Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2019 г. N 13АП-6781/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 сентября 2019 г. N Ф07-9389/19 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

06 июня 2019 г.

Дело N А56-141042/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей Г.В Лебедева, Н.М. Поповой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.М. Куренковой,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Администрации представитель не явился,

от Общества представитель не явился,

от ООО "Ладога" представитель не явился,

от Банка представителя Бойко И.А. (доверенность от 28.11.2018),

апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Главстройкомплекс ЛО", публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.02.2019 по делу N А56-141042/2018 (судья К.В. Галенкина),

принятое по иску:

администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (188643, Ленинградская область, Всеволожск, Колтушское шоссе, д. 138, ОГРН 1024700564602, ИНН 4703032300)

к обществу с ограниченной ответственностью "Главстройкомплекс ЛО" (188640, Ленинградская область, Всеволожск, пр. Всеволожский, д. 32, ОГРН 1034700570200, ИНН 4703062086)

о расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд первой инстанции) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Главстройкомплекс ЛО" (далее - Общество, ответчик) о расторжении договора от 10.08.2015 N 32/2015 аренды земельного участка площадью 6 114 кв. м с кадастровым номером 47:07:07722001:6279, находящегося по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, деревня Новое Девяткино, обязании Общества в десятидневный срок освободить земельный участок и передать по акту приема-передачи.

Решением от 04.02.2019 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, оставить исковое заявление без рассмотрения.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что при вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции не принял во внимание, что после открытия в отношении Общества конкурсного производства все имущественные требования могут быть предъявлены только в деле о банкротстве.

Конкурсный кредитор Общества - публичное акционерное общество "БАНК УРАЛСИБ" (далее - Банк) также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, исковое заявление Администрации оставить без рассмотрения.

В обоснование апелляционной жалобы Банк указывает, что по смыслу статей 130, 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, согласно пунктам 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор вправе передавать в пределах срока действия договора свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника земельного участка, конкурсный управляющий Федичев Д.В. не привлечен к участию в деле.

В судебном заседании представитель Банка доводы апелляционной жалобы поддержал, полагал, что исковое заявление Администрации подлежит оставлению без рассмотрения.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя Банка, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования "Новодевяткинское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (арендодатель) и Обществом (арендатор) 10.08.2015 заключен договор аренды N 32/2015 земельного участка площадью 6 114 кв. м с кадастровым номером 47:07:0722001:6279, находящегося по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, деревня Новое Девяткино, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - размещение предприятий розничной торговли (магазинов, павильонов, киосков) со встроенным паркингом, сроком действия с 10.08.2015 по 09.08.2022.

Согласно пункту 1.1 договора он заключен в соответствии с договором аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 28.04.2011 N 2549/1.6-08 и протоколом межведомственной земельной комиссии муниципального образования "Новодевяткинское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 30.07.2015 N 4, спорный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 47:07:0722001:177.

В связи с нарушением Обществом обязанности по внесению арендной платы за период с 01.01.2016 по 30.09.2018 Администрация направила Обществу предложение о расторжении договора, а также требование оплатить задолженность, а впоследствии обратилась в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, установив, что Общество систематически нарушает обязанность по внесению арендной платы, удовлетворил заявленные требования.

Материалами дела подтверждается, что решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.10.2018 по делу N А56-93409/2018 Общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении Общества открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Федичев Даниил Вадимович.

При рассмотрении дела о банкротстве Общества применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Согласно статье 131 Закона о банкротстве имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, если иное не установлено законом.

По общему правилу, со дня принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования подлежат предъявлению и рассмотрению только в деле о банкротстве (абзац 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, пункт 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе.

Согласно правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2018 N 305-ЭС18-8136 по делу N А41-55373/2017, по смыслу приведенных норм порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который можно реализовать для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

Как следует из материалов дела, по результатам торгов с Обществом заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 28.04.2011 N 2549/1.6-08.

Согласно пункту 4 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату заключения названного договора, арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 5 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) раздел земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, осуществляется лицом, с которым заключен договор о комплексном освоении территории в отношении такого земельного участка, в соответствии с проектом межевания территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В частности, подпунктом 5 пункта 2 названной статьи предусмотрено, что, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.

Договор аренды от 10.08.2015 N 32/2015 заключен в порядке, предусмотренном подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу пункта 9 названной статьи при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Согласно пункту 18 названного постановления Пленума, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Как следует из представленного договора аренды, он заключен на срок более пяти лет, в связи с чем передача права аренды может осуществляться без согласия арендодателя.

При таких обстоятельствах, поскольку иск о расторжении договора аренды предъявлен к ответчику (застройщику), в отношении которого введена процедура конкурсного производства, с учетом вышеуказанной правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, а также специального правового регулирования, закрепленного в Законе о банкротстве в отношении банкротства застройщиков, заявленный иск подлежит рассмотрению в деле о банкротстве.

В силу пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле в банкротстве.

Учитывая изложенное, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Главстройкомплекс ЛО", публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.02.2019 по делу N А56-141042/2018 отменить.

Исковое заявление администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области оставить без рассмотрения.

Взыскать с администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области в пользу публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

Г.В. Лебедев Н.М. Попова