Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 июня 2019 г. N 19АП-2811/19

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 10 октября 2019 г. N Ф10-4452/19 настоящее постановление отменено

город Воронеж

14 июня 2019 г.

Дело N А14-27342/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2019 года.

В полном объеме постановление изготовлено 14 июня 2019 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малиной Е.В.,

судей Капишниковой Т.И.,

Протасова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Куличенко И.Ю.,

при участии:

от Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: Дубкова О.В. - представитель по доверенности N 86-д от 29.12.2018, выдана сроком до 31.12.2019, удостоверение;

от общества с ограниченной ответственностью "Версаль": Якушева А.С. - представитель по доверенности б/н от 01.04.2019, выдана сроком на один год, паспорт гражданина РФ;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.03.2019 по делу N А14-27342/2018 (судья Симонова И.В.), по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Версаль", Воронежская область Рамонский район с. Ямное (ОГРН 1143668061767, ИНН 3625013520) к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254, ИНН 3664062360), о признании незаконным отказа N КУВД-001/2018-3062146 от 04.12.2018 в государственной регистрации договора перенайма N 30/1 от 14.08.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 30 от 08.08.2017 общей площадью 1 060 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, п. Шуберское, мкр. Волошинский, кадастровый номер 36:16:5300001:419,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Версаль" (далее - заявитель, ООО "Версаль", Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Росреестра по Воронежской области N КУВД-001/2018-3062146 от 04.12.2018 в государственной регистрации договора перенайма N 30/1 от 14.08.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 30 от 08.08.2017 общей площадью 1 060 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, п. Шуберское, мкр. Волошинский, кадастровый номер 36:16:5300001:419.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 20.03.2019 по делу N А14-27342/2018 заявленные требования удовлетворены. Отказ Управления Росреестра по Воронежской области N КУВД-001/2018-3062146 от 04.12.2018 признан незаконным. На Управление возложена обязанность произвести государственную регистрацию договора перенайма N 30/1 от 14.08.2018.

Не согласившись с вынесенным решением суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра по Воронежской области поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, без учета фактических обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своего несогласия с обжалуемым судебным актом Управление ссылается на то, что договор перенайма N 30/1 от 14.08.2018 противоречит пункту 7 статьи 448 ГК РФ, действующей на момент его подписания сторонами.

Представитель ООО "Версаль" с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании решения аукционной комиссии администрации Шуберского муниципального района Воронежской области от 02.03.2015 с ООО "Версаль" был заключен договор аренды земельного участка кадастровый номер 36:16:5300001:130 предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 2 от 19.03.2015.

24.11.2016 администрация Шуберского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области постановлением N 1163 утвердила проект планировки территории микрорайона "Волошинский" поселка Шуберское Новоусманского района Воронежской области.

В настоящий момент при освоении Обществом земельного участка в установленном порядке утверждена документация по планировке территории, проведен государственный кадастровый учет земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, получены необходимые технические условия, осуществлено строительство объектов инженерной инфраструктуры.

08.08.2017 между администрацией Шуберского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области и ООО "Версаль" был заключен договор аренды спорного земельного участка кадастровый номер 36:16:5300001:419 (предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства) N 30, образованный путем раздела земельного участка кадастровый номер 36:16:5300001:130, переданного Обществу по договору аренды земельного участка (предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства) N 2 от 19.03.2015.

14.08.2018 между ООО "Версаль" и Образцовой И.В. заключен договор перенайма N 30/1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 30 от 08.08.2017 общей площадью 1 060 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, п. Шуберское, мкр. Волошинский, кадастровый номер 36:16:5300001:419.

В тот же день стороны договора в лице своих представителей обратились в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации договора перенайма N 30/1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 30 от 08.08.2017.

Уведомлением N КУВД-001/2018-3062146 от 04.12.2018 Управление Росреестра по Воронежской области отказало в государственной регистрации договора перенайма N 30/1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 30 от 08.08.2017, в связи с тем, что действующее на момент заключения договора перенайма N 30/1 законодательство не допускает возможности уступки прав и перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Общество, полагая, что оспариваемый отказ не соответствует нормам Земельного кодекса РФ, Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.

Удовлетворяя заявленные ООО "Версаль" требования, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Полномочия регистрирующего органа установлены Указом Президента Российской Федерации от 25.12.2008 N 1847 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" и Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457).

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество понимается юридический акт признания и подтверждения возникновения, прекращения, в том числе ограничения права определенного лица на недвижимое имущество и обременения недвижимого имущества (пункт 3 статьи 1).

Государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности аренда (пункт 6 статьи 1).

В Единый государственный реестр недвижимости органом регистрации прав в результате государственной регистрации вносятся, в том числе сведения о сделках, подлежащих такой регистрации (пункт 1 статьи 13).

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, иные документы, которые подтверждают прекращение ограничения права и обременения объекта недвижимости, наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе. Государственная регистрация прав осуществляется, в том числе в связи с прекращением ограничения прав на объект недвижимости и обременения объекта недвижимости (подпункты 2, 8, 9 пункта 2, подпункт 7 пункта 4 статьи 14).

Государственная регистрация прав осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости при государственной регистрации прекращения ограничения или обременения (подпункт 2, пункта 3 статьи 15).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления соответствующей государственной регистрации, должны соответствовать установленным законодательством требованиям и отражать необходимую для регистрации информацию (пункт 1 статьи 21).

К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (пункт 4 статьи 18).

Государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы представленных документов на предмет наличия (отсутствия) оснований для приостановления такой регистрации либо для отказа в ее осуществлении (подпункт 3 пункта 1 статьи 29).

В государственной регистрации прав может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с данным законом для государственной регистрации прав (подпункт 5 пункта 1 статьи 26, статья 27).

В силу части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Как следует из материалов дела, Управлением в качестве основания отказа в государственной регистрации договора перенайма N 30/1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 30 от 08.08.2017 указано не соответствие договора пункту 7 статьи 448 ГК РФ.

Пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившего в силу с 01.06.2015 установлено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

По смыслу названной нормы, она должна обеспечить защиту интересов публичного органа от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора.

Пунктом 2 статьи 2 закона N 42-ФЗ установлено, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Правоотношения из договора аренды земельного участка кадастровый номер 36:16:5300001:130 предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 2 от 19.03.2015 возникли у его сторон в 2015 году, то есть до 01.06.2015.

Следовательно, судом первой инстанции сделан верный вывод, что пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", к рассматриваемым отношениям не применяется.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что договор перенайма N 30/1 был заключен 08.08.2017, не имеет правового значения, поскольку права по нему передаются на основании договора аренды от 19.03.2015, к которому п. 7 ст. 448 ГК РФ не применяется на основании вышеизложенного.

Из материалов дела следует, что извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка кадастровый номер 36:16:5300001:130 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства было опубликовано администрацией Шуберского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области 27.01.2015; документация аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства была разработана Администрацией в соответствии с земельным законодательством, действовавшим до 01.03.2015; заявки участники аукциона также подавали в соответствии законодательством, действующим до 01.03.2015 (до вступления в силу изменений в части отмены ст. 30.2 Земельного кодекса РФ согласно Федеральному закону от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

В соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Таким образом, отношения, связанные с реализацией договоров, заключенных по результатам данного аукциона регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи (пункт 2).

Согласно пункта 4 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока действия договора аренды такого земельного участка.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из толкования норм права, изложенного в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены нормами Земельного кодекса Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, для заключения соглашения о перенайме по договору аренды, заключенному на торгах, в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности, на срок свыше 5 лет достаточным является уведомление первоначальным арендатором арендодателя об уступке прав и обязанностей по договору.

Принимая во внимание то обстоятельство, что земельный участок предоставлен для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, арендатор имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, документы, представленные ООО "Версаль" в регистрирующий орган для уступки права аренды, соответствуют требованиям, установленным Законом N 218-ФЗ и отражают информацию, необходимую для государственной регистрации прав.

Учитывая вышеизложенное, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора перенайма N 30/1 от 14.08.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 30 от 08.08.2017 общей площадью 1 060 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, п. Шуберское, мкр. Волошинский, кадастровый номер 36:16:5300001:419.

При таких обстоятельствах, суд области пришел к верному выводу о несоответствии отказа Управления Росреестра по ВО N КУВД-001/2018-3062146 от 04.12.2018 требованиям Земельного кодекса РФ и Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.03.2019 по делу N А14-27342/2018 является законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

Доводы апелляционной жалобы направлены на несогласие с выводами суда, но не опровергают их, в связи с чем не могут быть приняты во внимание.

Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в связи с чем, признаются апелляционной коллегией несостоятельными и подлежат отклонению, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам. Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела были полно установлены фактические обстоятельства дела, всесторонне исследованы доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, им дана надлежащая правовая оценка и принято решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

Учитывая, что в соответствии с п. п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, вопрос о взыскании государственной пошлины с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, как заявителя апелляционной жалобы, судом не разрешается.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.03.2019 по делу N А14-27342/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.В. Малина

Судьи

Т.И Капишникова А.И. Протасов