Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2019 г. N 16АП-2440/19

г. Ессентуки

04 октября 2019 г.

Дело N А15-551/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2019 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Джамбулатова С.И., судей: Годило Н.Н., Сомова Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савиным Д.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации г.Махачкалы на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.04.2019 по делу N А15-551/2018 принятое по иску ООО "Стройсервис" (г.Махачкала, ОГРН 1020502624317, ИНН 0562046839) к администрации г.Махачкалы (г.Махачкала, ОГРН 1020502625219, ИНН 0562042520) о признании права собственности на одноэтажную постройку (магазин) площадью 365,2 кв.м, расположенную на земельном участке под кадастровым номером 05:40:000016:758 площадью 4657 кв.м по адресу: РД, г.Махачкала, Северная промзона и встречное исковое заявление Администрации г.Махачкалы к ООО "Стройсервис" (ОГРН 1020502624317, ИНН 0562046839) о признании самовольной постройкой и обязании ООО "Стройсервис" снести за счет собственных средств одноэтажную постройку (магазин) площадью 365,2 кв.м, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000016:758, по адресу: РД, г.Махачкала, Северная промзона, при участии в судебном заседании посредством видеоконференц-связи представителя администрации г. Махачкалы - Аджиева Н.Н. (по доверенности от 01.08.2019), представителей ООО "Стройсервис" - Махатиловой С.Д. (доверенность от 01.06.2019), Гасанханова Г.Г. (доверенность от 30.09.2019),

УСТАНОВИЛ:

ООО "Стройсервис" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации ГОсВД "город Махачкала" (далее - администрация) о признании завершенным строительством и введенным в эксплуатацию одноэтажную постройку (магазин) площадью 365,2 кв.м, расположенный на земельном участке площадью 4657 кв.м с кадастровым номером 05:40:000016:758, расположенный по адресу: Республика Дагестан, г.Махачкала, Северная промзона; о признании состоявшейся сделки по купле-продаже магазина согласно договору от 20.05.1998; о признании права собственности на одноэтажную постройку (магазин) площадью 365,2 кв.м, расположенную на земельном участке площадью 4657 кв.м с кадастровым номером 05:40:000016:758 по адресу: Республика Дагестан, г.Махачкала, Северная промзона.

Заявлением от 08.04.2019 истец уточнил исковые требования и просил признать за обществом право собственности на одноэтажную постройку (магазин) площадью 365,2 кв.м. с кадастровым номером 05:40:000016:699, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000016:758 площадью 4657 кв.м. по адресу: Республика Дагестан, г.Махачкала, Северная промзона, в соответствии со статьей 49 АПК РФ, уточненные требования, приняты судом к рассмотрению.

Администрация обратилась со встречным исковым заявлением к ООО "Стройсервис", в котором просит признать самовольной постройкой и обязани общества снести за счет собственных средств одноэтажную постройку (магазин) площадью 365,2 кв.м, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 05:40:000016:758, по адресу: РД, г.Махачкала, Северная промзона.

Решением от 22.04.2019 суд признал право собственности общества на одноэтажное строение (магазин) площадью 365,2 кв.м с кадастровым номером 056406000016:699, расположенный на земельном участке площадью 4657 кв.м с кадастровым номером 05:40:000016:758 по адресу: РД, г.Махачкала, Северная промзона. В удовлетворении встречного иска администрации отказал.

Не согласившись с принятым решением, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований общества и удовлетворении встречного иска администрации, ссылаясь на то, что спорный объект приобретен обществом на основании договора купли-продажи от 02.05.1998, доказательства обращения в регистрационный орган с заявлением о госрегистрации права не представлены. Поскольку спорный объект возведен без разрешительной документации, он имеет признаки самовольной постройки.

Общество направило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители общества поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Представитель администрации просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что президиумом Махачкалинского горсовета народных депутатов принято решение N 197 от 01.06.1993 "Об отводе государственному объединению бытового обслуживания населения Республики Дагестан земельного участка под строительство шерстопрядильного цеха в Северной промзоне" площадью 1,0 га в Северной промзоне у дороги на Сулак.

14.12.1995 комиссией составлен оценочный акт на незавершенное строительством объект - магазин (год начала строительства 1994, разрешено решением Махачкалинского городского собрания народных депутатов ДАССР N 197- от 01.06.1993), расположенный на земельном участке в Северном промзоне, согласно которому сметная стоимость выполненных работ с использованием коэффициента перехода на рыночные отношения на 01.12.1995 составляет 15 млн. 88 тыс. руб., процент готовности-32%. В этот же день Администрацией Кировского района г. Махачкалы принято постановление N 354-А "О реализации части незавершенного строительством объекта на земельном участке в Северном промзоне", которым дано разрешение нотариусу и МП "Лачин" произвести реализацию спорного объекта (магазина).

06.03.1996 между ООО "КОМТРАНС" (продавец) и ООО "Стройсервис"(покупатель) заключен договор купли-продажи недостроенного магазина, удостоверенный нотариусом, согласно которому продавец продал покупателю принадлежащий ему на праве собственности недостроенный магазин (на основании договора купли-продажи незавершенного строительством магазина, удостоверенного нотариусом г. Махачкалы Курбанкадиевой Г.М. от 06.03.1996 (реестр N -176)), находящийся в г. Махачкале, в районе Северной промзоны, участок объект шерстопрядильного цеха, расположенный на земельном участке размером 4 000 кв.м Покупатель приобретает право собственности на указанный объект после регистрации договора в Управлении технической инвентаризации г. Махачкалы (п.6 договора).

22.05.1995 сторонами подписан и передаточный акт.

В ЕГРЮЛ сведений об ООО "КОМТРАНС" не имеются.

Из письма ИФНС по Ленинскому району г. Махачкалы от 27.09.2018 следует, что ООО "Комтранс", зарегистрированная в Махачкалинской регистрационной палате от 28.0.1996 за N 1180-р-96 в соответствии с Федеральным законом от 08.08.001 N 129-ФЗ не проходило процедуру перерегистрации. Бывший директор ООО "КОМТРАНС" Абдуллаев А.Р., допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля показал, что указанное общество прекратило свою деятельность в связи ликвидацией в конце девяностых годов, что было зарегистрировано в Махачкалинской регистрационной палате. Подтвердил факт продажи спорного объекта истцу. Пояснил также, что документы, связанные с регистрацией договора в БТИ не сохранились, спорный объект до настоящего времени сохранился в первоначальном виде, только проведены облицовочные работы.

17.02.2000 изготовлен технический паспорт на магазин ООО "Стройсервис" площадью 336,8 кв.м.

Постановлением администрации г. Махачкалы N 1868 от 20.11.2000 земельный участок площадью 0,7393 га предоставлен ООО "Стройсервис" в постоянное бессрочное пользование под производственную базу для обслуживания магазина в районе Северной промзоне под кадастровым номером 05:40:05 16-06:05.

24.11.2000 Махачкалинский горкомзем выдал ООО "Стройсервис" свидетельство N РД-40г-347 на право бессрочного пользования указанным земельным участком под производственную базу и магазин.

Из выписки из государственного кадастра недвижимости от 30.04.2013 следует, что земельный участок 05:40;000016:30 был разделен на два участка с кадастровыми номерами: 05:0:000016:758 и 05:0:000016:759.

Спорный объект расположен на земельном участке площадью 4657 кв.м с кадастровым номером 05:40:000016:758.

05.11.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Дагестан зарегистрировано право собственности общества на земельный участок площадью 4657 кв.м с кадастровым номером 05:40:000016:758.

Поскольку продавец прекратил свою деятельности, в связи с этим отсутствует возможности для госрегистрации права на спорный объект, сведений о регистрации правоустанавливающего документа, подтверждающего факт регистрации в БТИ г. Махачкалы договора купли-продажи от 22.05.1998 и передаточного акта от 22.05.1998 отсутствуют, акт ввода в эксплуатацию строения не имеется, администрация оспаривает его право на спорный объект недвижимости, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Доводы администрации о том, что спорный объект возведен без соответствующего разрешения, полученного в установленном законом порядке, правомерно отклонены судом, поскольку на возведение спорного объекта было дано разрешение решением Махачкалинского городского собрания народных депутатов ДАССР N 197- от 01.06.1993), расположенный на земельном участке в Северном промзоне, постановлением Администрации г. Махачкалы N 1868 от 20.11.2000 земельный участок площадью 0,7393 га предоставлен ООО "Стройсервис" в постоянное бессрочное пользование под производственную базу для обслуживания магазина в районе Северной промзоне под кадастровым номером 05:40:05 16-06:05, а в последующем земельный участок передан в собственность общества.

Факт обращения в регистрирующий орган подтверждается представленным уведомлением от 27.12.2016 N 05/140/012/2016-34373.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 223 того же Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статьей 551 указанного Кодекса предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку в данном случае продавец по договору купли-продажи ликвидирован до того, как была произведена государственная регистрация перехода права собственности по названному договору, обращение общества в суд с иском о признании права собственности на приобретенный по договору от 22.05.1998 объект недвижимости не противоречит статьям 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из договора купли-продажи от 22.05.2008, удостоверенного нотариусом, спорный объект принадлежало продавцу - ООО "КОМТРАНС" на основании договора купли-продажи от 06.03.1996, данное обстоятельство администрация не оспорила.

Согласно письму филиала по РД АО "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" от 20.03.2019, сведений об осуществлении действий по техническому учету (учетной регистрации) договора купли-продажи от 22.05.1998 за N 783 и передаточного акта от 22.05.1998 за N 784, оформленных на объект недвижимости (одноэтажная постройка) с общей площадью 336,8 кв.м. не имеется. Однако за ООО "Стройсервис" значится объект недвижимости с общей площадью 336,8 кв.м. (год постройки 1999), расположенный по адресу: РД, г.Махачкала, Северная промзона, дом б/н - без юридических документов.

Право владения указанным объектом за обществом признавалось органом исполнительной власти путем принятия постановления N 1868 от 20.11.2000 о предоставлении обществу земельного участка площадью 0,7393га в постоянное бессрочное пользование под производственную базу для обслуживания магазина в районе Северной промзоне под кадастровым номером 05:40:0516-06:05, а в последующем путем выдачи разрешения на его приобретения в собственность. Право правопредшественников истца признавалось путем принятия постановления N 354-А от 14.12.1995 "О реализации части незавершенного строительством объекта на земельном участке в Северном промзоне".

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. до 01.09.2015) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 2 названной статьи).

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В разъяснениях, содержащихся в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22), указано, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан; отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 Постановления N 10/22, в суд с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 143 от 09.12.2010 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" также разъяснено, что правом требовать сноса самовольной постройки наряду с собственником, субъектом иного вещного права на земельный участок, законным владельцем земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, обладают и иные лица, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.

Администрация ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции не представила в материалы дела доказательства, подтверждающие, что спорное строение не соответствует строительным нормам и правилам, несет угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно заключению эксперта, техническое состояние объекта недвижимости - одноэтажной постройки (магазина) площадью 365,2 кв.м с кадастровым номером 05:40:000016:758, расположенного по адресу: РД, г. Махачкала, Северная промзона, хорошее: марка бетона в железобетонных конструкциях превышает необходимой -250. В здании устроены антисейсмические пояса над цоколем и над кладкой согласно требованиям строительных норм и правил. Арматура для каркаса поясов применена большего диаметра Ф 14 мм, чем требуется расчетами в одноэтажном здании диаметром Ф 12 мм. марка бетона в данных антисейсмических поясах превышает расчетной соответственно 200 и 250. При строительстве указанного строения не допущены существенные нарушения градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил. Здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Аналогичные выводы содержаться и в акте исследовании спорного объекта от 02.11.2015.

Спорный объект не имеет акта ввода в эксплуатацию. При этом постройка расположена на земельном участке принадлежащем на праве собственности, в дело представлены доказательства подтверждающие, что он был создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил и органы, осуществляющие строительный надзор, знали о существовании постройки с момента ее создания.

Также суд считает правомерным вывод суда первой инстанции относительно приобретательской давности по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 234 ГК РФ лицо гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Исходя из смысла приведенной нормы для приобретения права собственности в силу приобретательной давности необходимо наличие одновременно нескольких условий: владение должно осуществляться в течение установленного законом времени; владеть имуществом необходимо как своим собственным (фактически и беститульно); владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.

Таким образом, для приобретения права собственности на имущество в силу положений указанной нормы необходимо владеть им как своим собственным в течение установленного законом срока. Аналогичная позиция отражена в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Бремя доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для данной категории дел, лежит на потенциальном приобретателе права (статья 65 АПК РФ).

При исчислении срока приобретательной давности необходимо исходить из положений пункта 4 статьи 234 ГК РФ, которая устанавливает, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, принадлежит обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.11.2013 серии 05-ААN 744951.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: под производственную базу. Согласно регламенту генплана г.Махачкалы относится к зоне Ж-1 (зона многоэтажной жилой застройки более 5-16 этажей, основные виды разрешенного использования недвижимости: многоэтажные жилые дома повышенной этажности; детские сады, иные объекты дошкольного воспитания, в том числе и магазины товаров первой необходимости.

Право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Спорная постройка поступила во владение общества на основании договора купли-продажи от 22.05.1998 и акта приема-передачи от 22.05.1998.

Общество более 20 лет непрерывно и открыто владеет спорным объектом, несет расходы на его содержание.

Отсутствие административного разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию при наличии у общества права собственности на земельный участок, где осуществлена постройка, не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения такой постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В нарушение указанных норм администрация не представила доказательств обратного.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Анализ материалов дела свидетельствует о том, что решение суда первой инстанции соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам, приведенным в жалобе.

руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 22.04.2019 по делу N А15-551/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.И. Джамбулатов

Судьи

Н.Н. Годило Е.Г. Сомов