Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2019 г. N 10АП-21386/18

г. Москва

20 мая 2019 г.

Дело N А41-43346/18

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2019 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Русаковым В.О.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Балашиха Московской области: Юров С.Г., по доверенности от 09.01.2019;

от ООО "Терра Инвест": Макарий Н.Н., по доверенности от 20.03.2019;

от ФГБУ "Национальный парк "Лосиный остров": не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Администрации городского округа Балашиха Московской области и ООО "Терра Инвест" на решение Арбитражного суда Московской области от 18 октября 2018 года по делу N А41-43346/18, принятое судьей Уваровым А.О., по иску Администрации городского округа Балашиха Московской области к ООО "Терра Инвест" о взыскании, по встречному иску ООО "Терра Инвест" к Администрации городского округа Балашиха Московской области, третье лицо: ФГБУ "Национальный парк "Лосиный остров", об уменьшении арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Терра Инвест" о взыскании 4 345 836, 05 рублей задолженности по оплате арендной платы за период с 4 кв. 2017 г. по 1 кв. 2018 года, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка N 103-П от 30.09.2005, а также 117 034, 39 рублей неустойки за период с 16.12.2017 по 27.03.2018, начисленной на основании п. 5.2. договора аренды по ставке 0,05 % от суммы долга за каждый день просрочки. Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды.

ООО "Терра Инвест" в рамках настоящего дела заявлены встречные требования к Администрации городского округа Балашиха Московской области об уменьшении размера арендной платы по договору аренды за период с 4 кв. 2017 года по 1 кв. 2018 года на 2 902 233, 19 рублей, исчисляя ее из расчета площади арендованного земельного участка, разрешенной для строительства - 9 500, 37 кв.м

Решением Арбитражного суда Московской области от 18 октября 2018 года по делу N А41-43346/18 исковые требования Администрации городского округа Балашиха Московской области удовлетворены в части, в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Терра Инвест" отказано.

Не согласившись с указанным решением, Администрации городского округа Балашиха Московской области и ООО "Терра Инвест" обжаловали его в апелляционном порядке в соответствующих частях.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители Администрации и общества поддержали доводы своей своих апелляционных жалоб в полном объеме, просили решение суда отменить, апелляционные жалобы - удовлетворить.

Третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121 - 124, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), но не явившихся в заседание и не направивших своих представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение подлежащим отмене в части.

Как следует из материалов дела, 30 сентября 2005 года Администрация Балашихинского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Капитал-Инвест" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:15:0040302:24, общей площадью 2,86 га, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, северо-западнее квартала Лукино, для малоэтажной жилой застройки.

Срок аренды земельного участка установлен с 29 сентября 2005 года по 28 сентября 2010 года (раздел 3 договора).

Пунктом 2.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В соответствии с пунктом 4.2.6 договора аренды арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды.

ООО "Капитал-Инвест" (цедент) и ООО "Терра-Инвест" (цессионарий) 17 мая 2013 года заключили договор уступки прав, в соответствии с которым цедент уступает, а цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 30 сентября 2005 года.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика за период с 4 кв. 2017 года по 1 кв. 2018 года составила 4 345 836, 5 рублей.

Поскольку указанная задолженность в добровольном порядке не оплачена, Администрация обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя первоначальный иск Администрации в части, суд первой инстанции посчитал подтвержденным факт наличия задолженности в заявленном размере. При этом, поскольку Администрацией подтвержден факт несвоевременного внесения арендной платы только за 2 периода, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции в части требования о взыскании арендной платы и неустойки.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон МО N 23/96-ОЗ).

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по вышеуказанному договору аренды за спорный период составила 4 345 836, 5 руб.

Проверив представленный истцом расчет, суд первой инстанции обоснованно признал его правильным и удовлетворил указанное требование.

В связи с неисполнением обязательств по оплате арендной платы истцом заявлено требование о взыскании неустойки.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу пункта 6 статьи 15 Закона Московской области от 07 июня 1996 года N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Арбитражный суд первой инстанции счел заявленный истцом размер неустойки соразмерным величине неисполненного обязательства и не усмотрел правовых оснований для ее снижения вследствие применения к рассматриваемым правоотношениям положений статьи 333 ГК РФ.

Как указывалось выше, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, поскольку Администрацией подтвержден факт несвоевременного внесения арендной платы только за 2 периода.

Апелляционный суд полагает указанный вывод ошибочным, ввиду следующего.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу положений пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пунктах 29 и 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ.

Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В материалы дела Администрацией представлены доказательства соблюдения указанного досудебного порядка.

В соответствии с пунктом 5.1.6.6 договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае двукратного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Поскольку материалами дела подтвержден факт двукратного невнесения арендатором арендной платы, требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.

По встречного иску апелляционный суд отмечает следующее.

ООО "Терра Инвест" в рамках настоящего дела заявлены встречные требования к Администрации городского округа Балашиха Московской области об уменьшении размера арендной платы по договору аренды за период с 4 кв. 2017 г по 1 кв. 2018 г. на 2 902 233, 19 рублей, исчисляя ее из расчета площади арендованного земельного участка, разрешенной для строительства - 9 500, 37 кв.м.

В основание встречного иска истец ссылается на то, что переданный ему в аренду земельный участок КН 50:15:0040302:25 невозможно использовать для целей строительства, поскольку он частично (19 099, 63 кв.м.) находится в охранных зонах:

- линейного сооружения "Кабельная линия связи "Ярославль-Москва",

- инженерной сети ЛЭП,

- особо охраняемой природной территории федерального значения - национальный парк "Лосиный остров".

Отказывая во встречном иске, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Вместе с тем, ответчиком фактически заявляются требования о внесении изменений в договор аренды в части уменьшения арендованной площади земельного участка, что является существенным изменением условий договора аренды.

Формирование земельного участка в указанных ответчиком границах и предоставление его в аренду возможно только в порядке. предусмотренном ст. 39.6 ЗК РФ.

Таким образом, обжалуемое решение подлежит отмене в части отказа в удовлетворении исковых требований Администрации г.о. Балашиха Московской области о расторжении договора аренды, а указанное требование - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 18 октября 2018 года по делу N А41-43346/18 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Администрации г.о. Балашиха Московской области о расторжении договора аренды N 103-П от 30.09.2005.

Расторгнуть договор аренды земельного участка N 103-П от 30.09.2005.

В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 18.10.2018 по делу N А41-43346/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - ООО "Терра Инвест" без удовлетворения.

Взыскать с ООО "Терра Инвест" (ИНН 5045043170) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

Л.В. Пивоварова В.Н. Семушкина