договора аренды N 4900004618 от 28.04.2008.

По смыслу статей 450 - 453 ГК РФ расторжение договора направлено на прекращение обязательственных отношений сторон.

В связи с этим, расторгнуть возможно только действительный договор, порождающий соответствующие права и обязанности сторон. Недействительная сделка основанием обязательства не является, в связи с чем, расторгнута быть не может.

Поскольку договор аренды N 4900004618 от 28.04.2008 является недействительной (ничтожной) сделкой, требование о его расторжении удовлетворению не подлежит.

Поскольку отказ в иске о взыскании суммы долга в размере 77 472,51 сопряжен с добровольной уплатой суммы долга после обращения истца с настоящими требованиями в суд, с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать пошлину от указанной суммы долга, что составит 2 469 руб.

Аналогичным образом, подлежат распределению судебные расходы по апелляционной жалобе.

Истцом заявлено одно имущественное требование, одно неимущественное требование, в связи с чем для целей распределения судебных расходов апелляционный суд полагает возможным отнести уплаченную при подаче жалобы пошлину на указанные требования пополам в равных долях (1 500 руб.)

Таким образом, поскольку исковые требования удовлетворены на 30,67%, а в удовлетворении требования о расторжении договора судом отказано, с администрации в пользу предпринимателя надлежит взыскать 2 539,95 руб. (1 039,95 + 1 500) судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. Пошлина в сумме 460,05 руб. относится на ответчика (остается на нем).

В силу части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. О переходе к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции выносится определение. На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2018 по делу N А32-32881/2018 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) в пользу индивидуального предпринимателя Степанова Александра Васильевича (ИНН 772913843008, ОГРНИП 317774600273348) 2 539,95 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Судья

М.Н. Малыхина