Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 9 июля 2019 г. N 08АП-6474/19

город Омск

9 июля 2019 г.

Дело N А75-862/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 июля 2019 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семёновой Т.П.,

судей Рожкова Д.Г., Тетериной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Набиевым М.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6474/2019) Администрации города Сургута на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа Югры от 26.03.2019 по делу N А75-862/2019 (судья С.А. Гавриш) по иску Администрации города Сургута (ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-полимер" (ОГРН 1058602058646, ИНН 8602246447) при участии в деле в качестве третьего лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, о продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства,

при участии в судебном заседании представителей:

от Администрации города Сургута - Храмкова Ю.В. по доверенности N 123 от 05.04.2017 сроком действия три года;

от общества с ограниченной ответственностью "Строй-полимер" - Маркова Е.А. по доверенности б/н от 28.01.2019 сроком действия по 31.12.2019,

установил:

администрация города Сургута (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты - Мансийского округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строй-полимер" (далее - ООО "Строй-полимер", истец) в котором просит изъять у ответчика объект незавершенного строительства, степень 2 готовности - 70%, кадастровый номер: 86:10:0101000:1782, адрес объекта: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, микрорайон 28А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101208:2, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Иск нормативно обоснован ссылками на статью 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - управление).

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа Югры от 26.03.2019 по делу N А75-862/2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, Администрация обратилась в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы указано, что суд первой инстанции заключение договора аренды земельного участка (13.10.2015) после введения в норы стать 239.1 ГК РФ в действие, а также срок действия договора (с 22.10.2015) позволяют применить к возникшим правоотношениям положения статьи 239.1 ГК РФ. Ссылается, что ответчиком не представлено в материалы дела доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействиями) органа местного самоуправления или иных лиц. Считает, что суд первой инстанции необоснованно проигнорировал представленные Администрацией доказательства, не отразил мотивы отказа в принятии таких доказательств. Обращает внимание, что Администрация не могла представить аргументированные возражения на отзыв ответчика, в связи с несвоевременным получением отзыва на исковое заявление. По мнению истца, судом первой инстанции дана ненадлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела.

Отзыва на апелляционную жалобу не поступило.

Третье лицо явку своих представителей в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не обеспечило, о времени и месте его проведения извещено своевременно и надлежащим образом.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел жалобу в отсутствие представителей третьего лица.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции, представитель Администрации поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Строй-полимер" просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность принятого решения, апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и жилищно- строительным кооперативом "Барк" (арендатор) (далее - ЖСК "Барк") заключен договор аренды земельного участка N 1233/4869 от 27.11.1998, по условиям которого арендодатель передает, арендатор принимает в аренду земельный площадью 0,73 га, расположенный по адресу г. Сургут, микрорайон 28, ул. Мелик-Карамова, сроком по 10.04.1999, для строительства 56-квартирного жилого дома N 3 (т. 2 л.д. 43-47).

Между истцом (арендодатель) и ЖСК "Барк" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.02.2004 N 64, по условиям которого арендодатель передает, арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101208:0002, площадью 7300 кв.м., расположенный по адресу г. Сургут, микрорайон 28, ул. Мелик-Карамова, сроком с 20.07.2002 по 20.07.2005, для окончания строительства 56-квартирного жилого дома N 3 (т. 2 л.д. 48-55).

Согласно пункту 2.2.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок (данное обязательство на момент подписания договора исполнено, при этом подписание акта приема-передачи не требуется).

02.07.2003 Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации выдала ЖСК "Барк" разрешение N 43 на строительство вышеуказанного жилого дома.

Действие настоящего разрешения последовательно продлено до 20.07.2005 и до окончания строительства объекта (т. 2 л.д. 94).

27.12.2004 между ЖСК "Барк" (продавец) и ООО "Сибирь-Строй" (покупатель) заключен договор купли-продажи незавершенного строительством жилого дома N 04/12- 162, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателя принадлежащее ему по праву собственности незавершенное строительство 8-ми этажного жилого дома со встроенными объектами соцкультбыта и гостиничным комплексом на 154 места в 28 "А" микрорайоне г.Сургута Тюменской области, а покупатель обязуется принять и оплатить указанный объект.

Объект расположен на земельном участке площадью 7300 кв.м. с кадастровым номером 86:10:0101208:002 (т. 1 л.д. 140-142).

08.08.2005 между ООО "Сибирь-Строй" (продавец) и ЗАО "Аркада" (покупатель) заключен договор купли-продажи незавершенного строительством жилого дома N 04/08-135, в соответствии с которым продавец передает в собственность покупателя принадлежащее ему по праву собственности незавершенное строительство 8-ми этажного жилого дома со встроенными объектами соцкультбыта и гостиничным комплексом на 154 места в 28 "А" микрорайоне г. Сургута Тюменской области, а покупатель обязуется принять и оплатить указанный объект. Объект расположен на земельном участке площадью 7300 кв.м. с кадастровым номером 86:10:0101208:002 (т. 2 л.д. 3-5).

29.10.2012 между истцом (арендодатель) и ЗАО "Аркада" заключен договор аренды земельного участка N 758, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г.Сургут, мкр. 28 "А", ул. Мелик-Карамова, с кадастровым номером 86:10:0101208:2, площадью 7105 кв.м., сроком с 22.10.2012 по 21.10.2015, для окончания строительства 8-ми этажного жилого дома со встроенными объектами соцкультбыта и гостиничным комплексом на 154 места (т. 2 л.д. 56-61, 78-83).

Согласно пункту 2.2.1. договора арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок (данное обязательство на момент подписания договора исполнено, при этом подписание акта приема-передачи не требуется).

13.10.2015 между истцом (арендодатель) и ЗАО "Аркада" заключен договор аренды земельного участка N 399, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г.Сургут, мкр. 28 "А", ул. Мелик-Карамова, с кадастровым номером 86:10:0101208:2, площадью 7105 кв.м., сроком с 22.10.2015 по 21.10.2018, для окончания строительства 8-ми этажного жилого дома со встроенными объектами соцкультбыта и гостиничным комплексом на 154 места (т. 2 л.д. 34-36).

Согласно пункту 2.2.1. договора арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок (данное обязательство на момент подписания договора исполнено, при этом подписание акта приема-передачи не требуется).

16.06.2017 между ЗАО "Аркада" (сторона 1) и ООО "Строй-полимер" (сторона 2) заключен договор уступки прав аренды земельного участка, в соответствии с которым сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по вышеуказанному договору аренды от 13.10.2015 N 399 (т. 2 л.д. 91-93).

25.07.2018 между ЗАО "Аркада" (продавец) и ООО "Строй-полимер" (покупатель, ответчик) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает недвижимое имущество: здание - "объект незавершенного строительства" жилого дома N 3 в мкр. N 28 "А" г. Сургут, с размещением в двух секциях дома гостиницы на 154 места, площадь застройки 2 798 кв.м., расположенное по адресу: г.Сургут, мкр. 28 "А" (т. 2 л.д. 24-25, 84-90).

На основании указанного договора за ООО "Строй-Полимер" зарегистрировано право собственности на спорный объект незавершенного строительства, что подтверждается выпиской из ЕРГН от 25.10.2018 и от 11.02.2019 (т. 1 л.д. 32-37, 99-101).

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" одновременно с переходом права собственности на объект недвижимости к ООО "Строй-полимер" перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 13.10.2015 N 399.

Поскольку строительство вышеуказанного объекта недвижимости не завершено, срок договора аренды земельного участка N 399 от 13.10.2015 истек, Администрация обратилась в суд с иском о принудительном изъятии имущества на основании статьи 239.1 ГК РФ.

Суд первой инстанции при разрешении иска пришел к выводу, что фактически арендные правоотношения между истцом и ответчиком в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101208:2 возникли с 27.11.1998, в связи с чем, положения статьи 239.1 ГК РФ на регулирование рассматриваемых правоотношений сторон не распространяются.

Поддерживая решение суда первой инстанции, судебная коллегия отмечает следующее.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Статья 239.1 ГК РФ устанавливает основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должно быть выполнено одно из условий:

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

В обоих случаях действие договора аренды должно быть прекращено на момент обращения в суд с иском.

Согласно договору аренды N 399 от 13.10.2015 земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101208:2 предоставляется для окончания строительства 8-этажного жилого дома со встроенными объектами соцкультбытаи гостиничным комплексом, приведенное описание целей использования участка является окончательным, изменение названных условий не допускается, предусматривает срок действия договора с 22.10.2015 по 21.10.2018 (пункты 1.4, 1.5 договора аренды N 399 от 13.10.2015).

Спорный объект незавершенного строительства приобретен ответчиком у ЗАО "Аркада" по договор купли-продажи от 25.07.2018.

На момент продажи указанный объект незавершенного строительства располагался на земельном участке с кадастровым номером 86:10:0101208:2.

Как указывалось ранее, право собственности на спорный объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО "Строй-Полимер", что подтверждается выпиской из ЕРГН от 25.10.2018 и от 11.02.2019 (т. 1 л.д. 32-37, 99-101).

Однако, согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101208:2., являющийся объектом аренды по договору аренды земельного участка N 399 от 13.10..2015 прежним собственникам объекта незавершенного строительства уже предоставлялся без проведения аукциона.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает положения статьи 239.1 ГК РФ не применимыми в настоящем случае, поскольку земельный участок ответчику по результатам аукциона не предоставлялся (пункт 1), а предоставление земельного участка без аукциона (пункт 6) имело место в отношении предыдущего собственника объекта недвижимости.

В пункте 2 статьи 425 ГК РФ установлено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Из пункта 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Однако, в рассматриваемый период имеют место лишь фактические отношения.

Апеллянтом наличие арендных правоотношений с ЖСК "Барк" не оспаривается.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона Российской Федерации от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

В данном случае арендные правоотношения возникли с ноября 1998 года, в связи с чем, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на их регулирование.

При этом апелляционный суд отклоняет доводы ответчика относительно невозможности заявить возражения при рассмотрении спора в суде первой инстанции на отзыв ответчика.

Так, доказательств невозможности реализации своих процессуальных прав (статья 41 АПК РФ) своевременно не представлено.

Суд апелляционной инстанции считает, что при должных для участника процесса заботливости и осмотрительности Администрация не была лишена как права, так и фактической возможности заявить возражения на отзыв на исковое заявление и относительно достоверности доказательств представленных истцом.

В целом, доводы апеллянта направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, в связи с чем признаются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Проанализировав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия пришла к выводу, что, отказав в удовлетворении исковых требований Администрации, суд первой инстанции принял законное и правомерное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Администрация при подаче апелляционной жалобы не платила государственную пошлину в силу ее освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты таковой.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 26 марта 2019 года по делу N А75-862/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

Д.Г. Рожков Н.В. Тетерина