Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2019 г. N 09АП-13382/19

г. Москва

27 июня 2019 г.

Дело N А40-43825/18

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Кораблевой М.С., Валюшкиной В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЭРГОСТРОЙ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 июля 2018 по делу N А40-43825/18 по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) к ООО "ЭРГОСТРОЙ" о взыскании задолженности, пени

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Кондрашкова Ю.С. по доверенности от 30.11.2018,

от ответчика: Талызина Н.В., Беспалов С.А., Семенова А.В. по доверенности от 11.02.2019,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества г. Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ООО "ЭРГОСТРОЙ" о взыскании задолженности по договору аренды N 01-00995/08 от 26.06.2008 в сумме 1 366 527 руб. 15 коп., пени в сумме 39 714 руб. 63 коп., образовавшихся в связи с несвоевременной оплатой ответчиком арендной платы, предусмотренной договором.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 04 июля 2018 года исковые требования удовлетворены частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на то, что суд первой инстанции неправильно определил юридически значимые обстоятельства, не дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил незаконное и необоснованное решение.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, на жалобу отзыв не направил.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 04 июля 2018 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы N 01-00995/08 от 26.06.2008, с дополнительными соглашениями, по условиям которого арендодатель обязался передать, находящееся в собственности города Москвы, в аренду нежилое помещение общей площадью 93,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, Астраханский пер., д. 5, а ответчик принять объект аренды и оплачивать арендную плату на условиях установленных указанным договором.

Помещение передано по Акту приема-передачи от 01.01.2009.

Срок действия договора устанавливается с 26.06.2008 по 13.05.2025( в редакции дополнительного соглашения от 14.05.2015) (п.2.1)

Договора прошел государственную регистрацию 13.04.2009, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 77-77-11/105/2009-188.

В соответствии с п. 6.5 предусмотрена обязанность ответчика вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца.

Согласно уведомлению ДГИ г. Москвы от 03.12.2013 N 33-А-170002/13-(0)-0, установлена ставка арендной платы на 2014 год в размере 9 716, 30 (за 1 кв. м. в год).

В соответствии с Дополнительным соглашением от 14.05.2015 с 14.05.2015 по результатам проведенной оценки, рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого фонда без учета НДС, без учета эксплуатационных расходов и коммунальных платежей, платы за пользование земельным участком за 1 кв.м. объекта составляет 11 783 руб.

Согласно уведомлению ДГИ г. Москвы от 13.09.2016 N 33-6-48890/16-(0)-0, установлена ставка арендной платы на 2016 год в размере 12 961, 30 руб. (за 1 кв. м. в год).

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно расчёту истца, за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с мая 2015 г. по декабрь 2016 в размере 1 366 527, 15 руб.

Также, пунктом 7.1 Договора предусмотрено, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленном договором сроки, начисляются пени про процентной ставке, равной 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

В связи с несвоевременным внесением арендной платы истец начислил ответчику пени за период с 06.09.2015 по 15.12.2016 в размере 39 714 руб. 63 коп.

В целях досудебного порядка разрешения спора, Департамент направил в адрес ООО "ЭРГОСТРОЙ" претензию от 05.05.2017 N 33-6-194502/17-(0)-1 с предложением погасить образовавшуюся задолженность, однако до настоящего времени ответ на претензию не получен, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

При рассмотрении дела, суд первой инстанции установил, что между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи N 59-4086 от 15.12.2016 в отношении объекта аренды.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 5, п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" обязательства по внесению арендной платы прекращаются на будущее время в случае заключения договора купли-продажи арендуемого имущества между арендодателем и арендатором, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок), при этом в случае осуществления выкупа имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не допускается включение в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Аналогичные разъяснения, указывающие на наличие у арендатора (покупателя) права пользования приобретаемым имуществом с момента его получения, но до государственной регистрации перехода права к покупателю, в отсутствие права распоряжения таким имуществом, даны в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что обязательства по договору аренда прекращены путем совпадения кредитора и должника на основании ст. 413 ГК РФ, в связи с чем, оснований удовлетворения заявленных требований за период после заключения договора купли-продажи объекта аренды, в соответствии со ст.ст. 309, 310, 413, 432, 606, 614 ГК РФ, не имеется, на основании изложенного требования истца подлежат частичному удовлетворению в размере 1 314 681, 93 руб. задолженность по договору аренды и 39 559, 10 руб. пени.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Довод заявителя жалобы о том, что дополнительное соглашение от 14.05.2015 заключенное между сторонами к договору аренды не было зарегистрировано в установленном законом порядке, а следовательно является недействительным, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.

Как усматривается из материалов дела между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "ЭРГОСТРОЙ" заключено дополнительное соглашение от 14.05.2015 об изменении срока договора, а также об изменении арендной ставки с 14.05.2015 в размере 11 783 руб.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Факт подписания дополнительного соглашения от 26.05.2015 об изменении срока договора подтверждается материалами дела.

Как указано в ч. 1 ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с ч. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Кроме того, как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 2 Информационного письма от 25 февраля 2014 г. N 165 правило определяющее, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен после государственной регистрации.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Кроме того, как указал Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 14 Постановления от 17 ноября 2011 г. N 73, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Анализируя вышеприведенные нормы права, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что заключив соглашение об изменении срока договора, стороны связали себя материальным отношением, составляющим предмет данной сделки, в связи с чем, указанный довод является несостоятельным.

При рассмотрении дела, суд апелляционной инстанции установил, что в случае принятия решения Правительства г. Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке.

Арендодатель сообщает арендатору заказным письмо с уведомлением о корректировке величины арендной платы путем направления соответствующего уведомления с указанием размеров и срока платежа. Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момента оправления такого уведомления.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что уведомления об изменении ставки арендной платы истец направлял ежегодно и данные уведомления ответчиком были получены.

Мотивируя изложенные в апелляционной жалобе доводы о неверном применении истцом ставки арендной платы, ответчик ссылается на Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы".

Однако пунктом 1(1) указанного нормативного акта предусмотрено, что в случае если в соответствии с договорами аренды, заключенными без проведения торгов, арендная плата установлена по ставке, определенной в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы, имущественная поддержка предоставляется с 1 января 2017 г. в виде установления ставки арендной платы в размере 3500 рублей за кв. м в год и в порядке, предусмотренном пунктом 2.1 настоящего постановления.

Пунктом 2.1. предусмотрено, что имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1(1) постановления, оказывается субъектам малого предпринимательства при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (далее - Комиссия) отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Комиссией в порядке, установленном Правительством Москвы, решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в пункте 1(1) настоящего постановления.

Льготная ставка арендной платы является преференцией, которая предоставляется субъектам малого предпринимательства исключительно по решению Межведомственной комиссии при условии соответствия общества установленным критериям.

Представление данной преференции носит заявительный характер.

Кроме того, как следует из п. 5.3 Положения о Межведомственной Комиссии, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 01.07.2013 N 424-ПП, право на имущественную поддержку подлежит ежегодному подтверждению.

Однако доказательств, что общество в установленном порядке обращалось за предоставлением преференции в виде установления льготной ставки арендной платы в материалы дела не представлено.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 июля 2018 по делу N А40-43825/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

М.С. Кораблева В.В. Валюшкина