Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2019 г. N 11АП-12299/19

г. Самара

26 августа 2019 г.

А55-5421/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 августа 2019 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поповой Е.Г., судей Юдкина А.А., Сергеевой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожуховой С.В.,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - представителя Фроловой О.В. (доверенность от 29.12.2018 N 12-7171),

от Департамента градостроительства городского округа Самара - представителя Вигулярной Е.Г. (доверенность от 16.01.2019 N Д05-01/80),

от третьего лица - представителя Кучера И.В. (доверенность от 16.04.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 июня 2019 года по делу N А55-5421/2019 (судья Якимова О.Н.),

по заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара, г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - ООО фирма "Маяк-Стройинвест", Самарская область, г. Самара,

о признании незаконным отказа,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства г.о. Самара обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Самарской области, в котором просит:

1. признать недействительными решения Управления Росреестра по Самарской области от 19.12.2018 N 63/001/318/2018-68 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0507003:0009 площадью 495,5 кв.м, расположенного в границах улиц Самарской, Полевой, Садовой, Чкалова в Ленинском районе городского округа Самара; от 19.12.2018 N 63/001/318/2018-66 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды N 109.

2. обязать Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды N 109 от 24.07.2018, а также государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0507003:0009 площадью 495,5 кв.м, расположенного в границах улиц Самарской, Полевой, Садовой, Чкалова в Ленинском районе городского округа Самара.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечено ООО фирма "Маяк-Стройинвест", Самарская область, г. Самара (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07 июня 2019 года заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе управление просит суд апелляционной инстанции отменить решение Арбитражного суда Самарской области от 07 июня 2019 года по делу N А55-5421/2019 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая на законность оспариваемого отказа.

В судебном заседании апелляционного суда представитель управления апелляционную жалобу поддержала, просила ее удовлетворить.

Представители заявителя и третьего лица в судебном заседании апелляционного суда возражали против удовлетворения апелляционной жалобы управления, просили суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Самарской области от 07 июня 2019 года оставить без изменения.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между Министерством строительства Самарской области и ООО "Маяк-Стройинвест" был заключен договор аренды от 16.10.2007 N 109 земельного участка с кадастровым номером 63:01:0507003:0009 площадью 495,5 кв.м, расположенного в границах улиц Самарской, Полевой, Садовой, Чкалова в Ленинском районе городского округа Самара для строительства подземной стоянки автомобилей, на срок до 15.05.2010 (далее - договор).

В последующем, дополнительным соглашением от 24.10.2013, заключенным между Министерством Самарской области и ООО "Маяк-Стройинвест", срок действия договора аренды указанного земельного участка был продлен до 15.05.2016.

До истечения срока действия договора N 109 ООО "Маяк-Стройинвест" обратилось в Департамент с заявлением о намерении продолжить использование вышеуказанного земельного участка на условиях договора N 109 на неопределенный срок.

12.05.2016 Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - Департамент) направил в адрес вышеуказанной организации разъяснительное письмо о возобновлении договора на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, договор аренды N 109 был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

24.07.2018 Департамент и ООО "Маяк-Стройинвест" заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 16.10.2007 N 109 в связи с заключением договора аренды земельного участка от 24.07.2018 N 92а.

Земельный участок, переданный по договору аренды, был возвращен Департаменту по Акту приема-передачи.

Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к заявлению о государственном кадастровом учёте и (или государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав: иные документы, предусмотренные данным Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Департамент обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлениями о государственной регистрации прекращения ограничения номером 63:01:0507003:0009 площадью 495,5 кв.м, расположенного в границах улиц Самарской, Полевой, Садовой, Чкалова в Ленинском районе городского округа Самара для строительства подземной стоянки автомобилей, представив соглашение, заключенное между сторонами договора, о его расторжении, а также о государственной регистрации соглашения от 24.07.2018 о расторжении указанного договора аренды.

Однако Управление Росреестра по Самарской области уведомлениями от 19.12.2018 N 63/001/318/2018-66 и N 63/001/318/2018-68 отказало Департаменту в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в отношении указанного земельного участка (далее - отказ), а также в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды N 109 от 24.07.2018, в связи с тем, что положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на неопределенный срок не применяется с 01.03.2015, в связи с чем Управление Росреестра по Самарской области считает, что на государственную регистрацию прекращения обременения аренды представлен документ, не соответствующий требованиям законодательства Российской Федерации.

При этом Управление Росреестра по Самарской области, мотивируя свою позицию, изложенную в уведомлении от 18.09.2018 N 63/001/318/2018-66 о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, исходило из того, что в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Данные изменения в Земельный кодекс РФ вступили в силу с 01.03.2015.

Департамент считает данное решение Управления Росреестра по Самарской области незаконным, нарушающим права и законные интересы Департамента.

Принимая обжалуемый судебный акт, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Министерством строительства Самарской области и ООО "Маяк-Стройинвест" был заключен договор аренды от 16.10.2007 N 109 земельного участка с кадастровым номером 63:01:0507003:0009 площадью 495,5 кв.м, расположенного в границах улиц Самарской, Полевой, Садовой, Чкалова в Ленинском районе городского округа Самара для строительства подземной стоянки автомобилей, на срок до 15.05.2010 (далее - договор).

В последующем, дополнительным соглашением от 24.10.2013, заключенным между Министерством Самарской области и ООО "Маяк-Стройинвест", срок действия договора аренды указанного земельного участка был продлен до 15.05.2016.

До истечения срока действия договора N 109 ООО "Маяк-Стройинвест" обратилось в Департамент с заявлением о намерении продолжить использование вышеуказанного земельного участка на условиях договора N 109 на неопределенный срок.

12.05.2016 Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - Департамент) направил в адрес вышеуказанной организации разъяснительное письмо о возобновлении договора на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, договор аренды N 109 был возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В соответствии с постановлением Администрации городского округа Самара от 11 января 2017 г. N 1 "О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара" руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по подготовке и заключению договоров аренды земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков, соглашений о расторжении (об отказе от) договоров аренды земельных участков, актов приема-передачи земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений (подпункт 7 пункт 1).

Таким образом, права и обязанности арендодателя по договору аренды N 109 с 01.03.2015 перешли к Департаменту градостроительства городского округа Самара.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

24.07.2018 Департамент и ООО "Маяк-Стройинвест" заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 16.10.2007 N 109 в связи с заключением договора аренды земельного участка от 24.07.2018 N 92а.

Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0507003:0009 площадью 495,5 кв.м, расположенный в границах улиц Самарской, Полевой, Садовой, Чкалова в Ленинском районе городского округа Самара, переданный по договору аренды, был возвращен Департаменту по Акту приема-передачи от 24.07.2018, а договор N 109 прекращен с 24.07.2018.

Департаментом градостроительства городского округа Самара было подано заявление от 11.09.2018 N 63/001/318/2018-66 о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренды в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, о чем свидетельствует опись документов принятых для оказания государственных услуг от 11.09.2018.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Самарской области от 18.09.2018 N 63/001/318/2018-066 государственная регистрация прекращения обременения в виде аренды была приостановлена в связи с тем, что положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о возобновлении договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на неопределенный срок не применяется с 01.03.2015, следовательно, на государственную регистрацию прекращения обременения аренды представлен документ, не соответствующий требованиям законодательства Российской Федерации.

Департаментом получено уведомление Управления Росреестра по Самарской области от 19.12.2018 N 63/001/318/2018-066 и от 19.12.2018 N 63/001/318/2018-68 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренда по той же причине.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федерального закона N 218-ФЗ) к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 21, пунктом 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).

Исходя из положений статьи 610 Гражданского кодекса РФ в случае возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Учитывая, что после истечения срока действия договора аренды земельного участка N 109 в силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ договор был возобновлен на неопределенный срок, ООО фирма "Маяк-Стройинвест" были соблюдены требования пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, поскольку были приняты надлежащие меры для прекращения арендных отношений, отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области является незаконным и нарушает права и законные интересы Департамента, как органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком, обремененным правом аренды.

Правоотношения, возникающие между арендатором и арендодателем на основании договора аренды земельного участка, заключенного до внесения изменений в Земельный кодекс РФ, вступивших в силу с 01.03.2015, подлежат урегулированию нормами гражданского законодательства.

Довод заинтересованного лица относительно неправомерного применения в рассматриваемом случае положений Гражданского кодекса РФ, в том числе положений статьи 621 гражданского кодекса РФ, был правомерно отклонен судом первой инстанции как основанный на неправильном толковании норм материального права.

На основании части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как отмечено выше, доводы заинтересованного лица, положенные в основу отказа в регистрации прекращения обременения, являются незаконными. Иных оснований правомерности своих действий регистрирующий орган суду не представил.

Вместе с тем, как определено в абзаце 3 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В данном случае было одностороннее обращение Департамента, при этом был приложен акт приема-передачи вышеуказанного земельного участка.

Учитывая отсутствие каких-либо возражений по прекращению договора аренды со стороны арендатора, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что при таких обстоятельствах регистрация прекращения обременения соответствует воле обеих сторон сделки.

В соответствии с частью 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Часть 5 статьи 70 АПК РФ предусматривает, что обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном этой статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу. Таким образом, положения части 5 статьи 70 АПК РФ распространяются на обстоятельства, которые считаются признанными стороной в порядке части 3.1 статьи 70 АПК РФ (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 N 8127/13 по делу N А46-12382/2012).

В связи с чем доводы заявителя о фактическом расторжении договора аренды и наличии оснований для прекращения регистрации обременения, а также о согласии арендатора на расторжение договора в силу названной выше нормы следует считать доказанными.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, судебная коллегия апелляционного суда полагает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, выраженный в уведомлениях об отказе в государственной регистрации прекращения ограничений (обременении) - аренда от 19.12.2018 N 63/001/318/2018-68 и от 19.12.2018 N 63/001/318/2018-66, является незаконным, необоснованным и нарушающим права Департамента.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции и сделанных им выводов, и соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Сведений, опровергающих установленные по делу обстоятельства и выводы суда, в апелляционной жалобе ответчика не содержится.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Предусмотренное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ правило в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку ГК РФ не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм права и согласуются с позицией, изложенной в постановлении Одиннадцатого арбитражного суда от 03.06.2019 по делу N А55-29661/2018.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 07 июня 2019 года по делу N А55-5421/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г. Попова

Судьи

А.А. Юдкин Н.В. Сергеева