Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 сентября 2019 г. N 13АП-16651/19

г. Санкт-Петербург

11 сентября 2019 г.

Дело N А26-3102/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 сентября 2019 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Самсоновой Е.В.

при участии:

от истца: не явился, извещено.

от ответчика: не явился, извещено.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16651/2019) ООО "Общественный спортивный комплекс" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 23.04.2019 по делу N А26- 3102/2016 (судья Дементьева А.В.), принятое по иску Администрации Петрозаводского городского округа к обществу с ограниченной ответственностью "Общественный спортивный комплекс" о взыскании, и по встречному иску,

установил:

Администрация Петрозаводского городского округа (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Общественный спортивный комплекс" (далее - ответчик, ООО "Общественный спортивный комплекс", общество) о взыскании 3 072 015 руб. 79 коп., в том числе 2 583 290 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате и 488 725 руб. 61 коп. пеней.

Исковое требование обосновано статьями 309, 330, 420, 421 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 06 июня 2016 года к производству принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Общественный спортивный комплекс" о взыскании с Администрации 397 678 руб. 19 июля 2017 года производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу N А26-4676/2017.

Определением от 12 марта 2018 года производство по делу возобновлено.

Определением от 31 мая 2018 года делу назначена судебно-оценочная экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Ефремову Максиму Вадимовичу, срок проведения экспертизы - до 25 июня 2018 года.

В судебном заседании 21 августа 2018 года представителем истца заявлено ходатайство о назначении по делу дополнительной экспертизы тому же эксперту, с постановкой вопроса какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120109:102 площадью 28 997 кв.м. по состоянию на 13.12.2013 с видом разрешенного использования земельного участка - для реконструкции нежилого здания N 8 по бул. Интернационалистов под многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по обслуживанию населения, поскольку эксперт Ефремов Максим Вадимович при проведении экспертизы в качестве аналогов использовал объекты физкультурнооздоровительного назначения, без учета заключенного сторонами 18.10.2013 года дополнительного соглашения N 2820, которым изменен пункт 1.2 договора и установлено, что земельный участок предоставляется для реконструкции нежилого здания N 8 по бул. Интернационалистов под многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по обслуживанию населения.

Определением суда от 30 октября 2018 года в суд для дачи пояснений по экспертному заключению N 002/18 вызван оценщик Ефремов Максим Вадимович. В судебном заседании эксперт Ефремов Максим Вадимович пояснил, что проведение экспертизы проводилось без учета дополнительного соглашения N2820.

Определением от 30.01.2019 по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Консалтинговая компания "КРОНОС-Карелия" Голубевой Наталье Сергеевне, поставлен вопрос: Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120109:102 площадью 28 997 кв.м. по состоянию на 13.12.2013 с видом разрешенного использования земельного участка - для реконструкции нежилого здания N 8 по бул. Интернационалистов под многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по обслуживанию населения?

Производство по делу приостановлено.

12.03.2019 заключение эксперта N 246-07-02/19 по делу N А26-3102/2016 поступило в Арбитражный суд Республики Карелия; производство по делу возобновлено.

Представителем Администрации заявлено ходатайство об уточнении исковых требований с учетом не оспариваемого ответчиком экспертного заключения N 246-07-02/19, просил взыскать с ответчика 2 449 600 руб. 42 коп., в том числе: 2 060 016 руб. 40 коп. задолженности, 389 584 руб. 02 коп. пени. Уточнения приняты судом к рассмотрению в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Решением от 23.04.2019 иск удовлетворен. В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением, общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене. Сославшись на ст. 406 ГК РФ, Общество указало, что за период с 10.04.2015 по 31.03.2016 обязательство по внесению арендной платы у ответчика не возникло, поскольку в указанный период общество не имело возможности использовать земельный участок по назначению.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 09 сентября 2013 года между Администрацией (арендодатель) и ООО "Модерн-Инвест" (арендатор) заключен договор N 31014 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120109:102, общей площадью 28 997 кв. м., расположенного в районе бульвара Интернационалистов в г. Петрозаводске,; участок предоставляется для эксплуатации физкультурно-оздоровительного центра с гостиницей и помещениями по обслуживанию населения.

Срок действия договора определен с 14.08.2013 по 13.08.2062; договор зарегистрирован в установленном порядке 11.11.2013.

24.02.2015 между ООО "Модерн-Инвест" и ООО "Общественный спортивный комплекс" заключен договор о переуступке прав и обязанностей по договору от 09.09.2013 аренды земельного участка; договор уступки зарегистрирован 10.04.2015. право аренды перешло к ответчику по настоящему делу 10.04.2015.

По условиям данного договора ответчик принял на себя обязательства по внесению арендной платы, размер и условия внесения которой определены разделом 2 договора аренды.

В соответствии с пунктами 2.1-2.2 договора арендная плата за земельный участок рассчитывается согласно приложению N 2 договора.

В соответствии с пунктом 2.3 договора размер арендой платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке; уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем направления нового расчета арендной платы заказным письмом по указанному в настоящем договоре адресу арендатора либо вручается под роспись; момент получения уведомления определяется не позднее 7 дней с даты его направления заказным письмом.

Пунктом 5.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Претензией от 28.08.2015 Администрация уведомила ООО "Общественный спортивный комплекс" о наличии задолженности по арендной плате и пеням, предложив погасить задолженность в 10-дневный срок.

Наличие задолженности у ответчика по арендной плате послужили основанием для предъявления настоящего иска в суд.

Общество, полагая, что у него имеется переплата по арендной плате, обратилось в суд с встречным иском.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Согласно статье 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу положений статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается материалами дела. Доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за спорный период своевременно и в указанном размере, ответчиком не представлено, требование истца документально не оспорено.

Начисление пеней обосновано п. 5.2 договора и ст. 330 ГК РФ. Расчет судом проверен и признан правильным.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу, признав требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Ответчиком заявлено встречное исковое заявление к Администрации о взыскании 397 678 руб., мотивированное неиспользованием земельного участка по вине арендодателя.

Невозможность пользования земельного участка Общество обосновало тем, что Администрация чинила препятствия при обращении Общества за выдачей разрешительной документации.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы (ст. 614 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Указанный правовой подход сформирован Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики N 3 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 (определение от 22.11.2016 N 89-кг16-7).

Проанализировав по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности истцом по встречному иску наличия обстоятельств невозможности пользования арендованным имуществом по причинам, не зависящим от арендатора.

Вступившим в законную силу решением суда по делу N А26-6429/2016 обществу отказано в удовлетворении требования о внесении изменения в договор аренды N 31014 от 09.09.2013 в части дополнения его пунктом 2.7 следующего содержания: "Арендная плата за пользование земельным участком подлежит уплате с момента получения Арендатором от Арендодателя измененного градостроительного плана земельного участка, имеющего кадастровый номер 10:01:12 01 09:102, утвержденного Постановлением администрации Петрозаводского городского округа N 3496 от 06.09.2011, изложенного в новой редакции в соответствии с действующим разрешенным видом использования: "Для реконструкции нежилого здания N 8 по бульвару Интернационалистов под многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями по обслуживанию населения". Таким образом, суд правильно указал в решении, что переплата, исчисленная Обществом с учетом данного требования, отсутствует.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 23.04.2019 по делу N А26-3102/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Е.В. Жиляева И.А. Тимухина