Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2019 г. N 20АП-3061/19

г. Тула

3 сентября 2019 г.

Дело N А23-7562/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2019 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мордасова Е.В., судей Тимашковой Е.Н., Еремичевой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Борисовой В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области и акционерного общества "Штрих-М" на решение Арбитражного суда Калужской области от 20.03.2019 по делу N А23-7562/2018 (судья Акимова М.М.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сберстройинвест" (Калужская область, Боровский район, д. Кабицыно, ОГРН 1074011002394, ИНН 4007009240) к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (г. Калуга, ОГРН 1044004426498, ИНН 4027066800), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества "Штрих-М" (Московская область, г. Красногорск, ОГРН 1025002880781, ИНН 5024046846), общества с ограниченной ответственностью "СМУ-40" (Калужская область, Боровский район, д. Кабицыно, ОГРН 1134025006180, ИНН 4003034527) о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации расторжения договора, об обязании произвести государственную регистрацию;

при участии в заседании:

от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,

от акционерного общества "Штрих-М": Хабибулина Г.И. (доверенность от 10.06.2018 N 12, паспорт),

от общества с ограниченной ответственностью "Сберстройинвест": не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,

от общества с ограниченной ответственностью "СМУ-40": не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сберстройинвест" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области (далее - управление) о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 14.07.2015 N ММ-5/ДУ-1/ДОО, об обязании произвести государственную регистрацию расторжения договора участия в долевом строительстве от 14.07.2015 N ММ-5/ДУ-1/ДОО.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 20.03.2019 уведомление управления об отказе в государственной регистрации внесения записи в ЕГРН о расторжении договора участия в долевом строительстве от 14.07.2015 N ММ-5/ДУ-1/ДОО признано незаконным; суд обязал управление осуществить регистрационные действия по внесению в ЕГРН сведений о расторжении договора участия в долевом строительстве от 14.07.2015 N ММ-5/ДУ-1/ДОО.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и просило его отменить.

В обоснование апелляционной жалобы управление сослалось на законность и правомерность своих действий, поскольку в отношении объектов недвижимости, указанных в договоре участия в долевом строительстве, было зарегистрировано обременение в виде ипотеки, в связи с чем расторжение договора долевого участия могло бы привести к нарушению прав залогодержателя.

В свою очередь, акционерное общество "Штрих-М" (третье лицо) в апелляционной жалобе также просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Проверив в порядке, установленном ст.ст. 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом (застройщик) и обществом с ограниченной ответственностью "СМУ-40" (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве от 14.07.2015 N ММ-5/ДУ-1/ДОО.

Застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом со встроенным детским садом на 75 мест (корпус N 1 первой очереди строительства), расположенный на земельном участке по строительному адресу: Калужская область, город Обнинск, мкр. 26 и после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого участия - помещение дошкольной образовательной организации участнику долевого строительства, а участник долевого строительства принял на себя обязательство уплатить обусловленную договором цену, и принять помещения по акту приема-передачи.

Стороны установили, что цена договора из расчета стоимости помещения составляет 60 000 000 руб. (п. 2.1 договора).

Денежные средства, указанные в п. 2.1 договора в размере 60 000 000 руб. участник долевого строительства должен перечислить на расчетный счет истца в течение 6-ти месяцев с даты государственной регистрации договора (п. 2.3.1 договора).

Срок сдачи истцом помещений участнику долевого строительства установлен в течении 4-х месяцев с даты ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию - 1 квартал 2017 года.

Указанный договор 23.07.2015 зарегистрирован ответчиком в установленном законом порядке.

Впоследствии между ООО "СМУ-40" (далее - залогодатель) и АО "Объединенный резервный банк" (далее - залогодержатель) заключен договор залога имущественных прав от 19.06.2017 по условиям которого залогодатель в обеспечение надлежащего исполнения всех своих обязательств заемщика, перед залогодержателем (кредитором) по кредитному договору N 2001-кл, заключенному между заемщиком и залогодержателем (кредитором) в городе Москве 19.06.2017 передает в залог имущественные права требования передачи соответствующего объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 14.07.2015 N ММ-5/ДУ-1/ДОО.

Поскольку в указанные в договоре долевого участия сроки ООО "СМУ-40" не оплатило цену договора, истец направил в адрес ООО "СМУ-40" требование от 18.06.2018 о необходимости погашения задолженности по договору участия в долевом строительстве, а также указал, что в случае неоплаты застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть данный договор.

Ввиду неоплаты суммы задолженности по договору истец направил в адрес ООО "СМУ-40" уведомление от 24.08.2018 о расторжении договора в одностороннем порядке.

В связи с расторжением договора участия в долевом строительстве от 14.07.2015 N ММ-5/ДУ-1/ДОО в одностороннем порядке истец обратился в управление с заявлением о внесении записи в ЕГРН о расторжении договора.

Уведомлением от 14.09.2018 N 40/003/006/2018-1784 управление уведомило истца о приостановлении государственной регистрации, а уведомлением от 14.12.2018 N 40/003/006/2018-1784 отказало в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 14.07.2015 N ММ-5/ДУ-1/ДОО в связи с наличием действующей записи об ипотеке в силу закона и отсутствием письменного согласия залогодержателя.

Полагая, что указанный отказ является недействительным, истец обратился с соответствующим заявлением в арбитражный суд.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 и ч. 3 ст. 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

На момент обращения истца в управление действовал Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (п. 3 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).

В силу ч. 6 ст. 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст.ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных Федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом N 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом N 218-ФЗ порядке (ч. 1 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

Согласно п. 8 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ среди прочих основанием для государственной регистрации являются документы, предусмотренные Федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

В п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя также проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 данного Федерального закона.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных ч.ч. 4 и 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч. 4 указанной статьи.

Частью 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Все требования действующего законодательства об основаниях и порядке расторжения договора участия в долевом строительстве вследствие одностороннего отказа от него застройщика в данном случае истцом были соблюдены, предусмотренные законом документы, в том числе, уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке от 24.08.2018, предупреждение о необходимости погашения задолженности от 18.06.2018, кассовый чек от 28.08.2018, опись вложения от 28.08.2018, представлены с заявлением о государственной регистрации прекращения договора.

Факт неполучения истцом денежных средств, предусмотренных договором участия в долевом строительстве от 14.07.2015 N ММ-5/ДУ-1/ДОО, подтверждается материалами дела; доказательств, подтверждающих проведение расчетов в полном объеме сторонами не представлено.

При таких обстоятельствах, поскольку Законом N 214-ФЗ реализация застройщиком права на односторонний отказ от договора не поставлена в зависимость от получения согласия залогодержателя права требования по такому договору, а регистрация прекращения договора участия в долевом строительстве - от регистрации прекращения ипотеки права требования, суд обоснованно счел отказ управления незаконным.

Указанный правовой подход подтверждается судебной практикой по данному вопросу (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2017 N 310-ЭС17-10405, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24.04.2017 N А48-2017/2016).

Доводы апеллянтов отклоняются судебной коллегией, так как не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, не опровергают выводов суда, а направлены на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, исследованных судом и получивших надлежащую правовую оценку, основаны на ином толковании положений Закона N 214-ФЗ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в рассматриваемом случае имеется совокупность критериев для признания отказа управления в государственной регистрации внесения записи в ЕГРН о расторжении договора участия в долевом строительстве от 14.07.2015 N ММ-5/ДУ-1/ДОО недействительным, поскольку он противоречит положениям Закона N 218-ФЗ и Закона N 214-ФЗ.

При таких обстоятельствах заявленные истцом требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Судебная коллегия также отмечает, что АО "Штрих-М" в суде апелляционной инстанции заявлены ходатайства о фальсификации доказательств, а именно письма истца от 18.06.2018, и об истребовании доказательств.

В судебном заседании Двадцатого арбитражного апелляционного суда, состоявшемся 01.07.2019 АО "Штрих-М" отозвало ходатайство о фальсификации доказательств.

Ходатайство об истребовании доказательств апелляционной коллегией удовлетворено, были направлены запросы в Калужский филиал АО "Россельхозбанка", Филиал N 3652 ВТБ 24 (ПАО) и в Калужское отделение N 8608 ПАО Сбербанк г. Калуга, с просьбой предоставить выписки по счету истца за период с 14.07.2015 по 04.07.2019.

Из полученных в ответ на запрос документов апелляционная коллегия также не усматривает проведение полного расчета по договору участия в долевом строительстве от 14.07.2015 N ММ-5/ДУ-1/ДОО. Представленные выписки исследованы апеллянтом и им также сделан вывод об отсутствии доказательств, подтверждающих факт перечисления в адрес застройщика предусмотренной договором суммы.

При рассмотрении дела судом установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 20.03.2019 по делу N А23-7562/2018 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Возвратить акционерному обществу "Штрих-М" из федерального бюджета 1 500 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Мордасов

Судьи

Е.Н. Тимашкова Н.В. Еремичева