Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 мая 2019 г. N 15АП-5710/19

город Ростов-на-Дону

16 мая 2019 г.

дело N А32-14336/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 мая 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,

судей Гуденица Т.Г., Ильиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Беляевой И.Н.

при участии:

от заявителя: Мельникова В.С. по доверенности от 04.12.2018,

от администрации муниципального образования Динской район: Лямкиной А.В. по доверенности от 05.04.2019,

от Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район: Лямкиной А.В. по доверенности от 27.01.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Капитал Строй" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2019 по делу N А32-14336/2017, принятое в составе судьи Данько М.М., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Капитал Строй" к администрации муниципального образования Динской район, при участии третьих лиц: ЖСК "Красноград", Прокурора Динского района, Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район, администрации муниципального образования Южно-Кубанское сельское поселение в составе муниципального образования Динской район, о признании отказа незаконным и обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Капитал Строй" (далее - общество, ООО "Капитал Строй") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования Динской район (далее - администрация), в котором просило:

- признать незаконным отказ администрации в предоставлении обществу земельного участка площадью 11 357 кв. м с кадастровым номером 23:07:0301003:64, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, поселок Южный, улица Мира, 36а, для завершения строительства незавершенных строительством объектов, выраженный в письме от 19.01.2017 N 09.01-05/75, как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации (далее - ЗК РФ),

- обязать администрацию подготовить и направить в адрес общества проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0301003:64 для завершения строительства расположенных на нем объектов незавершенного строительства, - взыскать с администрации в пользу общества судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей (требования, уточненные в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: ЖСК "Красноград", Прокурор Динского района, Управление имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район, администрация муниципального образования Южно-Кубанское сельское поселение в составе муниципального образования Динской район.

Решением суда от 20.11.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 19.04.2018, признан незаконным отказ администрации в предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 23:07:0301003:64 площадью 11 357 кв. м для завершения строительства незавершенных строительством объектов, выраженный в письме от 19.01.2017 N 09.01-05/75, как не соответствующий ЗК РФ. Суд обязал администрацию в течение месяца с момента вступления решения в законную силу подготовить и направить в адрес общества проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0301003:64, со сроком действия - три года, для завершения строительства расположенных на участке объектов незавершенного строительства. С администрации в пользу общества взыскано 3 000 рублей в возмещение расходов по государственной пошлине.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.07.2018 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края, ввиду того, что суд первой инстанции не определил нормы закона, подлежащие применению к спорным правоотношениям (статьи 133, 168 Арбитражного процессуального кодекса), судебные инстанции не оценили, на предмет соответствия установленной такими (подлежащими применению) нормами процедуре, заявление ООО "Капитал Строй" от 20.12.2016 (т. 1, л. д. 40 - 41), в котором, в том числе отсутствует какое-либо указание на расположение на испрашиваемом участке объектов незавершенного строительства, нуждающихся в завершении строительства, на основания их возведения, на подтверждающие данные обстоятельства документы; судебные инстанции не проанализировали соответствие выданных администрацией Южно-Кубанского сельского поселения разрешений на строительство условиям договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, от 11.01.2012 N 0700002964, заключенного обществом с управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее - управление имущественных отношений), и возведение на спорном участке объектов незавершенного строительства в соответствии с выданными разрешениями на строительство, не обсудили вопрос о привлечении к участию в деле арендодателя, в качестве которого выступило управление имущественных отношений, и органа, выдавшего разрешения на строительство. Также суд кассационной инстанции указал, что суды не учли, что один из незавершенных строительством объектов (литера 4), для завершения строительства которого (наряду с остальными объектами), обществом испрашивается земельный участок площадью 11 357 кв. м, находился на момент рассмотрения дела на стадии котлована, не оценили возможность предоставления участка для завершения строительства такого объекта, не установили площадь земельного участка, необходимого для завершения строительства объектов, без учета названного литера 4; вывод о необходимости предоставления заявителю земельного участка испрашиваемой площадью и для завершения строительства объекта, имеющего степень готовности 40 % (литера 3) постановлен судами без надлежащего исследования технической документации на указанный объект, заявлений общества от 26.10.2016 (т. 3, л. д. 17 - 18) и от 01.11.2016 (т. 3, л. д. 19), в которых выражено намерение о завершении строительства только двух объектов (многоквартирные дома литеры 1, 2), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:07:0301003:64; судебные инстанции не проверили правомерность изданного администрацией постановления от 26.12.2014 N 2055 о продлении срока действия договора аренды и заключенного в соответствии с ним дополнительного соглашения от 30.12.2014 к договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, от 11.01.2012 N 0700002964, факт государственной регистрации последнего.

При новом рассмотрении общество изменило предмет заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ и требований и просило признать незаконным отказ администрации муниципального образования Динской район в предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 23:07:0301003:64 площадью 11357 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, поселок Южный, улица Мира, 36 а, для завершения строительства незавершенных строительством объектов, выраженный в письме от 19.01.2017 N 09.01-05/75, как не соответствующий ЗК РФ; обязать администрацию подготовить и направить в адрес общества проект договора аренды указанного земельного участка для завершения строительства расположенных на данном земельном участке объектов незавершенного строительства - литера 1, литера 2, литера 3.

Суд первой инстанции решением от 08.02.2019 заявленные требования оставил без удовлетворения. Решение мотивировано тем, что договор от 11.01.2012 N 0700002964 является недействительной (ничтожной) сделкой, в связи с чем ООО "Капитал-Строй" арендатором участка не стало и не может требовать заключения договора аренды на новый срок. Отсутствие договора аренды земельного участка, влечет за собой признание возведенных на нем объектов самовольными постройками.

Открытое акционерное общество "Капитал Строй" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просило его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, поскольку обществу было выдано разрешение на строительство, в которое были внесены изменения в отношении этажности Литера 2. При вынесении решения суд не учел, что к моменту судебного разбирательства по иску ООО "Капитал Строй" и вынесения решения отсутствовали признаки самовольной постройки, все параметры строений в разрешениях на строительство и построенных объектов совпадают. Полагает, что дополнительное соглашение является самостоятельной сделкой, поскольку срок действия договора аренды земельного участка от 11.01.2012 N 0700002964 закончился 31.07.2014, а дополнительное соглашение заключено через 5 месяцев после окончания срока договора аренды земельного участка. Дополнительное соглашение от 30.12.2014 заключено сторонами в письменной форме и содержит условие о предоставлении земельного участка, с определенным кадастровым номером и адресом на определенный сторонами срок, т.е. обладает всеми признаками самостоятельной сделки. Полагает также, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Капитал Строй" доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель администрации муниципального образования Динской район возражал и Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район против удовлетворения апелляционной жалобы, просил обжалуемое определение суда оставить без изменения.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями части 3 статьи 156 АПК РФ, не установил процессуальных препятствий к рассмотрению апелляционной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции на основании постановления администрации от 11.01.2012 N 21 между Управлением имущественных отношений и земельных отношений администрации муниципального образования Динской район и Нарцевым Владимиром Сергеевичем был заключен договор от 11.01.2012 N 0700002964, согласно которому Нарцеву В.С. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:07:0301003:64 площадью 11357 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, поселок Южный, улица Мира, 36 а, категории земель - земли населенных пунктов для строительства торгово-бытовых и жилых зданий малой и средней этажности сроком до 01.08.2014.

По договору об уступке прав и обязанностей от 30.05.2012 права и обязанности по договору аренды земельного участка от 11.01.2012 N 0700002964 переданы Новостройному Михаилу Юрьевичу.

Южно-Кубанским сельским поселением Динского района 04.09.2013 Новостройному М.Ю. выдано разрешение N Ru 23508310-214 на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями в пос. Южном, Динского района, Краснодарского края" Литер 3.

На основании договора об уступке прав и обязанностей от 09.01.2014 права и обязанности по договору аренды земельного от 11.01.2012 N 0700002964 переданы ООО "Капитал Строй".

Южно-Кубанским сельским поселением Динского района ООО "Капитал Строй" выданы разрешения на строительство:

- 14.08.2014 N Ru 23508310-246 на строительство односекционного трехэтажного жилого дома в пос. Южном, Динского района, Краснодарского края" Литер 4 (т.1 л.д.30-31);

- 02.10.2014 N Ru 23508310-250 на строительство многоквартирного жилого дома Литер 1; по ГП площадью застройки 522,23 кв.м; общая площадь здания 2108 кв.м (32-квартирный) (т.1 л.д. 32-33);

- 02.10.2014 N Ru 23508310-251 на строительство многоквартирного жилого дома дом Литер 2; по ГП площадь застройки 782,58 кв.м; общая площадь здания 3109,48 кв.м (44-квартирный) (т.1 л.д. 34-35).

Между администрацией и ООО "Капитал Строй" на основании постановления от 26.12.2014 N 2055 заключено дополнительное соглашение от 30.12.2014 к договору аренды земельного от 11.01.2012 N 0700002964, которым продлен срок действия указанного договора на 2 года до 26.12.2016.

ООО "Капитал Строй" 20.12.2016 обратилось к главе муниципального образования Динской район с заявлением, в котором, ссылаясь на истечение 26.12.2016 срока действия договора аренды земельного участка от 11.01.2012 N 0700002964 в редакции дополнительного соглашения к нему от 30.12.2014, просило продлить срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0301003:64 для строительства торгово-бытовых и жилых зданий малой и средней этажности (т. 1, л. д. 40 - 41).

Письмом администрации от 19.01.2017 N 09.01-05/75 общество уведомлено о том, что в соответствии с изменениями в земельном законодательстве, с 01.03.2015 дополнительные соглашения к существующим договорам аренды по продлению срока аренды не заключаются; заключить на новый срок договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: пос. Южный, ул. Мира, 36а, не представляется возможным по причинам истечения срока действия всех ранее выданных разрешений на строительство в 2015 году, отсутствия предусмотренных статьей 55 Градостроительного кодекса документов, необходимых для ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию, а также документов, подтверждающих право собственности на объекты недвижимости, наличием у общества по состоянию на 31.12.2016 задолженности по арендной плате (т. 1, л. д. 42 - 43).

Полагая, что земельный участок с кадастровым номером 23:07:0301003:64 используется обществом в соответствии с целью его предоставления - для строительства торгово-бытовых и жилых зданий малой и средней этажности, в период действия договора на нем возведены незавершенные строительством объекты 90 % (литеры 1, 2), 40 % (литера 3) готовности, общество намерено продолжать строительство объектов до полного завершения, ООО "Капитал Строй" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемое решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент обращения общества с настоящим заявлением) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом (Определение Верховного Суда РФ от 19.09.2017 N305-ЭС17-7338).

Оценив на предмет соответствия требованиям действующего законодательства заявление ООО "Капитал Строй" от 20.12.2016 (т. 1, л. д. 40 - 41), суд первой инстанции правомерно установил отсутствие указаний на расположение на испрашиваемом участке объектов незавершенного строительства, нуждающихся в завершении строительства, на основания их возведения, на подтверждающие данные обстоятельства документы, которые бы позволили адресату установить правовое и фактическое основания для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.

Довод жалобы о том, что Литеры 1,2,3 не обладали признаками самовольной постройки подлежит отклонению, поскольку имеющими преюдициальное значение судебными актами, а именно: решением Динского районного суда Краснодарского края от 12.04.2016 по делу N 2-1076/2016 по иску прокурора Динского района, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к жилищно-строительному кооперативу "Красноград" и ООО "Капитал Строй" о запрете деятельности по строительству на земельном участке с кадастровым номером 23:07:0301003:64, решением Динского районного суда от 01.06.2016 по делу N 2-745/2016 установлено, что к моменту истечения в 2015 году срока действия ранее выданных разрешений на строительство, строительство многоквартирных жилых домов литеры 3 и 4 находилось на нулевом цикле, любым иным физическим и юридическим лицам судом запрещено осуществлять деятельность по строительству объектов капитального строительства на спорном участке до получения соответствующего разрешения, а также об осуществлении строительства многоквартирных жилых домов литеры 1 и 2 вопреки выданным разрешениям на строительство, с отступлением от проектной и разрешительной документации, без осуществления обязательного государственного строительного надзора.

Проверив доводы о том, что дополнительное соглашение является самостоятельной сделкой, суд апелляционной инстанции отмечает, что земельным законодательством предусмотрен особый порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности, в аренду. Доказательств соблюдения такого порядка суду не представлено.

Более того, администрацией указывалось на несоблюдение обществом условий для заключения договора аренды на новый срок (в том числе законность возведенных на испрашиваемом земельном участке строений).

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2019 по делу N А32-14336/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.Ю. Ефимова

Судьи

Т.Г. Гуденица М.В. Ильина