Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 сентября 2019 г. N 09АП-46740/19

г. Москва

25 сентября 2019 г.

Дело N А40-64095/17

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 сентября 2019 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: Александровой Г.С.

судей: Валюшкиной В.В., Кораблевой М.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Ярахтиным А.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июня 2019 года по делу N А40-64095/17, принятое судьей Васильевой И.А. по иску ООО "Фирма "Элитар Софт" (ОГРН 1147748137294, ИНН 7728155531) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды нежилого помещения и об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях прилагаемого проекта договора купли-продажи

при участии в судебном заседании:

от истца: Яковлев Я.В. по доверенности от 18.08.2019 г.;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Элитар Софт" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) о признании недействительной односторонней сделки по изменению условий договора аренды нежилого фонда N 7-1009 от 07.12.2007 г., находящегося в собственности Москвы в части размера арендной платы, оформленной уведомлением об изменении арендной платы от 07.04.2015 г. б/н; признании недействительной односторонней сделки по отказу Департамента городского имущества г. Москвы от договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы N7-1009 от 07.12.2007 г., оформленной уведомлением об отказе от договора аренды от 28.07.2016 г. NДТИ-И-32330/16; а также об обязании Департамента городского имущества г. Москвы заключить с ООО "Фирма "Элитар Софт" договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 326,2 кв.м находящихся по адресу: г. Москва, ул. Шверника, д.20, квартал 2635 (N I торговые 1 этаж: ком. 1-6, 6а, 7, 9, 10); N II складские подвал (ком. 1, 1а, 1б, 2-11) на предложенных ООО "Фирма "Элитар Софт" условиях.

Заявленные требования мотивированы со ссылкой на ст. ст. 167-168, 310, 445 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 01.08.2017 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2017 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 12.01.2018 г., в удовлетворении заявленных ООО "Фирма "Элитар Софт" требований отказано.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 N 305- ЭС18-3107 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела истцом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнены исковые требования в части рыночной стоимости нежилых помещений, оценённых в экспертном заключении в размере 26.506.000 руб.

При новом рассмотрении, решением Арбитражного суда г.Москвы от 26 июня 2019 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным в жалобе.

Истец предоставил письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела в порядке ст. 81 АПК РФ, его представитель в суде апелляционной инстанции против доводов жалобы возражал, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик, будучи надлежащим образом извещенным о дате, времени и месте настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционного суда не обеспечило, дело рассмотрено судом в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ, в отсутствие не явившегося лица.

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.

Как следует из материалов дела, между ООО "Элитар Софт" и Департаментом городского имущества г. Москвы заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы N 7-1009 от 07.12.2007 общей площадью 326,2 кв. м. по адресу: г. Москва, ул. Шверника, д.20, квартал 2635 сроком с 01.10.2007 по 30.06.2015 в редакции дополнительного соглашения от 27.07.2012 г. к договору аренды. (т.1, л.д. 40-41).

22.12.2014 путём реорганизации в форме выделения из ООО "Элитар Софт" создано ООО "Фирма "Элитар Софт", являющееся правопреемником ООО "Элитар Софт" в части обязательств по Договору аренды, в связи с чем, 09.04.2015 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к Договору о смене наименования арендатора. (т.1, л.д. 42-44).

По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст. 621 ГК РФ и п. 2.5 договора.

Истец указывает, что соответствует всем критериям Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г., в связи с чем, 11.08.2016 г. N 33-5-118923/16-(0)-0 обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Однако, ответчик в удовлетворении заявления истца отказал, в связи с наличием у ООО "Фирма "Элитар Софт" задолженности по арендной плате.

В связи с наличием у истца задолженности по арендной плате и использования помещения не по целевому назначению, 28 июля 2016 г. ответчик направил в адрес истца уведомление о прекращении договора аренды.

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что объект аренды передаётся в аренду для использования под социальный магазин для обслуживания малообеспеченных слоёв населения.

Истец, ссылаясь на п.8.3. договора указал, что договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в случае использования объекта аренды не по целевому назначению, указанному в п. 1.3 договора, невнесения арендной платы более двух сроков оплаты подряд либо систематической недоплаты арендной платы, повлёкшей задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

Также истец указывает на то, что задолженность по арендной плате перед ответчиком на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества у истца отсутствовала, поскольку начислена ответчиком вследствие изменения в одностороннем порядке условий договора аренды. При этом, истец указал, что право на одностороннее изменение условий договора у арендодателя отсутствует, и, что уведомления об изменении ставки арендной платы в адрес общества "Фирма "Элитар Софт" не направлялись.

Полагая отказ Департамента незаконным, истец обратился с настоящим иском в суд за защитой нарушенного права.

Суд первой инстанции, повторно оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу об обоснованности предъявленных требований и исковые требования удовлетворил.

Так, суд, выполняя указания Верховного Суда РФ изложенные в определении от 03.07.2018 г., оценив условия договора, установил, что в силу пункта 6.6 договора аренды от 07.12.2007 N 7-1009 изменение условий оплаты аренды объекта оформляется путем заключения дополнительного соглашения, которое является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 7.6 договора аренды от 07.12.2007 N 7-1009 предусмотрено, что в случае изменения условий оплаты аренды к настоящему договору оформляется дополнительное соглашение, которое становится его неотъемлемой частью.

Пунктом 7.6 договора аренды от 07.12.2007 N 7-1009 предусмотрено, что в случае изменения условий оплаты аренды к настоящему договору оформляется дополнительное соглашение, которое становится его неотъемлемой частью.

Дополнительное соглашение к договору аренды от 07.12.2007 г. N 7-1009, в соответствии с которым пункт 6.6 исключен из договора аренды, подписано департаментом и обществом "Фирма "Элитар Софт" только 09.04.2015.

Уведомление об одностороннем изменении арендной платы Департамент направил 07.04.2015 г., то есть до подписания соответствующего изменения в договор аренды.

Из представленных в дело доказательства, следует, что уведомление об изменении ставки арендной платы от 07.04.2015 г. в одностороннем порядке было направлено Департаментом правопредшественнику истца - ООО "Элитар Софт" по следующим адресам: - 117437, г. Москва, ул. Волгина, д. 29, корп. 2 и - 117449, г. Москва, ул. Шверника, дом 20. Вместе с тем, в договоре аренды нежилого фонда N 7-1009 от 07.12.2007, в реквизитах сторон указан адрес: 117437, г. Москва, ул. Волгина Академика, д. 29, корп. 2, кв. 82.

Таким образом, суд, оценив отправление Департаментом указанного уведомления, обоснованно установил, что Департамент, неверно указал полное название улицы, пропустив слово "Академика" и не указал номер квартиры "82".

Таким образом, правомерны выводы суда о том, что в соответствии с п. 1 ст. 165, п. 4 ст. 450, ст. 452 ГК РФ, а также с учётом п. 6.6, п.7.6 договора 07.12.2007 N 7-1009, односторонняя сделка по изменению условий договора аренды нежилого фонда, оформленная уведомлением об изменении арендной платы от 07.04.2015 г., является недействительной и требование истца удовлетворил.

В связи с чем, договор аренды нежилого фонда N 7-1009 от 07.12.2007 г. в отношении условий по арендным ставкам продолжил действовать в первоначальной редакции, а у истца не возникло задолженности по внесению арендных платежей в виду ее оплаты, что подтверждается платёжными поручениями в период с 01.06.2015 г.

Так, суд, руководствуясь ст.ст. 450, 450.1, 451-452 ГК РФ и Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. установил, что на дату обращения ООО "Фирма "Элитар Софт" с заявлением о принятии решения в соответствии с Законом N159-ФЗ о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность (11.08.2016) истец непрерывно пользовался спорным помещением, более двух лет, начиная с 2007 года на основании договора аренды недвижимого имущества от 07.12.2007 N 7-1009.

При этом на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества ООО "Фирма "Элитар Софт" являлось субъектом малого или среднего предпринимательства, а площадь арендуемых помещений не превышало суммарной площади, установленной положениями части 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

При новом рассмотрении дела, суд установил, что Департамент, получивший заявление истца о выкупе от 11.08.2016 г., отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении арендуемых нежилых помещений, в связи с наличием задолженности.

Однако, учитывая недействительность сделки, оформленной уведомлением об изменении арендной платы, и отсутствия задолженности по договору аренды, у ответчика не было оснований для отказа в заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

В связи с чем, суд пришел к выводу о наличии оснований для признания недействительной односторонней сделки по отказу Департамента от договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности Москвы от 07.12.2007 N 7-1009, оформленной уведомлением от 28.07.2016 N ДГИ-И-32330/16 и требование истца также удовлетворил.

Согласно ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу частей 2,3,4 ст.9 названного Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2009 года дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В целях установления рыночной стоимости выкупаемого имущества, суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь разъяснениями ВАС РФ от 30.05.2005 г., изложенными в Информационном письме N 92, определил выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.

Согласно заключению эксперта N 17 от 22.02.2019 г. ООО "Агентство судебных экспертов", экспертом - Завьяловым Ю.А., предупрежденном об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 326,2 кв.м, находящихся по адресу: г. Москва, ул. Шверника, д.20, квартал 2635, (N I торговые 1 этаж: ком. 1-6, 6а, 7, 9, 10); N II складские подвал (ком. 1, 1а, 1б, 2-11), по состоянию на 11.08.2016 г. составляет 26.506.000 руб. без учета НДС.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции по ходатайству ответчика в судебное заседание был приглашен эксперт для дачи пояснений по данному им заключению.

Выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований в полном объеме признается апелляционным судом верным.

Правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, у апелляционного суда не имеется.

Доводы Департамента о нецелевом использовании арендованного помещения, о наличии задолженности у истца по арендным платежам, отклоняются апелляционным судом как не обоснованные и документально не подтвержденные в нарушение ст. 65 АПК РФ.

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте.

Доводы приведенные в апелляционной жалобе ответчика не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, которым дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение, в связи с чем, апелляционная жалоба по изложенным в ней основаниям удовлетворению не подлежит.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции выполнены указания, изложенные в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 г.

Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 4, 9, 49, 65, 66, 110, 123, 156, 176, 266-268, п.1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый Арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 июня 2019 года по делу N А40-64095/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Александрова Г.С.

Судьи

Валюшкина В.В. Кораблева М.С.