Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 августа 2019 г. N 18АП-11265/19

г. Челябинск

27 августа 2019 г.

Дело N А76-14993/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Придвижкиной В.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алот" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.06.2019 по делу N А76-14993/2018 (судья Мухлынина Л.Д.).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Алот" (далее - общество, ООО "Алот", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:36:0404033:98 площадью 554 кв.м. за период с 01.01.2015 по 31.03.2018 в размере 493 157 руб. 71 коп., пени в размере 1 726 189 руб. 60 коп. за период с 01.04.2015 по 31.03.2018 с продолжением начисления пени на сумму долга с 01.04.2018 по день фактического исполнения обязательства. Также истец просил взыскать с ответчика 242 567 руб. 25 коп. неосновательного обогащения за пользование участком площадью 306 кв.м и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 36 100 руб. 77 коп. за период с 02.02.3015 по 31.03.2018 с продолжением начисления на сумму долга с 01.04.2018 по день фактического исполнения обязательства (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований, т. 2 л.д. 7).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Арагви" (далее - ООО "Арагви", третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 19.06.2019 исковые требования Комитета удовлетворены частично: в его пользу с ООО "Алот" взысканы задолженность в размере 212 831 руб. 12 коп., неустойка в размере 389 846 руб. 46 коп., неосновательное обогащение в размере 242 567 руб. 25 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 30 318 руб. 06 коп., а также проценты с 01.04.2018 на сумму 242 567 руб. 25 коп. по действующей в период после принятии решения ключевым ставкам до фактического исполнения обязательства и неустойка с 01.04.2018 на задолженность 212 831 руб. 12 коп. по 0,7% в день до фактического исполнения обязательства. В удовлетворении требований в остальной части отказано (т. 2, л.д. 43-50).

С вынесенным решением не согласился ответчик, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Алот" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на установленное судом обстоятельство использования земельного участка обществом "Алот" на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ООО "Арагви") в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем, ООО "Арагви" не являлось собственником объекта недвижимости. Продавцом недвижимости ответчику являлся истец, он же осуществляет полномочия собственника земельного участка, поэтому суд применил закон, не подлежащий применению. Кроме того, истец не представил доказательств использования ответчиком земельного участка площадью 860 кв.м. в спорный период. Выводы суда не могут быть признаны обоснованными, поскольку участок был выкуплен ответчиком в феврале 2019 года, при этом не ответчик, а истец должен доказывать, что ответчик пользовался тем или иным имуществом, за которое с него взыскиваются плата и пеня. Суд установил, что заключенный с ООО "Арагви" договор долгосрочной аренды земель города Челябинска РФ11-ЧБО-36-04- N 000318-Д-95 расторгнут по соглашению сторон 12.10.2018. Поскольку ООО "Арагви" использовало земельный участок в спорный период, ООО "Алот" является ненадлежащим ответчиком по делу. Тот факт, что ООО "Алот" имело на данном земельном участке недвижимость, не имеет существенного значения, поскольку оно использовало земельный участок для эксплуатации мини-пекарни с разрешения арендатора (ООО "Арагви"), что не запрещено законом.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность решения суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0404033:98 площадью 860 кв.м. из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для эксплуатации мини-пекарни поставлен на кадастровый учет 06.12.2017 (т. 1 л.д. 34-35).

28.07.1995 между Администрацией г. Челябинска (арендодатель) и обществом "Арагви" (арендатор) заключен договор N 318-95 долгосрочной аренды земель в городе Челябинске (т. 1 л.д. 101-104), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 554 кв.м. с правом последующего выкупа при подтверждении прав собственности на здания и сооружения, без права сдачи в субаренду, из земель города Челябинска для эксплуатации здания по ул. Карпинского, 62-а в Советском районе (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.2 договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его регистрации в Комитете по земельной реформе и земельным ресурсам г. Челябинска.

Схема расположения участка переданного в аренду содержится в выкопировке к договору, являющейся приложением N 2 (т. 1 л.д. 104).

12.10.2018 по соглашению сторон - КУИиЗО и ООО "Арагви", договор N 318-95 расторгнут (т. 1 л.д. 112).

29.12.2000 за обществом "Алот" на основании договора купли- продажи от 31.07.1998 зарегистрировано право собственности на нежилое здание мини-пекарни, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Карпинского,62а (т. 1 л.д. 30-33).

Указав, что являясь собственником пекарни, общество в период с 01.01.2015 по 31.03.2018 пользовалось участком, на котором расположена пекарня без внесения соответствующей платы, Комитет 11.04.2018 направил в адрес общества "Алот" претензию за N 10507 с требованием уплатить задолженность (том 1 л.д. 18-24).

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик осуществлял использование земельного участка для размещения объекта недвижимости без внесения платы за пользование. Удовлетворение заявленных требований произведено с учетом истечения срока исковой давности о применении которого заявлено ответчиком.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены, изменения решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что в спорный период общество "Алот" являлось собственником объекта недвижимого имущества - здания мини-пекарни, расположенной на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0404033:98 площадью 860 кв.м. из земель населенных пунктов с разрешенным использованием - для эксплуатации мини-пекарни. Указанный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 06.12.2017, поэтому судом первой инстанции сделан обоснованный вывод об использовании его части площадью 554 кв.м. на основании договора N 318-95 долгосрочной аренды земель в городе Челябинске, заключенного 28.07.1995 между Администрацией г. Челябинска и обществом "Арагви" и фактическом внедоговорном использовании земельного участка площадью 306 кв.м.

Судебной коллегией подлежит отклонению ссылка ответчика на непредставление истцом доказательств использования ответчиком земельного участка площадью 860 кв.м. Актом обследования земельного участка от 20.09.2019 установлено, что участок площадью 860 кв.м. огорожен забором (т. 1, л.д. 70-73). Названное указывает на невозможность использования данного участка иными лицами. Об этом же свидетельствует факт выкупа земельного участка площадью 860 кв.м. ответчиком в феврале 2019 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей в момент приобретения права собственности ответчиком на здание мини-пекарни) было установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Применительно к названной ситуации, следует признать, что с момента государственной регистрации права собственности общества "Алот" на нежилое помещение - мини-пекарню, площадью 525,9 кв. м, договор аренды земельного участка N 318-95 от 28.07.1995 площадью 554 кв. м с кадастровым номером 74:36:0404033 преназначенный для эксплуатации названного здания, не может создавать обязательства для ООО "Арагви", которое не являлось собственником объекта, для эксплуатации которого был предоставлен земельный участок. Тот же вывод следует из обстоятельств заключения между ООО "Алот" и ООО "Арагви" договора безвозмездного пользования земельным участком 29.12.1999 ( т.1 л.д. 98-101). Соответственно, факт расторжения договора аренды с ООО "Арагви" 12.10.2018 не исключает признание общества "Алот" является надлежащим ответчиком по делу.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Исходя из доказанной площади использования земельного участка в спорный период, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии у общества "Алот" обязанности вносить платежи за использование земельного участка площадью 304 кв.м. в размере арендной платы органу местного самоуправления, как лицу уполномоченному на осуществление прав собственника земельного участка.

При оценке размера платы, подлежащей взысканию с ответчика за использование земельного участка, судебная коллегия исходит из следующего.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции общество "Алот" заявило о пропуске истцом срока исковой давности (т. 1, л.д. 96).

В соответствии со статьями 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из системного толкования пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 4 Арбитражного кодекса Российской Федерации следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день, либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором (что имеет место в рассматриваемом случае), течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Согласно дополнительному соглашению от 12.08.1997 к договору аренды N 318-95 от 28.07.1995 отчётным периодом является квартал, платежи подлежат внесению в срок до 1-го числа месяца, следующего за отчётным.

Приняв во внимание названное обстоятельство и установив факты направления Комитетом претензии N 10507 от 11.04.2018, обращение с исковыми требованиями 14.05.2018 (т. 1, л.д. 8), суд первой инстанции обоснованно счет пропущенным срок исковой давности по требованиям заявленным за период с 01.01.2015 по 31.03.2015.

Как разъяснено в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка N 318-95 от 28.07.1995 заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из условий договора N 318-95 от 28.07.1995, порядок определения размера арендной платы предусмотрен приложением N 1, разделом 2 которого предусмотрено, что арендная плата рассчитывается исходя из базовой ставки земельного налога, и уплачивается в сроки, предусмотренные для уплаты земельного налога.

С учетом изложенного, принимая во внимание пропуск срока исковой давности в отношении задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.03.2015, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца в размере 212 831 руб. 12 коп.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 6.3 договора аренды установлено, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатором выплачивается штраф за каждый день просрочки в размере 0,7% от суммы задолженности по платежам.

В соответствии со статьей 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.). Исходя из данной нормы расчет неустойки должен производиться лишь на те суммы задолженности, по которым еще не истек срок исковой давности.

По произведенному судом первой инстанции расчету (с учетом истечения срока исковой давности, применения в расчете размера неустойки в соответствии с пунктом 6.3 договора) общий размер неустойки составил 779 692 руб. 92 коп. за период с 02.07.2015 по 31.03.2018. Оснований для переоценки произведенного судом первой инстанции перерасчета суммы пени у суда апелляционной инстанции не имеется.

Вместе с тем, установив несоразмерность неустойки последствиям нарушения права и завышенный размер неустойки, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд снизил размер неустойки до 389 846 руб. 46 коп.

Продолжение начисления неустойки по день оплаты ответчиком суммы долга, соответствует положениям статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащимся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Также обоснованно суд первой инстанции счел подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.05.2015 по 31.03.2018 в отношении земельного участка площадью 306 кв.м.

Расчет задолженности ответчика за использование земельного участка правомерно произведен истцом применительно к размеру арендной платы.

На территории Челябинской области вопросы порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, урегулированы Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО (далее - Закон N 257-ЗО).

Частью 1 статьи 1 Закона N 257-ЗО предусмотрено, что размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее - арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3, где:

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах);

К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора;

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В рассматриваемом случае спор между сторонами о примененных ставке арендной платы (2%), К1 (0, 421 и 0,19- производство товаров народного потребления), К2 (3,75 и 8,7- Советский район) и К3 (0,9) отсутствует.

В расчете размера неосновательного обогащения истцом за период с 01.01.2015 по 05.12.2017 применен удельный показатель, с 06.12.2017 по 31.12.2017 - кадастровая стоимость в размере 2 858 492,88 руб. и с 01.01.2018 - 694 558,8 руб. (т. 2, л.д. 11).

Таким образом, исковые требования о взыскании неосновательного обогащения за пользованием земельным участком площадью 306 кв.м., подлежат удовлетворению в размере 222 112 руб. 05 коп. за период с 01.05.2015 по 31.03.2018.

Согласно статье 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Применительно к неосновательно сбереженной сумме платы за пользование земельным участком, момент, когда ответчик узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения денежных средств, совпадает с соответствующим днем пользования земельным участком.

Поскольку ответчик мог и должен был самостоятельно оценить свои действия с точки зрения соответствия их действующему законодательству, не перечисляя плату за пользование земельным участком, ООО "Алот" могло и должно было знать о неосновательности сбережения денежных средств с начала фактического использования спорного земельного участка, а также сроках и размерах такой платы установленными нормативно-правовыми актами для использования земельного участка на праве аренды.

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности по дополнительным требованиям (включая проценты за пользование чужими денежными средствами) в том числе возникшим после истечения срока исковой давности (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из приведенных выше параметров расчета неосновательного обогащения ответчика в пределах срока исковой давности, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 30 318 руб. 06 коп. за период с 01.05.2015 по 31.03.2018.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного выше, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 19.06.2019 по делу N А76-14993/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алот" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.П. Ермолаева