Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2019 г. N 21АП-309/19

30 мая 2019 г.

ДелоN А83-22411/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 23.05.2019.

В полном объёме постановление изготовлено 30.05.2019.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В. и Колупаевой Ю.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Ищенко Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МаксиТон" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.11.2018 по делу N А83-22411/2017 (судья Колосова А.Г.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "МаксиТон"

к администрации города Ялта Республики Крым, Департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Центр Риэлтерских технологий", Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым

о понуждении заключить дополнительное соглашение,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "МаксиТон" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к администрации города Ялта Республики Крым (далее - администрация), департаменту имущественных и земельных отношений администрации города Ялта Республики Крым (далее - департамент), и с учетом заявления об изменении исковых требований (л.д. 94 - 97 том 1), удовлетворенного протокольным определением суда от 12.04.2018 (л.д. 99 том 1) просит обязать администрацию, департамент заключить с обществом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.08.2005 N 2420 в отношении земельного участка общей площадью 2 426 кв.м., кадастровый номер 90:25:050601:60, категория - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Крым, г.Ялта, пгт.Курпаты, пляжная территория, заменить сторону (арендатора) с общества с ограниченной ответственностью "Центр риэлтерских технологий" на общество, направить проект дополнительного соглашения в адрес общества в срок не позднее 30 (тридцати) дней с момента вступления в силу судебного акта. Исковые требования мотивированы наличием у общества права на переоформление договора аренды от 26.08.2005 N 2420, которое возникло у общества с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 20.11.2018 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции руководствовался тем, что обществом выбран не надлежащий способ защиты нарушенного права. Так же суд первой инстанции указал, что договор аренды земельного участка на сегодняшний день не перерегистрирован, в связи с чем произвести замену арендатора не представляется возможным, так как условиями договора это не предусмотрено.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования. Апеллянт ссылается на то, что факт приобретения строения на соответствующем земельном участке, ранее предоставленном продавцу на праве аренды, свидетельствует о необходимости замены стороны арендатора в договоре.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в связи, с чем рассмотрение жалобы возможно в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела на основании решения от 09.08.2005 г. 29-ой сессии 4 созыва Ливадийского поселкового совета Автономной Республики Крым между органом местного самоуправления и обществом с ограниченной ответственностью "Центр риэлтерских технологий" был заключен договор аренды земельного участка от 26.08.2005 N 2420 (далее - договор), в соответствии, с условиями которого арендатору Ливадийским поселковым советом был предоставлен сроком на 49 лет во временное пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 0,2426 га с кадастровым номером 0111947900:06:001:0022, расположенный по адресу: Автономная Республика Крым, г.Ялта, пгт.Курпаты, пляжная территория. Целевое назначение - для коммерческого использования.

24.02.2015 Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым недвижимое имущество было поставлено на государственный кадастровый учет за номером 90:25:020103:398, в подтверждение чего выдан кадастровый паспорт N 90-02/2015-43045.

27.02.2015 между обществом с ограниченной ответственностью "Центр риэлтерских технологий" и истцом заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства "Дайвинга", с кадастровым номером 90:25:020103:398, находящегося по адресу: Республика Крым, г.Ялта, пгт.Курпаты, Алупкинское шоссе, 12и.

17.06.2015 переход права собственности на объект незавершенного строительства литера А, назначение - нежилое, степень готовности объекта 13% и расположенном по адресу: Республика Крым, г.Ялта, пгт.Курпаты, Алупкинское шоссе, 12и был зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, о чем выдано свидетельство и осуществлена запись в реестре под N 90/016-90/021/945/2015-8167/2.

На основании технической инвентаризации муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым было установлено, что объект незавершенного строительства имеет степень готовности 42%.

Указанные сведения были внесены в государственный кадастр недвижимости и в ЕГРП, о чем свидетельствует уведомление от 15.11.2016.

28.03.2018 N 01-03/37 и 01-03/38 общество обратилось к главе администрации департамента об осуществлении замены стороны арендатора в договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 90:25:050601:60, общей площадью 0,2426 га с общества с ограниченной ответственностью "Центр риэлтерских технологий" на общество.

24.04.2017 N 01-15/3709 департамент сообщил о невозможности замены стороны в договоре и возможности обратиться в орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

17.07.2017 N 01-03/54 и 01-03/55 общество повторно обратилось в указанные органы с аналогичным заявлением.

03.08.2017 N 01-15/6397 департаментом был дан по содержанию аналогичный ответ.

Истец, полагая, что вправе, как собственник недвижимого имущества, требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Правовое значение для правильного рассмотрения спора имеют следующие обстоятельства: право, применимое к спорным правоотношениям; состоялся ли переход к обществу в силу закона прав пользования земельным участком, являющимся предметом договора аренды, соответствует ли выбранный способ защиты нарушенного права характеру спорных правоотношений.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ) Республика Крым и город Севастополь считаются принятыми в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

В силу статьи 23 Закона N 6- ФКЗ, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Нормы Закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия, поэтому на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, распространяется законодательство, которое действовало в момент их заключения. При этом нормы материального права украинского законодательства применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).

Принимая во внимание положения статей 6, 10, 23 Закона N 6-ФКЗ, и учитывая даты заключения и период действия договора аренды, правоотношения сторон до 18.03.2014 регулировались нормами гражданского и хозяйственного законодательства Украины в случае, если они не противоречат нормам российского права, а правоотношения, связанные с прекращением действия договора аренды в связи с истечением срока, возобновлением договора и заключением на новый срок, а также отказом от арендных правоотношений, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела усматривается, что договор заключен на срок 49 лет, то есть договор аренды между сторонами продолжал действовать на момент принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению нормы российского законодательства.

Из материалов дела следует, что согласно пункту 2.1 договора соответствующий земельный участок передается в аренду для строительства и обслуживания дайвинга (л.д. 24 том 1).

Согласно ответу от 17.07.2016 N 7672 муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" муниципального образования городской округ Ялта Республики Крым на земельном участке расположенный по адресу: Республика Крым, г.Ялта, пгт.Курпаты, Алупкинское шоссе, 12и находится объект незавершенного строительства с степенью готовности 42%.

Согласно свидетельству о государственной регистрации от 17.06.2015 право собственности на объект незавершенного строительства перешло обществу на основании договора купли - продажи от 27.02.2015 (л.д. 42 том 1).

В силу положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Однако обществом не представило в материалы дела доказательства, что для использования объекта незавершённого строительства необходимо использовать весь земельный участок предоставленный согласно договору.

Исходя изложенного, апелляционный суд отмечает, что размер и площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, определяются в порядке, предусмотренном статьей 11.9 ЗК РФ - местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Следовательно, приобретение объекта недвижимости (пусть даже и единственного объекта, находящегося на земельном участке) не свидетельствует о возникновении у нового собственника этого объекта прав, аналогичных правам продавца, на весь земельный участок, где данный объект расположен.

На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу о недоказанности истцом необходимости использования всего земельного участка для эксплуатации, приобретенного им объекта недвижимости.

Кроме того, апелляционный суд отмечает следующее.

Как следует из кадастрового паспорта переданный в аренду земельный участок, является пляжной территорией (л.д. 40 том 1).

Отнесение земельного участка к территории пляжа подтверждается так же план-схемой границ земельного участка, который оформлялся общества с ограниченной ответственностью "Центр риэлтерских технологий" ("пляжная территория, для строительства и обслуживания дайвинга") (л.д.35 том 1).

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) в случае предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, такие земельные участки предоставляются на основании договора аренды.

Под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (часть 1 статьи 262 ГК РФ).

В соответствии пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к территориям общего пользования относятся, в том числе, площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары.

Апелляционная коллегия с учетом правил части 12 статьи 85 ЗК РФ приходит к выводу о том, что зоны пляжей являются территориями общего пользования, предназначены для беспрепятственного пользования неограниченным кругом лиц и не могут быть предоставлены в пользование конкретному лицу.

Согласно пунктам 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Апелляционный суд приходит к выводу о том, что своеобразная процессуальная легализация соответствующего арендного правоотношения посредством удовлетворения исковых требований об обязании заключить дополнительное соглашение к договору, который обладает признаками ничтожности, недопустима.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований не усматривается.

Суд первой инстанции при отказе в удовлетворении исковых требований указал, что избранный истцом способ защиты права не может быть использован при рассмотрении этого спора и такой иск не может быть удовлетворен, поскольку способы защиты права являются видами материально - правовых требований, которые может заявить лицо в суде. Вместе с тем, законодательство не устанавливает, что любой из этих способов защиты права может быть использован при любом судебном разбирательстве.

Кроме того, суд первой инстанции указал, что договор аренды земельного участка, заключенный до 18.03.2014, по настоящее время не перерегистрирован в порядке Закона Республики Крым от 31.07.2014 N 38-3РК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", в связи с чем произвести замену арендатора не представляется возможным согласно правилам российского законодательства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для отказа удовлетворении исковых требований.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 20.11.2018 по делу N А83-22411/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МаксиТон" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Тарасенко

Судьи

И.В. Евдокимов Ю.В. Колупаева