Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2019 г. N 19АП-3585/17

город Воронеж

27 сентября 2019 г.

Дело N А35-7594/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2019 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи судей

Донцова П.В., Семенюта Е.А., Малиной Е.В..

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Насоновым В.А.,

при участии:

от закрытого акционерного общества Агрофирма "Рыльская" (ОГРН 1064620010828, ИНН 4620008021, город Рыльск Рыльского района Курской области, далее - ЗАО АФ "Рыльская" или заявитель): от сельскохозяйственного производственного кооператива "Фермер Лагутин" (ОГРН 1024600787210, ИНН 4610000471, поселок городского типа Коренево Кореневского района Курской области, далее - СПК "Фермер Лагутин" или третье лицо): от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452, город Курск, далее - Управления Росреестра по Курской области или заинтересованное лицо): от Мартаковой Валентины Федоровны: от Котельниковой Валентины Митрофановны: от Дерюгина Николая Ивановича от Дерюгиной Марии Ивановны: от Ковынева Анатолия Ивановича:

Зекунов Е.С., представитель по доверенности от 01.03.2019; представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела; представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела; представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела; представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела; представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела; представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела; представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело N А35-7594/2016 по заявлению ЗАО Агрофирма "Рыльская" к Управлению Росреестра по Курской области о признании незаконным бездействия по невнесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении арендой земельных участков, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя,

третьи лица: СПК "Фермер Лагутин", Мартакова Валентина Федоровна, Котельникова Валентина Митрофановна, Дерюгин Николай Иванович, Дерюгина Мария Ивановна, Ковынев Анатолий Иванович

УСТАНОВИЛ:

ЗАО АФ "Рыльская" обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Росреестра по Курской области, в котором просило:

1) признать незаконным бездействие по невнесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении в виде аренды со стороны ЗАО АФ "Рыльская" земельного участка с кадастровым номером 46:10:080601:30 площадью 865 600 м2 и земельного участка с кадастровым номером 46:10:080601:31 площадью 119 020 м2 при государственной регистрации права общей долевой собственности на эти земельные участки;

2) обязать устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении в виде аренды со стороны ЗАО АФ "Рыльская" спорных земельных участков.

Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, СПК "Фермер Лагутин".

Решением Арбитражного суда Курской области от 18.04.2017 по делу N А35-7594/2016 требования заявителя удовлетворены в полном объеме.

Признано незаконным бездействие Управления Росреестра по Курской области по невнесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении в виде аренды со стороны ЗАО АФ "Рыльская" спорных земельных участков.

На Управление Росреестра по Курской области возложена обязанность внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении в виде аренды со стороны ЗАО АФ "Рыльская" спорных земельных участков.

Также с Управления Росреестра по Курской области в пользу ЗАО АФ "Рыльская" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра по Курской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований заявителя в полном объеме.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных ЗАО АФ "Рыльская" требований отказано в полном объеме.

Впоследствии ЗАО АФ "Рыльская" обратилось в суд апелляционной инстанции с заявлением о пересмотре по новым обстоятельствам постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 по делу N А35-7594/2016.

В ходе рассмотрения указанного заявления судом было установлено, что в резолютивной части вступившего в законную силу решения Кореневского районного суда Курской области от 23.04.2018 по делу N 2-2/2018 сделан вывод о признании недействительным договора арендыот 14.06.2016 земельного участка с кадастровым номером 46:10:080601:30, заключенного между собственниками земельного участка и СПК "Фермер Лагутин". В мотивировочной части решения суда указано, что данный договор является ничтожной сделкой. В резолютивной части решения также содержится вывод о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде передачи спорного земельного участка законным правообладателям и исключения из ЕГРН соответствующей записи.

В резолютивной части вступившего в законную силу решения Кореневского районного суда Курской области от 23.04.2018 по делу N 2-3/2018 сделан вывод о признании недействительным договора аренды от 22.07.2016 земельного участка с кадастровым номером 46:10:080601:31, заключенного между собственниками земельного участка и СПК "Фермер Лагутин". В мотивировочной части решения суда указано, что данный договор является ничтожной сделкой. В резолютивной части решения также содержится вывод о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде передачи спорного земельного участка законным правообладателям и исключения из ЕГРН соответствующей записи.

Указанные обстоятельства послужили основанием для отмены постановлением от 24.12.2018 постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2017 по делу N А35-7594/2016 по новым обстоятельствам.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2019 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Центрального округа по кассационной жалобе СПК "Фермер Лагутин" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2018 по делу N А35-7594/2016.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2019 производство по делу возобновлено, дело назначено на 07.06.2019.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы коллегией было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 46:10:080601:30 принадлежит на праве долевой собственности Котельниковой Валентине Митрофановне (1/16 доли), Ковыневу Анатолию Ивановичу (1/16 доли), Дерюгиной Марине Ивановне (1/16 доли), Дерюгину Николаю Ивановичу (1/16 доли), Мартаковой Валентине Федоровне (12/16 доли), а земельный участок с кадастровым номером 46:10:080601:31 принадлежит на праве собственности Мартаковой Валентине Федоровне, при этом указанные лица привлечены к участию в деле не были.

Придя к выводу о том, что судом первой инстанции допущены нарушения норм процессуального права, являющиеся, в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса, основанием для отмены судебного акта, апелляционная коллегия, исходя из разъяснения, данного в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда от 22.06.2012 N 35) и пункта 2 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" применительно к ситуации, когда приняты по делу судебный акт непосредственно затрагивает права и обязанности подателя жалобы, не участвовавшего в деле, а также из положений части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса о повторном рассмотрении дела, в силу части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса перешла к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Определением от 31.07.2019 собственники земельных участков 46:10:080601:31 и 46:10:080601:30 - Мартакова Валентина Федоровна, Котельникова Валентина Митрофановна, Дерюгин Николай Иванович, Дерюгина Мария Ивановна, Ковынев Анатолий Иванович привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Судебное разбирательство по делу откладывалось на 26.07.2019, 20.09.2019.

Определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда были истребованы заверенные копии дел правоустанавливающих документов, также выписки из ЕГРН, содержащие сведения о правообладателях в отношении следующих объектов недвижимости: земельного участка с кадастровым номером 46:10:080000:3, земельного участка с кадастровым номером 46:10:080601:30, земельного участка с кадастровым номером 46:10:080601:31.

В судебном заседании представитель поддерживает заявленные требования, просит признать бездействие Управления Росреестра по Курской области незаконным, обязать Управление внести запись об обременении спорных земельных участков.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив представленные сторонами доказательства, апелляционная коллегия установила следующее.

03.04.2006 между собственниками земельного участка и СПК "Заря" был заключен договор N 1 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:10:080000:3 со множественностью лиц на стороне арендодателей, который был зарегистрирован Управлением регистрационной службы Курской области 28.04.2006, регистрационная запись N 46-46-11/002/2006-074.

13.03.2008 по договору N 3 передачи прав и обязанностей СПК "Заря" передал ЗАО АФ "Рыльская" все права и обязанности по договору N 1 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей от 03.04.2006

Общим собранием участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:10:080000:3 от 08.02.2014 было принято решение об утверждении проекта дополнительного соглашения к договору N 1 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей от 03.04.2006, в связи с чем поручить регистрацию соглашения к договору N1 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей от 03.04.2006 уполномоченному общим собранием лицу Зайцеву А.В. (Вопрос N5 Протокола общего собрания участников долевой собственности от 08.02.2014).

Дополнительное соглашение от 27.04.2016 к договору N 1 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателей от 03.04.2006 зарегистрировано 31.05.2016, регистрационная запись 46/011/001/2016-1371.

Путем выдела земельных долей из названного земельного участка образованы земельный участок с кадастровым номером 46:10:080601:30 (право собственности зарегистрировано 08.06.2016) и земельный участок с кадастровым номером 46:10:080601:31 (право собственности зарегистрировано 10.06.2016).

Полагая, что Управлением Росреестра по Курской области допущено незаконное бездействие, выразившееся в невнесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении в виде аренды со стороны ЗАО АФ "Рыльская" на спорные земельные участки, которое нарушает права и законные интересы ЗАО АФ "Рыльская" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд за судебной защитой.

Рассматривая требования ЗАО АФ "Рыльская" о признании незаконным бездействие Управления Росреестра по Курской области по невнесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении в виде аренды со стороны ЗАО АФ "Рыльская" спорных земельных участков и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении в виде аренды со стороны ЗАО АФ "Рыльская" спорных земельных участков, апелляционная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

К рассматриваемым правоотношениям применяются положения Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации).

На основании части 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах.

В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

В соответствии с частью 12 статьи 41 Закона о регистрации в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются:

1) государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов;

2) государственная регистрация прекращения ограничений прав и обременений исходных объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в отношении образованных объектов недвижимости.

Из приведенных норм законов следует, что в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости зарегистрированы ограничения (обременения), то на образуемые объекты недвижимости зарегистрированные ранее ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в предусмотренных законом случаях.

В соответствии с частью 5 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.

При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Материалами дела подтверждается, что в 08.02.2014 состоялось общее собрание собственников земельных долей земельного участка 46:10:080601:3.

Согласно протоколу общего собрания заслушивался пятый вопрос повестки об увеличении арендной платы за пользование земельным участком (т. 3 л.д. 20-21). В рамках обсуждения вопроса было предложено утвердить дополнительное соглашение к договору от 03.04.2006 года, согласно которому увеличивалась масса зерна и сахара, передаваемого в счет арендной платы. Остальные существенные условия оставались неизменными.

По результатам голосования 78 голосов поддержало изменение условий договора, касающиеся размера арендной платы, 32 голоса возражали против изменения условий договора.

Решение по данному вопросу было принято большинством голосов, проект дополнительного соглашения был утвержден, регистрация дополнительного соглашения была поручена Зайцеву А.В.

Из приложения к протоколу от 08.02.2014 N 1 "Перечень лиц, выразивших несогласие об изменении договора N 1 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя 03.04.2016 на общем собрании собственников земельных долей на земельный участок с кадастровым номером 46:10:080601:3_" следует, что по пятому вопросу против утверждения дополнительного соглашения проголосовало 32 человека, в том числе Мартакова Валентина Федоровна, Котельникова Валентина Митрофановна, Дерюгин Николай Иванович, Дерюгина Мария Ивановна, Ковынев Анатолий Иванович (т. 2 л.д. 13).

При таких обстоятельствах у указанных лиц возникло право на выдел земельного участка без получения согласия арендатора на основании части 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что вместе с заявлением о регистрации спорных земельных участков собственниками было представлено, в том числе, и приложение к протоколу от 08.02.2014 N 1 - перечень лиц, голосовавших против изменений условий договора аренды, (расписка в получении документов от 08.06.2016 - т. 4 л.д. 49). Таким образом, в ходе государственной регистрации заявителями были подтверждены фактические и правовые основания выделения земельных участков в порядке части 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, свидетельствующих о том, что собственники долей в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:10:080601:3 при решении на общем собрании вопроса об изменении условий договора аренды от 03.04.2006 N 1, выразили несогласие с условиями договора аренды, руководствуясь положениями указанной правовой нормы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии в рассматриваемом случае у регистрирующего органа оснований для регистрации (сохранения) обременения в виде аренды в пользу заявителя.

Указанный вывод согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 25.12.2015 N 308-КГ15-16664, Арбитражного суда Центрального округа, изложенной в постановлениях от 20.08.2019 по делу N А35-5259/2018, от 23.05.2018 по делу N А35-1075/2017.

Доводы ЗАО АФ "Рыльская" о том, что у собственников отсутствует право на выдел земельных участков в соответствии с частью 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, поскольку на собрании собственников земельных долей 05.05.2005 собственники спорных земельных участков не возражали против передачи земельного участка в аренду, отклоняется судебной коллегией.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что собственник не ограничен в реализации своих прав после передачи земельного участка в аренду, в том числе и по его согласию, выраженному на общем собрании, он вправе реализовать свое иное волеизъявление, для чего и предусмотрен выдел земельного участка в счет земельных долей такого собственника, изменение границ арендуемого участка и заключение к договору аренды, соответственно, дополнительного соглашения.

Иное толкование, в силу которого собственник земельной доли связан арендными отношениями после выдела в счет доли земельного участка, лишает смысла дополнительное соглашение к договору аренды, указанное в пункте 5 статьи 14 Закона, поскольку его содержание может быть только одним - изменение состава арендодателей (ими могут быть только участники общедолевой собственности) и изменение предмета аренды в связи с изменением границ арендуемой вещи - исходного земельного участка.

В частности, отрицание у меньшинства права на выдел в ситуации, если большинство согласно на изменение существенных условий договора аренды не будет соответствовать буквальному и целевому толкованию пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ - указанной нормой урегулирована ситуация для подобных случаев, поскольку по-иному реализовать свое волеизъявление собственники земельных долей, находящиеся в меньшинстве, не имеют возможности.

Указанный вывод соответствует позиции, выработанной Арбитражным судом Центрального округа в постановлении от 24.10.2017 по делу N А35-7594/2016.

На основании вышеизложенного суд не находит оснований для удовлетворения требований закрытого акционерного общества Агрофирма "Рыльская" о признании незаконным бездействия по невнесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении в виде аренды со стороны ЗАО АФ "Рыльская" земельного участка с кадастровым номером 46:10:080601:30 площадью 865 600 м2 и земельного участка с кадастровым номером 46:10:080601:31 площадью 119 020 м2 при государственной регистрации права общей долевой собственности на эти земельные участки и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении в виде аренды со стороны ЗАО АФ "Рыльская" спорных земельных участков.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В силу части 6.1 статьи 268 АПК РФ на отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Руководствуясь частью 6.1 статьи 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 18.04.2017 по делу N А35-7594/2016 отменить полностью.

В удовлетворении требований закрытого акционерного общества Агрофирма "Рыльская" отказать полностью.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

П.В. Донцов

Судьи

Е.А. Семенюта Е.В. Малина