Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 июля 2019 г. N 14АП-2681/19

г. Вологда

19 июля 2019 г.

Дело N А13-19864/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2019 года.

В полном объеме постановление изготовлено 19 июля 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.

при участии от общества с ограниченной ответственностью "АО Альянс" Окуловского А.Н. директора, Мыловой А.Н. по доверенности от 01.03.2019, от администрации города Вологды Завьяловой А.А. по доверенности от 05.12.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АО Альянс" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 13 февраля 2019 года по делу N А13-19864/2017,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "АО Альянс" (адрес: 160001, город Вологда, улица Мальцева, дом 30, подвал 1; ОГРН 1123525002810, ИНН 3525275280; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к администрации города Вологды (адрес: 160035, город Вологда, улица Каменный мост, дом 4;

ОГРН 1033500051683, ИНН 3525064930; далее - Администрация) о возложении на ответчика обязанности предоставить к арендуемому истцом земельному участку с кадастровым номером 35:24:0305022:3538 соответствующий требованиям нормативно-правового регулирования доступ в виде проезда с земельных участков общего пользования (с учетом уточнений, принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее - АПК РФ)).

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 26.07.2018 к производству принят встречный иск Администрации к Обществу о поддержании существующей подъездной дороги (проезд между домами 15 и 17 по ул. Северной до границ земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:15) в соответствии с требованиями нормативно-технических актов, в том числе во временном варианте (покрытие в щебеночном исполнении при проведении работ на усовершенствованном покрытии; выполнение работ по планировке грунта - на неусовершенствованном покрытии); об обеспечении при использовании подъездной дороги (проезд между домами 15 и 17 по ул. Северной до границ земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:3538) соблюдение требований по пожарной безопасности, безопасности дорожного движения, по охране жизни и здоровья обучающихся и работников образовательного учреждения, расположенного вблизи используемой для подъезда территории; о проведении восстановительного ремонта проезда (проезд между домами 15 и 17 по ул. Северной до границ земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:3538) и его конструктивных элементов в соответствии с требованиями нормативно-технических актов, в том числе: замена асфальтового покрытия, усиление основания, замена бордюрного камня; в рамках обеспечения безопасности движения пешеходов предусмотреть пешеходный тротуар, отделенный от проезжей части удерживающими пешеходными ограждениями; безвозмездно передать данный проезд в собственность муниципального образования "Город Вологда" в лице Департамента городского хозяйства Администрации города Вологды в соответствии с Правилами благоустройства муниципального образования "Город Вологда", утвержденными решением Вологодской городской Думы от 02.04.2007 N 392, с приложением документов, подтверждающих выполнение работ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, муниципальное общеобразовательное учреждение "Средняя общеобразовательная школа N 14" (далее - Школа).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 13.02.2019 в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

Общество с решением не согласилось, обратилось в суд с жалобой, в которой просит решение в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований отменить, вынести по делу новое решение, а также исключить из мотивировочной части решения абзац 6 на 8 странице. В обоснование жалобы ссылается на то, что суд необоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Общества. Также истец считает, что оценка судом в мотивировочной части решения поведения сторон при согласовании условий мирового соглашения носит явно несбалансированной характер и нарушает тем самым принцип равенства сторон.

В судебном заседании представители истца доводы жалобы поддержали, пояснив, что Общество согласно на любой вариант проезда, из числа предложенных экспертом.

Администрация в отзыве на жалобу и представитель в судебном заседании против доводов жалобы возражали, ссылаясь на наличие доступа строительной техники к арендуемому Обществом земельному участку через земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:4056, что подтверждается строительством парка по ул. Фрязиновская г. Вологды.

Третьи лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения и при этом стороны не заявили соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части на основании части 5 статьи 268 АПК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, по результатам проведения аукциона от 09.04.2015 N 507/3 Общество (арендатор) и Администрация (арендодатель) заключили договор аренды от 22.03.2016 N 24-724гс (с учетом дополнительного соглашения от 24.05.2016) земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:3538.

Указанный земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи земельного участка, являющемуся приложением 1 к договору.

Согласно пункту 5.2.1 договора арендодатель обязан передать участок арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора.

В соответствии с постановлением Администрации от 12.02.2014 N 857 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории по улице Фрязиновской" доступ к земельному участку обеспечивался посредством земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:76.

Постановлением Администрации от 16.09.2014 N 6921 "О внесении изменений в постановление администрации города Вологды от 12 февраля 2014 года N 857" определено, что доступ к земельному участку обеспечивается посредством земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0305022:3452, 35:24:0305022:9.

Вместе с тем, согласно общедоступным сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:9 снят 05.11.2014 с государственного кадастрового учета в результате образования земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:3560.

По сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:3560 площадью 6 313 кв. м, категории земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для строительства жилого дома; для эксплуатации и обслуживания встроенно-пристроенного помещения административного назначения", расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Фрязиновская.

На земельном участке находится многоквартирный дом по адресу: Российская Федерация, Вологодская обл., г. Вологда, ул. Фрязиновская, д. 26.

Сведения в ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 35:24:0305022:3452 площадью 11 298 кв. м, категории земель "земли населенных пунктов", вид разрешенного использования "для строительства жилого здания", расположенный по адресу: Вологодская обл., г. Вологда, ул. Фрязиновская, образованном в результате преобразования земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:34, носят статус "временные" и подлежат аннулированию по истечению установленного срока.

Администрация письмом от 02.11.2017 предложила Обществу доступ к арендованному участку через земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:4056 (вид разрешенного использования - территории общего пользования).

Истец, ссылаясь на отсутствие фактической возможности доступа к арендуемому участку через предложенный Администрацией земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:4056, обратился в суд с первоначальным иском.

Администрация в свою очередь обратилась в суд со встречным иском.

Суд первой инстанции признал взаимные требования сторон необоснованными и отказал в их удовлетворении.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что проезд на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:3538 через выделенный для этого земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:4056 невозможен, а иные варианты для проезда к арендуемому истцом земельному участку с земельных участков общего пользования отсутствуют.

Апелляционная инстанция не может согласиться с данным выводом суда по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, суд первой инстанции с целью определения фактической возможности использования земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:4056 для прохода, проезда строительной техники, автотранспорта, провоза строительных материалов для строительства здания бассейна на земельном участке с кадастровым номером 35:24:0305022:3538 назначил судебную землеустроительную экспертизу, проведение которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Гортехинвентаризация" (далее - ООО "Гортехинвентаризация").

Согласно экспертному заключению ООО "Гортехинвентаризация" земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:3538 имеет пять возможных вариантов доступа с земель общего пользования, в том числе строительной техники при организации однополосного движения шириной 3,5 м.

Однако экспертами установлено, что проезд на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:3538 через выделенный для этого земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:4056 (вариант N 4) фактически невозможен ввиду выполненных на нем работ по благоустройству территории (пешеходные дорожки, озеленение).

При этом при организации проездов по вариантам N 1, 2, 3 по земельным участкам с кадастровыми номерами 35:24:0305022:2, 35:24:0305022:3, 35:24:0305022:34 и 35:24:0305022:3560 затрагиваются права собственников помещений в многоквартирных домах, расположенных на таких земельных участках.

Вместе с тем, проезды по вышеуказанным вариантам не требуют дополнительного обустройства дорожного покрытия для проезда строительной техники.

Наименьшее ограничение прав собственников по площади земельных участков, необходимых для организации проезда, и вторым по наименьшей протяженности является вариант N 5 (посредством земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:15).

Земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:15 находится в муниципальной собственности муниципального образования "Город Вологда" и предоставлен Школе на праве постоянного бессрочного пользования. Часть данного земельного участка, посредством которой возможен доступ на земельный участок 35:24:0305022:3538 находится за пределами ограждения, что обеспечивает свободный доступ транспортных средств.

В материалах дела имеется ответ Школы от 20.04.2017 N 106/1 в адрес Общества о готовности отказаться от находящейся за ограждением части земельного участка (250 кв.м) для организации проезда к земельному участку с кадастровым номером 35:24:0305022:3538 (т. 1, л. 64).

Также в данном письме Школа сообщает, что в адрес Департамента имущественных отношений администрации города Вологды направлено заявление об изменении границ и площади земельного участка.

Администрация 26.01.2018 в отзыве на иск по настоящему делу подтвердила наличие заявления Школы об изменении местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:15 и ее установления по существующему ограждению. Письмом от 26.06.2017 Департамент имущественных отношений администрации города Вологды ответил, что для раздела данного земельного участка необходимо заявление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории с приложением данной схемы (т. 1, л. 67-70).

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 5.4.3 договора аренды Общество обязано использовать полученный в аренду участок в соответствии с его разрешенным использованием.

Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что земельный участок предоставляется для строительства бассейна.

Разрешенное использование данного земельного участка - физкультурно-оздоровительные сооружения (пункт 1.1 договора).

В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 указанного Кодекса в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков.

Апелляционный суд, оценив в соответствии со статьями 64, 65, 67, 68, 71 АПК РФ доказательства в материалах дела, считает, что факт невозможности использования по целевому назначению переданного Обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:3538 в связи с отсутствием проезда через земельный участок с кадастровым номером 35:24:0305022:4056 подтвержден допустимыми, относимыми, достоверными и достаточными доказательствами.

Вместе с тем возможность обеспечения доступа к земельному участку с кадастровым номером 35:24:0305022:3538 для проезда строительной техники и провоза строительных материалов с улицы Северной города Вологды с земель общего пользования вдоль многоквартирного дома N 17 по улице Северной города Вологды и через часть земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:15 установлена в экспертном заключении ООО "Гортехинвентаризация" от 09.10.2018 N 18/1380/2.

Школа возражений по данному варианту проезда в ходе рассмотрения дела в суде первой и апелляционной инстанции не высказала.

Администрация принципиальных возражений по данному варианту проезда в суде первой инстанции также не заявляла, однако рассматривала такую возможность при условии принятия Обществом на себя дополнительных обязательств, а именно выполнения следующих работ:

- по замене асфальтового покрытия;

- по усилению основания;

- по замене бордюрного камня;

- по устройству пешеходного тротуара, а затем безвозмездно передать данный проезд в собственность муниципального образования "Город Вологда" в лице Департамента городского хозяйства.

Данный вывод следует из встречного иска Администрации.

Вместе с тем ни законом, ни договором аренды от 22.03.2016 N 24-724гс не предусмотрена обязанность арендатора выполнять работы по устройству проезда к арендуемому земельному участку с безвозмездной передачей их результата в собственность третьих лиц.

При таких обстоятельствах дела и с учетом положений статей 309, 606, 612 ГК РФ иск заявлен Обществом обоснованно и подлежит удовлетворению.

В связи с не соответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела решение суда в обжалуемой части следует отменить.

Расходы истца по уплате по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска, апелляционной жалобы и оплате экспертизы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 13 февраля 2019 года по делу N А13-19864/2017 отменить в части отказа в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "АО Альянс" и распределения судебных расходов.

Изложить абзац 1 резолютивной части решения в следующей редакции:

"Обязать администрацию города Вологды в 30 дневный срок с даты принятия настоящего постановления обеспечить доступ к земельному участку с кадастровым номером 35:24:0305022:3538, для проезда строительной техники и провоза строительных материалов с улицы Северной города Вологды с земель общего пользования вдоль многоквартирного дома N 17 по улице Северной города Вологды и через часть земельного участка с кадастровым номером 35:24:0305022:15 (вариант N 5 экспертного заключения ООО "Гортехинвентаризация" от 09.10.2018 N 18/1380/2)".

Взыскать с администрации города Вологды в пользу общества с ограниченной ответственностью "АО Альянс" 32 000 руб. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины за рассмотрение иска, апелляционной жалобы и оплату экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

А.Я. Зайцева А.Н. Шадрина