Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2019 г. N 15АП-15189/19

город Ростов-на-Дону

25 сентября 2019 г.

дело N А32-24291/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 24 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,

судей Ковалевой Н.В., Маштаковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Романовой К.А.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Байракторяна Овсепа Аванесовича, индивидуального предпринимателя Балашовой Людмилы Валерьевны: представитель Вовк А.А. по доверенности от 13.07.2018, удостоверение;

от Департамента имущественных отношений Краснодарского края: представитель Рябич А.М. по доверенности от 24.12.2018, удостоверение,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Байракторяна Овсепа Аванесовича, индивидуального предпринимателя Балашовой Людмилы Валерьевны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2019 по делу N А32-24291/2018 по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края

к индивидуальному предпринимателю Байракторяну Овсепу Аванесовичу, индивидуальному предпринимателю Балашовой Людмиле Валерьевне

о расторжении договора аренды,

принятое в составе судьи Куликова О.Б.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Байракторяну Овсепу Аванесовичу (далее - ИП Байракторян О.А.), индивидуальному предпринимателю Балашовой Людмиле Валерьевне (далее - ИП Балашова Л.В.) о расторжении договора аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 08.02.2013 N 0000002958; обязании в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу привести земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 общей площадью 4 098 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина в первоначальное состояние, соответствующее целевому назначению и пригодное для сельскохозяйственного использования путем выполнения за свой счет работ по рекультивации и восстановлению плодородия; обязании в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу привести земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 общей площадью 4 098 кв. м, в первоначальное состояние, соответствующее целевому назначению и пригодное для сельскохозяйственного использования, путем сноса (демонтажа, удаления): автосервиса, площадью застройки 499,4 кв. м, торгового павильона с навесом, площадью застройки 61,2 кв. м; автосервиса, площадью застройки 87 кв. м; павильона, площадью застройки 102 кв. м; взыскании судебной неустойки в размере 30 000 рублей за каждый день по истечении десятидневного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта; обязании возвратить земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 общей площадью 4 098 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2019 иск удовлетворен частично. Судом расторгнут договор аренды земельного участка от 08.02.2013 N 0000002958. Также суд обязал ответчиков в месячный срок с момента вступления решения в законную силу привести земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402033:1065 общей площадью 4 098 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина в состояние, соответствующее целевому назначению и разрешенному использованию путем сноса (демонтажа): автосервиса, площадью застройки 499,4 кв. м, торгового павильона с навесом, площадью застройки 61,2 кв. м; автосервиса, площадью застройки 87 кв. м; павильона, площадью застройки 102 кв. м, и возвратить департаменту указанный земельный участок в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного производства. С ответчиков в пользу истца взыскана судебная неустойка в размере 10 000 рублей за каждый день по истечении месячного срока с момента вступления решения суда в законную силу и до момента полного исполнения судебного акта.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчики обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В апелляционной жалобе предприниматели просят решение от 01.08.2019 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе апеллянты указывают на то, что земельный участок используется для размещения имущественного комплекса в сельскохозяйственной сфере, в экспертном заключении указано, что участок может быть использован для размещения птицы, акт обследования от 01.10.2018 ООО "Центральное бюро экспертиз, аналитики и юридического сопровождения" подтверждает факт использования земельного участка по целевому назначению, в связи с капитальным ремонтом объекта не позволяется определить вида использования для размещения птичника, площадь земельного участка соответствует площади, необходимой для размещения птичника.

Представитель ответчиков доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда отменить.

Представитель истца просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что решение является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании приказа департамента от 27.12.2012 N 2495 "О разделе земельного участка, находящегося в государственной собственности Краснодарского края, расположенного в городе Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, 2" между департаментом (арендодатель) и Уразовым Павлом Васильевичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 08.02.2013 N 0000002958, согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:49:0402033:1065, общей площадью 4 094 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, предназначенный для сельскохозяйственного производства.

В соответствии с пунктом 1.2 договора фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка.

Пунктом 3.2.4 договора установлено, что арендодатель вправе в одностороннем принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при следующих существенных нарушениях его условий: использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в пункте 1.1 договора; нарушение арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, и невыполнение арендатором обязанностей, указанных в пункте 4.1, 4.3 договора; использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

В силу пункта 4.1.6 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, указанными в пункте 1.1 договора.

На основании пункта 4.1.9 договора арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки и качественных характеристик участка и устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, если такое согласование было необходимо по первому письменному требованию (предписанию).

Согласно пункту 4.1.12 договора арендатор обязан не допускать строительства новых объектов, реконструкцию существующих до разработки и утверждения в установленном порядке проектной документации, ее согласования, проведения экспертиз, а также до оформления разрешения на строительство.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 07.03.2013 в Едином государственном реестре недвижимости, о чем сделана регистрационная запись N 23-23-22/041/2013-132.

Соглашением от 13.03.2013 о передаче прав и обязанностей по договору земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения от 08.02.2013, все права и обязанности арендатора перешли к ИП Байракторяну О.А., ИП Балашовой Л.В.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 06.03.2018 N 99/2018/86287897 на земельный участок зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации - Краснодарского края, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.03.2013 сделана запись регистрации N 23-23-22/041/2013-131. Также в отношении земельного участка зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу арендаторов.

В соответствии с актом обследования земельного участка от 20.02.2017 N 122 казенного учреждения Краснодарского края "Кубаньземконтроль" земельный участок используется для размещения и эксплуатации административного здания для коммерческого использования и объектов автосервиса. На земельном участке имеется нежилое административное здание общей площадью 2 035,5 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402033:1077, принадлежащее на праве общей долевой собственности по 1/2 доли ИП Байракторяну О.А., ИП Балашовой Л.В., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.12.2013 серии 23-АМ N 401574 и N 401575. Также на земельном участке имеются: сооружение: автосервис, площадью застройки 499,4 кв. м, в том числе: помещение охраны площадью 11,96 кв. м, подсобное помещение площадью 9,2 кв. м, техническое помещение площадью 9,2 кв. м, павильон административного и складского помещения состоит из административного помещения площадью 46,06 кв. м, и складского помещения площадью 49 кв. м, остальную площадь занимают боксы автомойки и шиномонтажа; сооружение: торговый павильон с навесом, площадью застройки 61,2 кв. м; сооружение: автосервис, площадью застройки 87 кв. м, состоящее из бокса шиномонтажа и подъемника; сооружение: павильон, площадью застройки 102 кв. м; 5. Трансформаторная подстанция, размерами 2 x 1,5 м.

Согласно техническим заключениям от 01.04.2015 N 48/2015, N 49/2015, N 50/2015, N 51/2015 филиала государственного унитарного предприятия Краснодарского края "Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ" по г.Сочи, указанные объекты имеют сборно-разборную конструкцию и не являются объектами недвижимого имущества.

В целях досудебного урегулирования спора арендодателем в адрес арендаторов направлено уведомление в адрес ответчиков с предложением незамедлительно принять меры по прекращению деятельности в нарушение разрешенного вида использования, определенного условиями договора аренды, привести земельный участок в состояние, пригодное для сельскохозяйственного использования и освободить земельный участок от самостоятельно размещенных строений.

Актами обследования земельного участка от 22.05.2017 N 424, от 25.10.2017 N 1015 установлено, что нарушения земельного законодательства арендаторами не устранены.

Центральным отделом по города Сочи Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в отношении арендаторов вынесены постановления о назначении административного наказания по административным делам N 42 и N 43, на основании которых арендаторы земельного участка привлечены к административной ответственности по части 1 статьи 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) в виде штрафа в размере 10 000 рублей каждый.

06.04.2017 арендодателем в адрес арендатором направлено письмо N 52-9716/17-38-05 с предложением о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка.

Ответа на письмо не последовало.

Ссылаясь на то, что арендаторами земельный участок используется не в соответствии с видом разрешенного использования и целевым назначением, департамент обратился в суд с иском.

Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что представленные доказательства со стороны арендодателя свидетельствуют о нарушении договора аренды ответчиками.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 приведенной статьи аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По смыслу пункта 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Удовлетворяя иск арендодателя частично, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что арендаторами земельный участок используется в нарушение целей его предоставления, установленных договором аренды.

Ввиду вышеизложенных норм, а также положений договора аренды данное нарушение условий ответчиками правомерно признано судом первой инстанции существенным, что является основанием для расторжения договора аренды.

Представленные в материалы акты обследования земельного участка от 20.02.2017 N 122, от 22.05.2017 N 424, от 25.10.2017 N 1015 подтверждают факт использования земельного участка сельскохозяйственного назначения арендаторами для размещения автосервиса.

Ссылка апеллянтов на то, что специалист казенного учреждения Краснодарского края "Кубаньземконтроль" не обладает специальными познаниями, признается судом апелляционной инстанции несостоятельной, поскольку положениями законодательства не предусмотрено наличие специального образования для составления акта осмотра, целью которого является фиксация визуально замеченных нарушений земельного законодательства, т.е. отображение в документе объективных обстоятельств.

Также размещение спорных объектов: некапитальное строение автосервиса площадью застройки 499,4 кв. м., некапитальное строение - торговый павильон с навесом площадью застройки 61,2 кв. м., некапитальное строение - автосервис площадью застройки 87 кв. м., некапитальное строение - павильон площадью застройки 102 кв. м. подтверждено заключением судебной экспертизы от 11.03.2019 N 34/19.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в экспертном заключении сделан вывод о целевом использовании земельного участка, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, так как в определении от 17.12.2018 такого вопроса судом экспертам не ставилось. Также выводы экспертов в данной части носят вероятностный и предположительный характер.

Кроме того, уполномоченным административным органом ответчики привлечены к административной ответственности по части 1 статьи 8.8 КоАП РФ (использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием).

Указание ответчиками на то, что судом первой инстанции не оценен акт обследования от 01.10.2018 ООО "Центральное бюро экспертиз, аналитики и юридического сопровождения" не является основанием для отмены решения ввиду того, что капитальный ремонт объектов не свидетельствует о том, что до его начала объекты эксплуатировались ответчиками для птицеводческой деятельности.

Также арендаторами не представлено объективных доказательств осуществления в период действия договора аренды такой деятельности в рамках гражданского оборота, получения прибыли, заключения соответствующих договоров с контрагентами и т.д.

Представленный предпринимателями расчет площади земельного участка не свидетельствует об осуществлении на нем деятельности в сельскохозяйственной сфере, совпадение площади достоверно не указывает на этот факт.

Арендаторами не пояснено, для чего предназначены остальные некапитальные объекты, размещенные на земельном участке, так как согласно пояснениям ответчиков, птичник должен занимать практически ведь арендованный участок. Кроме того, из представленного фотоматериала явно видно, что объекты не связаны с сельскохозяйственной сферой, а предназначены для автосервиса.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск департамента в части расторжения договора, приведения земельного участка в первоначальное положение и взыскании судебной неустойки ввиду недоказанности осуществления ответчиками сельскохозяйственного использования земельного участка, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Решение обжаловано ответчиками в полном объеме, однако в апелляционной жалобе доводов о несогласии с решением в части отказа в удовлетворении исковых требований не заявлено, в связи с чем проверка решения произведена судом апелляционной инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы согласно части 5 статьи 268 АПК РФ.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на апеллянтов в соответствии со статьей 110 АПК РФ ввиду отклонения жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2019 по делу N А32-24291/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Н.В. Ковалева Е.А. Маштакова