Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2019 г. N 01АП-1740/19

8 мая 2019 г.

А79-11353/2018

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Новиковой Л.П.,

судей Родиной Т.С., Назаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 11.01.2019 по делу N А79-11353/2018, принятое судьей Коркиной О.А. по иску общества с ограниченной ответственностью "Лидер" (п. Янега, Лодейнопольский район, Ленинградская область) к обществу с ограниченной ответственностью "ЛидерСтрой" (г. Чебоксары) о расторжении договора долевого участия в строительстве и возврате квартир, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации муниципального образования "Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области", администрации Янегского сельского поселения Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области,

при участии: от заявителя (истца) - общества с ограниченной ответственностью "Лидер" - Бухальцева А.Н. по доверенности от 24.09.2018 (сроком действия 3 года);

иные участвующие в деле лица явку полномочного представителя не обеспечили, надлежаще извещены о начавшемся процессе;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Лидер" (далее - ООО "Лидер", истец) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "ЛидерСтрой" (далее - ООО "ЛидерСтрой", ответчик) о расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома от 29.10.2015 N 2/09/15 в части неоплаченных квартир и возврате квартир под номерами 16, 21, 23, 34, 36, 37, расположенных в жилом доме по адресу: Ленинградская область, Лодейнопольский район, поселок Янега, ул. Лесная, д. 1.

Решением от 11.01.2019 Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

Оспаривая законность вынесенного судебного акта, заявитель не согласился с выводом суда.

Указывает, что действия третьих лиц по отношению к договору не могут служить основанием к неоплате задолженности по договору.

Обращает внимание, что согласно пункту 2.1 договора до момента полной оплаты, квартиры считаются находящимися в залоге у истца, однако в ЕГРП такое обременение не зарегистрировано.

Пояснил, что общая задолженность ответчика перед истцом составляет 8 838 121 руб. 49 коп., что эквивалентно 298,72 кв.м, исходя из стоимости одного кв.м в 19 391 руб. 43 коп. Истец выбрал те квартиры, которые в совокупности по метрам соотносились бы с общим неоплаченным метражом.

Кроме того ссылается на отсутствие прямого указания в договоре об отлагательном условии в исполнении обязательств по оплате - выкупа квартир администрацией. Отсутствуют гарантии оплаты задолженности ответчиком после выкупа квартир администрацией.

Администрация Лодейнопольского муниципального района в отзыве на апелляционную жалобу поддерживает правовую позицию по настоящему делу, изложенную в отзывах от 05.12.2018 исх. N 01-002070/18-0, от 25.03.2019 исх. N 01-000455/19-0.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу указал на ее несостоятельность. Обращает внимание суда, что 27.03.2019 истец обратился с новым иском к ответчику о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве жилого дома от 29.10.2015 N 2/09/15.

Представитель заявителя в заседании суда поддержали позицию своего доверителя.

Апелляционная жалоба рассмотрена на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика и третьих лиц, надлежаще извещенных о начавшемся процессе.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив доводы жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, 29.10.2015 между истцом (застройщик) и ответчиком (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома N 2/09/15, по условиям которого истец обязался построить и передать ответчику 16 квартир под N N 9, 11, 16, 18, 19, 21, 23, 25, 26, 30, 32, 34, 36, 37, 38, 39 общей площадью 739,44 кв.м по адресу: Ленинградская область, Лодейнопольский район, поселок Янега, ул. Лесная, д. 1 (далее - МКД), не позднее 01.12.2015 со 100% готовностью внутренних сантехнических, электромонтажных работ, а ответчик обязался оплатить долевое участие в сумме 14 788 800 руб. из расчета 20 000 руб. за один квадратный метр в два этапа: 5 571 000 руб. не позднее 01.12.2015, 9 217 800 руб. не позднее 31.12.2017 (пункты 1.1, 1.2, 1.3, 1.6, 2.1.2, 2.2.1 договора).

Квартиры переданы застройщиком по акту 16.03.2016, фактическая площадь возведенного жилья составила 737,10 кв.м, что отражено в пункте 2 акта.

Право собственности ответчика на указанные квартиры зарегистрировано в установленном порядке, что сторонами подтверждается.

15.07.2017 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, которым уменьшена цена договора до 14 338 800 руб. в результате зачета стоимости устранения недостатков в квартирах в размере 450 000 руб., а также внесены изменения в порядок оплаты в части разделения ее на четыре этапа.

Поскольку полная оплата цены договора ответчиком не произведена, в соответствии с пунктом 2.2.1 договора квартиры находятся в залоге у истца, что сторонами также подтверждается.

Как усматривается из акта сверки на 31.12.2017, ответчиком произведена оплата квартир в общей сумме 8 500 678 руб. 51 коп., задолженность ответчика составляет 5 838 121 руб. 49 коп.

Претензией от 12.01.2018, полученной ответчиком 15.01.2018 (л.д. 25), истец потребовал погашения задолженности в указанном размере, указав, что в случае непогашения задолженности отказывается от договора в одностороннем внесудебном порядке с 07.02.2018 и требует возврата квартир.

Неисполнение ответчиком обязанностей по оплате послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу прямого указания части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) данный Закон регулирует не только отношения по привлечению денежных средств граждан для строительства жилья, но и отношения, связанные с привлечением денежных средств юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, возмещением затрат на такое строительство.

В этой связи правоотношения, возникшие из заключенного сторонами 29.10.2015 договора участия в долевом строительстве МКД N 2/09/15, регламентированы нормами названного Закона и положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае систематического нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей по договору застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор согласно части 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ.

Аналогичное право предоставлено истцу пунктом 6.3 договора.

В части 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Из материалов дела усматривается, что упомянутое в Законе N 214-ФЗ предупреждение и уведомление об отказе от договора содержатся в одном направленном ответчику документе - претензии от 12.01.2018, которая получена ответчиком 15.01.2018 и до настоящего времени не исполнена.

Учитывая факт невнесения ответчиком договорного платежа в сумме 5 838 121 руб. 49 коп., основания для одностороннего отказа застройщика от договора имелись.

Однако, как следует из материалов дела, в претензии от 12.01.2018 установлен более короткий по сравнению с императивным сроком, указанным в частях 3 и 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ, срок исправления ответчика.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно счел процедуру одностороннего отказа от договора, выраженного в претензии от 12.01.2018, не соблюденной.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из пункта 2.2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 15.07.2017 оплата третьего и четвертого этапа должна была быть произведена ответчиком не позднее 24.07.2017 и 31.12.2017 соответственно, а с учетом статьи 193 Гражданского кодекса Российской Федерации по четвертому этапу не позднее 09.01.2018.

Принимая во внимание, что ответчиком производилась не оплата конкретных квартир, а оплата построенных истцом квадратных метров, соответственно, оплаченной является площадь 425,03 кв.м, приходящаяся на все квартиры в определенной доле; учитывая, что ответчиком погашена большая часть цены договора, а также своими силами и средствами произведено устранение допущенных истцом при строительстве технических нарушений, произведена внутренняя отделка квартир, что подтверждается сторонами и третьим лицом - администрацией сельского поселения; имея в виду цель возведения спорного МКД именно для переселения нуждающихся граждан, а не для коммерческой реализации широкому кругу потребителей, что также следует из пояснений Администрации, суд полагает допущенное ответчиком нарушение обязанности по оплате на данной стадии не влекущим возникновение оснований для расторжения договора.

Более того, в силу пунктов 2, 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Согласно абзацу второму пункта 4 (с учетом абзаца второго пункта 11) постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Исходя из разъяснений абзаца первого пункта 11 указанного постановления Пленума, положения Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Поскольку объекты недвижимости построены, сданы в эксплуатацию, переданы ответчику и на них зарегистрировано право собственности ответчика, к отношениям сторон применимы положения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи.

В силу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Судом установлено, что ответчиком произведена уплата большей части цены договора, следовательно, истец не вправе требовать возврата квартир.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в них отсутствуют ссылки на обстоятельства, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции и могли бы повлиять в той или иной степени на законность и обоснованность принятого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела апелляционным судом не установлено.

Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 11.01.2019 по делу N А79-11353/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Л.П. Новикова

Судьи

Т.С. Родина Н.А.Назарова