Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 августа 2019 г. N 14АП-6676/19

г. Вологда

20 августа 2019 г.

Дело N А66-12945/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2019 года.

В полном объёме постановление изготовлено 20 августа 2019 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Ралько О.Б., судей Зориной Ю.В. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Ручкиновой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области апелляционную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 22 мая 2019 года по делу N А66-12945/2018 (судья Сердюк С.В.),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Центр Инструмент" (ОГРН 1086952025027, ИНН 6950091092; адрес: 170100, город Тверь, площадь Гагарина, дом 1, здание склада Сероуглерода, помещение 1; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к администрации города Твери (ОГРН 1066950062717, ИНН 6901000920; адрес: 170100, город Тверь, улица Советская, дом 11; далее - администрация) об урегулировании разногласий, возникших между обществом и администрацией при заключении договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 5664 кв.м, расположенного по адресу: г. Тверь пл. Гагарина, д. 1, кадастровый номер участка 69:40:0200011:470, изложив пункт 2.1 указанного договора в следующей редакции: "Цена земельного участка составляет 228 800 рублей (двести двадцать восемь тысяч рублей (НДС не облагается).", при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Тверской области по настоящему делу от 22 мая 2019 года заявленные обществом требования удовлетворены.

Администрация не согласилась с судебным актом и обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы указывает на то, что имеющийся в материалах дела договор аренды, представленный истцом к исковому заявлению, не скреплен подписью ответчика, не заверен печатью, что свидетельствует о несоблюдении требований к форме указанной сделки. Считает, что отсутствует преддоговорной спор и оснований для рассмотрения спора об урегулировании разногласий не имеется.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу с доводами в ней изложенными не согласилось, считает оспариваемое решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания апелляционной инстанции, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, общество 12.01.2018 обратилось с заявлением в департамент о предоставлении в собственность земельного участка общей площадью 5564 кв.м, разрешенное использование: для размещения промышленных объектов, с кадастровым номером 69:40:0200011:470, с кадастровой стоимостью 9 152 000 руб. под принадлежащими обществу на праве собственности объектами недвижимого имущества.

Департаментом подготовлен проект договора купли-продажи земельного участка, который передан обществу для подписания.

В связи с тем, что объекты, собственником которых является общество, отчуждены из государственной собственности, договор подписан со стороны общества с протоколом разногласий, согласно которому в пункте 2.1 договора купли-продажи выкупная цена должна быть установлена в соответствии с Законом Тверской области от 09 апреля 2008 года N 49-30 "О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области". Указанный договор передан 28.04.2018 истцом в департамент для подписания.

Департамент письмом от 17.05.2018 N 30/2445-и отказал в заключении спорного договора купли-продажи земельного участка с протоколом разногласий по льготной цене (т. 1, л. 29).

В свою очередь администрация письмом от 23.01.2019 N 01/296-и в ответ на обращение общества о разъяснении ответа департамента сообщила, что названное письмо департамента не является отказом в заключении договора купли-продажи (т. 2, л. 1).

Таким образом, считая, что подписанный и направленный в адрес администрации проект договора купли-продажи с протоколом разногласий до настоящего времени не рассмотрен, решение по нему администрацией не принято, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции признал требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

В соответствии со статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По смыслу указанных норм условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из приведенных правовых норм следует, что заинтересованная сторона вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения извещения об отклонении протокола разногласий.

Из представленных в материалы дела доказательств, в том числе - проекта договора купли-продажи земельного участка, согласованного с начальником департамента управления и земельными ресурсами администрации города, заместителем начальника департамента управления и земельными ресурсами администрации города, начальником юридического отдела департамента управления и земельными ресурсами администрации города Твери, начальником отдела предоставления земель департамента управления и земельными ресурсами администрации города (т. 1, л. 10-12) следует, что стороны вступили во взаимоотношения по заключению договора купли-продажи земельного участка.

Суд первой инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 217, 421, 422, 445, 446 ГК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11), признал, что факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственного предприятия надлежащим образом подтверждается материалами дела, в данном случае в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) выкупная цена земельного участка в рассматриваемом случае не может превышать 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем удовлетворил требования и урегулировал возникшие между сторонами разногласия, приняв пункт 2.1 договора в предложенной истцом редакции.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Аналогичная норма ранее была закреплена в пункте 1 статьи 36 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015.

Пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ установлен льготный порядок определения цены при приобретении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, если указанные объекты ранее были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Из пункта 9 постановления N 11 следует, что определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому с собственниками объектов недвижимости, расположенных на участке, стороны должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Таким образом, по смыслу пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ определяющими критериями применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт нахождения на земельном участке зданий, строений, сооружений, принадлежащих заявителю на праве собственности, которые ранее были отчуждены в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, либо возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности.

При этом право на льготное приобретение земельного участка имеет любой собственник указанных объектов недвижимости независимо от того, приобрел ли он недвижимость при приватизации или в результате последующих сделок (пункт 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016).

В соответствии с частью 1 статьи 14.1 Закона Тверской области от 09.04.2008 N 49-ЗО "О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области" продажа без проведения торгов земельных участков, находящихся в собственности Тверской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется по цене, равной двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, если эти здания, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, сооружения.

При рассмотрении настоящего спора судом установлено и подтверждается материалами дела наличие у истца права на приобретение земельного участка по льготной цене. Так, собственником спорных объектов являлось ОАО "Тверьхимволокно" (т. 1, л.18) и факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий надлежащим образом подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

На основании изложенного суд правомерно указал, что в силу пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ выкупная цена земельного участка в рассматриваемом случае не может превышать двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Разногласий относительно кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка (9 152 000 руб.) между сторонами не имеется.

Таким образом, выкупная цена спорного земельного участка, с учетом применения 2,5% кадастровой стоимости земельного участка должна составлять 228 800 руб.

Податель жалобы ссылается на то, что проект спорного договора направлен обществу ошибочно в связи с наличие оснований для отказа в предоставлении обществу испрашиваемого участка, поскольку эксплуатация нежилых зданий, на нем расположенных, по функциональному назначению невозможна без восстановительных работ.

Между тем судом первой инстанции правомерно учтено следующее.

Так, истцом представлено в материалы дела заключение строительно-технической экспертизы в отношении нежилого здания - склада N 1, находящегося по адресу: Тверская обл., г. Тверь, площадь Гагарина, д.1 (т. 2),согласно которому объект обладает всеми признаками капитального строения, основные конструкции и монтажные узлы фундаментов нежилого строения находятся в работоспособном состоянии, несущие конструкции находятся в аварийном состоянии, на момент проведения строительной экспертизы (01.08-04.10.2018) здание создает угрозу безопасности жизни и здоровью граждан, в связи с чем необходимо проведение противоаварийных мероприятий.

В материалы дела представлен трехсторонний акт обследования территории с фототаблицами и схемой земельного участка, из представленных к нему фотоматериалов усматривается, что на момент производства осмотра на объекте ведутся восстановительные работы, что подателем жалобы не опровергнуто.

Доводы подателя жалобы о том, что истцом не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, поскольку представленная оферта договора купли-продажи земельного участка не подписана ответчиком, были предметом оценки суда первой инстанции и правомерно признаны необоснованными со ссылкой на то, что отклонение протокола разногласий свидетельствует о начавшейся процедуре заключения договора, действия сторон направлены на заключение договора, разногласия сводятся лишь к стоимости выкупной цены.

Так, факт получения истцом проекта договора купли-продажи земельного участка установлен материалами дела и сторонами не оспаривается, имеющийся договор содержит ряд согласований, при этом данный договор не отозван, протокол разногласий к договору ответчиком получен, однако ответа на него не имеется. Суд первой инстанции также правомерно указал, что подобное поведение ответчика, выразившееся в направлении согласованных, но не подписанных самим ответчиком договоров, носит не единичный, а систематический характер (дела N А66-11033/2018, А66-20661/2018, А66-2767/2018).

Из представленных документов следует, что сторонами был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора. Направление ответчиком в адрес истца не подписанной оферты договора купли-продажи земельного участка не влияет на сущность самой оферты.

При установлении права истца на приобретение земельного участка по льготной цене в ходе рассмотрения дела ответчик мог урегулировать спор добровольно.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку судом апелляционной инстанции доказательств, исследованных судом первой инстанции.

Следовательно, поскольку в апелляционной жалобе ответчиком не приводится убедительных доводов, опровергающих правомерность выводов суда, принятое решение соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба администрации - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 22 мая 2019 года по делу N А66-12945/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Твери - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Б. Ралько

Судьи

Ю.В. Зорина Н.В. Чередина