Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2019 г. N 10АП-6884/19

г. Москва

20 мая 2019 г.

Дело N А41-78639/18

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Немчиновой М.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Администрации Богородского городского округа Московской области: Бахмутов С.В., представитель по доверенности от 09.11.2018;

от ООО "Техностройолимп": представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Министерства имущественных отношений Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Богородского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2019 года по делу N А41-78639/18, принятое судьей Семёновой А.Б., по исковому заявлению Администрации Богородского городского округа Московской области к ООО "Техностройолимп", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области о расторжении,

УСТАНОВИЛ:

Администрации Богородского городского округа Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Техностройолимп" о расторжении договора аренды земельного участка от 14.11.2011 N 48 - 2011 и о обязании в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301004:334.

Решением Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2019 года по делу N А41-78639/18 в удовлетворении исковых требований Администрации Богородского городского округа Московской области отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Администрация Богородского городского округа Московской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании представитель Администрации Богородского городского округа Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представители ответчика и третьего лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителя истца, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суд первой инстанции подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Техностройолимп" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301004:334, площадью 7 323 кв.м. расположенною по адресу: Московская область, городское поселение Ногинск, г. Ногинск, ул. Санаторная, вид разрешенного использования -- "под многоэтажное жилищное строительство", на основании договора аренды земельного участка N 48 -2011 от 14.11.2011, Соглашения об уступке (передаче) прав и обязанностей от 04.07.2012.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды срок аренды участка установлен с 14.11.2011 по 13.11.2021 (10 лет).

Указанный Договор и Соглашение об уступке (передаче) прав и обязанностей в установленном законом порядке прошли государственную регистрацию (дата регистрации 18.07.2012, номер регистрации 50-50-16/055/2012-103).

Так как ООО "Техностройолимп" не оплатило арендную плату по договору аренды за период с 3 квартала 2017 по 1 квартал 2018, у него образовалась задолженность более чем за 6 месяцев, взысканная решениями Арбитражного суда Московской области: от 10.01.2018 по делу N А41-912338/2017 за период 3 квартал 2017, от 20.04.2018 по делу N А41-8363/18 за период 4 квартал 2017, от 17.07.2018 по делу N А41-40426/18 за период 1 квартал 2018.

В связи с наличием задолженности по арендной плате за земельный участок по вышеуказанному договору аренды более чем за 2 квартала, администрация направила в адрес общества письмо N 48-2011 от 26.07.2018 с предложением о расторжении договора аренды N 48-2011 от 14.11.2011 и дополнительное соглашение о расторжении договора аренды (т.1, л.д.42-43).

Поскольку инициированный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, он обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истец не представил в материалы дела доказательства, подтверждающие, что решения по делам N А41-912338/2017, N А41-8363/18, N А41-40426/18 не исполнены, в том числе в принудительном порядке на основании возбужденных исполнительных производств, а также из того, что в настоящее время часть земельного участка занята прочно связанными с земельным участком объектами - фундаментами сгоревших зданий, правовая судьба которых не определена.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, существенное нарушение договора одной из сторон является одним из оснований для его расторжения по решению суд при заявлении соответствующего требования другой стороной.

При этом статья 450 ГК РФ наряду с существенным нарушением договора, предусматривает расторжение договоров по специальным основаниям предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами или самим договором, при этом условий о том, что данные основания обязательно должны быть существенными, статья 450 ГК РФ не содержит.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4.1.1. спорного договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора при использовании земельного участка не по целевому назначению при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного срока.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как следует из материалов дела, Администрацией соблюден претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Решениями Арбитражного суда Московской области от 10.01.2018 по делу N А41-912338/2017, от 20.04.2018 по делу N А41-8363/18, от 17.07.2018 по делу N А41-40426/18, подтверждается невнесение ответчиком арендной платы более чем за 6 месяцев.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При этом, факт не исполнения ответчиком вышеуказанных судебных актов в принудительном порядке, вопреки позиции суда первой инстанции не имеет правового значения, поскольку по условиям п.4.1.1 договора аренды, основанием для его расторжения является в том числе не внесение арендатором арендной платы более, чем за 6 месяцев.

Принимая во внимание, что факт существования нарушения ответчиком условий договора аренды подтвержден материалами дела, решение в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора подлежит отмене, а требование о расторжении договора удовлетворению.

Оснований для отмены решения в части требования об обязании в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301004:334 у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку из акта осмотра земельного участка следует, что на земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ответчику, в виде фундаментов зданий, поврежденных пожаром, а именно:

- жилой дом, поврежденный пожаром, с кадастровым номером 50:16:0301004:429,

жилой дом, поврежденный пожаром, с кадастровым номером 50:16:0301004:428,

жилой дом, поврежденный пожаром, с кадастровым номером 50:16:0301004:427,

Судом первой инстанции установлено, что земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301004:334 используется им для проведения проектных и изыскательских работ, предшествующих строительству.

13.07.2017 Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области утвержден градостроительный план земельного участка, в п. 3.1. которого также имеется информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства: жилых домах с кадастровыми номерами 50:16:0301004:427, 50:16:0301004:428, 50:16:0301004:429.

Вопреки доводу заявителя апелляционной жалобы, представленными в материалы дела выписками из ЕГРН факт нахождения указанных объектов в собственности ответчика подтвержден.

Правовая судьба указанных объектов не была определена иными судебными актами.

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301004:334 предполагает нахождение на нем объектов капитального строительства, имеет вид разрешенного использования: для многоэтажного жилищного строительства.

Земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301004:334 имеет потребительское и функциональное назначение - место расположения здания или сооружения, в связи с чем, невозможно по-разному определять правовую судьбу здания и земельного участка под ним, следовательно, заявленное требование о расторжении договора аренды не преследует цель возврата земельного участка, что является основанием для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу положений пункта 1 статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Судом первой инстанции верно указано, что принимая во внимание, что истец просит обязать ответчика возвратить весь земельный участок, а в настоящее время часть земельного участка занята прочно связанными с земельным участком объектами - фундаментами сгоревших зданий, земельный участок физически не может быть передан ответчиком администрации, поскольку возврат всего земельного участка не представляется возможным без определения правовой судьбы объектов капитального строительства в соответствии с 5 пунктом 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, суд первой инстанции обосновано отказал в удовлетворении требования об обязании в течение 15 дней после вступления в законную силу судебного акта передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 50:16:0301004:334.

В части 1 статьи 110 АПК РФ определено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Таким образом, учитывая положения п. 1 ст. 110 АПК РФ и разъяснения, данных в п. п. 12, 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1, понесенные сторонами судебные расходы подлежат распределению в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, п. 3 ч. 1 ст. 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2019 года по делу N А41-78639/18 в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора отменить.

В данной части иск удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды N 48-2011 от 14.11.2011 земельного участка с кадастровым номером 50:16:0301004:334, площадью 7323 кв.м, разрешенное использование "под многоэтажное жилищное строительство", категория земель - "земли населенных пунктов", расположенного в Ногинском районе, городском поселении Ногинск, г. Ногинск, ул. Санаторная.

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 27 февраля 2019 года по делу N А41-78639/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Техностройолимп" в доход Федерального бюджета 9 000 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

М.А. Немчинова Л.В. Пивоварова