Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 3 сентября 2019 г. N Ф04-3388/19 настоящее постановление оставлено без изменения
Омск |
|
31 мая 2019 г. |
Дело N А70-17344/2018 |
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2019 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2019 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шиндлер Н.А.
судей Ивановой Н.Е., Лотова А.Н.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бралиной Е.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4523/2019) Департамента имущественных отношений Тюменской области на решение Арбитражного суда Тюменской области от 27.02.2019 по делу N А70-17344/2018 (судья Бадрызлова М.М.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ресурс" (ОГРН1137232045620, ИНН 7203297543)
к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792; ИНН 7202138460)
о признании незаконным отказа, выраженного в уведомлении от 25.10.2018 N 181025010/08-04
при участии в судебном заседании представителей:
от заявителя: Кокшаров В.В. по доверенности N 1 от 22.10.2018 сроком действия 3 года;
от заинтересованного лица: представитель не явился;
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Ресурс" (далее - заявитель, ООО "Ресурс", Общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее - заинтересованное лицо, Департамент) о признании незаконным отказа, выраженного в уведомлении от 25.10.2018 N 181025010/08-04, об обязании совершить действия.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 27.02.2019 по делу N А70-17344/2018 требования заявителя были удовлетворены. Суд признал незаконным отказ, выраженный в уведомлении от 25.10.2018 N 181025010/08-04, в заключении договора аренды земельного участка площадью 2156 кв.м, расположенного по адресу: г.Тюмени ГП-5 (жилой район "Комарово"), категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер участка 72:17:1313003:1666, вид разрешенного использования: для строительства объектов соцкультбыта.
В качестве способа восстановления права суд обязал заинтересованное лицо после вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Ресурс" путем подготовки проекта договора аренды земельного участка площадью 2156 кв.м, расположенного по адресу: г.Тюмени ГП-5 (жилой район "Комарово"), категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер участка 72:17:1313003:1666, вид разрешенного использования: для строительства объектов соцкультбыта.
Кроме того, суд взыскал с Департамента 3000 руб. государственной пошлины.
В обоснование решения суд первой инстанции указал, что с заявлением о заключении нового договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313003:1666 Общество обратилось до истечения срока действия договора; исключительным правом на приобретение спорного земельного участка иное лицо не обладает; ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; на момент заключения нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313003:1666 имелись предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 названной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка (имелся объект незавершенного строительства), в связи с чем, Общество не утратило имеющееся у него исключительное право на приобретение спорного земельного участка в аренду без проведения торгов по основаниям подпункта 5 пункта 2, подпункта 1 пункта 3, пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Также суд указал, что заявителем предпринимались меры по завершению начатого строительства в период действия договора.
Не соглашаясь с решением суда, Департамент в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку Общество уже воспользовалось установленным законом правом на заключение договора для завершения строительства.
В отзыве на апелляционную жалобу и в своих пояснениях в суде апелляционной инстанции заявитель настаивает на своем безусловном праве на заключение договора для завершения строительства.
Заинтересованное лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. На основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившегося участника процесса по имеющимся в деле доказательствам.
Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителя заявителя, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
На основании договора N 23-30/1453 от 11.11.2008 Департаментом был предоставлен в аренду Областному фонду развития жилищного строительства земельный участок с кадастровым номером 72:17:1313003:1666, свободный от застройки, из земель населенных пунктов, площадью 2156 кв.м. для строительства объектов соцкультбыта.
В соответствии с договором уступки права аренды земельного участка N 871/у-09 от 28.08.2013 ООО "Ресурс" перешли права арендатора земельного участка с кадастровым N72:17:1313003:1666 на условиях, определенных договором аренды земельного участка от 11.11.2008 N 23-30/1453 (в редакции соглашения от 24.08.2012), сроком по 20.08.2015.
10.06.2015 ООО "Ресурс" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым N 72:17:1313003:3078 со степенью готовности объекта 7%, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.06.2015.
25.06.2015 ООО "Ресурс" как собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым N 72:17:1313003:1666, обратилось в адрес Департамента с заявлением о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства указанного объекта.
07.07.2015 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Ресурс" (арендатор) заключен договор N 23-30/2178 аренды земельного участка с кадастровым N 72:17:1313003:1666 для завершения строительства объектов соцкультбыта сроком до 20.08.2018 (пункты 1.2, 1.4 Договора).
Пунктом 7.1. Договора указано, что настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор действует в период с 21.08.2015 по 20.08.2018.
ООО "Ресурс" 04.05.2018 обратилось в Департамент с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313003:1666, предоставленного для завершения строительства объектов соцкультбыта.
Уведомлением от 21.05.2018 за N 180521013/08-4 Обществу отказано в заключении нового договора. Отказ мотивирован тем, что в отношении указанного земельного участка заключен договор аренды от 07.07.2015 N 23-30/2178 сроком действия по 20.08.2018. Договор аренды был заключен в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому собственнику объекта незавершенного строительства предоставляется однократное право на заключение договора аренды для завершения строительства объекта сроком на 3 года. Право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства реализовано, заключение нового договора земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313003:1666 невозможно.
Заявитель повторно через МФЦ 08.10.2018 обратился в Департамент с заявлением заключить с ним договор аренды земельного участка (землеустроительное дело N 23-18864) площадью 2156 кв.м, расположенный по адресу: г.Тюмень, ГП-5 (жилой район "Комарово"), категория земель участка: земли населенных пунктов, кадастровый номер участка 72:17:1313003:1666, вид разрешенного использования: для строительства объектов соцкультбыта.
25.10.2018 письмом за N 181025010/08-4 Департамент имущественных отношений Тюменской области отказал в заключении нового договора аренды.
Помимо предыдущего основания для отказа, Департамент указал, что поскольку строительство объекта незавершенного строительства не закончено, а также не оформлено право собственности на законченный строительством объект, уполномоченным органом будет реализовано право, предусмотренное статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов на основании решения суда.
Полагая, что отказ Департамента вынесен незаконно, нарушает его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Решением суда первой инстанции заявленные требования были удовлетворены. Означенное решение обжалуется заявителем в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает, что имеются основания для его отмены, а доводы апелляционной подлежат удовлетворению исходя из следующего.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
В силу части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.
Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.
В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
По пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи
Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.
Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Следовательно, приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
По убеждению суда апелляционной инстанции, общее правило предоставление земельных участков без торгов, предусмотренное частью 2 статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.
Отношения же, возникшие ранее указанной даты, регламентированы Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" как переходные положения.
При этом, законодатель, вводя подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ставил лиц, заключавших договор аренды до 01.03.2015 и лиц, заключавших такой договор, после 01.03.2015 в равное положение, предоставляя им возможность заключить однократно договор на новый срок для завершения строительства.
Как следует из материалов дела договор аренды между Областным фондом развития жилищного строительства и Департаментом был заключен 11.11.2018 на срок до 31.03.2009. Дополнительным соглашением от 24.08.2012 срок действия договора продлен до 20.08.2015.
Права арендатора, предусмотренные ранее в отношении Областного фонда развития жилищного строительства, по указанному договору перешли к заявителю путем заключения договора уступки права аренды земельного участка от 28.08.2013.
Таким образом, в период с 28.08.2013 по 20.08.2015 заявитель являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313003:1666, предоставленного из земель населенных пунктов площадью 2156 кв.м. для строительства объектов соцкультбыта.
10.06.2015 ООО "Ресурс" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым N 72:17:1313003:3078 со степенью готовности объекта 7%, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.06.2015.
25.06.2015 ООО "Ресурс" как собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым N 72:17:1313003:1666, обратилось в адрес Департамента с заявлением о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства указанного объекта.
На основании обращения ООО "Ресурс" 07.07.2015 между Департаментом (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Ресурс" (арендатор) заключен договор N 23-30/2178 аренды земельного участка с кадастровым N 72:17:1313003:1666 для завершения строительства объектов соцкультбыта сроком по 20.08.2018.
Таким образом, ООО "Ресурс", как лицо, заключившее договор аренды до 20.08.2015, реализовало свое право, предоставленное подпунктом 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", на однократное продление договора аренды для завершения строительства.
В силу пунктов 7.1.-7.2. договора он вступает в силу с момента государственной регистрации в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и действует в период с 21.08.2015 по 20.08.2018, по истечении которого считается прекратившим свое действие. Следовательно, с 21.08.2015 отношения ООО "Ресурс" по аренде земельного участка прекратились.
04.05.2018 и впоследствии 08.10.2018 общество вновь обратилось в Департамент с просьбой о заключении договора нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313003:1666 для завершения строительства.
Обществу отказано в заключении нового договора в связи с тем, что действующий договор аренды был заключен с собственником объекта незавершенного строительства для завершения строительства объекта сроком на 3 года, то есть право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства было реализовано, заключение нового договора земельного участка с кадастровым номером 72:17:1313003:1666 невозможно.
Заявитель настаивает на своем праве на заключение нового договора, так как он в течение 3 лет фактически осуществлял подготовительные и строительные работы, что свидетельствует о намерении завершить строительство.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ООО "Ресурс" о праве последнего на продление договора в порядке подпункта 2 пункта 5, пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации вне зависимости от реализации им права на продление договора в порядке подпункта 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку подобное толкование закона допускало бы двукратное, а не однократное продление договора собственниками объектов незавершенного строительства и ставило бы в неравное, преимущественное положение лиц, заключивших договор до 01.03.2015 по отношению к лицам, заключившим такой договор после 01.03.2015.
Кроме того, как было выше сказано, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта, в том числе, собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Однако, как следует из текста апелляционной жалобы и подтверждается общедоступными сведениями Картотеки арбитражных дел, Департаментом в пределах установленного законом шестимесячного срока подан в Арбитражный суд Тюменской области иск об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. Исковое заявление принято судом и возбуждено дело N А70-17790/2018, которое определением от 10.01.2019 приостановлено до рассмотрения по существу настоящего спора.
С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что удовлетворив в полном объеме заявленные требования, суд первой инстанции принял решение, не соответствующее требованиям статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а решение суда - отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Тюменской области удовлетворить. Решение Арбитражного суда Тюменской области от 27.02.2019 по делу N А70-17344/2018 отменить. Принять новый судебный акт.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Ресурс" (ОГРН1137232045620, ИНН 7203297543) о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Тюменской области (ОГРН 1057200738792; ИНН 7202138460), выраженного в уведомлении от 25.10.2018 N 181025010/08-04, отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий |
Н.А. Шиндлер |
Судьи |
Н.Е. Иванова |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.