Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2019 г. N 18АП-10296/19

г. Челябинск

26 августа 2019 г.

Дело N А07-37885/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 августа 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимохина О.Б.,

судей Ермолаевой Л.П., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гладилина Павла Борисовича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2019 по делу N А07-37885/2018 (судья Харисов А.Ф.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрация муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан - Рахимов А.А. (доверенность от 17.06.2019 N 01-30/2476, паспорт);

индивидуального предпринимателя Гладилина Павла Борисовича - Козлицкий С.В. (доверенность от 29.01.2019, паспорт);

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району - Утяганова А.А. (доверенность от 19.08.2019 N 954, паспорт).

Администрация муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гладилину Павлу Борисовичу (далее - предприниматель, ИП Гладилин, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 284 848 руб. 02 коп. за период с 10.01.2017 по 10.02.2019, пени в размере 1 647 372 руб. 76 коп. за период с 10.01.2017 по 10.02.2019 (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ, Кодекс) - т. 1, л.д. 148).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району (далее - комитет, третье лицо).

Решением суда от 29.05.2019 (резолютивная часть объявлена 22.05.2019) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 1 284 848 руб. 02 коп., пени в размере 1 438 046 руб. 25 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке - в жалобе ИП Гладилин (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение норм материального и процессуального права. Так, апеллянт указывает, что сторонами в договоре не согласован размер арендной платы, что влечет его незаключенность.

Полагает, что за период с 01.01.2017 по 08.11.2018 арендная плата начислению не подлежит, поскольку, вне зависимости от п. 1.2 договора, договор, заключенный более чем на 1 год, начинает действовать с момента его государственной регистрации (08.11.2018). Кроме того, стоимость арендной платы, установленная отчетом N 080/2017, применима исключительно к периоду отношений с 15.05.2017, после составления данного отчета, и не применима за период с 01.01.2017 по 14.05.2017.

До начала судебного разбирательства от ИП Гладилина поступили дополнения к апелляционной жалобе (вх. N 36455), в которых ответчик указывает, что между сторонами не достигнуты существенные условия договора, а именно предмет договора не соответствует фактически переданному нежилому зданию. Так, согласно новому техническому паспорту нежилого помещения от 01.03.2012, разнятся площадь переданного нежилого помещения - 146,9 кв.м и 127 кв.м. В связи с чем, данное обстоятельство повлекло неверное определение цены договора - отчет N 080/2017 составлен по данным технического паспорта от 31.10.2005, то есть не является актуальным.

От администрации и комитета поступили отзывы на апелляционную жалобу, по мотивам которых истец и третье лицо отклонили ее доводы.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы и дополнений к ней, а представители истца и третье лицо возражали против ее удовлетворения.

Представитель предпринимателя также ходатайствовал о приобщении к делу дополнительных доказательств - документов, приложенных к дополнениям апелляционной жалобы: медицинская справка N 147, технический паспорт на нежилое здание (РБ, Стерлитамак, улица Сакко и Ванцетти, дом 15, инвентарный номер 11029, составлен по состоянию на 01.03.2012), договор N 11/16 от 30.12.2011 о передаче объектов муниципального нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа, акт от 10.01.2012 приема-передачи к договору N 11/16.

Данное ходатайство удовлетворено, поскольку администрацией к отзыву на жалобу представлены те же документы, кроме технического паспорта, а также расчеты годовой арендной платы за 2011 и 2012 годы, письмо предпринимателя от 24.11.2016 о прекращении реализации его обращения от 19.04.2016 о преимущественном праве приватизации спорного нежилого здания, заявление ИП Гладилина от 20.06.2019 N 18 о расторжении договора аренды от 05.07.2017 N 44/17 по соглашению сторон с 01.07.2019. Также комитетом к отзыву на жалобу приложено предпринимателя от 24.11.2016 о прекращении реализации его обращения от 19.04.2016 о преимущественном праве приватизации спорного нежилого здания.

Представленные лицами, участвующими в деле, документы 22.08.2019 апелляционным судом приобщены к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 05.07.2017 между администрацией (собственник) и ИП Гладилиным (арендатор) заключен договор N 44/17 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду (далее - договор; т. 1, л.д. 9-13), согласно которого собственник на основании постановления Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан от 05 июля 2017 года N 611 передает, а арендатор принимает в аренду, следующие объект муниципального нежилого фонда (далее - объект): нежилое здание детского сада, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Сакко и Ванцетти, д. 15, общей площадью 146,9 кв.м, для использования в целях: размещение общественного питания. Характеристика объекта нежилого фонда приведены в техническом паспорте (выкопировке) N 11029 от 31.10.2005 (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.2 договора вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с "5" июля 2017 года по "5" июля 2023 года.

Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 10.01.2016, в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно п. 3.1 договора расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с отчетом N 080/17 об определении стоимости объекта оценки от 15.05.2017.

В соответствии с п. 3.3 арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет арендодателя без выставления арендатору счета на оплату.

На основании п. 4.2.1 договора, при невнесения арендатором в установленные договором сроки арендной платы начисляются пени в размере 0,3% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.

Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 05.07.2017 (т. 1, л.д. 15).

Договор 08.11.2018 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1, л.д. 72).

Истцом в адрес ответчика направлялись письма с предложением погасить образовавшуюся задолженность - 05.10.2018 N УА-1236, 20.11.2018 N УА-1453 (т. 1, л.д. 16-20). Указанные письма оставлены ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по оплате арендной платы, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности, при этом судом признан неверным расчет истца суммы пени, произведен перерасчет.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, а также отзывы на жалобу, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 указанной статьи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Спорные правоотношения сторон возникли из названного выше договора аренды.

Возражения ответчика на иск мотивированы отсутствием в договоре аренды сведений о размере арендной платы, что свидетельствует, по мнению предпринимателя, о несогласованности одного из существенных условий договора.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, в том числе акт приема-передачи от 05.07.2017 (т. 1, л.д. 15), руководствуясь ст. 309, 310, 614, 654 ГК РФ, проанализировав условия договора аренды и учитывая фактические обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе и по размеру арендной платы.

При этом, принято во внимание, что у сторон при подписании договора и его исполнении не возникло никаких разногласий относительно размера арендной платы; договор сторонами исполняется, в процессе его исполнения у сторон неопределенности относительно имущества, переданного в аренду, не возникало, доказательств ненадлежащего исполнения спорного договора со стороны ответчика истцом в материалы дела не представлено.

Нарушения или неправильного применения положений ст. 654 ГК РФ не допущено.

Иная оценка подателем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

В силу изложенного, также не принимается довод ответчика о несогласованности предмета договора.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Ответчик выразил несогласие, что за период с 01.01.2017 по 08.11.2018 арендная плата начислению не подлежит, поскольку, вне зависимости от п. 1.2 договора, договор, заключенный более чем на 1 год, начинает действовать с момента его государственной регистрации. Кроме того, стоимость арендной платы, установленная отчетом N 080/2017, применима исключительно к периоду отношений с 15.05.2017, после составления данного отчета.

Стороны при заключении договора предусмотрели, что условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 10.01.2016 (п. 1.2 договора).

В п. 2 ст. 425 ГК РФ закреплено право сторон установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, в рассматриваемом случае стороны воспользовались данным правом и установили, что обязанность по оплате аренды возникает у ответчика с 10.01.2016.

Кроме того, из условий договора N 11/16 от 30.12.2011 следует, что ИП Гладилин также арендовал в городе Стерлитамак по ул. Сакко и Ванцетти, 15, здание детского сада (литер А) общей площадью 146,9 кв.м (п. 1.1 договора аренды).

Аналогичная площадь арендуемого детского сада указана сторонами и в договоре аренды от 05.07.2017 N 44/17.

Между тем, ИП Гладилин апелляционному суду представил технический паспорт на нежилое здание (РБ, Стерлитамак, улица Сакко и Ванцетти, дом 15, инвентарный номер 11029, составлен по состоянию на 01.03.2012), из которого следует:

1) 1. "Состав объекта недвижимости (назначение основных строений": состав объекта недвижтимости - литера А, детский сад, общая площадь 127,0 кв.м; литера А1, пристрой, общая площадь 31,9 кв.м; литера а, пристройка, общая площадь 25,3 кв.м;

2) общая площадь литера А изменилась на 19,9 кв.м, в том числе уменьшилась на 11,5 кв.м за счет реконструкции, уменьшилась на 8,4 кв.м за счет внутренней обшивки стен гипсокартоном. Разрешение на реконструкцию не предъявлено. Обшая площадь литера А1 изменилась на 2,2 кв.м за счет перепланировки. Разрешение на перепланировку не предъявлено. Литеры а1, а2, а3 - снесены;

3) 2.2 "Сведения о принадлежности объекта недвижимости": дата учета - 01.07.2011, субъект права - Гладилин Павел Борисович, вид права - собственность, доля в праве - 1, документы, подтверждающие право пользования, владения и распоряжения - свидетельство о государственной регистрации права серия 04 АГ N 204772 от 01.07.2011.

Из дела следует, что именно ИП Гладилин, заключив договор аренды N 11/16 от 30.12.2011 нежилого помещения литера А общей площадью 146,9 кв.м, уже к марту 2012 года, в нарушение п. 2.2.5 договора, без соответствующего разрешения и согласования с арендодателем, произвел реконструкцию и внутреннюю обшивку стен гипсокартоном, в следствие чего общая площадь нежилого помещения литера А уменьшилась с 146,9 кв.м до 127 кв.м. (11,5 + 8,4 = 19,9; 146,9 - 19,9 = 127).

Между тем, арендатор, осуществив незаконную перепланировку, реконструкцию спорного объекта недвижимости, об этом арендодателя в известность не поставил, новый технический паспорт от 2012 года не предоставил, в 2017 году подписал новый договор аренды, в котором без возражений со стороны предпринимателя указана прежняя общая площадь - 146,9 кв.м.

Таким образом, в действиях предпринимателя по смыслу ст. 10 ГК РФ усматривается недобросовестное поведение, в связи с чем, все неблагоприятные последствия относятся на ИП Гладилина.

С учетом отсутствия доказательств внесения ответчиком платы за пользование недвижимым имуществом, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика задолженности в размере 1 284 848 руб. 02 коп. за период с 10.01.2017 по 10.02.2019.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Пунктом 4.2.1. договора, при невнесения арендатором в установленные договором сроки арендной платы, начисляются пени в размере 0,3% от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки.

Поскольку договор аренды является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Соответственно, требование ответчика о взыскании с истца неустойки является также обоснованным.

Арбитражным судом первой инстанции расчет истца признан арифметически неверным, произведен перерасчет.

Согласно расчету суда сумма 1 438 046 руб. 25 коп. произведена за период с 11.07.2017 по 26.02.2019.

Расчет пени проверен и признан верным.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что ответчиком не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба предпринимателя удовлетворению не подлежит.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2019 по делу N А07-37885/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гладилина Павла Борисовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи

Л.П. Ермолаева И.Ю. Соколова