Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2019 г. N 15АП-6871/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 сентября 2019 г. N Ф08-7763/19 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

30 мая 2019 г.

дело N А32-56243/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 мая 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Величко М.Г.

судей Барановой Ю.И., Ереминой О.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.

при участии:

от администрации муниципального образования город Краснодар: представитель не явился, извещен;

от общества с ограниченной ответственностью "СВС-Тех Пром": представитель Слабоденюк И.А., паспорт, по доверенности от 31.05.2018;

от третьих лиц: представители не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СВС-Тех Пром"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 11.03.2019 по делу N А32-56243/2017 (судья Боровик А.М.)

по иску администрации муниципального образования город Краснодар

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "СВС-Тех Пром"

при участии третьих лиц: Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар; Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар; Департамента финансов администрации муниципального образования г. Краснодар

о взыскании задолженности по арендной плате, пени, о расторжении договора аренды, об обязании освободить и вернуть арендодателю земельный участок,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "СВС-Тех Пром"

к администрации муниципального образования город Краснодар

о признании договора аренды земельного участка недействительным, о взыскании расходов, связанных с недействительностью договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СВС-Тех Пром" (далее - ООО "СВС-Тех Пром", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.07.2013 N 4300020211 в размере 433 406,49 руб. за период с 01.07.2017 по 30.11.2017, пени в размере 5763,40 руб. по состоянию на 23.11.2017, о расторжении договора аренды земельного участка от 18.07.2013 N 4300020211, об обязании ответчика освободить и вернуть арендодателю (истцу) земельный участок общей площадью 10447 кв.м, расположенный в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по ул. Тихорецкой, 32/1, кадастровый номер 23:43:0412001:572, путем подписания акта приема-передачи.

ООО "СВС-Тех Пром" обратилось со встречным иском о признании договора аренды земельного участка N 4300020211 (л/с N 119430000019699) от 18.07.2013, заключенного между администрацией и ООО "СВС-Тех ПРОМ" недействительным, о взыскании с администрации расходов, связанных с недействительностью договора аренды земельного участка N4300020211 (л/с N 119430000019699) от 18.07.2013 в размере 2 237 368,86 рублей.

Решением от 11.03.2019 по первоначальному иску взыскана с ООО "СВС-Тех Пром" в пользу администрации задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 18.07.2013 N 4300020211 в размере 433 406,49 руб. за период с 01.07.2017 по 30.11.2017, пеня в размере 5763,40 руб. по состоянию на 23.11.2017, расторгнут договор аренды земельного участка от 18.07.2013 N 4300020211, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "СВС-Тех Пром". Суд обязал ООО "СВС-Тех Пром" освободить и вернуть арендодателю (администрации муниципального образования город Краснодар) земельный участок общей площадью 10447 кв.м, расположенный в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по ул. Тихорецкой, 32/1, кадастровый номер 23:43:0412001:572, путем подписания акта приема-передачи. С ООО "СВС-Тех Пром" в доход федерального бюджета взыскано 17 783 рублей государственной пошлины. В удовлетворении встречного иска отказано. ООО "СВС- Тех Пром" выдана справка на возврат из федерального бюджета 28 187 рублей государственной пошлины. Путем зачета окончательно определено выдать ООО "СВС-Тех Пром" справку на возврат из федерального бюджета 10 404 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "СВС-Тех Пром" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 11.03.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, согласно генеральному плану муниципального образования земельный участок расположен в неустановленной функциональной зоне, частично в границах с особыми условиями использования территории (граница санзоны от транспортных магистралей на территории сельскохозяйственного назначения). Согласно ответам Департамента на момент заключения договора аренды и в настоящее время выдать градостроительный план земельного участка с зоной размещения объектов капитального строительства не предоставляется возможным. Спорный договор аренды земельного участка от 18.07.2013 N 4300020211 не может быть расторгнут, поскольку является недействительным (ничтожным).

В судебное заседание администрации муниципального образования город Краснодар и третьих лиц, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие указанных лиц в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "СВС-Тех Пром" представил письменное ходатайство о приобщении к материалам дела документов, подтверждающих направление сторонам копии апелляционной жалобы с приложенными к ней документами, которое судом апелляционной инстанции рассмотрено, удовлетворено; представленные истцом документы приобщены к материалам дела.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "СВС-Тех Пром" поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 11.07.2013 N 5040 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "СВС-Тех Пром" земельного участка Карасунском внутригородском округе города Краснодара" между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "СВС-Тех Пром" заключен договор аренды земельного участка от 18.07.2013 N 4300020211, пунктами 1.1. и 1.3. которого установлено, что арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 10447 кв.м, расположенный Карасунском внутригородском округе города Краснодара по ул. Тихорецкой, 32 кадастровый номер 23:43:0412001:572, для строительства многоуровневого гаража.

Указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 02.08.2013, регистрационная запись N 23-23-01/513/2013-013.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и муниципального образования город Краснодар, изменением кадастровой стоимости земельного участка, в том числе при изменении площади земельного участка при упорядочении его границ, изменения вида разрешенного использования земельного участка, переводе земельного участка из одной категории в другую, изменении рыночной стоимости земельного участка, пересмотре ставок арендной платы и (или) ставок земельного налога на соответствующий финансовый год, не более одного раза в год. Изменение арендной платы осуществляется без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации. Уведомление может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц и является обязательным для арендатора. Изменения, касающиеся арендной платы за пользование земельным участком, вступают в силу с даты, указанной в соответствующем нормативном правовом акте. В случае если такая дата не будет определена с момента вступления нормативного правового акта в законную силу.

В соответствии с пунктами 2.3 и 2.4 договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка за каждый день фактического использования или владения и подлежит внесению арендатором ежемесячно не позднее 10 числа начала каждого месяца.

Как указал истец, в нарушение условий договора обязанность ответчиком по своевременной уплате арендных платежей надлежащим образом не исполняется.

За период с 01.07.2017 по 30.11.2017 задолженность ответчика по арендной плате по договору составила 433 406,49 руб., сумма пени за несвоевременную уплату ответчиком арендных платежей на дату 23.11.2017 составляет 5763,40 руб.

На основании подпункта 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенным использованием.

Актом осмотра земельного участка от 30.05.2017 N 1153 установлено, что земельный участок общей площадью 10447 кв.м, расположенный в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по ул. Тихорецкой, 32/1, не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на участке произрастают деревья, трава.

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 26.05.2017 N 29/5436 разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке общей площадью 10447 кв.м, расположенном в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по ул. Тихорецкой, 32/1, кадастровый номер 23:43:0412001:572, не выдавалось.

Как указывает истец, ООО "СВС-Тех Пром" нарушено условие договора аренды земельного участка.

Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено предписание от 20.06.2017 N 17289.26 об устранении нарушений в месячный срок со дня получения данного предписания.

Данное предписание возвращено с истечением срока хранения.

Невозвращение земельного участка послужило основанием для обращения администрации муниципального образования город Краснодар в суд с настоящим иском.

В свою очередь, ООО "СВС-Тех Пром" обратилось со встречным иском о признании договора аренды земельного участка N 4300020211 (л/с N 119430000019699) от 18.07.2013, заключенного между администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственности "СВС-Тех ПРОМ" недействительным, о взыскании расходов, связанных с недействительностью договора аренды земельного участка N4300020211 (л/с N 119430000019699) от 18.07.2013 в размере 2 237 368,86 рублей.

В обоснование встречных исковых требований указано, что арендодателем не обеспечено предоставление обусловленного договором исполнения обязательства в виде передачи арендуемого имущества в состоянии, позволяющем использование арендованного имущества - земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования, вследствие чего у арендатора возникает право приостановления встречного обязательства - внесения арендных платежей, ввиду того, что земельный участок невозможно было использовать по прямому назначению. Поскольку арендованный земельный участок попадает в пределы действия специальной зоны назначения: санитарно-защитные зеленые насаждения, ООО "СВС-Тех Пром" полагает, что необходимо признать ничтожным договор аренды земельного участка N 4300020211 (л/с N 119430000019699) от 18.07.2013, как не соответствующий требованиям санитарно-эпидемиологического законодательства, в части выдачи разрешения на строительство, указанного в договоре объекта и противоречащим генеральному план) города. Ввиду указанного, арендатором (обществом) были понесены убытки вследствие выполнения обязательств по недействительному договору аренды в размере 2 237 368,86 (в период с 01.06.2015 по 30.06.2017).

Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что спорный земельный участок предоставлен в аренду ООО "СВС-Тех Пром" по договору аренды земельного участка от 18.07.2013 N 4300020211.

Расчет суммы задолженности по арендной плате, представленный истцом, признан судом верным, контррасчет ответчик не представил.

Ответчиком не представлены доказательства погашения задолженности.

Истцом заявлены требования о взыскании пени в размере 5763,40 руб. по состоянию на 23.11.2017.

В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Расчет пени проверен судом и признан верным.

Истец также просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 18.07.2013 N 4300020211, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО "СВС-Тех Пром".

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 3.2.5 договора, настоящий договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим основаниям: использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.3 настоящего договора; использование участка способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку; неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4 - 4.1.7, 4.1.9, 4.1.11 -4.1.14 настоящего договора.

В соответствии с положениями статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований прекращения договора аренды земельного участка, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Законом N 101-ФЗ, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Таким образом, ответчик на протяжении длительного времени не исполнял взятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка.

Нормами продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений, утвержденными постановлением Госстроя СССР от 17.04.1985 N 51/90 (СНиП 1.04.03-85), минимальный срок строительства объекта недвижимости определен не менее трех лет.

Такой срок аренды земельного участка, предоставленного под строительство, установлен с тем, чтобы лицо имело реальную возможность такое строительство осуществить, достигнув его цели.

Повторным актом осмотра земельного участка от 31.08.2017 N 1973 установлено, что земельный участок общей площадью 10447 кв.м, расположенный в Карасунском внутригородском округе города Краснодара по ул. Тихорецкой, 32/1, не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, на участке произрастают деревья, трава.

Судом отмечено, что общество, взяв на себя обязательства по строительству в течение даже менее года, приняло все предпринимательские риски, связанные с невозможностью осуществления такого строительства в сроки, предусмотренные договором, в то время как сам договор аренды в совокупности действовал более 4 лет.

С учетом изложенного, общество, действуя разумно и осмотрительно, с должной степенью заботливости, должно было принять все необходимые меры для того, чтобы до заключения договора аренды установить возможные препятствия к использованию объекта аренды по назначению.

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательская деятельность осуществляется самостоятельно и на свой риск, поэтому принимая на себя обязательства по уже действующему договору аренды, Общество должно было предвидеть возможное возникновение препятствий к исполнению обязательств, однако не проявил должной осмотрительности, поэтому неблагоприятные последствия недостаточной осмотрительности заявителя при ведении предпринимательской деятельности ложатся на самого заявителя.

Непринятие таких мер, в силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, относит на него риск последствий ведения предпринимательской деятельности и в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не может являться основанием для вывода о противоправности действий арендодателя.

На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что в данном случае нарушение условий договора выражается в отсутствии законченного строительством объекта в сроки, определенные договором, что влечет для администрации такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Согласно ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено предписание от 20.06.2017 N 17289.26 об устранении нарушений в месячный со дня получения данного предписания.

В связи с не устранением в установленный срок нарушений администрацией муниципального образования город Краснодар в адрес ответчика было направлено уведомление от 04.10.2017 N 11470/07 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.

Данное уведомление возвращено с истечением срока хранения.

В данном случае претензия о расторжении договора отправлена истцом по известному адресу ответчика, другие адреса в деле отсутствуют, следовательно, истцом в данном случае приняты все возможные и надлежащие меры для получения ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения, поэтому претензионный порядок истцом соблюден.

Указанная правовая позиция согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Учитывая, что порядок расторжения договора, предусмотренный действующим законодательством, истцом соблюден, суд признал требование о его досрочном расторжении обоснованным.

Требования по первоначальному иску удовлетворены судом.

В удовлетворении встречных исковых требований судом отказано по следующим основаниям.

ООО "СВС-Тех Пром" просило признать договор аренды земельного участка N 4300020211 (л/с N 119430000019699) от 18.07.2013, заключенный между администрацией муниципального образования город Краснодар и обществом с ограниченной ответственности "СВС-Тех ПРОМ" недействительным, взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар в пользу общества с ограниченной ответственности "СВС-Тех ПРОМ" расходы, связанные с недействительностью договора аренды земельного участка N4300020211 (л/с N 119430000019699) от 18.07.2013 в размере 2 237 368,86 рублей.

Поскольку арендованный земельный участок попадает в пределы действия специальной зоны назначения: санитарно-защитные зеленые насаждения, в связи с чем, ООО "СВС-Тех Пром" полагает, что необходимо признать ничтожным договор аренды земельного участка N 4300020211 (л/с N 119430000019699) от 18.07.2013, как не соответствующий требованиям санитарно-эпидемиологического законодательства, в части выдачи разрешения на строительство, указанного в договоре объекта и противоречащим генеральному плану города.

Ввиду изложенного, как указало ООО "СВС-Тех Пром", арендатором (обществом) были понесены убытки вследствие выполнения обязательств по недействительному договору аренды в размере 2 237 368,86 (в период с 01.06.2015 по 30.06.2017).

На основании ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 Х° 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абз.2 пункта 3 ст. 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

Судом установлено, что администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка N 4300020211 (л/с N 119430000019699) от 18.07.2013, где установлен вид разрешенного использования арендованного земельного участка: для строительства многоуровневого гаража.

Договор заключен на срок с 22.07.2013 до 11.07.2023.

В соответствии с выпиской правил землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар земельный участок 23:43:0412001:572 расположен в производственной зоне, однако, исходя из данных функционального зонирования градостроительного плана муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 "25 п. 15 "Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар", данный земельный участок попадает в зону специального назначения: санитарно-защитные зеленые насаждения.

Как указано ООО "СВС-Тех Пром", данные обстоятельства препятствуют обществу получить разрешение на строительство и использование земельного участка по целевому назначению. По данному обстоятельству с вопросом внесения изменений в Генеральный план муниципального образования город Краснодар в части земельного участка и приведения его в соответствие с правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар общество обращалось в Департамент архитектуры и градостроительства монопольного образования г. Краснодара (вх. 29/4190 от 24.04.2014; вхN 29/789 от 26.01.2016).

По запросу суда, Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар предоставлены сведения по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0412001:572 (договор от 18.07.2013 N 4300020211).

Так, Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар указано, что согласно генеральному плану муниципального образования город Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п.15 (далее - генеральный план), указанный земельный участок расположен в неустановленной функциональной зоне, частично в границах с особыми условиями использования территории (граница санзоны от транспортных магистралей на территории сельскохозяйственного назначения).

Изменения в генеральный план в отношении вышеуказанного земельного участка не вносились.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п.6 (далее - Правила), в действующей редакции и редакции на момент заключения договора аренды, вышеуказанный земельный участок расположен в производственной зоне (П).

Учитывая изложенное, нарушение в определении вида разрешенного использования арендованного земельного участка - для строительства многоуровневого гаража, судом не установлено.

Согласно статье 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) установлено, что застройка земельных участков должна осуществляться на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории.

В соответствии со статьями 1, 23, 36 ГрК РФ, функциональное назначение территории, в том числе путем определения функциональных зон, характеристик их планируемого развития и параметров, устанавливается положениями генерального плана городского округа (муниципального образования город Краснодар).

Согласно статье 57.3 ГрК РФ градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Пунктом 2 указанной статьи регламентировано, что источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются, в том числе документы территориального планирования (генеральные планы поселений) и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Также установлено, что Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар указано, что по данным информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар документация по планировке территории не утверждалась.

Разрешение на строительство объекта капитального строительства выдается на основании документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а именно:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутом, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

з) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда в случае строительства, реконструкции указанных объектов при условии, что экспертиза проектной документации указанных объектов не проводилась в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса;

4) положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 настоящего Кодекса), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 настоящего Кодекса);

6) копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Как установлено судом и подтверждается информацией Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (письмо N 601/29 от 21.01.2019), по результатам заключения договора аренды земельного участка от 18.07.2013 N 430002011 застройщик в департамент за выдачей градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство объекта капитального строительства на указанном земельном участке не обращался.

Доказательств, опровергающих указанный вывод, суду не представлено.

Доводы ООО "СВС-Тех Пром" с указанием на обращение с письмом вх. 29/4190 от 24.04.2014 к исполняющему обязанности директора Департамента архитектуры и градостроительства, с письмом вхN 29/789 от 26.01.2016 в комиссию по землепользованию и застройке администрации муниципального образования город Краснодар с вопросом внесения изменений в Генеральный план муниципального образования город Краснодар в части земельного участка и приведения его в соответствие с правилами землепользования и застройки муниципального образования город Краснодар, судом во внимание не приняты, поскольку не свидетельствуют о соблюдении установленного порядка.

Как установлено судом, ответчик не обжаловал в установленном законом порядке решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15 "Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар", которым установлено, что земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры.

В соответствии со статьей 1 регламента Городской Думы Краснодара, утвержденного решением Городской Думы Краснодара от 24.11.2005 N 3 п.6 "О регламенте городской Думы Краснодара" городская Дума Краснодара является представительным органом муниципального образования город Краснодар, действует на основании Конституции Российской Федерации, законодательства Российской Федерации, Краснодарского края, Устава муниципального образования город Краснодар и регламента. Дума обладает правами юридического лица.

Статьей 24 устава муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением Городской Думы Краснодара от 21.04.2011 N II п.6 "Об утверждении устава муниципального образования город Краснодар" установлено, что в компетенцию городской Думы Краснодара входит утверждение генерального плана муниципального образования город Краснодар (далее генеральный план), правил землепользования и застройки, местных нормативов градостроительного проектирования, порядка подготовки документации по планировке территории муниципального образования город Краснодар, разрабатываемой на основании решений органов местного самоуправления, установление в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и законами Краснодарского края требований к составу и порядку деятельности комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования город Краснодар.

Таким образом, уполномоченным органом по утверждению внесений изменений в генеральный план - является городская Дума Краснодара.

Следовательно, ответчиком не доказала противоправность действий (бездействий) и вина администрации.

Поэтому действия администрации не могут быть квалифицированы как ущемление прав арендатора на использование земельного участка администрацией, поскольку данные обстоятельства не зависят от арендодателя, а утверждение генерального плана муниципального образования город Краснодар не входит в полномочия администрации.

В настоящее время на основании обращения ООО "CBC-Tex Пром", на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0412001:572 департаментом выдан градостроительный план земельного участка N RU23306000-000000000012102 от 02.07.2018.

Учитывая изложенное, основания для признания договора недействительным по доводам, указанным ООО "CBC-Tex Пром", судом не установлены.

Факт владения участка за спорный период не оспаривается.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На основании изложенного, в удовлетворении требований ООО "СВС-Тех Пром" о признании договора аренды земельного участка N 4300020211 (л/с N 119430000019699) от 18.07.2013 недействительным, о взыскании с администрации расходов, связанных с недействительностью договора аренды земельного участка N4300020211 (л/с N 119430000019699) от 18.07.2013, в размере 2 237 368,86 рублей судом первой инстанции отказано.

По мнению апелляционной инстанции, также следует учитывать следующее.

В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 1 ГК РФ (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ, вступившим в силу 01.03.2013) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

По пункту 2 статьи 431.1 ГК РФ сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 настоящего Кодекса, а также если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны.

Как следует из дела и установлено судом, арендатор получил исполнение по договору аренды путём принятия во владение спорного участка, оплачивал такое пользование, не отказывался от участка, то есть надлежаще исполнял договор, считал его действительным, а соответственно при постановке вопроса об оплате такого пользования не вправе требовать признания его недействительным.

Довод заявителя жалобы о невозможности использования земельного участка правомерно отклонён. Доказательства тому, что участок передан в условиях невозможности его использования по целевому назначению, отсутствуют. Спорный участок был документально и фактически передан ответчику в арендное владение и пользование. Считая, что имеются обстоятельства, свидетельствующие о невозможности использования земельного участка, арендатор в спорный период с предложениями о расторжении договора аренды к арендодателю не обращался, вопрос о возврате земельного участка не ставил, однозначно волю на прекращение арендных отношений не выражал.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, принятого в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.03.2019 по делу N А32-56243/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.Г. Величко

Судьи

Ю.И. Баранова
О.А. Еремина

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.