Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 сентября 2019 г. N 09АП-39913/19

г. Москва

05 сентября 2019 г.

Дело N А40-257945/18

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 сентября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Валюшкиной В.В., Бондарева А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 июня 2019 года по делу N А40-257945/18, принятое судьей Смысловой Л.А. по иску ООО фирма "Вита-100" (ИНН 7726038078, ОГРН 1027700101175) к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Митина М.А. по доверенности от 01.10.2018;

от ответчика: Артамонова Ю.С. по доверенности от 29.11.2018;

УСТАНОВИЛ:

ООО фирма "Вита-100" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 230,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, проезд Балаклавский д. 3 (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражный суд города Москвы от 13 июня 2019 года урегулированы разногласия, между ООО фирма "Вита-100" и Департаментом городского имущества г. Москвы при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 230,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, проезд Балаклавский д. 3, изложив:

-п. 1.7 "Договор вступает в законную силу с момента вступления в силу Решения Арбитражного суда г. Москвы об урегулировании разногласий сторон"

-п. 3.1. "Цена объекта составляет 20 410 000 (двадцать миллионов четыреста десять тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта от 05 апреля 2019 г., выполненным ООО "Центр оценки собственности", НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

-п. 3.4. "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца, с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 340 166 рублей 66 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене и в редакции договора предложенной Департаментом городского имущества г. Москвы.

Представитель ответчика в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме, считает решение суда незаконным и необоснованным.

Представитель истца в судебном заседании против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыв на жалобу не направил.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителя истца, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 06 июня 2019 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, пр. Балаклавский, д. 3, общей площадью 230,5 кв.м.

27 июня 2018 года ООО фирма "Вита-100" полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, обратилось в Департамент городского имущества г. Москвы с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен, в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого имущества.

Исковые требования заявлены на основании статей 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", предложенная цена спорного объекта необоснованно завышена.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором, как участником гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям.

По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком, на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с положениями закона, Департаментом была проведена оценка рыночной стоимости спорного объекта. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 16.08.2018 N 302/43-4-18, выполненному ООО "АКГ "Азимут", рыночная стоимость объекта составляет 25 498 000 руб.

Посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, истец обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Согласно выполненному ООО "Интегро" по заказу истца отчету N Н 5878-6525 от 19.09.2018 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, проезд Балаклавский д. 3, цена спорного объекта составила 15 567 000 руб.

Истец подписал указанный договор с протоколом разногласий и передал в Департамент городского имущества города Москвы.

Департамент городского имущества города Москвы письмом от 11 октября 2018 года отклонил протокол разногласий в установленный законом срок и отказал в предоставлении государственной услуги, что и стало основанием для обращения истца с указанным иском в суд.

Суд первой инстанции, в целях полного и всестороннего исследования всех обстоятельств по делу, определением от 19.02.2019 г. назначил проведение судебной экспертизы, которое поручил ООО "Центр Оценки Собственности" и поставил на разрешение эксперта вопрос: "Какова рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:05:0003005:18130, расположенного по адресу г. Москва, просп. Балаклавский, д. 3, по состоянию на 27.06.2018?".

Согласно Заключению эксперта рыночная стоимость объекта по состоянию на 27.06.2018 составила 20 410 000 руб.

Истец и ответчик возражений и замечаний по экспертизе не заявили, в связи с чем, выслушав доводы истца и ответчика, оценив в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленное заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной, а так как заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, пришел к выводу, что рассмотрение судом по требованию Общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, связи с чем, руководствуясь указанной статьей, суд урегулировал разногласия, возникшие между ООО фирма "Вита-100" и Департаментом городского имущества г. Москвы при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, изложив пункты договора в следующей редакции:

"- п.1.7 "Договор вступает в законную силу с момента вступления в силу Решения Арбитражного суда г. Москвы об урегулировании разногласий сторон"

"- п.3.1. "Цена объекта составляет 20 410 000 (двадцать миллионов четыреста десять тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта от 05 апреля 2019 г., выполненным ООО "Центр оценки собственности", НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

"-п. 3.4.: "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца, с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 340 166 рублей 66 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Доводы Департамента городского имущества города Москвы, изложенные в апелляционной жалобе относительно несогласия с оценкой, установленной экспертизой, проведенной в рамках рассмотрения спора, судебная коллегия считает несостоятельными исходя из следующего.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 19 февраля 2019 года была назначена судебная экспертиза, по результатом которой, рыночная стоимость объекта по состоянию на 27.06.2018 составила 20 410 000 руб.

Довод заявителя апелляционной жалобы, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняется судебной коллегией апелляционной инстанции.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по 9 соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого судебного акта суд первой инстанций установил все существенные для дела обстоятельства и дал им надлежащую правовую оценку, выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 июня 2019 года по делу N А40-257945/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

А.В. Бондарев В.В. Валюшкина