Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2019 г. N 15АП-12912/19

город Ростов-на-Дону

22 августа 2019 г.

дело N А32-9828/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Галова В.В.,

судей Абраменко Р.А., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Третьяком Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2019 по делу N А32-9828/2019,

принятое судьей Назыковым А.Л.

по иску Администрации города Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Юг+"

при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о признании договора аренды земельного участка недействительной сделкой и применение последствий недействительности (ничтожности) сделки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Юг+" (далее - отвтечик) о признании договора аренды от 29.07.2008 года N 4900004720 ничтожной (недействительной) сделкой, применении к договору аренды от 29.07.2008 года N 4900004720 последствия ничтожности (недействительности) сделки путем погашения регистрационной записи N 23-23-50/256/2008-154.

Определением от 18.03.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, апеллянт обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что Администрация города Сочи не имела права на предоставление земельного участка в аренду. Договор аренды земельного участка от 29.07.2008 года N 4900004720 противоречил нормам действовавшего на момент его совершения законодательства и нарушал права и законные интересы Российской Федерации по управлению и распоряжению федеральной собственностью. В связи с чем администрация муниципального образования город Сочи в рассматриваемый период не могла быть арендодателем указанного земельного участка. Апеллянт указывает, что единственным возможным способом защиты права для органа местного самоуправления является признание обременения отсутствующим.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

При названных обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть жалобу по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО "Фирма Юг+" согласно постановлению администрации г. Сочи от 25.10.2004 N 2161 заключен договор аренды от 29.07.2008 N 4900004720 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205014:65, площадью 1800 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский фай, г. Сочи, Центральный район, ул. Абрикосовая, с видом разрешенного использования "строительство многоквартирного жилого дома с закрытой автостоянкой". Срок действия договора установлен по 01.01.2047 г.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2018 года по делу N А32-40984/2018 администрации города Сочи отказано в расторжении указанного договора аренды, в связи с признанием в мотивировочной части судебного акта договора аренды от 29.07.2008 года N 4900004720 недействительной (ничтожной) сделкой. Судом установлено, что спорный земельный участок, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта, был предоставлен в аренду органом местного самоуправления города Сочи, который на момент заключения договора аренды в 2008 году не был уполномочен на распоряжение федеральным имуществом, к которому в силу закона на момент заключения договора аренды относился земельный участок. В соответствии с п. 1 ст. 95 Земельного кодекса Российской Федерации к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Согласно п. 5 ст. 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. В силу п. 4 ст. 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и п. 2 ст. 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. Согласно Постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. Внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории). В силу п. 6 ст. 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории федерального значения являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов власти.

Согласно представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 16.01.2019 N 99/2019/239233852 право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205014:65 было зарегистрировано лишь 15.10.2010, то есть спустя значительный период времени после заключения сторонами спорного договора аренды. В соответствии с материалами реестрового дела земельного участка, предоставленными Управлением Росреестра по Краснодарскому краю по запросу арбитражного суда (сопроводительное письмо от 24.04.2019), земельный участок был включен в реестр муниципальной собственности на основании Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность" распоряжением департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 25.08.2010 N 2229-р.

Таким образом, на момент заключения 29.07.2008 договора аренды N 4900004720 у администрации отсутствовали полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0205014:65, который, как следует из кадастрового паспорта участка и пункта 1.1 договора аренды, расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта и в силу закона на дату заключения договора аренды земельного участка относился к федеральной собственности.

В рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции представителем ответчика в судебном заседании заявлено об исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

С учетом квалификации спорных правоотношений сторон и предмета иска срок исковой давности по требованиям администрации в соответствии с правилами статьи 181 ГК РФ начинает свое течение с момента исполнения ничтожного договора аренды. Между тем, иск о применении последствий недействительности сделки предъявлен в суд только 28.02.2019, т.е. за пределами не только трехгодичного, но и десятилетнего срока исковой давности, исчисляемого с даты начала исполнения недействительной сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 196 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен.

В соответствии с пунктом 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Как верно указано судом первой инстанции, оспариваемый договор аренды сторонами исполнялся, так, по этому договору администрацией взыскивались платежи за пользование землей (например, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2010 N А32-15261/2010), администрацией заявлялись требования о расторжении этого договора в связи с неосвоением земельного участка (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.12.2018 по делу N А32-40984/2018), договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

При таких обстоятельствах трехлетний срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора аренды земельного участка от 29.07.2008 N 4900004720, предъявленному администрацией как стороной этого договора, на дату подачу настоящего иска истек.

В соответствии с пунктом 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 ГК РФ).

Вместе с тем, требование о возврате земельного участка администрацией не заявлено.

Администрация просит применить последствия недействительности сделки в виде погашения регистрационной записи о праве аренды, но не в виде возврата земельного участка.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что такой возврат в порядке применения последствий недействительности сделки был бы невозможен, поскольку при недействительности договора аренды от 29.07.2008 N 4900004720 восстанавливается право аренды земельного участка, основанное на договоре аренды от 17.04.1998 N 866, заключенному правопредшественником ответчика и комитетом по управлению имуществом города Сочи, у которого в соответствующем периоде имелись полномочия по распоряжению федеральным имуществом в виде земельных участков федерального курорта. До указанного договора земельный участок принадлежал правопредшественнику ответчика на основании государственного акта КК-2 N 426000574, выданного на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 0,18 гектаров для строительства и эксплуатации 102 квартирного жилого дома на основании постановления главы администрации города Сочи от 11.10.1993 N 822/2.

Поскольку возврат земельного участка администрации при наличии у ответчика ранее возникшего права аренды по договору от 17.04.1998 N 866 невозможен, оснований для исключения из ЕГРН регистрационной записи об аренде земельного участка не имеется.

В соответствии с пунктом 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, по смыслу данного разъяснения, основанием для внесения записи в ЕГРН является решение суда о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки.

Однако в данном случае ответчик сохраняет владение земельным участком и вправе претендовать на наличие титула на земельный участок на основании договора аренды от 17.04.1998 N 866, который был заключен с надлежащим на тот момент арендодателем - комитетом по управлению имуществом города Сочи, а при возражениях в отношении действия данного договора ответчик вправе ссылаться и на государственный акт КК-2 N 426000574, выданный на право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком площадью 0,18 гектаров для строительства и эксплуатации 102 квартирного жилого дома на основании постановления главы администрации города Сочи от 11.10.1993 N 822/2.

Поскольку общество сохраняет титульное владение земельным участком и обладает титулом на него (помимо оспариваемого договора аренды от 29.07.2008), то возврат земельного участка администрации не представляется возможным, что исключает применение последствия недействительности договора аренды от 29.07.2008 в виде возврата земельного участка администрации. Невозможность применения последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка исключает внесения записи в ЕГРН об аннулировании регистрационной записи об аренде земельного участка.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 июня 2019 года по делу N А32-9828/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

В.В. Галов

Судьи

Р.А. Абраменко А.А. Попов