Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2019 г. N 09АП-29486/19

г. Москва

12 августа 2019 г.

Дело N А40-12071/19

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Валюшкиной В.В., Кораблевой М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 апреля 2019 года по делу N А40-12071/19, принятое судьей Хабаровой К.М., по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) к ООО "АТТАН-2001" (ИНН 7709353520, ОГРН 1027700021140) о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Борисова О.С. по доверенности от 30.11.2018;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "АТТАН-2001" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 8 397 162 руб. 54 коп., пени за несвоевременное исполнение обязательств по договору в сумме 587 354 руб. 20 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 апреля 2019 года исковые требования в части взыскания задолженности и пени удовлетворены частично, в остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, поскольку договор купли-продажи считается заключенным в момент достижения в письменной форме соглашения по всем существенным условиям договора.

Ответчик, уведомленный судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Истец в судебном заседании требования жалобы поддержала, просила удовлетворить по изложенным в ней доводам.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 15 апреля 2019 года, на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "АТТАН-2001" заключен договор аренды нежилого помещения от 01.12.2004 N 07-00683/04 общей площадью 437,30 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, улица Кржижановского, дом 24/35, корпус 2.

Договор заключен на срок с 01.01.2004 по 30.06.2025 (в ред. Дополнительного соглашения от 03.07.2015).

Суд первой инстанции также установлено, что между Департаментом городского имущества г. Москвы и ООО "АТТАН-2001" заключен договор купли-продажи от 14.11.2017 г. N 59-4983.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 6.1. Договор аренды от 01.12.2004 N 07-00683/04, арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала.

Согласно расчету истца, в нарушение указанных требований, ответчик не перечислил арендную плату за период с 01.07.2016 по 13.11.2017, в результате чего, за ним образовалась задолженность в сумме 8 397 162 руб. 54 коп.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Также, пунктом 7.1 Договора предусмотрены пени по процентной ставке, равной 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В связи с несвоевременным внесением арендной платы истец начислил ответчику пени за период с 01.12.2016 по 13.11.2016 в сумме 587 354, 20 руб.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая ответчиком оставлена без удовлетворения, в связи с чем, истец обратился с настоящим исковым заявлением.

При этом, рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции установил следующее.

ООО "АТТАН-2001" 25.03.2016 обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с предоставлением установленного вышеуказанным законом пакета документов.

Однако, в установленный законом срок, Договор купли-продажи занимаемых по Договору аренды помещений с ответчиком заключен не был, ООО "АТТАН-2001" обратилось в Арбитражный суд города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи.

Решением от 07.07.2017 по делу N А40-159976/16 были урегулированы разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного помещения.

Указанное решение постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменений и вступило в законную силу 18 сентября 2017 года.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что у истца отсутствуют основания для взыскания арендной платы за период с 18.09.2017 г., в связи с чем, признал заявленные требования Департамента городского имущества г. Москвы подлежащим удовлетворению частично, где сумма задолженности период с 01.07.2016 г. по 17.09.2017 г. составляет 7 402 862 руб. 84 коп., пени 457 993 руб. 32 коп.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Довод апелляционной жалобы о том, что право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли - продажи, поэтому именно с этой даты и прекращается обязательство по внесению арендной платы, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии с п. п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества, обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Действительно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя - арендатора по внесению арендной платы.

Решением от 07.07.2017 по делу N А40-159976/16 были урегулированы разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного помещения.

Указанное решение постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено без изменений и вступило в законную силу 18 сентября 2017 года.

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) внесения зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Согласно позиции ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 г. N 4408/2011, при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества прекращаются обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи спорного имущества считается заключенным с 18 сентября 2017 года, и договор аренды прекращает свое действие с этого момента, и, как следствие, у ответчика отсутствуют обязательства по оплате арендных платежей с даты вступления в законную силу постановления Девятого арбитражного апелляционного суда.

При этом отклоняются доводы Департамента городского имущества г. Москвы, о взыскании задолженности по арендным платежам и пени до вступления в законную решения суда по делу N А40-159976/16, поскольку при рассмотрении дела, суд первой инстанции, с учетом указанного выше решения установил, что Департаментом городского имущества неверно определен момент прекращения обязательств по перечислению арендной платы, поскольку 25.03.2016 ООО "АТТАН-2001" обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с предоставлением установленного вышеуказанным законом пакета документов.

Письмами от 13.04.2016, от 30.06.2016 Департамент городского имущества г. Москвы известил ООО "АТТАН-2001" о приостановке предоставления государственной услуги в связи с проводимой работой по формированию объекта.

07.04.2016, 24.06.2016 Департаментом в ГУП МосгорБТИ было направлено заявление с соответствующим комплектом документом в целях внесения сведений в государственный кадастр недвижимости и получения свидетельств о государственной регистрации права собственности города Москвы на арендуемое ООО "АТТАН-2001" помещение площадью 437,3 кв.м.

А поскольку двухмесячный срок с даты получения Департаментом заявления Общества о реализации преимущественного права истек 25 мая 2016 года, истец 21 июня 2016 года передал ответчику предложение заключить договор купли-продажи арендованных нежилых помещений на условиях прилагаемого договора купли- продажи нежилых помещений на основании Отчета N 01/06/06/2016 от 15.06.2016 г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 437,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кржижановского, дом 24/35, корп. 2, выполненного АНО "Судебная экспертиза Недвижимости и Бизнеса". Предложение получено ответчиком 21.06.2016 г. вх. N 33-5-45185/16-/21.

Однако, Департамент оставил без удовлетворения предложение ООО "АТТАН-2001" от 21.06.2016 года.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в установленный пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" срок Департамент не обеспечил со своей стороны заключение договора купли-продажи с ООО "АТТАН-2001", Общество было вынуждено обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий по договору купли-продажи.

Таким образом, довод апелляционной жалобы о том, что обязанность ответчика по внесению арендных платежей прекратилась лишь с момента фактического подписания договора купли-продажи, не может быть принят во внимание апелляционным судом, как несостоятельный.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 апреля 2019 года по делу N А40-12071/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

М.С. Кораблева В.В. Валюшкина