Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 6 июня 2019 г. N 08АП-5334/19

город Омск

06 июня 2019 г.

Дело N А75-20855/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Грязниковой А.С., Дерхо Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Коноваловой М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5334/2019) Администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.03.2019 по делу N А75-20855/2018 (судья Чешкова О.Г.), принятое по исковому заявлению Администрации города Сургута к обществу с ограниченной ответственностью "СпецРемСервис" (ОГРН: 1098602000342, ИНН: 8602139131) о взыскании 1 633 588 руб. 06 коп.

судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

установил:

Администрация города Сургута (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СпецРемСервис" (далее - ответчик, ООО "СпецРемСервис") о взыскании 1 622 998 руб. задолженности, 10 590 руб. 06 коп. пени за период с 10.04.2018 по 06.05.2018 по договору аренды земельного участка от 24.03.2016 N 88 (далее - договор аренды).

Решением Арбитражного суда Ханты-мансийского автономного округа - Югры от 21.03.2019 по делу N А75-20855/2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, требования Администрации удовлетворить в полном объеме.

В апелляционной жалобе ее податель выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о прекращении арендных отношений до наступления очередного периода действия договора, указывает на противоречие выводов суда положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Полагает, что поскольку условием аукциона (проведение торгов по продаже земельных участков, права на заключение договоров аренды земельных участков) является внесение арендной платы в виде предоплаты, то ООО "СпецРемСервис" могло выкупить земельный участок до наступления очередного периода аренды, либо в период с 02.05.2018 по 01.05.2019 внести оплату в полном объеме, как это установлено аукционной документацией.

ООО "СпецРемСервис" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Считает, что арендные отношения прекращены между сторонами с 13.04.2018, нарушений условий договора либо конкурса не допущено.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили. Администрация в апелляционной жалобе просила о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

На основании части 1 статьи 266, статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке статей 266, 268 АПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 24.03.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 7564 кв.м. с кадастровым номером 86:10:0101064:76, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, восточный промрайон, ул. Рационализаторов для строительства объектов производственного назначения (пункты 1.1-1.4 договора).

Срок аренды земельного участка 10 лет с момента государственной регистрации договора. По истечении указанного срока действие договора прекращается (пункт 1.5 договора).

Годовой размер арендной платы составляет 1 622 998 руб. (пункт 4.2 договора).

Согласно пункту 4.3 договора, арендная плата вносится арендатором в следующем порядке:

- арендная плата за 1-й год аренды (за вычетом задатка в размере 316 599 руб.

60 коп.) вносится единовременно до 10 числа месяца, следующего за месяцем, в котором был зарегистрирован договор;

- арендная плата за последующие годы аренды вносится арендатором единовременно до 10 апреля каждого года аренды.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.05.2016.

Впоследствии между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 13.04.2018 N 3276 (далее - договор купли-продажи), согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок общей площадью 7564 кв.м. с кадастровым номером 86:10:0101064:76, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, восточный промрайон, ул. Рационализаторов. Разрешенное использование участка: обслуживание автотранспорта. Код 4.9, объекты придорожного сервиса. Код 4.9.1 (пункты 1.1-1.2 договора).

Договор купли-продажи зарегистрирован 07.05.2018.

В обоснование исковых требований Администрация указала, что поскольку срок внесения арендной платы по договору аренды установлен до 10 апреля каждого года аренды, а право собственности на земельный участок зарегистрировано за ответчиком только 07.05.2018, следовательно, у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы за 2018 год в размере 1 622 998 руб.

Суд первой инстанции при разрешении спора, руководствуясь положениями статей 1, 3, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьями 224, 309, 310, 454, 606, 614 ГК РФ, установил, что в рассматриваемом случае заключение договора купли-продажи с 13.04.2018 прекратило обязательства арендатора по внесению арендной платы за земельный участок на будущее время. Установление срока оплаты арендных платежей до 10.04 на предстоящий год аренды не обязывает платить арендную плату, если арендные правоотношения прекратились до наступления очередного периода аренды.

На основании установленных обстоятельств суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности и неустойки.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции на основании следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 1 статьи 624 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

На основании пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса).

Как разъяснено в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В настоящем случае порядок внесения арендной платы установлен условиями договора аренды в соответствии со статьей 614 ГК РФ.

Из условий договора аренды следует, что срок аренды земельного участка составлял 10 лет с момента государственной регистрации договора (пункт 1.5), арендная плата вносится за каждый год аренды в размере 1 622 998 руб. (пункт 4.2).

С учетом данных условий, поскольку договор аренды зарегистрирован 02.05.2016, период арендных отношений, за который подлежит внесению арендная плата, составляет один год и исчисляется с 02 мая (т.е. с 02.05.2016 по 01.05.2017, с 02.05.2017 по 01.05.2018, с 02.05.2018 по 01.05.2019 и т.д.). Арендная плата в размере 1 622 998 руб. покрывает каждый арендный период (абзац 3 пункта 4.3 договора аренды).

При этом абзацем 3 пункта 4.3 договора установлен авансовый платеж за каждый последующий период аренды земельного участка.

Факт передачи земельного участка в период действия договора аренды подтвержден актом приема-передачи земельного участка от 24.03.2016 и не оспаривается сторонами. О наличии задолженности за период до 02.05.2018, то есть за периоды аренды с 02.05.2016 по 01.05.2017, с 02.05.2017 по 01.05.2018, Администрация не заявляет.

Сведений об оплате аренды за период с 02.05.2018 по 01.05.2019 материалы дела также не содержат, а договор купли-продажи заключен сторонами после установленного договором аренды срока для внесения платежа.

Вместе с тем доводы подателя жалобы основаны на ошибочном толковании норм права, не учитывают правовую позицию, изложенную в Постановлениях N 10/22, N 73, из которой следует, что именно с 13.04.2018 (дата заключения договора купли-продажи) ООО "СпецРемСервис" является законным владельцем земельного участка общей площадью 7564 кв.м. с кадастровым номером 86:10:0101064:76, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, восточный промрайон, ул. Рационализаторов, вне зависимости от регистрации договора купли-продажи после наступления нового арендного периода.

Аналогично, с 13.04.2018 право владения и распоряжение земельным участком с кадастровым номером 86:10:0101064, а следовательно и право взымать за его использование арендную плату (если иного не предусмотрено условиям соглашений), у Администрации отсутствует.

Таким образом, требования Администрации о взыскании арендного платежа направлены на период, в котором право владения и распоряжения земельным участком уже перешло к ООО "СпецРемСервис", т.е. в отсутствие обязательств последнего по внесению оплаты за аренду (поскольку иного не установлено условиями договора аренды или договора купли-продажи).

Именно в целях разрешения подобных случаев Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации привел разъяснения (пункт 5 Постановления N 73), согласно которым, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы.

Заключение договора купли-продажи после наступления обязанности по внесению авансового платежа (пункт 4.3 договора аренды) само по себе основанием для взыскания арендной платы не является. Аванс по своей правовой природе является предварительным платежом, который подлежит возврату в случае, если обязательство не будет исполнено по тем или иным причинам, а в рассматриваемом споре встречное предоставление со стороны Администрации отсутствует ввиду продажи земельного участка до наступления очередного, не оплаченного ответчиком периода аренды (с 02.05.2018 по 01.05.2019).

Каких-либо сведений о наличии между сторонами соглашений об ином порядке оплаты аренды в случае выкупа земельного участка суду не предоставлено.

Довод подателя жалобы о нарушении условий конкурсной документации судебной коллегией не принимается, поскольку условия договора аренды (и условия о внесении арендных платежей) полностью соответствуют проекту договоры аренды земельного участка, извещению о проведении аукциона на право заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101064:76.

При совокупности изложенных обстоятельства, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы по приведенным выше мотивам, как основанные на неверном толковании норм права.

Оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности по внесению арендной платы судом не установлено.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, в силу статьи 330 ГК РФ неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и по своей природе является акцессорным по отношению к основному обязательству, следовательно, также не подлежит удовлетворению.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы за подачу апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не распределяются, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины согласно пункту 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.03.2019 по делу N А75-20855/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

А.С. Грязникова Д.С. Дерхо