Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2019 г. N 11АП-11864/19

г. Самара

16 августа 2019 г.

Дело N А65-6225/2019

Резолютивная часть постановления оглашена 15 августа 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Николаевой С.Ю., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Лариной Ю.Н.,

в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 августа 2019 года в зале N 6 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 мая 2019 года, принятое по делу N А65-6225/2019 (судья Мугинов Б.Ф.)

по иску Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), г. Казань

к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест Групп" (ОГРН 1081690038528, ИНН 343503147150), г. Казань

об изъятии у Общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест Групп" объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Проспект Победы, кадастровый номер 16:50:060201:585 путем продажи с публичных торгов, об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест Групп" передать МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани" техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Проспект Победы, кадастровый номер 16:50:060201:585,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стройинвест Групп" об изъятии у общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест Групп" объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, Проспект Победы, кадастровый номер 16:50:060201:585 путем с продажи с публичных торгов, об обязании общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест Групп" передать МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений г. Казани" техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Проспект Победы, кадастровый номер 16:50:060201:585.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 мая 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 13 мая 2015 года между муниципальным казенным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Стройинвест Групп" (арендатор) заключен договор аренды N 18360 земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000:180 площадью 7 390 кв.м.

Срок действия договора установлен до 12 мая 2018 года.

В соответствии с п.1.4.1 договора на земельном участке расположен фитнес-центр, объект незавершенного строительства.

С 10 сентября 2012 года собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, проспект Победы, кадастровый номер 16:50:060201:585 является общество с ограниченной ответственностью "Стройинвест Групп", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Арендодатель направил в адрес арендатора уведомление (от 29 сентября 2018 года исх.N 126/кзиоисх), в котором сообщал о прекращении договора и требованием о возврате арендованного имущества, оставление без удовлетворения которого послужило истцу основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из следующего.

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01 марта 2015 года в соответствии с Федеральным законом N 171-ФЗ, предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Судом первой инстанции установлено, что в рамках дела N А65-43818/2017 Арбитражным судом Республики Татарстан вынесено решение от 27 июня 2018 года, в соответствии с которым ответчик признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство.

При применении норм права приоритет отдается специальным нормам, то есть общая норма права не применяется, если имеется специальная норма, то в данном случае подлежат учету нормы Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Продажа имущества должника в конкурсном производстве регулируется ст. 110, 111, 138, 139 Закона о банкротстве, предусматривающими продажу имущества должника на торгах в целях получения максимальной цены. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

На основании п.4.1 ст.138 Закона о банкротстве в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах. Расходы на обеспечение сохранности предмета залога и реализацию его на торгах покрываются за счет средств, поступивших от реализации предмета залога (п.6 ст.138 Закона о банкротстве).

Как верно указано судом первой инстанции, ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает совершенно иные правила, согласно которым порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации; начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости; если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что противоречие в процедурах проведения торгов исключает возможность реализации имущества в порядке, предусмотренном ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с наличием специальным норм законодательства о банкротстве, имеющих приоритет над общими нормами гражданского права.

Оба порядка предполагают изъятие объекта незавершенного строительства у собственника и его продажу с публичных торгов. При этом обращение взыскания в рамках дела о банкротстве основано на залоговых отношениях, в которых залоговый кредитор имеет преимущество перед иными кредиторами.

Обращаясь с настоящим иском об изъятии объекта незавершенного строительства, истец предполагает его дальнейшую реализацию с торгов лицу, которое готово завершить строительство. При этом денежные средства, полученные от реализации объекта, подлежат передаче бывшему собственнику.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что правовой интерес истца будет удовлетворен и в результате реализации объекта незавершенного строительства в соответствии с нормами Закона о банкротстве, поскольку незавершенный строительством объект получит нового собственника, заинтересованного в завершении строительства.

Вместе с тем, суд первой инстанции, руководствуясь сложившейся практикой указал, что при рассмотрении аналогичных споров имеет значение наличие правоотношений по аренде фактически на дату 01 марта 2015 года.

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" положения ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного Федерального закона.

Из материалов дела следует, что право собственности на незавершенный строительством объект зарегистрировано 10 сентября 2012 года, разрешение на строительство истцу выдано 16 апреля 2013 года.

При этом суд первой инстанции указал, что выдача разрешения на строительство предполагает согласие публичного образования строительства на принадлежащем ему земельном участке и наличие у застройщика какого-либо права (вещного или обязательственного) на земельный участок (п.1 ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), в связи с чем, несмотря на заключение сторонами договора аренды 13 мая 2015 года, спорный земельный участок фактически из владения и пользования ответчика не выбывал, что также исключает возможность применения ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах судом первой инстанции сделан обоснованный вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что определением от 20.08.2018 года по делу N А65-43818/2017 Арбитражный суд Республики Татарстан по указанному делу включил в реестр требований кредиторов в состав 3 очереди общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвестГрупп", г.Казань требование публичного акционерного общества "ИнтехБанк" по договору 2924-КЛ от 29 июня 2012 г. в размере 48 840 821,84 руб. долга (их них: 35 000 000,00 руб. - сумма просроченного основного долга; 10 632 328,68 руб., как обеспеченное залогом недвижимого имущества общества с ограниченной ответственностью "СтройИнвестГрупп" на основании договора залога N 3081-зн от 10.12.2012 г., а именно: - фитнес-центр, объект незавершённого строительства, кадастровый номер 16:50:060201:585, расположенный по адресу: РТ, г. Казань, просп.Победы.

При таких обстоятельствах изъятие данного объекта незавершенного строительством у ответчика влечёт нарушение прав и законных интересов банка, а так же иных кредиторов общества, а также лишит банк предоставленной ему положениями Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" преимущественного права на частичное погашение своих обязательств за счет денежных средств, полученных от реализации предмета залога, что является не допустимым.

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда РФ N 304-ЭС16-20773 от 14.06.2017 г.

Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26 мая 2019 года, принятое по делу N А65-6225/2019, - оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

С.Ю. Николаева Л.Л. Ястремский